공매의 정의 및 목적 신청방법 온비드

공매(公賣)란 국가기관이 법률에 따라 체납자 등으로부터 압류한 재산을 공개 경쟁입찰을 통해 매각하는 제도입니다  . 국세징수법상 공매는 세금 체납으로 인한 압류재산의 처분 수단이며, 이를 통해 체납 세액을 회수하여 국가·지방재정을 보전하는 것이 목적입니다  . 예를 들어, 정부는 공매를 통해 최근 5년간 약 2조 원 규모의 체납세액을 징수했습니다 . KAMCO(한국자산관리공사)의 온비드(Onbid) 시스템은 이러한 공매를 온라인으로 지원하는 국내 최초의 공매 포털로, 국가·지자체·공공기관 보유 국·공유재산이나 세금 체납 압류재산 등을 통합 공고하고 입찰 전 과정을 처리합니다  .

2. 주요 공매 주체별 절차

• 한국자산관리공사(온비드) 공매: KAMCO는 1984년부터 국세·지방세 등 체납 압류재산의 공매대행을 수행해 왔으며, 2024년 한 해에만 약 2,972억원의 세수를 확보하는 등 큰 성과를 올렸습니다 . 절차는 일반적으로 압류관서(국세청·지자체 등)의 매각 의뢰→KAMCO의 권리분석(등기권리·우선순위·체납액 등 검토)→감정 또는 시세반영 매각예정가격 결정→온비드에 공매 공고 게시→입찰→유찰·낙찰 결정→낙찰자 통지→대금 납부→소유권이전 등기 촉탁 순입니다. 입찰은 온비드 사이트(웹/모바일)에서 진행되고, 유찰 시 즉시 재공매 절차가 반복됩니다.  ※ KAMCO 온비드는 공공기관 자산처분을 위한 공식 플랫폼으로, 전국 공매물건의 검색·입찰·계약을 온라인으로 지원합니다 .
• 국세청 공매: 국세청은 국세징수법 제72조 등 법률 규정에 따라 체납세 징수를 위해 압류재산 공매를 실시합니다. 최근에는 국세청도 전용 플랫폼(예: 케이옥션)을 통해 인터넷 공매를 진행하며, 공매공고 시 공고열람 및 응찰 기간을 정하여 공매대행기관 홈페이지에서 24시간 응찰을 받습니다 . 예를 들어, 2025년 5월 양천세무서 공고에 따르면 응찰자는 지정된 인터넷 사이트에서 응찰하고, 낙찰자는 결과 발표 후 7일 이내에 매수대금을 납부하도록 규정되어 있습니다  . 일반적으로 국세공매에서도 온비드와 유사한 전자입찰 방식이 활용되며, 낙찰자는 안내받은 납부 기간 내에 금액과 수수료를 완납해야 합니다.
• 법원(경매) 절차: 법원은 채권자의 신청에 따라 민사집행법에 근거한 강제경매를 집행합니다. 법률용어상 ‘사경매’는 개인 간 경매, ‘공경매(公競賣)’ 또는 ‘공매’는 국가기관 주관 매각을 의미합니다 . 법원경매는 채무자 재산을 담보권 실행 목적으로 매각하는 절차로, 입찰자가 법원에 출석하여 입찰서를 제출하고, 낙찰허가 결정 후 잔금을 납부해야 소유권이전 촉탁이 이루어집니다. 한편, 국세징수법에 의한 공매는 국가가 세금 징수를 위해 압류재산을 매각하는 절차로, 주로 KAMCO가 위탁 수행하고 온라인으로 진행된다는 점에서 차이가 있습니다  .

3. 공매 입찰 방법 (전자입찰 포함)

공매 입찰은 주로 인터넷 전자입찰로 진행되며, 참여자는 온비드나 지정된 매각대행기관 사이트에 회원가입하고 공인인증서(개인 인증서)를 등록해야 합니다  . 입찰신청 시에는 대상 물건, 용도, 공매예정가격 등을 확인한 뒤 입찰금액과 환급계좌를 기재하여 입찰서를 작성하고, 그 10%에 해당하는 보증금을 지정계좌에 납부합니다. 입찰 기간은 통상 매주 월요일~수요일(또는 해당 공고별로 정한 기간)이며, 24시간 응찰이 가능하고 최고가 제출자가 낙찰자가 됩니다  . 동률 입찰이 있는 경우 먼저 응찰한 사람이 우선합니다 . 입찰 마감일 이후 온라인으로 개찰 결과가 발표되며, 낙찰자는 통지받은 낙찰가와 수수료·부가세를 합한 대금을 납부해야 합니다. Tip: 공매는 법원경매와 달리 입찰이 온라인으로 간편히 이루어지며, 유찰 시 다음 주에 곧장 재공매가 진행되는 등 절차가 비교적 빠른 편입니다  .

4. 낙찰 후 처리 절차 (대금 납부·소유권 이전·명도 등)

• 대금 납부: 낙찰자는 낙찰일 또는 매각결정일로부터 정해진 기간 내에 잔금을 완납해야 합니다. 현재 규정에 따르면 낙찰가 3천만원 미만은 매각결정기일부터 7일 이내, 3천만원 이상은 30일 이내에 납부해야 하며, 이를 넘기더라도 추가 10일의 유예기간이 주어집니다. 이자 없이 유예기간 내 완납하면 되나, 기간을 초과하면 낙찰이 취소되고 재공매 처리됩니다. 낙찰자는 보증금 납부 시 사용한 계좌에서 자동으로 차감되는 방식으로 잔금을 납부합니다. 국세공매에서는 낙찰 후 보증금과 잔금의 납부 방법 및 기한을 구체적으로 안내하므로 이를 반드시 준수해야 합니다 .
• 소유권 이전 등기: 매각대금이 완납되면 매각대행기관(KAMCO 또는 지정기관)은 관할 등기소에 소유권이전등기 촉탁을 신청합니다. 낙찰자는 이후 등기 이전 절차를 통해 해당 부동산의 새 소유주가 됩니다. 온비드 등 공매 시스템의 설명에 따르면, 낙찰확정 후 매수자가 지체 없이 등기촉탁을 요청하면 통상 1~2주 이내에 등기 완료 판정이 나옵니다. (참고: 국유재산이나 특수자산의 경우 지자체가 직접 등기신청하도록 별도 안내할 수도 있습니다.)
• 명도(점유 인도): 법원경매와 달리, 공매에는 즉시 점유자를 내보내는 인도명령 절차가 없습니다. 낙찰자가 물건 인도를 원할 때는 별도의 명도소송을 제기해야 합니다. 점유자가 합의를 거부하면 인도명령 없이 퇴거소송을 진행해야 하며, 이 과정은 통상 4~6개월 이상 소요되고, 이의제기 시 1년 이상 걸릴 수도 있습니다 . 때문에 점유 상태 확인도 중요합니다. 비어 있거나 점유이관 등 문제가 없을 때에만 안전합니다.

5. 참여 시 유의사항 및 리스크

• 권리분석: 공매물건은 법원경매보다 정보가 상대적으로 적으므로 등기부등본과 공매재산명세서를 통해 권리관계를 꼼꼼히 살펴야 합니다. 특히 압류재산을 낙찰받으면, 선순위저당권·우선변제권(임차인 등)·체납세금 순으로 배분됩니다. 임차인이 확정일자를 받은 경우 최우선변제권이 생기므로, 그 금액만큼 낙찰자가 부담하게 됩니다 . 즉, 임차인 대항력이나 선순위 채권의 유무를 반드시 확인해야 추가 비용을 피할 수 있습니다.
• 농지·제한지역 규제: 농지나 개발제한구역(그린벨트) 등 토지는 입찰 전 농지취득자격증명이나 해당 특약사항을 확인해야 합니다. 농지의 경우 낙찰 후 정해진 기한 내에 농지취득자격증명서를 제출하지 않으면 소유권 이전이 취소되거나 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 이 밖에 공동매각․분리매각, 점유자 등 명시된 특별조건도 사전에 숙지해야 합니다.
• 입찰보증금 및 자격: 입찰보증금(통상 10%)은 낙찰자에게 계약금으로 처리되고, 낙찰 취소 시에는 국고로 귀속됩니다. 낙찰자가 아닌 경우에는 보증금 전액을 돌려받습니다. 또한 법령상 공매 참여 제한 대상(예: 금치산자·금융기관 등의 제한자)인지, 재정체납 관련 규정(전매제한 등)을 확인해야 합니다.
• 기타 리스크: 낙찰 이후 체납자가 세금을 완납하면 국세징수법 제71조에 따라 공매가 중지될 수 있습니다. 최소입찰가 미달 시 즉시 재매각되므로, 투자 수익을 위해서는 입찰 전 매각예정가격을 잘 검토해야 합니다. 결론적으로 공매는 정보가 투명하다는 장점이 있으나, 권리관계나 점유 상태를 철저히 분석하지 않으면 법적·금전적 위험에 노출될 수 있습니다  .

6. 공매와 경매의 차이점
• 주체와 법적 근거: 법원경매는 민사집행법에 따라 채권자가 법원에 집행을 청구하여 이루어집니다. 반면 공매는 국세징수법 등 공법에 근거하여 국세청·지자체 등이 체납 세금 회수를 위해 진행하는 매각입니다  . 즉, 사인 간 채권·채무 관계가 경매를 발생시킨다면(사경매), 공매는 국가기관이 세금을 징수하기 위해 집행하는 절차입니다.
• 절차·방식: 경매는 통상 법원 출석(집행법정) 입찰로, 낙찰당일 현장에서 결과가 확정됩니다. 이에 비해 공매는 온비드 등 전자입찰 시스템을 통해 주로 인터넷으로 진행되며, 입찰 마감 다음 날 개찰 결과가 공지됩니다 . 또한 경매 낙찰자는 낙찰허가결정 후 1개월 이내에 잔금을 내야 하는 반면, 공매는 낙찰가에 따라 7~30일(또는 60일) 내에 납부하게 되어 일반적으로 짧거나 탄력적인 편입니다 .
• 물건의 특성: 경매 물건은 개인 간 채무불이행(담보집행)으로 나오는 반면, 공매 물건은 체납압류재산·국유재산·수탁재산 등 공적 성격이 큽니다  . 특히 유입자산(금융기관 NPL) 등은 기존 권리가 말소된 상태로 매각되어 낙찰 후 권리분쟁이 적다는 장점이 있습니다 . 반면 압류재산 낙찰 시 임차인 분쟁 등 위험 부담은 낙찰자가 지게 됩니다.
• 기대효과 및 비용: 공매는 입찰 참여가 간편하고 경쟁률이 경매보다 낮아 저렴하게 낙찰받을 가능성이 높지만, 법적 준비(권리분석·명도 등)가 필수적입니다  . 반면 경매는 정보 공개가 상대적으로 잘 되어 있고 명도인도 절차가 비교적 용이하나, 입찰 경쟁이 치열하고 복잡한 절차를 거쳐야 합니다. 즉, 두 제도는 매각 주체·절차·법적 효과 등이 다르므로 투자 목적과 상황에 맞게 신중히 선택해야 합니다  .

출처: KAMCO 온비드 공매 안내  , 국세청 공매공고  , 관련 언론·해설 자료 등.