용산공원 주변 부동산 가격 전망 분석 (2025-2030)

용산공원 주변 지역은 2030년까지 대한민국 부동산 시장에서 가장 주목할 만한 성장 잠재력을 보여주는 지역으로 평가됩니다. 총 19조원 규모의 대규모 개발 사업이 동시다발적으로 진행되면서, 기준 시나리오 기준으로 2030년까지 35% 내외의 가격 상승이 예상되며, 낙관적 시나리오에서는 최대 50%까지의 상승 가능성이 있습니다[1][2][5]. 다만 토지거래허가제, 고금리 지속, 경제성장률 둔화 등의 리스크 요소들이 상승폭을 제한할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다[6][7].

현재 용산 지역 부동산 시장 현황

### 가격 수준 및 시장 동향

2025년 5월 현재 용산구의 아파트 평당가는 6,917만원으로 서울 평균보다 39.5% 높은 수준을 유지하고 있습니다[1][4]. 지역별로는 한남동이 8,800만원으로 가장 높고, 서빙고동 8,000만원, 용산동5가 7,700만원 순으로 나타나며, 상대적으로 청파동(5,500만원)과 후암동(5,200만원)은 진입 장벽이 낮은 편입니다[3][4].

### 규제 환경

현재 용산구는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 아파트 매매 시 구청장의 허가가 필요하며, 2년간의 실거주 의무가 부과됩니다[6]. 이는 투기 수요를 억제하는 효과가 있지만, 실거주 목적의 구매자에게는 추가적인 절차적 부담으로 작용하고 있습니다[1][6].
## 주요 개발 계획 및 투자 규모

### 용산국제업무지구 개발

용산국제업무지구는 구 용산정비창 부지 49만5천㎡에 최대 100층 높이의 랜드마크 건물과 50만㎡ 규모의 녹지를 조성하는 대규모 프로젝트입니다[1][2][5]. 2025년 하반기 착공을 시작으로 2030년대 초반 입주가 예정되어 있으며, 총 사업비는 5조원에 달해 뉴욕 허드슨야드의 4.4배 규모인 세계 최대 수직도시로 조성될 예정입니다.

한남뉴타운 재개발 현황

한남뉴타운은 용산구 한남·보광·이태원·동빙고동 일대 111만㎡를 재개발하는 사업으로, 총 1만3천여 가구의 새로운 주거 공간이 공급될 예정입니다[10][12]. 현재 한남2~5구역에서 재개발이 진행 중이며, 해제되었던 한남1구역도 신속통합기획 후보지로 재선정되어 사업이 재개되었습니다[10][12].
### 교통 인프라 개발

GTX-B 노선은 2030년 개통을 목표로 공사가 진행 중이며, 용산역에서 상봉역까지 19.95km 구간에 4개의 전용 역사가 신설됩니다[9][11]. 또한 용산역에서 서울역을 잇는 경부선 철도 지하화 사업도 2026년 착공하여 2035년 완공 예정으로, 이는 용산 지역의 공간 단절 문제를 해결하고 접근성을 크게 향상시킬 것으로 기대됩니다[14][22].
## 2030년 부동산 가격 전망 시나리오

### 시나리오별 전망

부동산 전문가들과 시장 분석에 따르면, 용산공원 주변 지역의 2030년 부동산 가격은 세 가지 시나리오로 구분하여 전망할 수 있습니다[1][3][4]. 기준 시나리오에서는 2025년 대비 35% 상승을 예상하며, 낙관적 시나리오에서는 50%, 보수적 시나리오에서는 20% 상승이 전망됩니다[3][4].
### 지역별 세부 전망

한남동의 경우 2030년 기준 시나리오에서 평당 1억 1,880만원으로 예상되며, 낙관적 시나리오에서는 1억 3,200만원까지 상승할 가능성이 있습니다.
서빙고동은 기준 시나리오 1억 800만원, 용산동5가는 1억 395만원으로 전망됩니다. 상대적으로 진입 장벽이 낮은 청파동과 후암동도 각각 7,425만원과 7,020만원으로 30% 이상의 상승이 예상됩니다.

## 개발 호재별 가격 영향 분석

용산 지역의 부동산 가격 상승에 영향을 미치는 주요 개발 호재들을 분석하면, 용산국제업무지구 개발이 25%의 가격 상승 효과로 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
한남뉴타운 재개발은 20%, GTX-B 개통과 철도 지하화는 각각 15%의 상승 효과가 기대됩니다. 용산공원 조성 완료는 12%의 장기적 상승 효과를 가져올 것으로 분석됩니다.
## 투자 시점 및 전략 분석

### 최적 투자 시기

투자 매력도 분석에 따르면, 2026년이 투자 매력도 5점으로 가장 높은 시점으로 평가되며, 이는 한남뉴타운 재개발이 본격적으로 시작되는 시기와 일치합니다.
2025년 하반기는 GTX-B 착공 가시화로 투자 매력도 4점을 기록하며, 권장 투자 비중 30%로 제시됩니다. 반면 2029년 이후에는 과열 조짐과 고평가 구간 진입으로 투자 매력도가 크게 떨어질 것으로 예상됩니다.



### 단계별 투자 전략

진입 장벽이 낮은 청파동과 후암동 지역부터 시작하여 점진적으로 프리미엄 지역으로 확대하는 전략이 효과적입니다[1][4]. 특히 용산역 개발의 직접적 수혜를 받는 용산동5가 지역은 중기 투자 관점에서 매력적인 선택지로 평가됩니다[1][4].

## 리스크 요소 및 제약 사항

### 주요 위험 요인

부동산 시장의 주요 리스크 요소로는 토지거래허가제 지속(-10%), 경제성장률 둔화(-12%), 규제 강화(-10%) 등이 꼽힙니다.
특히 KDI 전망에 따르면 한국의 잠재성장률이 2030년 1.3%까지 하락할 것으로 예상되어 부동산 시장의 성장 동력이 약화될 가능성이 있습니다[7][8].
### 공급 과잉 우려

2028년 이후 대규모 주택 공급이 예정되어 있어 공급 과잉에 따른 가격 조정 가능성도 배제할 수 없습니다. 서울의 연간 주택 공급량이 2030년 5.5만호까지 증가할 예정으로, 수요와 공급의 균형점을 주의 깊게 관찰해야 합니다.

### 금리 및 경제 환경

예상 금리는 2025년 3.2%에서 2030년 2.0%로 점진적 하락이 전망되지만, 초기 고금리 부담은 부동산 시장의 단기적 제약 요인으로 작용할 것입니다. 또한 서울 인구의 지속적 감소(-1.0% 예상)도 장기적 수요 기반을 약화시킬 수 있는 요소입니다.
## 결론 및 전망

용산공원 주변 지역은 2030년까지 서울에서 가장 큰 변화와 성장 가능성을 보여주는 지역으로 평가됩니다[1][2][5]. 용산국제업무지구, 한남뉴타운, GTX-B 개통 등 총 19조원 규모의 대규모 개발이 동시에 진행되면서, 기준 시나리오 기준 35% 내외의 가격 상승이 예상됩니다[1][2][5].

그러나 현재의 규제 환경과 경제 전망을 고려할 때, 장기적 관점에서 실거주 목적의 신중한 투자 접근이 필요합니다[6][7][8]. 충분한 자기자금 확보와 2026년 전후의 단계적 투자 전략 수립이 성공의 핵심 요소가 될 것으로 분석됩니다. 특히 토지거래허가제 하에서는 실거주 계획이 필수적이므로, 투자와 거주를 동시에 고려한 종합적 계획 수립이 중요합니다[6].

Sources
[1] 용산 개발은 이제부터.. 최근 빌라는 1억이나 올랐다는데 - 블로그 https://blog.naver.com/sangyeopkang/222471881178
[2] [PDF] 용산국제업무지구 '25년 착공... 사업부지 100% 녹지 확보한 친환경 ... https://files-scs.pstatic.net/2024/02/05/2L0WHLNWZ1/(%EA%B8%B0%EC%9E%90%EC%84%A4%EB%AA%85%ED%9A%8C)%20%EC%9A%A9%EC%82%B0%EA%B5%AD%EC%A0%9C%EC%97%85%EB%AC%B4%EC%A7%80%EA%B5%AC%20_25%EB%85%84%20%EC%B0%A9%EA%B3%B5%E2%80%A6%20%EC%82%AC%EC%97%85%EB%B6%80%EC%A7%80%20100%ED%8D%BC%EC%84%BC%ED%8A%B8%20%EB%85%B9%EC%A7%80%20%ED%99%95%EB%B3%B4%ED%95%9C%20%EC%B9%9C%ED%99%98%EA%B2%BD%20%EC%88%98%EC%A7%81%EB%8F%84%EC%8B%9C%EB%A1%9C.pdf
[3] 강남3구·용산 반등 시작? 2025 서울 아파트 가격 동향 분위기 심상치 ... https://blog.naver.com/youime/223867335903?fromRss=true&trackingCode=rss
[4] 강남의 자존심 되찾았다?…송파, 용산 집값 다시 앞섰다 [부동산360] https://news.nate.com/view/20241019n04559
[5] 용산국제업무지구 개발계획(안) | 스마트 서울소식 https://scpm.seoul.go.kr/seoul-policy/evt0019
[6] 2025년 토지거래허가제 재지정, 강남 과 용산 부동산 시장의 변화는? https://misterham87.tistory.com/55
[7] 韓 잠재성장률, 5년 뒤 0%대 추락 - 한국경제 https://www.hankyung.com/article/2025050808891
[8] [친절한 경제] "2040년 한국 잠재성장률 0% 안팎"…떨어지는 가장 큰 ... https://news.sbs.co.kr/news/endPage.do?news_id=N1008093548
[9] 24년 착공 예정인 GTX B노선 (용산~상봉) 환경영향평가 결정내용 https://blog.naver.com/PostView.naver?blogId=valust&logNo=223023914563&categoryNo=51&proxyReferer=&noTrackingCode=true
[10] 토허제 비껴간 '완전체' 한남뉴타운은 지금 - 매일경제 https://www.mk.co.kr/economy/view.php?sc=50000001&year=2025&no=192869
[11] ' 빠르면 내달 착공 전망'…인천대입구∼용산, 상봉∼마석 'GTX-B 노선 ... http://www.namdongnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=85530
[12] 한남뉴타운 '노른자위' 5구역은 DL이앤씨 '아크로' 될 듯…이달 중순 ... https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2025/04/07/GGB3PA5CKJFYVCDNXLAHHUKYJQ/
[13] 2030년 이후에 집을 사라고 하는데 전문가님들은 어떻게 생각 ... - 아하 https://www.a-ha.io/questions/494367a92dfe77379cc9affda994c81a
[14] 철도 지하화 속도···용산은 벌써 '들썩' - 시사저널e https://www.sisajournal-e.com/news/articleView.html?idxno=408829
[15] 용산개발의 핵심 용산공원 마스터플랜 정리 - 네이버 블로그 https://blog.naver.com/dhong1000/223149698505
[16] "올해 부동산 최고점···2030 부동산 구입 2년 더 기다린다" - 뉴스웨이 https://www.newsway.co.kr/news/view?ud=2024041709285997407
[17] 서울역-용산역 지하화, 과연 가능할까? - 블로그 - NAVER https://blog.naver.com/zoo_dragon/223752740367
[18] 용산공원 특별대담회(아드리안 구즈와 승효상) 안내 - 한국건축가협회 https://www.kia.or.kr/m/news/notice.php?ptype=view&idx=9610&page=139&code=notice
[19] 2025 대어급 용산 신축 아파트 청약 이거면 끝! 아세아아파트 완전정리 https://www.youtube.com/watch?v=IpZVcl-sDb0
[20] “지금 삽 떠도 최소 3년 뒤”…서울 마포·용산 내년 입주 신축 아파트 '0 ... https://www.segye.com/newsView/20250519513176
[21] 대통령 집무실 이전 효과…용산‧종로 집값 '들썩' - 매일일보 https://www.m-i.kr/news/articleView.html?idxno=913509
[22] "120년 단절된 용산을 하나로" 용산구, 철도 지하화 박차 - 연합뉴스 https://www.yna.co.kr/view/AKR20240115048700004
[23] 대통령 집무실 이전…용산 부동산시장에 득일까 실일까 [용산을 주목 ... https://www.newsis.com/view/NISX20220318_0001799161
[24] “강남 뛰어넘는다”…입지 끝판왕이라는 이곳, 천지개벽 드디어 꿈틀 https://www.mk.co.kr/news/realestate/11140191
[25] 온전한 용산공원, “부동산 문제를 미래세대에 물려줄 유산을.. [라펜트 ... https://www.lafent.com/inews/news_view.html?news_id=130357
[26] 부동산가이드] 2030년 입주?! 용산국제업무지구 진행현황&투자포인트!! https://www.youtube.com/watch?v=HQXYlNlFr3k
[27] 2030년의 용산: 국제업무지구의 투자 가치와 전망 - 도시 탐험가 https://wander-city.com/entry/2030%EB%85%84%EC%9D%98-%EC%9A%A9%EC%82%B0-%EA%B5%AD%EC%A0%9C%EC%97%85%EB%AC%B4%EC%A7%80%EA%B5%AC%EC%9D%98-%ED%88%AC%EC%9E%90-%EA%B0%80%EC%B9%98%EC%99%80-%EC%A0%84%EB%A7%9D
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[29] 잠재성장률 전망과 정책적 시사점 - KDI 한국개발연구원 - 연구 - 경제 ... https://www.kdi.re.kr/research/analysisView?art_no=3671
[30] 2030년 경제성장률 1~2%대 추락 - 메디칼타임즈 https://www.medicaltimes.com/Mobile/News/NewsView.html?ID=20952
[31] 한국의 장기 거시경제변수 전망 - 연구 - 기타 보고서 https://kdi.re.kr/research/subjects_view.jsp?pub_no=13073
[32] 우울한 전망 이어지는 한국 경제…OECD “구조적으로 둔화 국면에 ... https://www.mk.co.kr/news/economy/11315104
[33] '부동산 10년 주기' 정말 온다면…지금 집 사도 될까 [2030 신 ... - 홈노크 https://www.homeknock.co.kr/web-front/community/news/9927/
[34] “대선 끝나고 사야 될까요?”...내 집 마련 타이밍, 부동산 초고수 6인 ... https://www.mk.co.kr/news/realestate/11295930
[35] 강남 집값 앞으로 무서울 겁니다, 공포의 2030년 부동산 전망 (도시 ... https://www.youtube.com/watch?v=QnybKk67qQc
[36] "부동산, 내년부터 본격 하락" "2029~2030년이 바닥" "40% 떨어질 ... https://www.youtube.com/watch?v=YPrwkIEDaBY
[37] 한강과 용산공원 사이, 0.01%의 특권! 용산 아세아 - 블로그 https://blog.naver.com/realtodaykorea/223818451809
[38] 2025년 서울 청약, 놓치면 후회할 핵심 단지 TOP 10 https://contents.premium.naver.com/jaeminanproject/jaeminanproject1/contents/250104214112413cc
[39] 2025년 기준 국내 부동산 시장 - 마용성(마포·용산·성동구) 심층 분석 https://cashcow0428.tistory.com/379
[40] 2025년 서울 분양 아파트 분석과 전망: 주요 단지 총정리 - 코스티 https://mudidi.tistory.com/1019