용산공원 주변 호재 및 주거지 투자 전망 분석

용산공원 주변 지역은 현재 서울에서 가장 주목받는 개발 지역 중 하나로, 대규모 개발 사업들이 동시다발적으로 진행되면서 부동산 투자의 핵심 지역으로 부상하고 있습니다[1][2]. 본 보고서는 용산 지역의 개발 계획, 투자 호재, 그리고 실제 이주를 위한 자본 계획까지 종합적으로 분석하여 제시합니다.

주요 개발 사업 현황

용산국제업무지구 개발

용산국제업무지구는 구 용산정비창 부지 49만5천㎡에 최대 100층 높이의 랜드마크 건물과 50만㎡ 규모의 녹지를 조성하는 대규모 프로젝트입니다[1][3]. 2025년 하반기 착공을 시작으로 2030년대 초반 입주가 예정되어 있으며, 총 사업비는 5조원에 달합니다[1]. 이 지역은 최대 용적률 1,700%까지 허용되어 뉴욕 허드슨야드의 4.4배 규모인 세계 최대 수직도시로 조성될 예정입니다[1].

한남뉴타운 재개발

한남뉴타운은 용산구 한남·보광·이태원·동빙고동 일대 111만㎡를 재개발하는 사업으로, 총 1만3천여 가구의 새로운 주거 공간이 공급될 예정입니다[18][19]. 현재 한남2~5구역에서 재개발이 진행 중이며, 해제되었던 한남1구역도 신속통합기획 후보지로 재선정되어 사업이 재개되었습니다[18].
### 유엔사부지 및 수송부 부지 개발

유엔사부지(4만4천㎡)에는 2027년 완공을 목표로 '더파크사이드 서울' 복합개발 사업이 진행되고 있습니다[20][22]. 1조3천억원 규모의 이 사업은 주거, 상업, 숙박시설을 통합한 복합단지로 조성됩니다[20]. 인접한 수송부 부지(7만9천㎡)도 향후 개발이 예정되어 있어 추가적인 가치 상승이 기대됩니다[22].
## 용산공원 조성 계획

용산공원은 미군기지 반환 부지 76만4천㎡에 조성되는 대규모 도심 공원으로, 2032년 완공을 목표로 하고 있습니다[2]. 4차 종합기본계획에는 용산국제업무지구 개발과 연계한 내용이 포함되어 주변 지역과의 시너지 효과가 기대됩니다[2].
## 지역별 부동산 시장 현황

### 가격 분석

용산구의 아파트 평당가는 2024년 11월 기준 6,917만원으로 서울 평균(4,958만원)보다 39.5% 높은 수준을 보이고 있습니다[8]. 지역별로는 한남동이 29억원으로 가장 높고, 서빙고동 26.4억원, 용산동5가 25.6억원 순으로 나타났습니다[9][11].
### 투자 수익률 전망

용산 지역은 지속적인 개발 호재로 인해 강남을 뛰어넘을 잠재력을 가진 것으로 평가받고 있습니다[10]. 특히 용산구의 70% 면적이 개발 중인 상황으로, 향후 부동산 가치 상승이 기대됩니다[10]. 최근 3년간 오피스텔 평균 수익률이 5-7%를 기록하는 등 안정적인 투자 수익을 보여주고 있습니다[24].
## 교통 인프라 개발 계획

용산 지역의 교통 인프라는 단계적으로 대폭 개선될 예정입니다[21][23]. 2028년 공항철도 용산역 연장, 2030년 GTX-B 개통, 2032년 신분당선 연장, 2035년 용산역 지하화 등이 순차적으로 완료됩니다[21][23]. 이러한 교통망 확충으로 용산지역의 대중교통분담률은 현재 57%에서 70%까지 향상될 것으로 예상됩니다[21].
## 투자 자본 계획 및 전략

### 지역별 투자 금액

용산구 내 지역별 투자 진입 비용은 상당한 차이를 보입니다[13][14]. 한남동의 경우 25-35억원의 높은 진입 비용이 필요한 반면, 청파동은 12-18억원으로 상대적으로 접근 가능한 수준입니다.
### 투자 시기별 전략

단기 투자(1-3년)의 경우 청파동과 후암동 지역이 서울역 북부역세권 개발의 직접적 수혜를 받을 것으로 예상되며, 15-25%의 수익률이 기대됩니다[15]. 중기 투자(3-7년)는 용산국제업무지구 인근 지역에서 30-50%의 수익률을, 장기 투자(7-10년)는 한남동과 서빙고동 프리미엄 지역에서 50-100%의 수익률이 예상됩니다.

## 투자 리스크 및 규제 사항

### 토지거래허가제 영향

2025년 현재 용산구는 토지거래허가구역으로 지정되어 아파트 매매 시 구청장의 허가가 필요하며, 2년간 실거주 의무가 부과됩니다[25][26]. 이는 투기 수요를 억제하는 효과가 있지만, 실제 거주 목적의 투자자에게는 추가적인 절차적 부담을 의미합니다[25].

### 대출 규제 강화

금융권에서는 토지거래허가구역 지정과 함께 대출 규제도 강화하고 있습니다[26][29]. 주요 시중은행들이 용산구 소재 주택 구입 목적 대출을 제한하고 있어, 자기자금 비율을 높이는 것이 필요합니다[26][29].

## 권장 투자 전략

### 단계별 접근

투자 목적과 자금 규모에 따라 단계적 접근이 필요합니다[14]. 진입 장벽이 낮은 청파동부터 시작하여 점진적으로 프리미엄 지역으로 확대하는 전략이 효과적입니다. 특히 용산역 개발의 직접적 수혜를 받는 용산동5가 지역은 중기 투자 관점에서 매력적인 선택지입니다.

### 실거주 계획 수립

토지거래허가제 하에서는 실거주 계획이 필수적이므로, 투자와 거주를 동시에 고려한 종합적 계획 수립이 중요합니다. 기존 주택 처분 일정과 새로운 주택 매입 시기를 신중하게 조율해야 합니다[25].

## 결론 및 전망

용산 지역은 대한민국 부동산 시장에서 가장 큰 변화와 성장 가능성을 보여주는 지역입니다[1][10]. 용산국제업무지구, 한남뉴타운, 유엔사부지 개발 등 총 19조원 규모의 대규모 개발이 동시에 진행되면서, 향후 10년간 서울의 새로운 중심지로 부상할 것으로 예상됩니다[1][18][20].

특히 교통 인프라의 단계적 완성과 함께 용산역이 철도교통 허브로 발전하면서, 지역 전체의 접근성과 편의성이 크게 향상될 것입니다[21][23]. 다만 현재의 규제 환경 하에서는 장기적 관점에서 실거주 목적의 신중한 투자 접근이 필요하며, 충분한 자기자금 확보와 단계적 투자 전략 수립이 성공의 핵심 요소가 될 것입니다.

Sources
[1] 용산국제업무지구 개발계획(안) | 스마트 서울소식 https://scpm.seoul.go.kr/seoul-policy/evt0019
[2] 용산공원 '마스터플랜' 2년여만에 변경…용산국제업무지구 반영 https://www.yna.co.kr/view/AKR20241118018100003
[3] [PDF] 용산국제업무지구 '25년 착공... 사업부지 100% 녹지 확보한 친환경 ... https://files-scs.pstatic.net/2024/02/05/2L0WHLNWZ1/(%EA%B8%B0%EC%9E%90%EC%84%A4%EB%AA%85%ED%9A%8C)%20%EC%9A%A9%EC%82%B0%EA%B5%AD%EC%A0%9C%EC%97%85%EB%AC%B4%EC%A7%80%EA%B5%AC%20_25%EB%85%84%20%EC%B0%A9%EA%B3%B5%E2%80%A6%20%EC%82%AC%EC%97%85%EB%B6%80%EC%A7%80%20100%ED%8D%BC%EC%84%BC%ED%8A%B8%20%EB%85%B9%EC%A7%80%20%ED%99%95%EB%B3%B4%ED%95%9C%20%EC%B9%9C%ED%99%98%EA%B2%BD%20%EC%88%98%EC%A7%81%EB%8F%84%EC%8B%9C%EB%A1%9C.pdf
[4] 한강과 공원을 품은 용산 최고의 부촌 마지막 3~4억대 소액투자 https://www.youtube.com/watch?v=K27Jv6_MD64
[5] “강남 뛰어넘는다”…입지 끝판왕이라는 이곳, 천지개벽 드디어 꿈틀 https://www.mk.co.kr/news/realestate/11140191
[6] 용산공원부동산중개사무소 http://miinpjj.kmswb.kr
[7] 용산공원 수송부 부지 '최고급 주거지'로 거듭난다 : 영율 http://youngyul.com/53/?bmode=view&idx=13854623
[8] 서울 용산구 아파트 매매, 전세, 월세, 시세 (2025) - 집품 https://zippoom.com/region/2z3FY9SlM0rSWRNhNRDfTB/
[9] 서울 용산구 아파트 매매가 순위 변화 (2025) - 집품 https://zippoom.com/content/price/32
[10] 용산, 강남을 뛰어넘을 수 있을까 [심형석의 부동산정석] - 한국경제 https://www.hankyung.com/article/202210121010Q
[11] 서울 용산구 아파트 매매가 랭킹 - 부킹 http://buking.kr/rank.php?m=mm&si=%EC%84%9C%EC%9A%B8&gu=%EC%9A%A9%EC%82%B0%EA%B5%AC
[12] “호재가 한두개가 아니네”…역세권 개발·철도지하화에 '강북 코엑스' 들썩 https://www.mk.co.kr/news/realestate/11153081
[13] 2024년 3분기 서울특별시 용산구 아파트 매매 가격 - 네이버 블로그 https://blog.naver.com/khbright/223641122505
[14] 용산 부동산 투자 가이드: 미래 성장 가능성을 품은 지역 - 네이버 블로그 https://blog.naver.com/kmenson/223511233044
[15] [팍스경제TV 부동산가이드 24.09.12] 용산구 청파동 투자분석 & 용답2 ... https://www.youtube.com/watch?v=reZFU5KCwZw
[16] 2024년 06월 서울특별시 용산구 빌라 매매 실거래가 가격 및 시세 ... https://www.koreacharts.com/multiplex-housing-trade/11170/202406.html
[17] 여름] 투자 20년차 용산막둥이의 용산입성과 소액투자방법 | 강좌 상세 https://home.ehyundai.com/newCulture/CT/CT010100_V.do?stCd=400&sqCd=022&crsSqNo=5462&crsCd=5462&proCustNo=125940895&ctGubn=
[18] 토허제 비껴간 '완전체' 한남뉴타운은 지금 - 매일경제 https://www.mk.co.kr/economy/view.php?sc=50000001&year=2025&no=192869
[19] 퍼즐 맞춘 한남뉴타운, 1만가구 富村 '성큼' [REAL ESTATE] - 매일경제 https://www.mk.co.kr/economy/view.php?sc=50000001&year=2024&no=310160
[20] 13조 사업비 유엔사 부지 개발 프로젝트, 어디까지 왔나 ... - 뉴시스 https://www.newsis.com/view/NISX20250306_0003089167
[21] "용산역 철도교통허브로 재탄생한다" - 철도경제신문 https://www.redaily.co.kr/news/articleView.html?idxno=7308
[22] [용산의 미래]용산 개발 마지막 퍼즐…유엔사부지 9월 분양 - 아시아경제 https://www.asiae.co.kr/article/2024051011220127469
[23] 한남뉴타운+신분당선 용산 연장 호재! - youngnrich-ing - 티스토리 https://youngnrich-ing.tistory.com/76
[24] 용산구 오피스텔 투자, 수익률 분석과 전망 - RealEstate - 티스토리 https://real-estate-kr.tistory.com/entry/%EC%9A%A9%EC%82%B0%EA%B5%AC-%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%ED%85%94-%ED%88%AC%EC%9E%90-%EC%88%98%EC%9D%B5%EB%A5%A0-%EB%B6%84%EC%84%9D%EA%B3%BC-%EC%A0%84%EB%A7%9D
[25] 「토지거래허가제」 아파트 매입시 조심해야 할 3가지 | KB의 생각 https://kbthink.com/main/real-estate/realproperty-column/Parks/2025/Park-real-estate-story-250408.html
[26] "강남-용산, 이번엔 대출 계엄령"..토허제 지역 1주택자 담보대출 중단 https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2025/03/21/2025032102320.html
[27] [분석] 공공기관의 '묻지마' 부동산 투자 - 월간조선 http://monthly.chosun.com/client/news/viw.asp?nNewsNumb=201108100016
[28] 강남3구·용산 전역, 토지거래허가구역 지정 검토 - 블로그 https://blog.naver.com/ione050506/223543313663
[29] 강남·용산 토지거래허가구역 재지정… 은행권 대출 규제 강화에 금융 ... https://www.economidaily.com/view/20250321075953651
[30] 용산공원정비구역 종합기본계획 변경계획 고시 - 국토교통부 http://www.molit.go.kr/USR/I0204/m_45/dtl.jsp?gubun=&search=&search_dept_id=&search_dept_nm=&old_search_dept_nm=&psize=5&search_regdate_s=&search_regdate_e=&srch_usr_nm=&srch_usr_num=&srch_usr_year=&srch_usr_titl=Y&srch_usr_ctnt=&lcmspage=13&idx=18422
[31] 용산공원 https://parkyongsan.kr
[32] 용산공원, 백년대계 위한 민간 주도 공론화 착수 - 대한민국 정책브리핑 https://www.korea.kr/news/examPassView.do?newsId=148833750
[33] 서울특별시 용산구 갈월동 2025년 전체 실거래가 - 부동산계산기.com https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EC%8B%A4%EA%B1%B0%EB%9E%98/2500/%EC%84%9C%EC%9A%B8%ED%8A%B9%EB%B3%84%EC%8B%9C_%EC%9A%A9%EC%82%B0%EA%B5%AC_%EA%B0%88%EC%9B%94%EB%8F%99
[34] 부동산거래정보 > 부동산거래현황 > 아파트 동향 - 서울부동산 정보광장 https://land.seoul.go.kr/land/rtms/aptTrend.do
[35] [2025 서울 부동산 총정리] 거래량 급증! 강남·용산 - 생각상자 - 티스토리 https://kimi88.tistory.com/entry/2025-%EC%84%9C%EC%9A%B8-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EC%B4%9D%EC%A0%95%EB%A6%AC-%EA%B1%B0%EB%9E%98%EB%9F%89-%EA%B8%89%EC%A6%9D-%EA%B0%95%EB%82%A8%C2%B7%EC%9A%A9%EC%82%B0%C2%B7%EB%A7%88%ED%8F%AC-%EC%A7%80%EA%B8%88-%EC%98%A4%EB%A5%BC%EA%B9%8C-%EC%A7%80%EC%97%AD%EB%B3%84-%EC%A7%91%EA%B0%92-%EB%B6%84%EC%84%9D
[36] 용산구 한강로2가 - 네이버페이 부동산 https://land.naver.com/search/result/%ED%95%9C%EA%B0%95%EB%A1%9C2%EA%B0%80%EC%9A%A9%EC%82%B0%ED%8C%8C%ED%81%ACe-%ED%8E%B8%ED%95%9C%EC%84%B8%EC%83%81%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8
[37] 아파트 매매 - 서울특별시 용산구 이촌동 강촌 | 부동산뱅크 https://www.neonet.co.kr/novo-rebank/view/offerings/OfferingsList.neo?offerings_gbn=AT&offer_gbn=P&region_cd=1117012900&complex_cd=A0001600
[38] 1. 2024년 06월 서울특별시 용산구 빌라 매매 실거래가 정보 - 블로그 https://blog.naver.com/myfriendcjg/223517829861
[39] 2024년 04월 서울특별시 용산구 빌라 매매 실거래가 가격 및 시세 ... https://www.koreacharts.com/multiplex-housing-trade/11170/202404.html
[40] 대한민국 사람이면 꼭 알아야 할 용산의 모든 개발계획과 호재 https://www.youtube.com/watch?v=2N4vgrIokqA
[41] 단군 이래 최대 재개발, 한남뉴타운 심층 분석 - 신동아 https://shindonga.donga.com/economy/article/all/13/5147779/1
[42] 한남뉴타운 2, 3, 4, 5구역 현황 : 네이버 블로그 https://blog.naver.com/freemeadow/223425015877
[43] “한남5구역만 남았다”…20년만에 퍼즐 맞춰가는 '한남뉴타운' https://www.sisaon.co.kr/news/articleView.html?idxno=167703
[44] 한남동 일대가 명품도시로 재탄생합니다! - 용산구소식 https://www.yongsannews.com/vol558/sub_html004.html
[45] "용산 아파트가 서울 원룸 월세보다 싸다?" 붕괴 직전에도 재건축 ... https://lilys.ai/notes/842776
[46] 용산 부동산 마포구 투자시 유의할점 - YouTube https://www.youtube.com/watch?v=wG6dsBciiys
[47] [부동산폴] 전문가 100% "서울 집값, 당분간 오른다…강남·용산 '강세 ... https://news.nate.com/view/20250407n01953