세운 재정비 촉진 지구 대규모 재개발 총정리

안녕하세요.
서울 도심 한가운데 위치하면서도 오랫동안 노후 지역으로 방치되어온 세운상가 일대가 드디어 대규모 재개발에 다시 시동을 걸었습니다. 2000년대 초반부터 추진되었던 ‘세운재정비촉진지구’ 계획이 지난 1월 서울시의 변경안 발표로 구체화되면서, 광화문광장 2배 규모의 녹지와 최대 1만여 가구의 주거·업무 시설이 들어설 예정인데요.
오늘은 이곳 세운지구가 어떻게 변화하고 있는지, 그리고 세운지구 내 주요 단지의 시세와 향후 과제들을 낱낱이 살펴보려 합니다.

1. 세운상가의 역사와 ‘세운재정비촉진지구’ 지정

1) 1960년대 서울 도심의 상징, 세운상가
• 세운상가는 1960년대 청계천을 복개하면서 주변 상가를 집단 이주시켜 조성된 서울 도심 대표 상권이었습니다.
• 과거 전자·기계·인쇄 관련 상점이 밀집해 1970~80년대에는 ‘전자상가의 메카’로 불리기도 했죠.

2) 노후화로 인한 도시문제 발생
• 세운상가와 주변 건물들의 평균 건축 연수는 30년이 넘어, **노후 건축물 비율이 약 97%**에 이릅니다.
• 특히 57%가 목조 건축물이어서 화재, 붕괴 등의 안전 문제와도 직결되어 왔습니다.

3) 2006년 재정비촉진지구 지정… 그러나 지지부진
• 서울시는 2006년, 세운상가 및 주변 지역을 ‘세운재정비촉진지구’로 지정하고 147개 구역에 걸친 재개발을 추진하고자 했습니다.
• 하지만 사업성이 부족하고 이해관계가 복잡해, 10년 넘도록 큰 진전 없이 지지부진한 상태가 이어졌습니다.

2. 17년 만에 다시 속도… ‘세운재정비촉진계획’ 변경안 발표

1) 147개 구역 → 23개 구역 통합 재개발
• 2023년 1월, 서울시는 기존 147개 개별 구역을 23개 구역으로 묶어 통합 재개발을 추진하겠다고 발표했습니다.
• 이로써 구역 간 이해관계를 조정하고, 행정절차를 간소화해 속도감 있게 사업을 진행할 수 있게 되었습니다.

2) 대규모 녹지축 조성 계획
• 세운지구 전체 부지(약 43만㎡)는 단계적으로 공원화되어, 남산까지 이어지는 총 13만9,000㎡ 규모 녹지축을 만든다는 목표입니다.
• 흔히 볼 수 없었던 도심 대규모 녹지이자, 그 규모가 광화문광장의 약 2배 수준이라는 점이 주목할 만합니다.
• 2026년 착공을 목표로 순차적으로 공원·녹지를 조성해, 도심의 힐링·문화 공간 역할까지 기대되고 있습니다.

3) 주요 재개발 대상 상가
• 세운·청계·대림·삼풍·인현(신성)·진양상가, 그리고 PJ호텔 등 7개 상가가 핵심 개발 대상지입니다.
• 현재는 PJ호텔과 삼풍 구역이 우선 추진구간으로 선정되어, 재개발 절차가 가장 먼저 이뤄지고 있습니다.

3. 세운지구가 어떻게 바뀔까?

1) 업무·주거·문화시설 결합된 ‘녹지생태도심부지’
• 기존 노후 상가·주거지를 철거하고, 그 자리에 대형 오피스 빌딩과 공동주택, 문화상업시설 등이 어우러진 복합 공간이 조성됩니다.
• 서울시는 도심 내 부족한 업무·주거 수요를 세운지구가 해소할 수 있도록, 고층 건물의 용적률 상향 등을 적극 검토 중입니다.

2) 1만여 가구 주택 공급
• **서울주택도시공사(SH공사)**를 포함한 공공 주도로, 1만여 가구 이상의 주거시설을 공급할 계획입니다.
• 이 중 60㎡ 이하 중소형 평형이 다수이며, 1·2인 가구와 근로자를 위한 소형 주택 비율을 30% 이상 확보하겠다는 방침입니다.
• 또 청년·신혼부부에게 10%를 도심형 임대주택으로 공급해, 주거 안정 효과를 노리고 있습니다.

3) 복합 개발 사례: 5-1, 3구역
• 을지로4가역 근처 5-1, 3구역은 도시정비형 재개발 심의를 통과해, 지하 8층~지상 37층 규모의 초고층 빌딩(업무·근린생활시설)을 건립 예정입니다.
• 용적률 1500% 수준으로, 건물을 1동으로 짓되 3개 동처럼 보이는 독특한 외관을 채택해 지상부는 녹지로 조성하고, 옥상 전망대를 시민에게 개방하는 형태입니다.

4. 통합 개발 & 공공재개발: 신성상가·6-4-1구역 주목

1) 공공재개발의 장점
• 공공재개발은 공공(서울시 등)이 직접 정비계획을 수립하고, 민간에 비해 신속한 인·허가 및 재정 지원을 받을 수 있습니다.
• 주민 30% 동의만 있으면 신청 가능하고, 초과 용적률 적용 등 사업성 개선 효과도 누릴 수 있어 최근 부동산 시장에서 관심이 높아지고 있습니다.

2) 인현(신성)상가 & 6-4-1구역
• 대표적으로 서울 중구청 주변의 6-4-1구역과 **인현상가(신성상가)**가 주거 구역과 상가 구역을 통합해 재개발할 예정입니다.
• 서울시는 이러한 통합 개발에 추가 인센티브를 제공해 사업 속도를 끌어올릴 계획입니다.
• 특히 법인 소유 PJ호텔은 다른 상가보다 추진이 빠를 것으로 예상되며, 우선 공원으로 조성하기 위한 타당성 조사도 앞두고 있습니다.

5. 세운지구 내 기존 주상복합 단지 시세는?

세운지구는 ‘도심 대규모 재개발’이라는 기대감에 일찌감치 일부 주상복합 아파트가 들어섰고, 그 시세 역시 관심을 받고 있습니다.
1. 남산센트럴자이 (충무로4가)
• 2009년 12월 입주, 273세대 규모의 주상복합.
• 전용 82㎡: 지난해(2022년) 8월 10억 원 거래, 현재 매물은 12억~13억 원대 형성.
• 전용 135㎡: 지난해 8월 25억 원 거래, 최근 매물 시세는 22~25억 원 선.
2. 힐스테이트세운센트럴1·2단지 (입정동)
• 2단지는 2023년 3월 입주한 주상복합.
• 전용 42㎡: 2022년 9월 6억4,739만 원에 거래됨.
• 전용 45·49㎡: 중층 매물이 약 12억 원대에 나와 있음.
3. 세운푸르지오헤리시티 (인현동2가)
• 을지로3·4가역 생활권으로, 중소형 평형 위주의 주상복합 단지.
• 향후 주변 상권 및 녹지축 조성에 따른 시세 상승 기대감이 높음.

6. 영세상인 대책과 공공임대상가

1) 공공임대상가·용적률 인센티브
• 서울시는 민간 주도의 재개발에서도 영세 상인을 지원하는 방안을 마련하는 경우, 용적률 인센티브를 부여할 계획입니다.
• 예를 들어 임시상가 설치나 우선 분양권 제공 등으로, 기존 상인들의 생존권을 보호하면서 도시 환경을 개선하겠다는 구상입니다.

2) 공사 중단됐던 구역도 재개
• 문화재 발굴로 1년 이상 공사가 멈췄던 **세운4구역(예지동 85번지)**은 올 상반기 내 조사를 마무리하고 공사를 재개할 예정입니다.
• 오래된 도심에서 재개발을 추진하다 보면 문화재·보존가치 건물 문제가 자주 발생하는데요. 서울시는 전문기관과 협력해 단계적으로 해결해 간다고 밝혔습니다.

7. 앞으로의 관건: 의견 조율과 속도전

이번 세운재정비촉진지구 사업은 서울 도심 최대 규모라 해도 과언이 아닙니다.
다만, 상가·주민·영세사업자·투자자 등 이해관계가 복잡해 원만한 합의를 이끌어내는 것이 관건인데요.
• 지난 1월 진행된 주민공청회에서도 다양한 목소리가 나왔고, 추가 공청회나 전문가 자문 등을 통해 의견을 지속적으로 조율해야 할 것으로 보입니다.
• 서울시가 제시한 스케줄대로라면 2026년 착공을 목표로 하고 있지만, 실제 착공 시점은 이해관계 조정 및 인·허가 절차에 따라 달라질 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

8. 맺음말: 세운지구, 도심 새 얼굴로 거듭날까?

도심의 대표적인 노후 지역이었던 세운지구가 이제는 대규모 녹지축과 초고층 업무·주거시설을 품은 새로운 공간으로 탈바꿈하려 하고 있습니다.
1만여 가구 주택 공급이 예정된 만큼, 청년·신혼부부·근로자들을 위한 도심 주거 기능이 한층 강화될 전망이며, 영세 상인 보호와 문화재 발굴 문제 등을 원만히 해결한다면 도시 재생의 모범 사례로 자리매김할 가능성도 큽니다.

아직은 여러 변수가 남아 있지만, 한때 ‘전자상가의 메카’로 불렸던 이곳이 서울 중심부의 현대적 랜드마크로 재탄생하게 될지 지켜보는 것도 흥미롭습니다. 앞으로도 세운재정비촉진지구의 개발 소식과 주변 시세 변동 상황, 그리고 재개발 이슈들을 꾸준히 모니터링해 전해 드리도록 하겠습니다.

■ 참고 자료
• 서울시 공식 발표 자료(‘세운재정비촉진계획’ 변경안)
• KB부동산 데이터허브, 카카오맵 로드뷰
• 서울시 중구청, 언론 보도 등

Tip: 재개발 지역 인근에 관심이 있으시다면, 공공재개발이나 초고층 개발에 따른 시장 분위기를 꼼꼼히 체크하세요. 실제 입주와 가치 상승까지는 시간이 걸릴 수 있으나, 도심 입지와 정책 지원이 맞물려 장기적 관점에서 긍정적인 변화를 기대해볼 수 있습니다.

읽어주셔서 감사합니다. 세운지구가 앞으로 어떤 모습으로 달라질지, 우리 함께 지켜보아요!