[부동산경매] 3. 권리 분석 및 주택임대차보호법

이번 포스팅에선 부동산 경매를 할지 말지 결정하는 핵심적 요소, 권리분석과 주택 임대차 보호법에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

목 차

• 권리분석이란?
• 주택임대차보호법

 

권리분석이란?

부동산 경매에서 권리분석이란, 경매 대상 부동산에 설정된 법적 권리들의 상태와 우선순위를 정확히 파악하는 과정을 말합니다. 이는 경매를 통해 부동산을 매수할 때, 어떤 권리가 소멸되고 어떤 권리가 매수인에게 인수되는지를 결정하는 중요한 단계입니다.

권리분석은 크게 다음과 같은 단계로 이루어집니다:

 

1. 말소기준권리 찾기: 말소기준권리는 권리분석의 기준이 되는 권리로, 등기부등본상에서 이 권리보다 후순위에 있는 모든 권리들은 경매를 통해 소멸됩니다.
2. 부동산등기부등본상의 권리분석: 말소기준권리를 찾은 후, 등기부등본상의 모든 권리를 날짜순으로 나열하여, 말소기준권리보다 앞선 인수권리가 있는지 확인합니다¹.
3. 임차인(점유자) 분석: 임차인의 권리 상태를 분석하여, 낙찰 후에 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는지, 명도 문제는 없는지 등을 검토합니다.

이러한 분석을 통해, 경매에 참가하는 입찰자는 매수 후 발생할 수 있는 법적 문제를 미리 예측하고, 적절한 입찰가를 결정할 수 있습니다. 또한, 권리분석을 통해 경매 목적 부동산에 대한 명도 대책을 마련할 수도 있습니다². 부동산 경매에 참여하기 전에 이러한 권리분석을 철저히 하는 것이 중요합니다.

 

그럼 보다 상세히 알아보겠습니다.

 

말소기준권리

 

말소기준권리란 경매부동산의 권리 중 “낙찰자 인수” 또는 “(인수하지 않고) 소멸”을 판단하는 기준 권리입니다. 이 말소기준권리를 기준으로 이전의 권리는 낙찰자에게 인수되고, 그 이후의 권리는 모두 소멸합니다. 그러면 말소기준 권리에는 어떤 것이 있는지 자세히 알아보겠습니다.

(근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 배당요구를 하거나 경매를 신청한 전세권자, 경매개시결정등기 
 

1. (근)저당권 등기

우리가 자주 보는 경매 부동산의 (근)저당권은 매각 후에 모두 소멸됩니다. (근)저당권은 빌려준 돈을 받기 위한 권리이므로 매각 후 배당을 받으면 목적이 달성되는 것으로 간주합니다. 근저당권자에게는 채무자가 빚을 갚지 않으면 경매를 신청할 수 있는 경매신청권과 다른 채권자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 우선변제권이 있습니다. 아울러 (근)저당권자가 여러 명인 경우에는 설정등기 순서에 따라 배당을 받습니다.

2. (가)압류 등기 
금전채권에 대한 소송 제기 전 승소의 실효성을 확보하기 위한 가압류등기와 조세체납 등을 이유로 한 압류등기도 말소기준 권리가 됩니다. 
특히 가등기담보등에관한법률이 제정되면서 우선변제권을 인정하였는데, 동법 제12조 및 제13조에 의하면 경매실행과 관련 담보가등기를 저당권으로 보고 있습니다.

3. (강제)경매개시결정기입등기
- 경매채권자가 경매신청을 한 후 법원의 경매개시결정에 따른 직권촉탁으로 이루어진 등기로 이 자체가 권리는 아니지만, 경매개시결정기입등기가 이루어지면 압류의 효력이 발생합니다.

 

낙찰시 매수인이 인수(부담)하는 권리

 

1. 항상 인수되는 권리

 

- 법정지상권, 관습법상 법정지상권, 분묘기지권, 유치권

 

2. 인수될 수 있는 권리 (말소기준권리보다 앞서면 인수)

 

❶ 용익물권(지상권, 지역권, 전세권)
❷ 등기된 임차권
❸ 대항력을 갖춘 임차인
❹ 소유권이전등기청구권보전가등기
❺ 전소유자를 상대로 한 가압류
❻ 가처분
❼ 전세권
❽ 환매권

이 중 인수될 수 있는 권리 중 가장 흔히 접할 수 있는 대항력을 갖춘 임차인, 그리고 전세권에 대해 상세히 알아보겠습니다.

 

❸ 대항력(전입+인도)을 갖춘 임차인
- 주택임대차보호법 및 상가건물입대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인은 대항력을 갖춘 일자가 말소기준권리일자 보다 빠른 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 다만, 말소기준보다 대항요건을 먼저 갖췄으나, 확정일자를 말소기준권리보다 이후 날짜에 받은 경우에 임차인이 배당요구종기 전에 배당요구를 하면 순위에 따라 배당을 받고, 이에서 전액 배당받지 못할 경우 부족한 금액만큼 낙찰자가 인수하게 되는 점을 유의해야 합니다.

 
❼ 전세권   
- 전세권자가 배당요구 종기 전 배당요구를 하면 낙찰자가 이를 인수하지 않습니다. 다만, 말소기준권리보다 앞선 전세권자가 임차보증금 전액을 배당 받지 못한다면 배당받지 못한 부분에 대해서는 낙찰자가 인수 의무가 발생합니다.

 

 

등기사항전부증명서(부동산등기부등본) 보는 법

 

 ㅇ 먼저 부동산등기부등본은 ❶【표제부】 ❷【갑구】 ❸【을구】로 구성됩니다.

 

표제부에는 부동산의 위치·면적·용도 등을 표시해서 그 등기용지가 어느 부동산에 관한 것인지를 나타냅니다.

갑·을구는 부동산의 권리관계에 관한 등기 내용을 표시하는데, 갑구에는 소유권에 관한 사항을, 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 확인할 수 있습니다.

❶ 【표 제 부】 (건물의 표시) 

사실의 등기(부동산의 현황) 소재지 지번, 토지의 지목(예: 대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천, 공원 등), 면적 등이 나오는데, 특히 토지거래 시에는 유심히 봐야 할 항목이기도 합니다.

❷ 【갑     구】 (소유권에 관한 사항) 

권리의 등기 소유권과 관계있는 사항이 순위번호대로 기록되어 소유권 이전의 마지막 부분에서 현재의 부동산 주인이 누구인지 확인할 수 있습니다. 가압류, 가처분 등의 권리도 갑구에 표시됩니다. 

❸ 【을     구】 (소유권 이외의 권리에 관한 사항) 

을구에서는 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등을 기록하는데, 위와 같이 근저당 유무, 근저당 금액 등 부동산 관련 채무 및 말소·해지의 이력을 알 수 있습니다. 

 

 주택임대차보호법

 

주택임대차보호법 관련 권리분석 시 핵심이 되는 세가지 키워드는 대항력, 우선변제권, 그리고 최우선변제권입니다.

주택임대차보호법이란?

 

국민 주거생활의 안정을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 임차인을 보호하기 위해 제정된 법률입니다. 따라서 채권자와 임차인의 이해관계가 대립되는 경우, 사회적 약자인 임차인을 더욱 두텁게 보호하도록 하는 취지입니다.

핵심 키워드인 대항력과 (최)우선변제권 선순위 주택임차인의 요건은 아래 표와 같아요. 요건을 충족하면 임차인이 어떠한 지위와 권리를 가지게 되는지 개념과 함께 알아보도록 해요! 

 

구 분	요 건	지 위
대항력	대항요건(주택의 인도 + 주민등록)을 갖출 것	대항력이 있는 임차인
우선변제권	대항요건을 갖추고 임대차계약서상 확정일자가 날인될 것	확정일자가 있는 임차인
최우선변제권	(첫 경매개시결정등기 전까지) 대항요건을 갖추고 보증금 액수가 소액보증금에 해당할 것	소액임차인

1. 임차인의 대항력이란?

 

집주인(임대인) 변동 여부와 관계 없이 계약기간 및 보증금을 돌려받을 때까지 계속 그 집에서 거주할 수 있고, 계약기간이 끝나면 바뀐 소유자(양수인 또는 낙찰자)에게 보증금반환도 요구할 수도 있는 권리입니다. 단, 경매에서는 대항요건을 구비하고 말소기준권리보다 선순위인 경우에 대항력이 발생하는 점은 주의해야 합니다.

 

(참고로 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 마친 익일 0시에 발효됩니다)

아래의 간단한 예시를 통해 대항력의 취득 시기를 알아보겠습니다.

• 이삿짐 옮긴 날(인도) : 2024년 6월 23일
• 전입 신고한 날 : 2024년 6월 23일
 --> 대항력 취득시기 : 2024년 6월 24일 오전 0시
 
•열쇠인계받은날(인도) : 2024년 6월 23일
• 전입 신고한 날 : 2024년 6월 20일
 --> 대항력 취득시기 : 2024년 6월 24일 오전 0시

   
2. 확정일자에 의한 임차인의 우선변제권이란?  

 

“확정일자 있는 임차인”은 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 확정일자와 다른 권리들의 설정일자의 선후를 따져 배당순위가 결정되고 그 순위에 따라 배당 받을 수 있습니다.

3. 우선권에 우선하는 최우선변제권이란? 
“소액임차인”은 경매절차에서 임차인이 전입신고일의 선후, 확정일자의 유무에 구속되지 않고 보증금 중 일정액을 최우선순위로 배당받을 수 있는 권리입니다. 이를 최우선변제권이라고 합니다.

 

(참고) 배당요구 여부에 따른 임차권의 권리관계 

임차인의 배당요구 여부		저당권 > 임차권	저당권 < 임차권
배당요구 안함		임차권 소멸	매수인에게 인수
배당요구 함	전액 배당	임차권 소멸	임차권 소멸
	일부 배당	임차권 소멸	변제받지 못한 일부를 매수인이 인수