다주택자 대출 연장 제한 시 시나리오별 시장·금융 영향 분석

1. 서론: 금융 규제 패러다임의 구조적 전환과 거시경제적 배경

2024년 하반기부터 2026년 초입에 이르는 현재까지 대한민국 금융 시장은 유례없는 규제 패러다임의 전환기를 맞이하고 있습니다. 과거의 규제가 단순히 주택담보대출비율(LTV)을 조정하여 대출의 총량을 관리하는 양적 규제에 치중했다면, 2025년을 기점으로 본격화된 금융당국의 개입은 차주의 상환 능력(DSR)을 정밀하게 타격하고 자금의 용도를 원천적으로 통제하는 질적 규제로 진화하였습니다. 특히 가계부채의 질적 구조 개선과 수도권 부동산 시장의 과열 억제라는 양대 정책 목표를 달성하기 위해 도입된 일련의 조치들은 다주택자의 자금 조달 경로를 전방위적으로 압박하고 있습니다.
2025년 6월 27일 발표된 가계부채 관리 강화 방안과 뒤이어 시행된 스트레스 DSR 3단계 조치는 금융권 전체에 강력한 신용 수축(Credit Crunch) 시그널을 전달하였습니다. 이러한 규제 환경은 신규 대출 시장뿐만 아니라 기존 차주의 대출 만기 연장(Roll-over) 과정에서도 심대한 불확실성을 야기하고 있습니다. 특히 자산 가격 상승기에 레버리지를 극대화하여 다수의 주택을 보유하게 된 다주택 차주들은 금리 상승과 대출 한도 축소라는 이중고에 직면해 있으며, 이는 향후 부동산 시장의 가격 변동성과 금융 시스템의 건전성을 위협하는 잠재적 뇌관으로 지목되고 있습니다.
본 포스팅은 2025년과 2026년에 걸쳐 시행되고 있는 현행 규제 환경을 심층적으로 분석하고, 이를 바탕으로 다주택자 대출 연장 시 발생할 수 있는 충격을 시나리오별로 추정합니다. 이번 분석은 제공된 2024~2026년의 데이터와 정책 자료를 기반으로 수행되었으며, 단순한 현황 나열을 넘어 규제 간의 상호작용이 만들어내는 복합적인 파급 경로를 규명하는 데 주력하였습니다.

2. 현행 규제 환경 및 2025-2026 정책 기조 심층 분석

2.1 스트레스 DSR 3단계: 상환 능력 평가의 고도화와 한도 축소 메커니즘

2025년 7월 1일부터 전격 시행된 스트레스 DSR 3단계 조치는 가계대출 관리의 핵심 기제로 작동하고 있습니다. 이 제도는 향후 금리 상승으로 인해 차주의 원리금 상환 부담이 증가할 가능성을 미리 대출 한도 산정에 반영하는 것으로, 3단계 시행에 따라 은행권뿐만 아니라 상호금융, 여신전문금융회사, 저축은행, 보험업권 등 제2금융권을 포함한 전 업권으로 규제 대상이 확대되었습니다. 규제 범위 또한 주택담보대출에 국한되지 않고 신용대출(잔액 1억 원 초과분)과 기타 대출을 포함한 사실상 모든 가계대출로 확장되어, 다주택자가 신용대출을 통해 부족한 자금을 메우는 우회로가 상당 부분 차단되었습니다.
가장 결정적인 변화는 스트레스 금리의 적용 강도입니다. 2025년 하반기 기준으로 산출된 스트레스 금리는 1.50%이며, 수도권 주택담보대출의 경우 가계대출 증가세를 주도한 점을 고려하여 1.20%의 가산 금리가 추가되거나 하한 금리가 3.0%로 상향 조정되는 등 지역별 차등화가 적용되었습니다. 변동금리 대출을 이용하는 차주는 스트레스 금리의 100%를 그대로 적용받게 되며, 이는 대출 한도를 대폭 삭감하는 직접적인 원인이 됩니다. 예를 들어 연 소득 1억 원인 차주가 30년 만기 대출을 신청할 경우, 스트레스 DSR 3단계 적용 전후의 대출 한도 차이는 수천만 원에서 억 단위에 이를 수 있으며, 이는 다주택자의 유동성 확보 계획에 치명적인 차질을 빚게 합니다.

| 구분 | 2단계 (종전) | 3단계 (2025.7.1 시행) | 비고 |
| 적용 대상 | 은행권 주택담보대출 | 전 업권 가계대출 (주담대, 신용, 기타) | 2금융권 포함 |
| 스트레스 금리 반영 | 50% 적용 | 100% 적용 | 변동형 100% 반영 |
| 수도권 주담대 | 1.2% 가산 (0.75% -> 1.2%) | 3.0% 수준 적용 (기본 1.5% + 가산) | 지역별 차등 심화 |
| 신용대출 | 미적용 | 잔액 1억 원 초과 시 적용 | 고액 신용대출 규제 |

2.2 다주택자 LTV 0% 및 여신 한도 총량 규제

금융당국은 2025년 6월 28일을 기점으로 수도권 및 규제지역 내 다주택자(2주택 이상 보유자)의 주택담보대출 LTV를 기존의 30~60% 구간에서 0%로 전격 조정하는 초강수를 두었습니다. 이는 다주택자가 추가적인 주택 구입을 위해 금융권을 이용하는 것을 원천적으로 봉쇄하는 조치입니다. 더 나아가 생활안정자금 목적의 주택담보대출 한도 역시 연간 1억 원으로 제한하고, 수도권 내 2주택 이상 보유자의 경우 이마저도 금지함으로써 보유 주택을 담보로 한 유동성 확보 경로를 완전히 차단하였습니다.
2025년 10월부터 시행된 주택 가격 수준별 여신 한도 차등화 방안은 고가 주택을 보유한 다주택자의 자금 운용 폭을 더욱 좁히고 있습니다. 시가 15억 원 초과 25억 원 이하 주택에 대해서는 대출 한도가 4억 원으로, 25억 원 초과 초고가 주택에 대해서는 2억 원으로 축소되었습니다. 이는 자산 가치는 높으나 현금 흐름이 부족한 다주택자가 고가 주택을 담보로 대규모 자금을 조달하여 다른 부동산에 투자하거나 사업 자금으로 유용하는 행위를 억제하는 강력한 수단으로 작용합니다.

2.3 전세 자금 및 우회 대출 경로 차단

갭투자의 핵심 고리인 전세자금대출에 대한 규제 또한 강화되었습니다. 1주택자가 수도권 또는 규제지역에서 전세대출을 받는 경우 해당 대출의 이자 상환분이 DSR 산정에 포함되기 시작했으며 , 소유권 이전 조건부 전세대출이 전면 금지됨에 따라 전세를 끼고 주택을 매입하는 갭투자의 구조적 실행이 불가능해졌습니다. 이는 전세 보증금을 레버리지로 활용하여 주택 수를 늘려온 다주택자들에게는 신규 투자뿐만 아니라 기존 전세 계약 갱신 시 보증금 반환 자금 마련에도 큰 제약으로 작용하게 됩니다. 아울러 2026년 4월부터 주택금융신용보증기금 출연요율 개편을 통해 고액 주담대 취급에 대한 금융사의 비용 부담을 늘려 대출 공급 자체를 억제하는 거시건전성 정책도 병행되고 있습니다.

3. 다주택자 차주의 구조적 특성과 잠재적 취약성

3.1 자산-소득 불일치와 고령층 리스크

국내 다주택자 계층의 가장 두드러진 특징은 실물 자산 비중은 비대하지만, 이를 뒷받침할 경상 소득은 상대적으로 취약한 '자산 부자, 소득 빈곤' 구조입니다. 한국은행과 KDI의 분석에 따르면 가계부채를 보유한 차주 중 60대 이상 고령층의 비중이 지속적으로 상승하고 있으며, 이들은 은퇴 후 정기적인 근로 소득이 단절되었음에도 불구하고 부동산 임대 수익이나 시세 차익 기대감으로 다주택 포지션을 유지하는 경향이 뚜렷합니다. 이러한 고령층 다주택자들은 과거 LTV 중심의 규제 환경에서는 보유 자산의 담보 가치를 인정받아 대출 연장이 용이했으나, 소득 기반의 상환 능력을 엄격히 따지는 DSR 체계 하에서는 대출 부적격자로 분류될 위험이 매우 높습니다. 실제로 집단대출의 40년 만기 환산 시 평균 DSR이 54.6%에 달해 규제 상한인 40%를 초과하는 사례가 다수 존재한다는 점은, 대출 만기 연장 시점에서 대규모 부실이 현실화될 수 있음을 시사합니다.

3.2 만기 일시상환 의존적 부채 구조

다주택자의 가계부채는 원리금을 매월 분할 상환하기보다는, 이자만 납입하다가 만기에 원금을 일시 상환하거나 대환(Refinancing)하는 거치식 또는 만기 일시상환 방식의 비중이 높습니다. 한국은행 금융안정보고서 데이터에 따르면 2025년 상반기 기준으로도 만기 일시상환 대출의 비중은 여전히 유의미한 수준을 유지하고 있습니다. 이러한 구조는 금리 인상기나 대출 규제 강화 시기에 차주가 직면하는 유동성 압박을 극대화합니다. 만약 대출 연장 시점에 강화된 규제로 인해 원금의 일부 상환을 요구받거나 원리금 분할 상환으로 강제 전환될 경우, 월 상환액이 급증하여 임대 수익만으로는 감당할 수 없는 '현금 흐름 파산(Cash-flow Insolvency)' 상태에 빠질 수 있습니다. 이는 곧 보유 주택의 급매 처분으로 이어져 시장 가격을 교란하는 요인이 됩니다.

4. 대출 연장 제한 시나리오별 충격 추정

다주택자 대출의 만기 도래 시 적용될 규제의 강도와 범위에 따라 세 가지 시나리오를 설정하고, 각 시나리오가 차주의 유동성과 시장에 미칠 충격을 정량적, 정성적으로 추정해 볼 수 있습니다.

4.1 시나리오 A: 현행 DSR 한도 내 부분 상환 유도 (중강도 충격)

이 시나리오는 대출 만기 연장 시 스트레스 DSR 3단계를 예외 없이 적용하여, DSR 40%를 초과하는 대출분에 대해 즉시 상환을 요구하는 경우를 가정합니다.
* 충격 메커니즘: 연 소득 5천만 원인 차주가 수도권에 주택을 보유하고 변동금리 대출을 이용 중인 경우, 스트레스 금리 3.0% 수준이 가산되면 DSR 산정 금리가 7~8%대에 육박하게 됩니다. 이로 인해 대출 한도가 기존 대비 약 15~20% 감소할 수 있으며 , 차주는 감소분만큼의 원금을 현금으로 상환해야 합니다.
예상 결과: 현금성 자산이 부족한 다주택자는 제2금융권의 고금리 신용대출이나 사업자 주택담보대출과 같은 우회 대출을 모색하게 될 것입니다. 이는 대출의 질을 악화시키고 이자 비용을 급증시키지만, 즉각적인 투매보다는 '버티기'를 선택하게 만드는 유인을 제공합니다. 그러나 이미 2025년부터 2026년 초까지 제2금융권 주담대가 급증하는 풍선효과가 관측되고 있어 , 이마저도 한계에 봉착할 가능성이 높습니다.

4.2 시나리오 B: 거치 기간 종료 및 원리금 분할 상환 강제 (고강도 충격)

이 시나리오는 만기 연장 시 기존의 이자만 납입하던 혜택(거치 기간)을 폐지하고, 최장 만기를 30년으로 제한하여 원리금 균등 분할 상환을 강제하는 경우입니다.
* 충격 메커니즘: 2025년 가계대출 관리 방안에 포함된 수도권 주담대 만기 30년 제한 조치 가 기존 대출 연장에도 적용될 경우, 월 상환액은 2배 이상 폭증할 수 있습니다. 예를 들어 5억 원을 연 4.5% 금리로 빌린 차주가 이자만 내다가(월 187만 원), 30년 원리금 균등 상환으로 전환되면 월 상환액은 약 253만 원으로 증가합니다. 다주택자가 여러 건의 대출에 대해 동시에 이러한 압박을 받는다면, 임대 소득으로 이자를 충당하던 레버리지 효과는 역레버리지(Negative Leverage)로 전환되어 급격한 자산 매각 압력을 받게 됩니다.

4.3 시나리오 C: LTV 0% 및 다주택자 대출 전면 회수 (초고강도 충격)

가장 극단적인 시나리오는 2025년 6월 이후 신규 대출에 적용된 '수도권 다주택자 LTV 0%' 규제 를 대출 연장 시점에도 소급 적용하는 경우입니다.
*   충격 메커니즘: 이는 금융기관이 만기가 도래한 다주택자의 대출을 전액 회수하겠다는 의미입니다. LTV 0%는 담보 가치를 전혀 인정하지 않는다는 것이므로, 차주는 대출 전액을 즉시 상환해야 합니다. 사실상 해당 주택을 매각하지 않고서는 해결이 불가능한 상황입니다.
* 예상 결과: 다주택자발(發) 급매물이 시장에 쏟아지며 가격이 급락하는 '투매(Fire Sale)' 현상이 발생할 것입니다. 특히 유동성이 낮은 지방이나 수도권 외곽 지역부터 가격 붕괴가 시작될 것이며, 이는 담보 가치 하락으로 이어져 금융권의 동반 부실을 초래하는 시스템 리스크로 전이될 수 있습니다.

5. 시장 및 금융권 파급효과 분석

5.1 부동산 매매 시장: 거래 절벽의 장기화와 초양극화

대출 연장 제한이 가시화되면 부동산 시장은 매수 심리의 위축과 매도 물량의 증가가 동시에 발생하여 심각한 수급 불균형에 직면할 것입니다. 금리 상승과 대출 규제 강화는 매매 거래량을 큰 폭으로 감소시키며, 이는 통계적으로 가격의 하방 압력으로 작용합니다. 다주택자들이 유동성 확보를 위해 매물을 내놓더라도, 이를 받아줄 무주택자나 1주택자 역시 DSR 강화와 LTV 축소(생애 최초 80% -> 70% 등)로 구매력이 약화된 상태이므로 거래 성사율은 극히 낮아질 것입니다.
이 과정에서 시장의 양극화는 더욱 심화될 전망입니다. 대출 의존도가 낮은 서울 강남 3구와 용산 등 핵심지(Core Location)는 현금 부자들의 수요가 유지되며 가격 하락폭이 제한적이거나 보합세를 유지할 가능성이 큽니다. 반면, 갭투자가 집중되었던 소위 '노·도·강' 지역이나 경기, 인천, 지방 광역시는 다주택자의 투매 물량이 집중되면서 가격 조정폭이 확대될 것입니다. 지방 주택담보대출에 대해 스트레스 DSR 적용이 일부 유예되었으나 , 수도권 규제의 심리적 전이 효과와 투자 수요 실종으로 인해 지방 시장의 침체는 불가피해 보입니다.

5.2 전세 및 임대차 시장: 월세화의 가속과 보증금 리스크

다주택자에 대한 대출 규제는 전세 시장의 구조적 변화를 촉발합니다. 전세 보증금 반환을 위한 대출(전세퇴거자금대출)마저 DSR 규제에 막힐 경우, 집주인은 보증금을 제때 돌려주지 못하는 '역전세난'이 심화될 것입니다. 이에 대한 대응책으로 임대인들은 전세 보증금을 낮추고 월세를 받는 '반전세'나 '보증부 월세'로의 전환을 서두를 것이며, 이는 시장 전체의 월세화 속도를 높일 것입니다.
더욱 우려되는 점은 보증금 미반환 사고의 증가입니다. 1주택자의 전세 대출 한도마저 축소되고 조건부 전세 대출이 금지된 상황에서 , 세입자가 새로운 전세집을 구하기도 어려워지고 집주인은 다음 세입자를 구하지 못해 자금 순환이 막히는 동맥경화 현상이 발생할 수 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG) 등의 보증 사고 급증으로 이어져 공적 보증 기관의 재정 건전성까지 위협할 수 있습니다.

5.3 금융권: 건전성 지표 악화와 풍선효과에 따른 잠재 부실

제1금융권인 은행은 선순위 담보권을 확보하고 있고 LTV 비율이 상대적으로 낮아 직접적인 타격은 제한적일 수 있습니다. 그러나 2026년 1월부터 시행 예정인 주택담보대출 위험가중치 상향 조정  등에 대비하여 은행들이 선제적으로 리스크 관리에 나설 경우, 다주택자 대출의 만기 연장을 거부하거나 금리를 가산하는 움직임은 더욱 빨라질 것입니다.
문제의 핵심은 제2금융권입니다. 은행에서 대출이 막힌 다주택자들이 저축은행, 상호금융, 캐피탈 등으로 밀려나는 풍선효과가 발생하면서, 이들 업권의 가계대출 연체율이 급등할 위험이 큽니다. 이미 2025년 들어 제2금융권 주택담보대출이 급증하고 있으며 , 사업자 대출로 위장하여 주택 자금을 조달하는 편법 대출이 성행할 경우 금융 당국의 통계에 잡히지 않는 '그림자 금융(Shadow Banking)'의 부실 뇌관이 될 수 있습니다. 특히 2026년 4월부터 주신보 출연요율이 대출 금액에 비례하여 인상되는 등  고액 대출에 대한 비용이 증가함에 따라, 2금융권조차 대출 공급을 줄일 경우 한계 차주들은 대부업이나 사금융으로 내몰리게 되어 가계부채의 질은 최악의 상황으로 치달을 수 있습니다.

6. 결론

2025년과 2026년에 걸쳐 강화된 규제 환경 하에서 다주택자 대출 연장 제한 시나리오는 가계부채 디레버리징(Deleveraging)이라는 정책 목표 달성에는 기여할 수 있으나, 그 부작용 또한 만만치 않음을 시사합니다. 특히 소득이 없는 고령층 다주택자가 보유한 부채의 부실화, 수도권 외곽 및 지방 부동산 시장의 경착륙, 그리고 제2금융권으로의 부실 전이 가능성은 현재의 규제 일변도 정책이 내포한 시스템 리스크입니다. '돈줄 죄기'를 통한 수요 억제는 단기적으로 효과를 보았으나, 기존 차주의 연착륙(Soft Landing)을 위한 출구 전략은 상대적으로 미흡한 실정입니다. 즉, 충분히 감당할 돈 없이 금융에 의존하거나 기생하는 임대사업은 시장에서 퇴출될 것으로 보이며, 즉 다주택자 대부분은 본인의 능력과 월 꾸준한 현금소득에 걸맞는 주택만 보유하거나 아예 보유하지 못할 것입니다.