[부동산 경매] 1. 부동산 경매 용어 정리(배당요구, 권리신고, 공유자 우선매수 등)

경매는 전통적인 재테크의 주요 수단이자 부동산 가치 제고 수단으로, 특히 2024년 한국 경기는 인상된 금리 유지와 가계 경제의 어려움, 물가 상승에 따른 실질 가처분소득 하락으로 인해 가치 있는 매물들이 저가에 경매 시장에 나오고 있습니다. 이에 맞춰 부동산 경매 용어를 상세히 알아보고자 합니다.

 

부동산 경매 용어

1. 배당요구

 

배당요구란 다른 채권자에 의하여 개시된 강제집행절차에 참가하여 목적물의 매각대금에서 변제를 받으려는 집행법상의 행위입니다. 이는 다른 채권자의 강제집행절차에 간접적으로 개입하여 자기 채권의 만족을 추구하는 제도라고 할 수 있습니다.

 

2. 매각물건 명세서

 

법원 경매 시 흔히 보이는 용어이느 매각물건 명세서는 법원이 매각대상부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수희망자가 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하는 명세서입니다. 이를 통해 매수희망자가 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고 활발한 매각 참여를 유도하여 자산의 효율적 선순환과 가치 제고를 추구하고 있습니다.

 

부동산 경매 용어

3. 권리신고

 

권리신고란 부동산 위의 권리자가 집행법원에 신고를 하고 그 권리를 증명하는 것입니다. 특히 권리를 신고함으로써 이해관계인이 되지만, 권리신고만으로 당연 배당을 받게 되는 것은 아닌 점은 유의해야 합니다.

 

4. 이해관계인

 

이해관계인이란 법원 경매절차에 관한 이해관계를 가진 자를 의미합니다. 이해관계인에는 압류채권자, 집행력있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 채무자 및 소유자, 등기기록에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자가 있습니다.

 

5. 배당이의

 

배당이의란 배당기일에 다른 채권자를 상대로 배당에 이의를 할 수 있는 제도입니다. 배당표에 이견이 있는 채권자가 배당이의의 소를 제기하고 배당기일로부터 1주일 이내에 소제기증명을 제출해야 합니다.

 

부동산 경매 용어

6. 과잉매각

 

과잉매각은 말 그대로 채무자 소유의 여러 개의 부동산을 매각할 때 일부 부동산의 매각대금만으로 모든 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분한 경우 발생하는 상황을 명명하는 용어입니다. 과잉매각에 해당되는 경우 집행법원은 다른 부동산의 매각을 허가하지 않습니다.

 

7. 일괄매각

법원은 여러 개의 부동산에 경매신청이 있을 때, 각 부동산별 분할매각을 원칙으로 하고 있습니다. 다만 부동산의 현황을 고려하여 일괄로 묶어 매각하지 않으면 안되는 경우, 당사자의 신청, 법원의 직권에 의해 여러 개의 부동산을 일괄하여 매각할 수 있습니다.

 

 

8. 이중경매

이중경매란 같은 부동산에 여러 명의 채권자 중 1인이 먼저 경매신청을 하여 집행법원이 경매개시결정을 한 후에 다른 채권자가 추가로 경매신청을 하는 경우입니다.

 

9. 교부청구

교부청구란 과세관청이 이미 진행 중인 강제환가절차에 가입하여 체납된 조세의 배당을 구하는 것으로서 강제집행에서의 배당요구와 같은 성질의 것으로 생각하시면 됩니다.

 

10. 공유자 우선매수 

공동소유 부동산의 일부지분에 대하여 경매가 있을 때에 해당부동산의 공유자에게 먼저 매수할 수 있는 권리를 부여하는데 이를 공유자 우선매수권이라고 합니다.

 

11. 새매각

매각을 실시하였으나 매수인이 결정되지 않았기 때문에 다시 기일을 지정하여 실시하는 경매입니다. 이는 매각허가결정이 확정되어 매수인이 결정되었음에도 그 자가 대금을 지급하지 않아 다시 매각을 실시하는 재매각과 구분해야 합니다.

 

12. 경매취하

 

경매취하는 말 그대로 입찰한 경매를 자신의 의사로 취소하는 개념입니다. 경매신청인은 매수인이 대금을 지급하기 전까지 경매신청을 취하할 수 있습니다. 단, 매수신고가 있은 후에는 최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 합니다.