거북섬 상가 분양 사기 의혹 사건: 전말과 제도적 시사점 분석

경기도 시흥시 거북섬 웨이브파크 인근 수변상가를 둘러싼 대규모 분양 사기 의혹 사건이 2025년 5월 경찰 수사선상에 오르면서 사회적 관심이 집중되고 있다. 수분양자 100여 명이 주장하는 800억원대 피해 규모와 함께, 허위·과장 광고를 통한 분양 과정의 문제점이 드러나면서 부동산 분양 시장의 구조적 취약성이 재조명받고 있다[1][2]. 이 사건은 단순한 민사 분쟁을 넘어 지역 개발 사업의 투명성, 분양 광고의 신뢰성, 그리고 투자자 보호 제도의 한계를 드러내는 대표 사례로 평가된다.

## 사건 개요 및 발생 배경

### 거북섬 웨이브파크 조성 과정

거북섬 웨이브파크는 2020년 10월 개장한 세계 최대 규모의 인공서핑장으로, 경기도 시흥시 시화멀티테크노밸리(시화MTV) 내 거북섬에 위치하고 있다[11]. 이 시설은 시흥시와 경기도, 한국수자원공사, 대원플러스그룹이 거북섬 일대 32만5천300㎡ 부지에 총 2조6천여억원을 투자해 조성 중인 해양레저복합단지의 핵심 시설이다[11]. 웨이브파크 프로젝트는 2017년 7월 남경필 전 경기도지사 재임 시절 특화개발 계획이 수립되었으며, 2018년 5월 우선협상대상자로 (주)대원플러스가 선정되어 이재명 경기지사 재임 중인 2020년 문을 열었다[12].

웨이브파크는 16만6천여㎡ 부지에 5천630억원을 투자하여 축구장 7배 크기인 인공서핑장을 중심으로 파도 풀, 수상레저 체험장, 다양한 놀이시설 등을 갖춘 복합 레저 시설로 조성되었다[11]. 인공서핑장은 8초에 1회씩 최고 높이 2.4m의 파도를 생성하며, 시간당 최대 150명까지 수용할 수 있는 규모로 설계되었다[11]. 시설 개장 당시 경기도는 연간 200만 명이 방문할 것으로 전망하며 8,400명의 일자리 창출 효과를 기대한다고 발표했다[5].

### 수변상가 분양 과정과 문제점

문제가 된 수변상가는 웨이브파크 인근에 위치한 지하 1층~지상 3층, 연면적 1만9000㎡ 규모의 M빌딩으로, 2020년 준공 이후 분양이 진행되었다[1][13]. 분양대행사 대표 A씨 등은 웨이브파크 개장 이후 관광객 유입으로 높은 수익이 가능하다며 "공실 위험이 없으며 곧바로 임대 수익이 발생할 것"이라는 문구로 분양을 유도한 것으로 전해진다[1]. 부동산 시행 업체들은 연간 200만 명 방문 예상 수치를 거북섬 상가 등을 분양할 때 적극 활용했다[5].

그러나 실제 웨이브파크 이용객 수는 예상과 크게 달랐다. 2020년 웨이브파크가 문을 연 이후 연간 이용자는 예측치에 10만 명 수준으로, 당초 예상했던 200만 명의 5% 수준에 그쳤다[5]. 코로나19 종식이 사실상 선언된 2023년 이후에도 입장 수입은 크게 증가하지 않았으며, 이는 주변 상가의 유동인구 부족으로 이어졌다[5]. 현장 취재 결과에 따르면, 거북섬 일대 상가는 군데군데 편의점·식당 등이 자리해 있을 뿐 입주한 상가보다 비어있는 곳이 훨씬 많았으며, 대부분의 상가 입구에는 '임대'를 내놓았음을 알리는 안내문만 붙어있는 상황이다[12].

## 피해 현황과 수사 진행 상황

### 투자자 피해 규모

수분양자들이 주장하는 피해 규모는 총 800억원대에 달한다[1][2]. 이들은 지난해 10월 고소장을 제출하며 분양대행사의 허위·과장 광고로 인한 막대한 손해를 주장했다[1]. 현재 해당 상가는 공실률이 상당히 높고, 실질적인 임대 수익이 발생하지 않아 다수 분양자들이 채무불이행 상태에 놓인 것으로 알려졌다[1]. 특히 웨이브파크와 상가가 공간적으로 분리되어 있어 이용객들이 인근 상가를 이용하지 않는다는 구조적 문제도 지적되고 있다[12].

### 경찰 수사 진행 상황

경기남부경찰청 반부패·경제범죄수사대는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반(사기) 혐의로 피소된 상가 분양대행사 대표 A씨 등 2명을 형사 입건해 조사하고 있다고 27일 밝혔다[2][6]. 경찰은 작년 12월부터 본격 수사에 착수해 최근 A씨 등에 대한 소환 조사를 마친 상태다[1]. 특정경제범죄 가중처벌법은 사기로 벌어들인 돈이 5억원을 초과할 때 적용 가능한 것으로, 고소인들은 대부분 5억원이 넘는 피해를 봤다고 주장하고 있다[2].

## 정치적 논란과 사회적 파장

### 정치권 공방

이 사건은 2025년 대선 국면에서 정치적 논란으로 확산되었다. 이재명 더불어민주당 대선 후보가 지난 24일 경기 시흥 유세 도중 "'거북섬에 오면 우리가 나서서 해줄 테니까 오라'고 유인해 인허가와 건축 완공하는데 2년 정도밖에 안 걸리게 신속하게 해치워서 완공이 된 것"이라며 자신의 성과로 자랑한 것이 논란의 발단이 되었다[3][13].

이에 대해 국민의힘은 강력히 반발했다. 김용태 비상대책위원장은 SNS를 통해 "이 후보는 웨이브파크로 먹고살 길이 열렸다 자랑했는데, 거북섬 주민들 표현을 빌리자면 '분양사기꾼들의 천국'"이라며 "거북섬 분양가는 최고점을 찍은 뒤 폭락했고 약속한 랜드마크는 들어서지 않았다"고 지적했다[3]. 박성훈 대변인도 논평에서 "민주당은 상가 공실을 거북섬을 조성한 박근혜 정부 탓으로 돌리면서 웨이브파크 실적 저조는 코로나 탓을 한다며 잘 되면 내 덕, 안 되면 남 탓 식의 후안무치"라고 비난했다[3].

### 현장 실태와 사회적 반응

현장 취재 결과는 정치적 논란을 뒷받침하는 실증적 증거를 제공했다. 2025년 5월 27일 오후 현장을 찾은 기자는 "넓고 탁 트인 공간이었지만 사람을 찾기가 너무 힘들었다"며 "오후 2시 30분부터 5시까지 현장을 돌며 취재를 진행했지만, 이 넓은 공간에서 유동인구를 찾아보기가 어려웠다"고 전했다[9]. 주변 상가 건물들 상당수는 텅 비어 있었고, 건물 일부는 여전히 공사가 진행 중이었으며, 각종 언론 보도에서 나오는 '공실률 87%'라는 지적이 현실로 확인되었다[9].

시흥시 거주 50대 시민은 "일단 교통이 안좋다. 교통이 안좋아서 접근이 쉽지 않고 또 막상 온다고 해도 사람들이 놀만한 무언가가 있는지도 모르겠다"며 "거북섬은 홀로 동떨어져 있다. 동떨어져 있다 보니 사람들이 안오고 유동인구도 없고 유령도시나 다름없다"고 안타까움을 표현했다[9].

## 구조적 문제점과 제도적 시사점

### 분양 광고의 신뢰성 문제

이번 사건은 부동산 분양 과정에서 광고의 신뢰성과 투자자 보호 제도의 한계를 극명하게 드러냈다. 분양대행사가 제시한 "연간 200만 명 방문" 예측은 실제 결과와 20배 가까운 차이를 보였으며, 이러한 예측의 근거와 검증 과정에 대한 투명성 부족이 문제로 지적된다[5]. 웨이브파크 관계자조차 "연간 200만 명 예측은 어디서 나왔을까. 기업에서 받아서 그렇게 추산 역산을 했을 걸로 생각된다"며 명확한 근거를 제시하지 못했다[5].

### 지역 개발 사업의 통합적 접근 부족

거북섬 사례는 개별 시설의 성공이 주변 상권 활성화로 자동 연결되지 않는다는 교훈을 제공한다. 웨이브파크 자체는 "개장 후 빠른 시간 안에 지역을 대표하는 랜드마크로 자리 잡았다"는 평가를 받고 있으며[8], 다양한 국제 대회와 이벤트를 통해 서핑 문화 확산에 기여하고 있다[8]. 그러나 시설과 상가가 공간적으로 분리되어 있어 시너지 효과를 창출하지 못하는 구조적 한계가 드러났다[12].

시흥시는 이러한 문제를 인식하고 2023년부터 거북섬 관광 활성화에 총력을 기울이고 있다. 웨이브파크 내 그늘막 설치, 전동셔틀카 운영, 시흥시티투어 코스 추가 등 관광객 편의 증진 방안을 지속적으로 모색하고 있다[14]. 임병택 시흥시장은 "거북섬이 관광객으로부터 사랑받는 해양레저관광 명소로 거듭날 수 있도록 총력을 기울이겠다"고 밝혔다[14].

### 투자자 보호 제도의 개선 필요성

이번 사건은 부동산 투자 과정에서 투자자 보호를 위한 제도적 장치의 강화 필요성을 시사한다. 특히 분양 광고에 사용되는 예측 수치의 근거 자료 공개 의무화, 제3자 검증 기관을 통한 사전 심사 제도 도입, 허위·과장 광고에 대한 처벌 강화 등이 검토되어야 한다. 또한 분양 계약서에 예상 수익률 미달성 시 구제 방안을 명시하고, 분양사의 재무 건전성에 대한 정보 공개를 확대하는 방안도 필요하다.

## 향후 전망과 개선 방안

### 수사 결과와 민사 소송 전망

현재 진행 중인 경찰 수사의 핵심은 분양대행사의 허위·과장 광고가 사기 혐의에 해당하는지 여부이다. 특정경제범죄 가중처벌법 적용을 위해서는 5억원 이상의 피해 규모와 함께 고의성과 기망 행위가 입증되어야 한다[15]. 수사 결과에 따라 형사 처벌과 별도로 민사 소송을 통한 손해배상 청구가 이어질 가능성이 높다.

### 제도 개선 방향

부동산 분양 시장의 투명성 제고를 위해 다음과 같은 제도 개선이 필요하다. 첫째, 분양 광고 심의 기준을 강화하고 예측 수치의 근거 자료 공개를 의무화해야 한다. 둘째, 분양 계약 전 위험 요소 고지 제도를 도입하여 투자자의 정보 접근권을 보장해야 한다. 셋째, 지역 개발 사업의 통합적 계획 수립을 통해 개별 시설과 주변 상권의 연계성을 강화해야 한다.

## 결론

거북섬 상가 분양 사기 의혹 사건은 부동산 분양 시장의 구조적 문제점을 집약적으로 보여주는 사례이다. 웨이브파크라는 대형 시설의 성공적 운영에도 불구하고 주변 상가의 공실 문제가 심각한 수준에 이른 것은 지역 개발 사업의 통합적 접근 부족과 분양 과정의 투명성 결여에서 비롯된 결과이다[1][9]. 800억원대 피해를 주장하는 투자자들의 고소 사건은 단순한 민사 분쟁을 넘어 제도적 개선의 필요성을 제기하고 있다[2].

이 사건을 계기로 분양 광고의 신뢰성 제고, 투자자 보호 제도 강화, 지역 개발 사업의 통합적 접근 등이 체계적으로 개선되어야 한다. 특히 예측 수치의 근거 자료 공개 의무화와 제3자 검증 기관을 통한 사전 심사 제도 도입은 시급한 과제로 평가된다. 아울러 정치적 논란으로 소비되고 있는 이 사안이 실질적인 제도 개선과 피해자 구제로 이어질 수 있도록 사회적 관심과 정책적 노력이 지속되어야 할 것이다.

Sources
[1] 거북섬 수변상가 분양사기 수사...수분양자들, 800억원 피해 주장 https://www.newspim.com/news/view/20250527000925
[2] 시흥 거북섬 수분양자들, 분양자에 800억대 고소… “허위광고 피해” https://www.kyeongin.com/article/1741001
[3] 국민의힘 "분양사기꾼 천국 거북섬...자랑한 이재명 반성해야" / YTN https://www.youtube.com/watch?v=UPqo2hB_yLk
[4] "해외보다 더 해외 같다" 명소로 떠오른 이곳의 반전 정체 - 매일경제 https://www.mk.co.kr/news/culture/10403781
[5] [단독] 경기도 "웨이브파크 연간 200만명" 장밋빛 전망…실상은 20분의 ... https://www.youtube.com/watch?v=ADzXlqVIhio
[6] 시흥 거북섬 수분양자들, 분양사 고소…"800억 피해" https://news.nate.com/view/20250527n33719
[7] '李 언급' 거북섬 상가 수분양자들 "분양 사기"…800억대 고소 https://www.koreadaily.com/article/20250527051952291
[8] 세계 최대 인공 서핑 테마파크, 지역 랜드마크로 - 동아일보 https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20240529/125171841/1
[9] [펜앤현장] 거북섬 웨이브파크에 와보니...텅 빈 건물들을 어찌할꼬 https://www.pennmike.com/news/articleView.html?idxno=101947
[10] 거북섬 상가 수분양자들 “공실로 수백억원대 피해”…분양대행사 고소 https://www.khan.co.kr/article/202505271613001
[11] 세계 최대 규모 도심속 인공 서핑시설 시흥 '웨이브 파크' 개장(종합) https://www.yna.co.kr/view/AKR20201007067651061
[12] [공방전속 경기도 현안] 시흥 거북섬 공실 해결책 ‘난항’ https://www.kyeongin.com/article/1740925
[13] '李 언급' 거북섬 상가 수분양자들 "분양 사기"…800억대 고소 - Daum https://v.daum.net/v/20250527211948616
[14] 시흥시, 거북섬 내 관광객 중심 편의시설 확충 통해 관광활성화 성큼 https://www.yna.co.kr/view/RPR20230519003100353
[15] 거북섬 상가 수분양자들 "공실 피해 심각" 분양사 800억대 고소 https://www.yna.co.kr/view/AKR20250527108200061
[16] 거북섬 개발 논란 확산…상인 반발에 고소까지 https://m.joseilbo.com/news/view.htm?newsid=544216
[17] 거북섬 상가 수분양자들 "공실 피해 심각" 분양사 800억대 고소 https://www.yna.co.kr/amp/view/AKR20250527108200061
[18] 서핑인구 40만 시대, '웨이브파크' 품은 '시흥 웨이브파크 푸르지오 시티' https://modelhousee005.creatorlink.net/forum/view/415823
[19] [PDF] 관광투자유치 월간동향 https://kto.visitkorea.or.kr/file/download/bd/50b6671d-1ff2-11eb-a065-e5f96b23c291.pdf.kto
[20] (주)웨이브파크 2025년 기업정보 | 직원수, 근무환경, 복리후생 등 https://www.saramin.co.kr/zf_user/company-info/view/csn/UjlnMnJYRHVWRlo0cWFyTzNQTjdUdz09/company_nm/(%EC%A3%BC)%EC%9B%A8%EC%9D%B4%EB%B8%8C%ED%8C%8C%ED%81%AC