주택임대차보호법 개정안 논란: ‘무한전세권’과 부동산 시장의 변화

2024년 12월, 윤종오 진보당 의원이 대표 발의한 주택임대차보호법 일부 개정안이 정치권과 부동산 업계에서 큰 논란을 일으키고 있습니다. 특히 임차인의 계약갱신청구권(이하 계갱권)을 무제한 허용하고, 임대료 상한을 5%로 제한하는 내용이 포함되며, 일각에서는 이를 ‘무한전세권’으로 명명하며 강하게 반발하고 있습니다. 이번 법안에 대한 찬반 의견과 부동산 시장에 미칠 영향을 분석하고자 합니다.

1. 법안 주요 내용: 임차인 권리의 대폭 강화

(1) 계약갱신청구권 무제한 허용

현행법에서는 임차인이 계약갱신청구권을 2회(총 4년)까지 사용할 수 있습니다. 하지만 개정안은 이를 제한 없이 사용할 수 있도록 하며, 임대인이 임차인을 내보낼 수 있는 사유를 대폭 축소했습니다.
• 임대인의 거주 사유: 임대인 본인이나 직계 비·존속의 입주 시에만 갱신 거부 가능.
• 임차인의 위법 행위: 임차인이 계약 위반 시 갱신 거부 가능.

(2) 임대료 상한제 적용

임대료 인상은 5% 내로 제한하며, 지역별로 적정임대료산정위원회를 설치해 임대료를 고시하고, 주택임대차표준계약서를 모든 계약에 의무화합니다. 이를 통해 임대인의 자율적 임대료 설정 권한을 제약하게 됩니다.

(3) 적정 임대료 기준 도입

정부가 적정 임대료를 산정하고 고시함으로써, 임대인이 원하는 대로 전세보증금이나 월세를 인상하지 못하도록 제도적 장치를 마련합니다.

2. 주요 쟁점: 임대인과 임차인의 극명한 입장 차이

(1) 임대인의 반발

개정안에 대한 반대 의견이 국회 입법예고 누리집에 폭발적으로 증가하고 있습니다. 12월 8일 기준 2만 6,541건에 달하는 의견의 대부분이 반대 의견입니다.
• 임대인의 재산권 침해 주장: 개정안이 임대인의 재산권을 과도하게 제한하며, 임대료 인상을 억제해 임대인의 수익성을 낮춘다는 비판이 제기되고 있습니다.
• ‘공실 리스크’ 증가: 일부 임대인들은 개정안이 통과되면 전세를 없애고 월세로만 전환하거나, 공실로 유지하겠다는 입장을 밝히고 있습니다.
• 집값 하락 우려: ‘세 낀 집’이 더욱 거래되기 어려워지며, 매매 시장에서 집값 하락으로 이어질 것이라는 우려가 나옵니다.

(2) 임차인의 기대와 우려

개정안은 임차인의 거주 안정성을 강화하는 데 초점을 맞추고 있습니다.
• 긍정적 효과: 전세보증금의 과도한 상승을 막고, 임차인이 안정적으로 장기간 거주할 수 있는 환경 조성.
• 우려되는 점: 법안이 통과될 경우 임대 공급이 줄어들고, 전세 매물이 감소할 가능성이 있습니다.

3. 부동산 시장에 미치는 영향

(1) 전세 시장 변화
• 전세 매물 감소 가능성: 임대인들이 계갱권 제한에 따른 수익성 저하를 이유로 전세를 기피하거나 월세로 전환할 가능성이 큽니다.
• 전세 보증금 상승 억제: 5% 상한제가 적용되면서 단기적으로는 전세 보증금의 과도한 상승을 막을 수 있으나, 장기적으로는 전세 공급 부족으로 가격이 다시 상승할 우려가 있습니다.

(2) 매매 시장 위축
• ‘세 낀 집’의 거래 감소: 세입자가 거주하는 집은 매매가 어려워지고, 시세 대비 큰 폭으로 저렴하게 거래될 가능성이 높습니다.
• 집값 하락: 매매 수요 감소와 임대 시장 변화가 맞물려 부동산 가격 전반에 하락 압력을 가할 수 있습니다.

(3) 임대인-임차인 갈등 심화

개정안이 통과될 경우, 임대인과 임차인 간의 법적 분쟁과 갈등이 증가할 가능성이 큽니다. 특히 임대인의 갱신 거부 사유와 관련된 분쟁이 빈번하게 발생할 수 있습니다.

4. 법안 통과 가능성과 향후 과제

(1) 법안 통과 가능성

개정안이 실제로 국회를 통과할지는 불확실합니다.
• 정치적 부담: 여당과 일부 야당에서는 개정안이 임대인의 권리를 과도하게 제한한다는 이유로 반대 의견을 내고 있습니다.
• 임대차 2법 논란: 현행 임대차 2법조차 임대인의 재산권 침해라는 지적을 받고 있는 상황에서, 추가 규제를 도입하는 데 부담을 느끼는 분위기입니다.

(2) 균형 잡힌 정책 필요
• 임대인과 임차인 간의 균형: 임차인의 거주 안정성을 보장하면서도 임대인의 재산권을 존중하는 균형 있는 정책이 필요합니다.
• 시장 안정화 대책: 전세와 월세 시장의 공급 부족 문제를 해결하고, 매매 시장을 활성화하기 위한 종합 대책이 요구됩니다.

5. 결론: 갈등 속에서의 대안 모색

윤종오 의원의 주택임대차보호법 개정안은 임차인의 권리 강화와 거주 안정성을 목표로 하지만, 임대인의 재산권 침해와 시장 왜곡이라는 부작용도 동반하고 있습니다.
• 법안이 통과되기 위해서는 임대인과 임차인 모두를 아우르는 합리적인 대책이 필요하며, 정부와 국회가 시장의 목소리를 반영한 조정안을 마련해야 할 것입니다.
• 부동산 시장의 장기적인 안정과 신뢰를 확보하기 위해, 임대차 계약의 투명성을 높이고 임대 공급을 활성화하는 방안도 함께 논의되어야 합니다.

이번 논란은 단순히 임대차법 개정안에 국한된 문제가 아니라, 한국 부동산 시장 전반의 구조적 문제를 해결하기 위한 계기가 되어야 할 것입니다.