서울시 자치구별 자가보유율 및 점유율 현황

이번 포스트는 서울시 구별 자가보유율입니다. 통계를 살펴보기에 앞서, 용어의 차이를 인지하는 것이 중요합니다. 주택 소유 여부를 뜻하는 자가보유율과 본인 소유의 집에 직접 거주하는 비율인 자가점유율은 차이가 있습니다. 지역별 실질적인 주거 형태를 파악할 때는 보통 자가점유율을 핵심 지표로 활용합니다.

가장 최근 발표된 2024 서울시 주거실태조사(2025년 12월 발표)와 통계청 인구주택총조사를 바탕으로 한 분석은 다음과 같습니다.

1. 서울시 전체 주거 점유 형태

* 자가 점유율: 44.1%
* 월세 거주율: 28.0%
* 전세 거주율: 25.4%
서울 시민 10명 중 4명 남짓만이 자기 집에 살고 있으며, 전세와 월세 등 임차 거주 비율이 절반 이상을 차지하고 있습니다.

2. 구별 자가점유율 통계 및 특징

구체적인 수치는 각 자치구의 인구 구성과 주택 가격 진입 장벽에 따라 매우 큰 편차를 보입니다.

자가점유율이 50%를 넘는 상위권 지역

도봉구, 노원구, 구로구, 양천구, 강동구, 은평구, 중랑구가 여기에 해당합니다. 특히 도봉구와 노원구는 50%대 중후반으로 서울에서 내 집에 직접 거주하는 비율이 가장 높습니다. 이 지역들은 공통적으로 주택 가격의 진입 장벽이 상대적으로 낮아 실거주 목적의 매수가 활발하며, 고령층 가구의 비율이 높다는 사실이 통계로 나타납니다. 한번 자가를 마련하면 이주하지 않고 8~9년 이상 오래 머무는 성향이 짙어 자가점유율이 구조적으로 높게 유지됩니다.

평균과 유사한 40%대 중위권 지역

송파구, 강서구, 동작구, 성북구, 동대문구, 서대문구, 성동구, 마포구, 영등포구, 강북구, 금천구 등 서울의 절반에 가까운 자치구가 이 구간에 속합니다. 이 지역들은 대단지 아파트와 빌라, 오피스텔 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있습니다. 특히 도심 주요 업무지구로 출퇴근하기 좋은 '직주근접'의 이점이 커서, 내 집 마련에 성공한 3040 세대의 실거주 수요와 직장인들의 전월세 수요가 팽팽하게 균형을 이루고 있는 양상을 보입니다.

자가점유율이 30%대인 하위권 지역

강남구, 서초구, 용산구, 관악구, 광진구, 종로구, 중구가 포함됩니다. 흥미로운 점은 이 하위권 그룹이 서로 완전히 다른 두 가지 이유로 임차 비율이 높다는 사실입니다. 첫째, 관악구(청년 가구 45% 이상), 광진구, 종로구 등은 대학가나 중심 업무지구가 밀집해 있어 학업과 취업을 위해 단기 거주하는 1인 가구의 전월세 비율이 압도적입니다. 둘째, 강남구, 서초구, 용산구는 주택 가격이 매우 비싸 매수 진입이 어려울 뿐만 아니라, 자산이 충분하더라도 투자용 주택은 타지역에 두고 본인은 우수한 학군이나 인프라를 누리기 위해 강남권에 비싼 전월세를 내며 거주하는 '소유와 거주의 분리' 현상이 뚜렷하게 나타납니다.

3. 통계 이면의 다각적 측면 분석

단순한 수치의 높낮이 이면에는 각 지역 고유의 특성과 거주민의 생애주기가 강하게 반영되어 있습니다.
* 청년·1인 가구의 임차 집중 (관악구, 광진구): 청년 가구 비율이 높은 관악구(45.2%) 등은 학업이나 직장 출퇴근을 이유로 한시적으로 머무는 1인 가구가 많아 자연스럽게 전월세 비율이 높게 나타납니다.
* 집값 장벽과 투자-거주 분리 현상 (강남구, 용산구): 집값이 매우 높아 실거주 진입 장벽이 큽니다. 주목할 점은, 자금력이 충분하더라도 투자 용도로 타지역에 집을 매수해 두고 본인은 학군이나 직주근접을 위해 강남 지역에 전월세로 거주하는 사례도 적지 않다는 것입니다.
* 실거주 장기화 및 고령화 (도봉구, 노원구): 상대적으로 진입 가능한 주택 가격대가 형성되어 있어, 내 집 마련을 통한 장기 거주 목적의 수요가 굳건합니다. 도봉구는 고령 가구 비율이 33.2%에 달해, 한번 자가를 마련하면 이주하지 않고 오래 머무는 성향(평균 거주기간 노원구 9.3년, 도봉구 8.3년)이 자가점유율을 구조적으로 끌어올립니다.

4. 잠재적 변화 가능성
* 자가 전환 동력의 둔화와 월세화 가속: 최근 실태조사에서 임차 가구가 자가로 전환한 비율이 31.5%로 직전 조사 대비 소폭 하락했습니다. 높은 집값과 대출 금리 부담이 겹칠 경우, 자금력이 부족한 세대를 중심으로 월세화 현상이 심화되거나 상대적으로 진입 문턱이 낮은 강북권으로 실수요가 집중될 가능성이 있습니다.
* 정책적 변수로 인한 국지적 반등: 신생아 특례대출 등 주택 구입 자금 지원 정책의 혜택을 받는 신혼부부(강동구, 성동구 밀집)를 중심으로, 특정 자치구에서 3040 세대의 자가점유율이 일시적으로 반등할 잠재적 요인도 존재합니다.

2024 서울시 주거실태조사 보도 뉴스
이 영상은 서울시의 최신 자가 점유율 및 전월세 비율 통계를 요약하여 전달해주어 전반적인 주거 현황을 직관적으로 파악하는 데 유용합니다.

https://youtu.be/BDJCKyGCk5k?si=5Xm-rGAy9D0lSUx8

서울시 가구 44% 자가 거주…전세 25% [전국네트워크]