[닐의 통찰] 서울 집값과 저출산, '서울 한정 보유세 2%'가 유일한 해법인 이유

대한민국의 모든 블랙홀은 '서울 부동산'으로 통합니다. 수도권 쏠림 현상, 세계 최저 수준의 저출산, 그리고 영끌로 대변되는 청년들의 좌절감까지. 이 모든 문제의 중심에는 절대 꺾이지 않는 '서울 집값'이 있습니다.
수많은 대책이 나왔지만 왜 번번이 실패했을까요? 방향이 틀렸기 때문입니다.

결론부터 말씀드리자면, 이 거대한 악순환의 고리를 끊을 수 있는 가장 확실하고 논리적인 해법은 오직 서울 지역에 한해서만, 부동산 보유세를 시세의 연 2% 수준으로 올리는 것입니다.
단, 조건이 있습니다. 거래세는 대폭 낮춰야 합니다. 왜 이것이 유일한 정답인지 3가지 논리로 짚어보겠습니다.

1. 집값을 잡는 세금의 정답: "거래세는 낮추고, 보유세는 높이고"

현재 대한민국의 부동산 세금 구조는 철저하게 버티기 친화적입니다.
취득세와 양도세(거래세)는 세계 최고 수준으로 높은 반면, 매년 내는 재산세와 종부세(보유세)는 실효세율이 매우 낮습니다.
* 현재 상황 (거래세↑ 보유세↓): 집주인 입장에서는 "팔 때 세금 폭탄을 맞느니, 그냥 안 팔고 자식에게 물려주거나 버티는 게" 가장 합리적인 선택이 됩니다. 매물은 잠기고, 가격은 방어되며, 시장은 경직됩니다.
* 해결 방안 (거래세↓ 보유세↑): 매년 시세의 2%를 세금으로 내야 한다면? '부동산 불패'라는 맹신만으로 빈 집을 쥐고 있거나 갭투자를 유지하는 것은 엄청난 고통이 됩니다. 버티기가 힘들어지니 자연스럽게 매물이 쏟아져 나옵니다.
실제로 미국의 경우 주(State)마다 다르지만 평균 유효 재산세율이 1% 내외(일부 지역은 2% 육박)에 달합니다. OECD 역시 한국에 "부동산 거래세 비중을 줄이고 보유세 비중을 높여야 한다"고 지속적으로 권고하고 있습니다. 부동산은 '기다리면 오르는 로또'가 아니라, '비용을 지불하며 효율적으로 사용해야 하는 자원'이 되어야 합니다.

2. 왜 전국이 아니라 '서울만'인가? (혼잡통행료의 원리)

보유세를 전국적으로 일괄 인상하면, 지방의 부동산 시장은 붕괴하고 서민들의 동반 고통만 커집니다. 우리가 타깃으로 삼아야 할 것은 서울의 입지 프리미엄(일자리, 교육, 인프라)에 몰리는 초과 수요입니다.
강남대로 한복판이 막힌다고 전국 모든 도로에 톨게이트를 세우지 않습니다. 막히는 곳에 '혼잡통행료'를 부과해 수요를 분산시키듯, 주거 혼잡도 초과 수요가 발생하는 서울에만 부과해야 합니다.
* 명확해지는 선택지: 서울의 인프라와 프리미엄이 꼭 필요한 사람은 합당한 보유비용(세금)을 감당하며 거주하면 됩니다. 하지만 굳이 서울에 살 필요가 없거나, 단순 투기 목적으로 집을 쥐고 있던 사람들은 세금 부담을 이기지 못하고 외곽이나 지방으로 이동하게 됩니다.
* 결과: 인구와 수요가 '가격'이 아닌 '비용 신호'에 의해 자연스럽게 전국으로 분산됩니다. 이것이 수도권 집중과 지방 소멸을 동시에 막는 길입니다.

3. "전월세 폭등한다?" 반박과 완벽한 보완책

이 주장을 하면 반드시 나오는 반박이 있습니다. "보유세 올리면 집주인이 세입자에게 전월세로 다 떠넘길 텐데?" 반은 맞고 반은 틀린 이야기입니다. 임대료는 집주인 마음대로 올릴 수 있는 것이 아니라 '시장의 수요와 공급(탄력성)'에 의해 결정됩니다.
'서울만' 보유세를 올리면, 세입자들 역시 비싸진 서울 임대료를 감당하는 대신 경기, 인천 등 대체지로 빠져나갈 유인이 생깁니다. 수요가 줄어들고 공실 리스크가 커지면 집주인은 세금을 100% 전가할 수 없습니다.
물론 단기적인 충격은 대비해야 하며, 다음과 같은 세입자 및 실거주자 보호 패키지'가 반드시 병행되어야 합니다.
* 건물보다 '토지(입지)'에 과세: 신축이나 리모델링(건물 가치)에 세금을 매기면 공급이 줄어듭니다. '도망갈 수 없는 땅(입지)'에 과세하여 주택 공급 유인을 꺾지 말아야 합니다.
* 공실 및 다주택자 누진 과세: 실거주 1주택자보다 투기성 공실 보유자에게 더 치명적인 세율을 적용해야 합니다.
* 고령 1주택자 납부 유예 (사후 정산): 평생 집 한 채 가지고 살았는데 은퇴 후 현금흐름이 없는 고령층에게는, 주택 처분 시점이나 상속 시점까지 세금 납부를 유예해 주는 제도를 도입해 억울한 피해자를 막아야 합니다.
* 거래세 대폭 인하 (핵심): 앞서 말했듯, "보유는 괴롭지만, 팔고 나가는 문은 활짝" 열어주어야 합니다. 양도세를 파격적으로 낮춰 퇴로를 열어주어야만 매물이 쏟아집니다.

결론: 구조를 바꿔야 미래가 바뀐다

서울의 미친 집값은 '집이 부족해서'만이 아닙니다. 비싼 집을 수십 년간 쥐고 있어도 손해 보지 않는 기형적인 세금 구조가 버블을 고착화시킨 결과입니다.
거래세로 시장을 통제하려는 낡은 정책은 매물 잠김만 심화시킵니다. 이제는 '서울 한정 보유세 인상'과 '거래세 인하'라는 과감한 구조 개혁을 통해, 수도권 과밀과 저출산이라는 국가적 질병을 근본적으로 치료해야 할 때입니다.

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