서울 부동산 시장의 침체 하락 심층 분석: 침체 원인과 현황

서울 부동산 시장이 장기간 침체 국면에 진입하며, 거래량 감소, 가격 하락, 경매 물량 증가 등으로 위축된 상황입니다. 과거 강세를 보였던 서울의 부동산 시장이 어떤 요인들로 인해 침체되고 있으며, 현재 어떤 지표들이 이를 뒷받침하는지 자세히 살펴보겠습니다.

1. 서울 부동산 시장 침체 원인

서울 부동산 시장의 침체는 다중적인 요인들이 복합적으로 작용한 결과입니다.

(1) 금리 인상과 대출 규제 강화
• 고금리 시대:
• 한국은행의 기준금리 인상으로 인해 주택담보대출(주담대) 금리가 5%를 넘어서며,
• 이자 부담 증가 → 매수 심리 위축으로 이어지고 있습니다.
• DSR(총부채원리금상환비율) 규제 강화:
• 9월부터 DSR 2단계 규제가 적용되며,
• 소득 대비 대출 한도가 제한됨.
• 대출 한도 감소 → 실수요자 구매 여력 축소.

(2) 주택 가격의 급등 이후 심리적 저항선 형성
• 2020~2021년:
• 코로나19 팬데믹 이후 유동성 확대와 저금리 기조로 인해
• 서울 부동산 시장은 폭발적인 상승세를 기록했습니다.
• 2022년 이후:
• 가격이 이미 역대 최고치에 도달한 상태에서
• 고금리와 경기 침체로 인해 심리적 저항선이 형성됨.
• 매수자들이 더 이상 높은 가격을 감당하지 않으려는 분위기가 조성됨.

(3) 경기 침체와 소득 불확실성
• 국내외 경기 둔화:
• 글로벌 경기 침체와 수출 둔화,
• 내수 부진으로 인해 가계 소득 감소.
• 고용 시장 불안정:
• 일부 업종에서 구조조정 및 실업률 증가로 가계 경제에 부담.

(4) 원자재 및 공사비 상승으로 인한 건설 사업 지연
• 건축 자재비 폭등:
• 러시아-우크라이나 전쟁 및 공급망 혼란
• 철근, 시멘트, 유리 가격 급등
• 건설사 자금 압박:
• 원자재비와 인건비 상승으로 인해 재건축·재개발 사업 지연
• 신규 아파트 공급 지연 → 거래 침체 심화

2. 서울 부동산 시장 현황: 거래량 감소

(1) 거래량 급감
• 2023년 7월:
• 서울 아파트 매매 거래량은 9,216건으로 연중 최고치.
• 8월 이후 급격한 거래 감소:
• 9월: DSR 2단계 규제 적용 → 대출 제한
• 12월: 거래량 1,681건으로 급감.
• 12월은 12.3 비상계엄 사태(금리 상승, 경기 침체)와 맞물리며
시장이 더욱 위축되었습니다.

(2) 거래량 감소의 영향
• 매수 대기자 증가:
• 매도자의 기대 가격과 매수자의 현실적인 구매 여력 간의 괴리.
• 거래 절벽 현상이 발생함.
• 급매물 증가:
• 일부 지역에서는 급매물이 등장하지만,
• 여전히 심리적 저항선으로 인해 거래 활성화는 어려운 상황.

3. 매매수급지수 하락 (수급 불균형 악화)

매매수급지수는 매도자와 매수자 간의 균형을 나타내는 지표로,
100을 기준으로 100 초과는 매수세 우위, 100 미만은 매도세 우위를 의미합니다.

(1) 수급지수 변화
• 8월 둘째 주: 104.8 → 매수 우위 시장 형성
• 12월 말: 97.3 → 매도 우위 전환

(2) 수급지수 하락 원인
• 대출 규제 강화: 대출 금리가 상승하면서 자금 조달 부담 증가.
• 고금리 지속: 매수자들이 가격 하락을 기대하며 관망세 지속.

4. 경매 시장 급증 현황

(1) 경매 진행 건수 증가
• 2020~2022년:
• 경매 건수 1,000건 이하 유지
• 2023년:
• 1,956건으로 2배 이상 급증
• 2024년:
• 3,000건 돌파 (9년 만에 최고치)

(2) 경매 시장 악화 원인
• 고금리로 인한 이자 부담 증가:
• 대출 이자가 급등하면서 원리금 상환 부담 가중.
• 갭투자자와 영끌족 타격:
• 대출을 무리하게 받아 집을 매입했던 갭투자자와 영끌족이
• 금리 상승과 가격 하락으로 손실이 커지며
• 경매 시장으로 몰림.

5. 공급 부족 및 재건축·재개발 사업 지연

(1) 재건축·재개발 프로젝트 지연
• 공사비 상승:
• 철근, 시멘트, 유리 가격 급등으로
• 사업성 악화 → 공사 중단 사례 증가.
• 규제와 인허가 지연:
• 재건축초과이익환수제 등으로
• 조합원 부담 증가 및 사업 지연

(2) 신규 아파트 공급 감소
• 신축 희소성:
• 공급 지연으로 인해 신규 아파트 물량이 감소.
• 수요에 비해 신축 매물 부족 현상 발생.

6. 부동산 시장의 전망과 향후 가능성

(1) 고금리 기조 지속
• 한국은행이 고금리 기조를 유지하고 있어
• 단기적으로는 부동산 시장 침체 지속 가능성이 큽니다.

(2) 규제 완화 가능성
• 대출 규제 완화:
• 정부의 DSR 규제 완화 가능성
• 일부 생애 최초 주택 구매자 대상 완화 정책 논의 중.

(3) 장기적 관점에서의 회복 가능성
• 금리 안정화 시점:
• 2025년 이후 금리가 안정화될 경우
• 거래량 회복 및 가격 상승 가능성 존재.

7. 결론: 서울 부동산 시장의 현 상황 요약
• 원인: 고금리, 경기 침체, 대출 규제, 공사비 상승
• 현황: 거래량 급감, 매매수급지수 하락, 경매 물량 급증
• 전망:
• 단기적으로 침체 지속 가능성 크며,
• 금리 안정화 및 정책 완화가 필요한 상황.

서울 부동산 시장은 현재 복합적인 요인들이 작용하며 침체 국면에 접어든 상태입니다.
특히 고금리 기조와 대출 규제가 가장 큰 영향 요인으로,
정책 변화 없이는 회복이 쉽지 않을 전망입니다.