서울시, 규제 개혁 본격 추진: 주상복합 상가 비율 완화와 환경영향평가 간소화

서울시는 2025년 규제 개혁 1·2호 안건으로 주상복합 건물의 상가 비율 완화와 환경영향평가 면제 확대를 발표했습니다. 이번 개혁은 서울 도심 개발 활성화와 주택 공급 확대, 건설업계의 규제 부담 완화를 목표로 하며, 향후 도시 개발 정책의 방향을 크게 변화시킬 전망입니다.

1. 주요 규제 개혁 내용

1) 상업·준주거지역의 비주거시설 비율 완화
• 현행 규제:
• 상업지역 내 주거복합건축물(주상복합)의 비주거시설 비율은 연면적의 20% 이상으로 규정.
• 준주거지역은 지구단위계획에 따라 용적률의 10% 이상을 비주거시설로 의무화.
• 개선안:
• 상업지역 내 주거복합건축물의 비주거시설 비율을 10%로 완화.
• 준주거지역의 비율 규제 폐지.
• 상업지역에서 공공기숙사나 임대주택을 도입할 경우, 주상복합이 아닌 100% 주택 단일 건축물도 허용.

개혁 효과
• 비주거시설 비율 축소로 상가 면적 축소 및 주택 공급 확대 가능.
• 도심의 상가 공실 문제 해소와 함께 시장 수요에 따른 적정 규모 상가 공급 가능.
• 건설업계의 개발 사업 활성화와 도심 내 주택 부족 문제 완화.

2) 환경영향평가 면제 확대
• 현행 규제:
• 환경영향평가는 소음, 분진, 진동 등 시민 불편을 방지하기 위한 절차로, 초안 20일 + 본안 28일로 총 48일 소요.
• 연면적 합계 20만㎡ 이하 건축물이나 정비사업 면적 18만㎡ 이하에 한해 면제 가능.
• 개선안:
• 환경영향평가 협의 기간을 기존 48일에서 **20일(초안만)**로 대폭 단축.
• 면제 대상 확대:
• 모든 건축물과 정비사업으로 면제 범위 확대.
• 면제 대상이 기존 대비 약 2배 증가.

개혁 효과
• 건설업계의 사업 추진 속도 증가로 공사 지연 최소화.
• 신속한 행정 처리로 시민 불편을 줄이고, 주택 및 인프라 공급 속도 향상.
• 개발 사업의 효율성을 높이고 기업의 비용 부담 완화.

2. 개혁 배경 및 필요성

1) 상가 공실 문제와 소비 패턴 변화
• 대형 복합 쇼핑몰과 온라인 쇼핑 활성화로 인해 도심 내 소규모 상가의 공실률이 증가하고 있습니다.
• 특히, 주거복합건축물의 상가 비율 규제가 개발 사업의 장애 요인으로 작용해왔습니다.
• 상업지역의 상가 면적 의무 규제를 축소하면, 도심 내 불필요한 상가 공급을 줄이고 주택 및 업무 공간 등 필요한 용도의 공급을 확대할 수 있습니다.

2) 도심 주택 수요 증가
• 서울 도심의 주택 수요는 지속적으로 증가하고 있으나, 개발 규제와 절차적 제한으로 인해 주택 공급이 원활히 이루어지지 못했습니다.
• 주상복합의 상가 비율을 완화하고, 100% 주택 단일 건축물을 허용함으로써 주택 공급량 증가를 목표로 합니다.

3) 환경영향평가 절차로 인한 사업 지연
• 환경영향평가는 시민 불편을 줄이는 장점이 있으나, 복잡한 절차와 긴 협의 기간으로 인해 건설업계에 부담으로 작용해왔습니다.
• 면제 대상 확대와 협의 기간 단축은 공사 지연 문제를 해결하고, 효율적인 사업 추진을 가능하게 할 것입니다.

3. 예상되는 긍정적 효과

1) 도심 개발 사업 활성화
• 상가 비율 완화와 환경영향평가 면제로 인해 도심 내 대규모 개발 사업이 활성화될 것으로 기대됩니다.
• 사업 추진 속도가 빨라지며, 도심 내 주택과 업무 공간의 공급량이 증가할 전망입니다.

2) 주택 공급 확대
• 상업지역과 준주거지역에서 100% 주택 단일 건축물이 허용됨에 따라 도심 내 주택 공급이 늘어나, 주택 가격 안정화에도 기여할 것으로 보입니다.

3) 건설업계의 비용 절감
• 규제 완화로 인한 절차 간소화는 건설업계의 비용 부담을 줄이고, 기업들이 더 적극적으로 개발 사업에 나설 수 있는 환경을 제공합니다.

4) 상가 공실 문제 완화
• 도심 내 상가 공급 과잉 문제를 해결하고, 시장 수요에 맞춘 적정 규모의 상가만 공급됨으로써 공실률이 줄어들 것으로 보입니다.

5) 행정 효율성 향상
• 환경영향평가 절차 간소화는 행정 처리 시간을 단축하고, 공공부문과 민간 부문의 협력 효율성을 높이는 데 기여할 것입니다.

4. 서울시의 규제 개혁 비전

서울시는 이번 규제 개혁을 시작으로 건설산업 규제철폐 TF를 운영하며, 건설업계의 목소리를 반영해 지속적으로 규제를 완화할 계획입니다.

오세훈 서울시장의 발언
• “규제 철폐는 일회성이 아니라, 2025년 서울시정의 핵심 과제로 자리 잡을 것입니다.”
• “건설 분야뿐 아니라 경제, 민생, 복지 등 다양한 분야에서 시민의 삶을 바꾸고, 서울 경제를 활성화할 수 있는 규제 개혁을 이어나가겠습니다.”

향후 계획
• 시민과 전문가의 의견을 적극 수렴하여 불필요한 규제를 추가적으로 발굴하고, 실질적인 개선 방안을 마련할 예정입니다.
• 규제 완화를 통해 민간 투자 활성화, 주거 환경 개선, 도시 경쟁력 강화를 도모할 것입니다.

5. 결론

서울시의 이번 규제 개혁은 주상복합 건물의 상가 비율을 완화하고 환경영향평가 절차를 간소화함으로써 도심 개발의 효율성을 높이는 데 중점을 두고 있습니다. 이는 상가 공실 문제와 도심 주택 부족 문제를 동시에 해결하고, 건설업계의 비용 부담을 완화하는 데 기여할 것으로 보입니다. 서울시는 이번 규제 개혁을 시작으로 다양한 분야에서 시민의 삶을 개선하고, 서울의 경제와 도시 경쟁력을 높이기 위한 지속적인 노력을 이어갈 계획입니다.