서울 중구 ‘원엑스(ONE X)’ 초대형 오피스 개발 프로젝트 상세 보고

1. 개발 계획 개요 및 일정

서울 도심 중심부인 중구 입정동 237번지 일대에 초대형 오피스 빌딩 ‘원엑스(ONE X)’ 개발이 본격 추진되고 있습니다. 이 사업은 수표구역 도시정비형 재개발사업의 일환으로, 2010년 해당 지역이 정비구역으로 지정된 이후 장기간 준비되어 왔습니다  . 2024년 10월 서울시 정비사업 통합심의를 통과하고, 2025년 4월 중구청으로부터 사업시행계획 인가를 받아 현재 착공 단계에 진입했습니다  . 개발 일정에 따르면 2025년 3분기 착공하여 약 34년간의 공사를 거친 뒤 **2028년 말2029년 상반기 준공**을 목표로 하고 있습니다  . 준공 시 지하철 을지로3가역과의 연결통로 개설 등 부대 작업을 완료하여 2029년 상반기 내 정식 오픈할 계획입니다  .

개발 개요: 원엑스는 지하 7층~지상 33층, 연면적 약 17만2천㎡(약 5만2천 평) 규모로 계획되었으며, 단일 오피스 빌딩으로는 서울 강북권 최대 규모입니다  . 당초 25층 규모 인허가를 받았다가 더 높은 등급의 오피스를 구현하기 위해 33층으로 계획을 변경하였고, 2024년 말 인허가 변경 절차를 거쳐 사업이 확정되었습니다 . 2025년 착공과 동시에 본격적인 공사가 진행 중이며, 2028년 하반기 준공(2029년 초 사용 개시)을 목표로 개발 속도를 높이고 있습니다  .

2. 사업 시행자 ‘이도’의 배경과 역할

이번 프로젝트의 **사업 시행자(디벨로퍼)**는 국내 밸류업(Value-up) 플랫폼 기업 **㈜이도(YIDO)**입니다. 이도는 원래 폐기물 처리를 중심으로 한 환경·인프라 분야 사업에서 출발하여, 다양한 자산의 가치를 높이는 밸류업 전문 플랫폼 기업으로 성장해왔습니다 . 최근에는 부동산 개발 분야로도 영역을 넓혀, 축적된 운영 역량을 바탕으로 노후 자산의 재개발 및 가치 향상 사업을 추진하고 있습니다  .

원엑스 사업에서는 이도가 사업시행자 겸 디벨로퍼로서 프로젝트 전반을 기획·관리하고 투자 유치를 주도합니다 . 이도는 2018년부터 이 사업에 참여하기 위해 특수목적법인(PFV)인 트윈윅스PFV를 설립하여 약 40% 지분을 출자하고 사업 추진에 뛰어들었으며 , 토지 매입과 인허가 과정을 이끌어 왔습니다. 현재 PFV의 주요 주주로 이도 외에 에이치씨, 백두파라다이스, 교보자산신탁 등이 참여하고 있으며, 국내 대형 게임회사도 지분을 일부 인수한 것으로 알려져 업계의 주목을 받았습니다 . 이처럼 이도는 다양한 파트너들과 함께 자본 조달과 사업 구조화를 주관하고, 사업 리스크 관리부터 향후 운영 전략까지 총괄적인 역할을 수행합니다. 최정훈 이도 대표이사는 “원엑스는 프라임 오피스의 업무 공간과 이용자 편의성에서 새로운 기준을 제시할 것”이라며 글로벌 스탠더드에 부합하는 랜드마크로 자리매김시키겠다는 포부를 밝혔습니다 .

3. 시공사 대우건설의 참여 및 건축 일정

시공사로는 대형 건설사 대우건설이 선정되어 프로젝트의 시공을 책임지고 있습니다. 대우건설은 이 사업에서 책임준공 조건으로 참여하여 공사 품질과 일정 준수를 보증하였으며 , 2025년 3분기 본격 착공과 함께 지하 굴착, 골조 공사 등 단계별 시공을 진행 중입니다. 대우건설은 고층 빌딩 시공 경험이 풍부한 만큼, 지하 7층 규모의 깊은 기초 공사와 33층에 달하는 초고층 구조 시공을 안정적으로 수행할 것으로 기대됩니다.

현재 2025년 하반기 착공 이후 골조 공사와 외장 공사가 순차적으로 진행되어 2027년경 상부 구조물이 완성되고, 2028년에는 내·외부 마감과 시스템 설치를 마치는 일정으로 계획되어 있습니다. 2028년 말 준공을 목표로 마지막 단계에서는 지하철역 연결 통로 시공 및 주변 부지 정비를 완료할 예정입니다  . 대우건설은 이 기간 동안 안전 관리와 품질 관리를 최우선으로 하여, 설계 의도대로 랜드마크 오피스 빌딩을 구현하는 데 주력하고 있습니다. 특히 서울시와 협조하여 지하철 2·3호선 을지로3가역과의 직접 연결통로 공사를 병행함으로써, 준공과 동시에 원엑스 빌딩과 지하철역이 원활히 연결되도록 할 방침입니다 .

4. 건축가 다니엘 리베스킨트의 경력과 디자인 특징

원엑스의 설계를 맡은 **다니엘 리베스킨트(Daniel Libeskind)**는 세계적인 스타 건축가로, 독창적이고 상징적인 디자인으로 유명합니다. 폴란드 출신으로 미국에서 활동하는 리베스킨트는 1989년 독일 베를린 유대인 박물관 설계를 계기로 국제적 명성을 얻었으며, 이후 뉴욕 세계무역센터(WTC) 재건 마스터플랜을 주도하고 폴란드 폴인 뮤지엄, 덴버 아트뮤지엄 증축, 런던 임페리얼 워뮤지엄 개축 등 문화시설과 랜드마크 프로젝트를 다수 설계했습니다 . 최근에는 고층 빌딩과 복합단지 설계에도 참여하여 UAE 두바이의 바카라 레지던스 등 럭셔리 건축물 디자인으로도 잘 알려져 있습니다 .

리베스킨트의 디자인 특징은 기하학적이고 대담한 형태와 문화적 서사성입니다. 그는 역사와 장소의 맥락을 반영한 스토리텔링형 건축을 추구하며, 비정형적 조형미와 날카로운 각도를 활용한 독창적인 공간 구성을 선보여 왔습니다 . 원엑스 설계에 있어서도 리베스킨트는 한국의 전통 패턴과 자연 풍경에서 영감을 얻어 디자인에 접목했습니다  . 건물 외관에는 현대적인 미니멀리즘 속에 한국적纹樣(문양)의 리듬을 녹여내고, 저층부 테라스와 수직 정원 등을 통해 주변 청계천의 자연을 건축으로 끌어들이는 시도를 했습니다  . 리베스킨트는 이러한 ‘도심 속 숲’(Urban Forest) 콘셉트로 원엑스를 설계하여, 빌딩 숲 속에서도 인간과 자연이 교감하는 랜드마크 오피스를 구현하고자 했습니다  . 아래 조감도에서 보이듯이 건물 저층부에는 녹지가 어우러진 개방형 테라스가 계획되어 도시 경관과 조화를 이루고 있습니다.

원엑스(ONE X) 초대형 오피스 타워 투시도. 저층부 공개공지와 옥상 정원을 통해 ‘도심 속 숲’ 콘셉트를 구현한 디자인이 돋보인다 (사진: 이도 제공)

5. ‘원엑스’의 공간 구성 및 특화 개념

원엑스 타워의 공간 구성은 지하 7층부터 지상 33층까지 최신 트렌드를 반영한 복합 업무공간으로 짜여 있습니다. 연면적 약 17만2천㎡ 중 대부분은 업무용 오피스로 활용되지만, 저층부 일부와 최상층부 등에는 특화된 부대시설이 들어설 예정입니다 . 구체적으로 살펴보면:
• 지하층(B7~B1): 주로 기계실 및 주차시설로 사용되며, 지하 1층에는 을지로3가 지하철역과 연결되는 통로 및 지하 대합공간이 조성됩니다 . 또한 지하에는 입주자를 위한 편의시설(피트니스센터, 샤워실 등)과 일부 창고/물류 공간도 배치될 예정입니다.
• 저층부(지상 1~5층 내외): 도심 활성화를 위해 **근린생활시설(상업/판매시설)**과 공개공지를 집중 배치합니다 . 1~2층에는 카페, 식당, 쇼룸 등 공개 이용이 가능한 리테일 공간을 두어 청계천변 거리를 활성화하고, 일부 층에는 컨퍼런스홀이나 전시 갤러리가 마련되어 기업 행사나 문화 이벤트가 열릴 수 있습니다. 특히 1층에는 청계천과 바로 연결되는 녹지광장과 정원이 조성되어 도심 속 휴식 공간을 제공합니다  .
• 중·고층부(지상 6~30층 가량): 프라임 오피스 공간으로, 최신 사무환경 수요에 맞춰 층당 넓은 바닥면적과 높은 천장고를 제공합니다. 건물 구조는 정사각형에 가까운 플랜으로 설계되어 층별 약 3,000㎡ 이상의 넓은 임대 면적을 확보, 대기업 본사나 대규모 임차인의 수요를 충족할 수 있습니다 . 또한 각 층에는 입주사 전용 라운지, 공용 회의실, 폰부스 등 스마트 오피스 편의시설이 도입되어 업무 효율과 직원 만족도를 높입니다.
• 최상부(지상 31~33층): 원엑스만의 시그니처 커뮤니티 공간이 배치됩니다. 가장 눈에 띄는 것은 **‘라이트룸(Light Room)’**이라 명명된 다목적 몰입형 예술 공간으로, 대규모 제품 런칭 행사나 글로벌 아티스트 공연, 미디어 아트 전시 등을 개최할 수 있는 첨단 이벤트 홀입니다  . 천장 높이와 음향·조명 시스템을 극대화하여, 입주 기업들은 이 공간에서 신제품 발표회나 컨퍼런스를 열 수 있고 일반인 대상 문화행사도 유치할 계획입니다. 이와 함께 최상층 클럽 개념의 **프라이빗 멤버십 라운지(프라이빗 오피스)**도 들어섭니다  . 이 공간은 입주사 임직원 및 멤버십 회원 전용의 고급 라운지로, 바(bar)와 비즈니스 미팅룸, 소규모 업무공간을 갖춘 비즈니스 클럽 형태로 운영됩니다. 회원들은 국내뿐 아니라 뉴욕, 런던, 두바이 등 해외 제휴 오피스의 라운지도 이용할 수 있게 연계하여, 글로벌 프라이빗 오피스 네트워크를 제공할 예정입니다  .

이처럼 원엑스는 단순 임대사무실이 아닌 업무+문화+커뮤니티 복합 공간으로 설계되어, 프라임 오피스를 뛰어넘는 ‘클래스 X’ 등급을 지향합니다  . 빌딩 내에는 최첨단 스마트 빌딩 시스템(출입제어, 공조 및 조명 자동제어 등)과 친환경 에너지 설비가 도입되고, 옥상 및 테라스의 녹화, 실내 공기질 개선 설계 등을 통해 LEED 플래티넘 및 WELL 인증 획득도 추진 중입니다 . 이러한 공간 구성과 설계로 원엑스는 업무 생산성과 사용자 경험을 극대화하는 차세대 오피스 공간을 제공할 것입니다.

6. 입주 기업 유치 전략 및 대상 업종

원엑스의 디벨로퍼 이도와 시행 주체들은 공급 이전부터 탄탄한 임차 수요 확보 전략을 전개하고 있습니다. 기본적인 임차 유치 전략은 원엑스의 차별화된 공간과 서비스를 강조하여 최상위급 수요층을 겨냥하는 것입니다. 이를 위해 “클래스-X 오피스”라는 새로운 등급을 표방, 기존 어떤 오피스에서도 누릴 수 없던 호화롭고 혁신적인 업무 환경을 내세워 오피스 피코킹(Office Peacocking) 트렌드에 부응하고 있습니다 . ‘오피스 피코킹’이란 기업들이 재택근무에서 사무실 근무로 복귀하는 흐름 속에, 우수한 인재 유치와 기업 이미지 제고를 위해 화려한 사무공간에 투자하는 경향을 말합니다 . 원엑스는 이처럼 임차 기업이 자사의 오피스를 자랑할 수 있는 무대가 되도록, 예술 공간과 회원제 클럽, 세계적 수준의 어메니티 등을 도입하여 기업들이 직원 복지와 브랜드 가치를 높이는 수단으로 활용할 수 있게 하는 전략입니다 .

대상 업종으로는 우선 대기업 본사 및 글로벌 기업 지사를 주요 타겟으로 삼고 있습니다. 금융, 컨설팅, IT테크, 게임, 엔터테인먼트 등 글로벌 경쟁력을 가진 산업의 기업들이 주 타깃이며, 특히 젊은 인재 선호도가 높은 IT·게임 분야에서 관심이 높을 것으로 기대됩니다. 실제로 앞서 언급한 바와 같이 원엑스 개발 PFV 지분을 국내 대형 게임회사가 일부 인수한 사례가 있는데, 이는 향후 해당 기업이 임차인 또는 투자 참여자로서 전략적 관계를 맺을 가능성을 시사합니다 . 이외에도 금융권에서는 여의도와 강남에 집중된 글로벌 금융사들이 강북 CBD 진출을 모색할 경우 원엑스가 최적의 선택지가 될 수 있고, 전문 서비스업(로펌, 회계법인 등)이나 다국적 소비재·패션 기업들의 한국법인 또한 도심 핵심 입지의 최고급 사무공간으로 원엑스를 고려할 수 있습니다.

임대 마케팅 측면에서는 건물 완공 2~3년 전인 현재부터 잠재 임차인을 대상으로 프리마케팅을 진행하고 있습니다. VR 투어와 모델하우스를 통해 원엑스의 미래 환경을 체험하게 하고, **임대 조건의 유연한 제시(모듈형 임대면적, 맞춤 인테리어 옵션 등)**로 수요를 끌어모으고 있습니다. 또한 글로벌 기업을 유치하기 위해 영어권 전문 임대 운영팀을 꾸리고, 해외 주요 도시의 제휴 오피스 네트워크(앞서 언급한 글로벌 프라이빗 라운지 혜택)를 마케팅 포인트로 활용하고 있습니다 . 이러한 전략으로 원엑스는 준공 전에 상당 부분 임차 계약을 완료하여 공실 리스크를 최소화하고, 강북권 최초의 100% 사전 임대 완료 랜드마크 오피스를 목표로 하고 있습니다.

7. 교통 접근성 및 입지

교통 접근성은 원엑스의 큰 강점 중 하나입니다. 프로젝트 부지는 서울 지하철 2·3호선이 만나는 을지로3가역과 바로 인접해 있으며, 지하 통로를 통해 건물 지하 1층과 역이 직접 연결될 예정입니다  . 이에 따라 입주자와 방문객들은 비가 오나 눈이 오나 지하철역으로 곧바로 이동할 수 있어 편리합니다. 특히 을지로3가역은 환승역이라 강남, 여의도 등 서울 주요 업무지구뿐 아니라 수도권 여러 지역에서 접근성이 뛰어나, 대중교통 연계성 측면에서 최고 수준의 입지라고 할 수 있습니다.

도로 교통으로도 청계천로, 을지로, 충무로가 인접하여 차량 접근이 용이합니다. 빌딩 주변으로 주요 간선도로와 내부순환로 진입로가 가까워 강북 도심 내 이동뿐 아니라 강남이나 외곽으로의 차량 이동 역시 비교적 수월합니다. 또한 청계천을 사이에 두고 위치해 있어, 보행 환경 측면에서도 쾌적합니다  . 청계천 변 산책로를 통해 종로권이나 광화문 방면으로 도보 이동이 가능하고, 인근에 버스 정류장들도 밀집해 있습니다. 이러한 입지적 조건 덕분에 원엑스는 흔히 말하는 **‘초역세권’**이자 ‘트리플 역세권’(2호선, 3호선, 다수 버스노선) 빌딩으로 손꼽힙니다 . 출퇴근 시간대 대중교통 접근성이 좋아 기업 입주 시 직원들의 편의성이 높고, 역세권 상권의 이점을 살려 상업시설 유동인구 유치에도 유리합니다.

입지 측면에서 원엑스가 들어서는 수표구역 일대는 전통적인 도심 제조업·공구상가 밀집지에서 최신 오피스타운으로 탈바꿈하는 지역입니다  . 동쪽으로 대규모 재개발 사업이 진행 중인 세운지구와 맞닿아 있고, 북쪽으로는 청계천 넘어 종로권, 남서쪽으로는 을지로 일대 오피스밀집지와 연결되어 CBD(중앙업무지구) 한복판에 위치합니다 . 주변 개발 호재로 세운재정비촉진지구 내에도 다수의 오피스빌딩이 2030년 전후 준공될 예정이며, 을지로3가역 주변으로 호텔, 복합시설 투자도 활발하여 향후 이 일대가 **‘을지로 비즈니스 권역’**으로 새롭게 부상할 전망입니다  . 원엑스는 이러한 변화를 선도하는 첫 랜드마크로서, 입지적 상승효과까지 누릴 것으로 기대됩니다.

8. 기존 강북 오피스 대비 차별성과 프리미엄 전략

원엑스는 기존 강북권 오피스 빌딩들과 비교해 여러 측면에서 차별화된 프리미엄 전략을 취하고 있습니다. 서울 도심권(CBD)의 전통적 오피스 빌딩들은 주로 1990년대에 준공된 20층 내외의 건물들로, 노후화와 공간 협소 문제가 대두되어 왔습니다  . 이에 반해 원엑스는 강북 최대 규모이자 최신 트렌드를 반영한 시설로서, 강북 오피스 시장의 게임체인저(game-changer) 역할을 할 것으로 기대됩니다. 다음은 주요 차별화 포인트입니다:
• 규모와 시설의 압도적 우위: 원엑스는 강북 기존 오피스에 비해 층수나 연면적에서 월등히 커서 대규모 단일 임차인 수용이 가능합니다 . 넓은 층면적을 갖춘 Column-free(무주열) 공간으로 설계되어, 기존 건물 대비 자유로운 공간구성이 가능하고, 최첨단 엘리베이터 시스템으로 수직동선 효율을 높였습니다. 또한 노후 빌딩에는 부족한 주차공간도 넉넉히 확보하여 입주사의 차량 수요를 충족합니다.
• 클래스-X 서비스: 일반적인 프라임 등급(A급) 오피스 빌딩이 우수한 입지와 시설을 갖췄지만 부가 서비스는 제한적인 데 반해, 원엑스는 호텔식 컨시어지 서비스, 멤버십 비즈니스 클럽, 헬스케어 시설 등 세계적인 수준의 호스피탈리티를 제공합니다 . 예를 들어, 입주기업 임직원들은 전용 라운지에서 무료 조식과 커피를 즐기고, 전문 헬스 트레이너가 상주하는 피트니스 센터를 이용할 수 있으며, 컨시어지를 통해 다양한 비즈니스 지원을 받을 수 있습니다. 이러한 서비스 패키지는 기존 강북 오피스에서는 찾아보기 어려운 초프리미엄 어메니티입니다.
• 글로벌 네트워킹 및 브랜드: 원엑스는 해외 주요 도시의 프리미엄 오피스들과 제휴를 맺어 글로벌 멤버십 네트워크를 구축합니다 . 이를 통해 입주사가 원하면 뉴욕, 런던 등 해외 제휴 오피스의 라운지나 회의 공간을 출장 시 활용할 수 있어, 글로벌 비즈니스를 지원합니다 . 이러한 글로벌 커뮤니티 전략은 서울 내 여느 오피스에도 없는 독자적인 가치로, 건물 자체가 브랜드화되어 임차인들의 소속감과 자부심을 높여줍니다.
• 친환경·웰빙 설계: 원엑스는 LEED 플래티넘 및 WELL 인증 획득을 목표로 건축되어, 에너지 효율과 친환경 성능, 실내 환경 품질 면에서 최고 수준을 지향합니다 . 이는 강북 기존 빌딩들이 노후 설비로 에너지 낭비와 실내환경 문제가 있는 것과 대비됩니다. 입주 기업은 친환경 빌딩에 입주함으로써 ESG 경영 이미지 제고 효과도 얻을 수 있습니다. 또한 건물 내 수직정원, 청계천과 연계한 옥외 녹지공간 등 자연친화적 디자인으로 직원들에게 쾌적한 업무환경과 휴식공간을 제공, 직원 복지 측면에서도 경쟁 우위를 가집니다 .
• 입지적 프리미엄: 강북 기존 오피스들의 상당수는 도심 권역이라 해도 세대문 안쪽 골목이나 대로변에 위치하지 않은 경우가 많아 가시성과 접근성에서 아쉬움이 있었습니다. 반면 원엑스는 을지로 대로변 청계천 앞 황금입지에 위치하여 상징성과 접근성이 뛰어납니다 . 게다가 지하철역과 직접 연결된 편의는 현재 강북 어떤 빌딩도 제공하지 못하는 차별점입니다 . 업계 전문가들도 “을지로3가역 역세권에 대형 신축 오피스가 들어서면 도심 오피스 수요가 최상급 빌딩으로 집중될 것”이라고 전망하며, 원엑스가 노후 오피스로 인한 수요 이탈을 방지하고 새로운 수요를 흡수할 것으로 보고 있습니다  .

요약하면, 원엑스의 프리미엄 전략은 하드웨어적 우수성(규모·입지·시설)과 소프트웨어적 서비스(커뮤니티·편의·친환경)를 결합하여 강북권 오피스의 새로운 기준을 제시하는 데 있습니다. 이러한 차별화 요소들로 인해 원엑스 준공 후에는 강북 오피스 시장에 큰 지각변동이 예상됩니다. 특히 을지로 권역이 새로운 오피스 허브로 급부상하며, 종로~시청 일대의 구시대적 빌딩 수요를 상당 부분 대체할 가능성이 큽니다  . 원엑스는 서울 도심 스카이라인을 변화시킬 랜드마크일 뿐만 아니라, 업무 공간의 미래상을 제시하는 프로젝트로 자리매김할 것입니다 .

참고 자료: 원엑스 개발 관련 언론보도 및 자료      등.