2026년 보유세 양도세 중과 동시부과로 다주택자 = 조세 소작농

구조적 자산 수용의 시대

서문: 2026년, 대한민국 자산 시장의 '마지막 퍼즐'
2026년 대한민국 부동산 시장은 단순한 경기 변동의 사이클을 넘어, 자산 소유의 구조적 패러다임이 전환되는 임계점에 도달해 있다. 현 시점에서 다주택자가 직면한 현실은 "팔아도 손해, 안 팔아도 손해"라는 단순한 딜레마를 넘어선다. 이는 정부의 조세 정책과 정치권의 선거 전략이 맞물려 만들어낸 정교한 '자산 국유화 메커니즘'의 완성 단계로 해석되어야 한다.
본 보고서는 2026년 5월 9일로 예정된 양도소득세 중과 유예 종료와 6월 지방선거라는 거대한 정치·경제적 이벤트를 앞두고, 다주택자들이 처한 징벌적 과세 환경을 심층 분석한다. 특히 소득원과 유동성 확보 능력에 따라 다주택자를 직장인, 대기업 임원 및 전문직, 임대소득자, 그리고 무소득자로 세분화하여 각 계층이 겪는 고통의 비대칭성을 규명할 것이다.
무엇보다 본 보고서는 이 과정에서 가장 취약한 고리인 '무소득 다주택자'가 겪게 될 자산의 강제적 청산과 그로 인한 부의 국가 이전이, 단순한 정책의 부작용이 아닌 정치적으로 의도된 기정사실임을 논증하는 데 주력하였다. '불로소득 환수'라는 명분 아래 자행되는 사실상의 자산 몰수 과정과, 이를 지방선거의 표심 잡기에 활용하려는 정치권의 동학(Dynamics)을 낱낱이 파헤침으로써 2026년 부동산 시장의 냉혹한 진실을 드러내고자 한다.

제1장. 2026년 조세 환경의 구조적 모순과 '조세 덫(Tax Trap)'

2026년 현재 다주택자가 직면한 상황을 이해하기 위해서는 단순한 세율의 나열이 아닌, 거래세(양도세)와 보유세(종부세·재산세)가 결합하여 만들어낸 '탈출 불가능한 덫'의 구조를 파악해야 한다. 정부는 거래의 퇴로를 차단하고 보유의 비용을 극대화함으로써, 시장 참여자들의 합리적 선택권을 박탈하고 있다.

1.1 거래세: 71.5%의 장벽과 5월 9일의 데드라인

다주택자에게 2026년 상반기는 공포의 시간이다. 핵심은 2026년 5월 9일까지 한시적으로 적용되던 '다주택자 양도소득세 중과 유예' 조치의 종료 여부다. 윤석열 정부에서 시행된 이 조치가 종료되고 중과세가 부활할 경우, 대한민국의 부동산 세제는 세계적으로 유례를 찾기 힘든 징벌적 구조로 회귀한다.
현재 시장의 관측과 정부의 '2026 성장전략' 발표 내용의 부재를 종합할 때, 중과 유예의 추가 연장 가능성은 불투명하다. 만약 예정대로 유예가 종료된다면, 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택 이상자는 30%포인트가 가산된다. 여기에 지방소득세(양도세의 10%)까지 합산하면 최고 세율은 무려 71.5%에 육박한다.
이 수치가 내포한 경제적 의미는 파괴적이다. 예를 들어, 3주택자가 과거 10억 원에 취득하여 현재 20억 원이 된 아파트를 매도한다고 가정해 보자. 명목상의 양도차익은 10억 원이지만, 장기보유특별공제 배제와 최고 세율 71.5%를 적용하면 납부해야 할 세금은 약 7억 원을 상회하게 된다. 여기에 취득 당시의 취득세, 보유 기간 동안 납부한 재산세와 종부세, 그리고 물가상승률을 감안한 화폐가치 하락분을 고려하면, 실질 수익률은 마이너스에 수렴한다. 즉, 자산을 매각하여 차익을 실현하는 행위 자체가 자본의 손실을 확정 짓는 행위가 되는 것이다.
이러한 살인적인 양도세율은 시장에 '동결 효과(Lock-in Effect)'를 불러온다. 박합수 건국대 부동산학과 겸임교수의 분석처럼, 과도한 양도세 부담을 감수하고 매도할 사람은 많지 않기에 매물 잠김 현상은 필연적이다. 그러나 이것은 여유가 있는 자들의 이야기다. 뒤에서 다룰 무소득자들에게 이 세율은 '퇴로 없는 학살'을 의미한다.

1.2 보유세: 공정시장가액비율 80% 상향의 파괴력

퇴로가 막힌 상황에서 다주택자를 옥죄는 또 다른 칼날은 보유세다. 종합부동산세(종부세)는 과세표준에 공정시장가액비율을 곱하여 산출되는데, 이 비율은 시행령을 통해 60%에서 100% 사이에서 조정이 가능하다. 윤석열 정부 시절 60%로 하향 조정되어 다주택자들의 숨통을 틔워주었던 이 비율이, 2026년 현재 야당 중심의 국회 및 정치권의 압박 속에 80% 상향이 유력하게 검토되고 있다.
단순히 비율이 20%포인트 오르는 문제가 아니다. 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파)와 마용성(마포, 용산, 성동) 등 핵심 지역의 아파트 가격이 상승하면서 공시가격 자체가 이미 크게 오른 상태다. 여기에 과세표준 요율이 상향되면 세 부담은 승수 효과를 일으키며 폭증한다.
신한은행 프리미어 패스파인더의 우병탁 전문위원의 시뮬레이션에 따르면, 반포자이 전용 84㎡ 보유자의 경우(1주택 기준) 공정시장가액비율이 60%에서 80%로 상향될 시 보유세는 1,274만 원에서 1,842만 원으로 약 44.6% 급증한다. 이는 1주택자의 예시일 뿐이다. 다주택자의 경우 종부세 중과세율이 적용되고, 세 부담 상한선(전년 대비 300%)까지 도달하는 경우가 허다하여 실제 체감하는 인상폭은 2배 이상이 될 수 있다.
더욱 심각한 것은 이러한 보유세 인상이 '미실현 이익'에 대한 과세라는 점이다. 현금 유입이 없는 상태에서 수천만 원, 많게는 억 단위의 세금을 매년 납부해야 하는 구조는, 소득이 뒷받침되지 않는 자산가에게는 자산 매각을 강요하는 압력으로 작용한다.

1.3 '팔아도 손해, 안 팔아도 손해'의 딜레마

결국 2026년의 조세 환경은 다음과 같은 완벽한 '가불기(가드 불능 기술)' 구조를 형성한다.
* 매각 시: 양도세 최고 71.5% 부과 → 자산 가치의 70%가 세금으로 증발 → 자산 축소 확정.
* 보유 시: 공정시장가액비율 상향 및 공시가 상승 → 감당 불가능한 보유세 폭탄 → 현금 유동성 고갈.
이러한 정책 조합은 시장의 자율적 기능을 마비시키고, 자산 가치를 국가로 이전시키는 거대한 펌프 역할을 수행하고 있다. 특히 이재명 식 부동산 정책 기조가 '세금보다는 공급 확대'를 표방한다고는 하나 , 실제 현장에서는 세금으로 공급(매물 출회)을 강제하는 모순적인 상황이 연출되고 있는 것이다.

제2장. 다주택자 유형별 위기 분석: 고통의 비대칭성

앞서 살펴본 조세 환경은 모든 다주택자에게 물리적으로 동일하게 적용되지만, 그들이 느끼는 고통의 강도와 생존 가능성은 경제적 지위에 따라 극명하게 갈린다. 본 보고서는 다주택자를 현금 흐름(Cash Flow)과 자산 구성에 따라 4가지 유형으로 분류하고, 각 유형별 위기 대응 능력을 정밀 분석하였다. 이를 통해 왜 '무소득자'가 이 시스템의 희생양이 될 수밖에 없는지를 규명한다.

2.1 유형 A: 직장인 다주택자 - "조세 소작농의 탄생"

* 경제적 특성: 근로소득이라는 고정적인 현금 흐름이 존재한다. 그러나 급여의 상승폭은 제한적이며, 주택담보대출 원리금 상환과 자녀 교육비 등 고정 지출 비중이 높다.
* 위기 분석:
   * 가처분 소득의 붕괴: 연봉이 1억 원인 고소득 직장인이라 하더라도, 실수령액은 월 650만 원 수준이다. 만약 연간 보유세가 3,000만 원이 나온다면, 이는 약 5개월 치 급여가 세금으로 사라지는 것을 의미한다. 생활비와 대출 원리금을 제외하면 사실상 마이너스 현금 흐름에 직면한다.
   * 심리적 마지노선: 이들은 당장 파산하지는 않는다. 적금을 깨거나 마이너스 통장을 활용하여 '버티기'에 돌입할 수 있다. 그러나 노동의 대가가 자산 축적이 아닌 세금 납부로 귀결되는 상황에서 근로 의욕 저하와 '조세 소작농(Tax Serf)'으로서의 박탈감을 강하게 느낀다.
* 대응 전략: 가장 약한 고리의 주택(지방 혹은 소형)부터 처분하려 하겠지만, 양도세 중과로 인해 이러지도 저러지도 못하는 상태에서 고통스러운 보유를 지속할 가능성이 높다.

2.2 유형 B: 대기업 임원 및 전문직 (The High-Income Earner) - "버티기의 승자"

* 경제적 특성: 의사, 변호사, 대기업 고위 임원, 큰 규모 사업가 등 연 소득 수억 원 이상의 고소득층이다. 풍부한 현금 유동성을 바탕으로 조세 저항력이 가장 강하다.
* 위기 분석:
   * 높은 한계세율의 역설: 이미 소득세 최고 구간(45% 이상)을 적용받고 있어 세금에 대한 내성이 있다. 보유세가 수천만 원 늘어나더라도 이를 감당할 '체력'이 있다.
   * 자산 재편의 기회: 양도세 중과로 인한 매물 잠김 현상이 심화되면, 장기적으로 공급 부족에 따른 가격 상승을 기대할 수 있다. 이들은 급매물을 내놓을 이유가 없으며, 오히려 시장이 조정받을 때 우량 자산을 줍거나 자녀에게 증여를 통해 자산을 이전하는 전략적 선택을 할 수 있다.
* 결론: 정부의 징벌적 과세가 의도한 '매물 출회' 효과가 가장 작동하지 않는 계층이다. 이들은 고통스럽지만 생존할 것이며, 자산 양극화의 승자로 남을 가능성이 높다.

2.3 유형 C: 임대소득자 (The Rentier) - "샌드위치 위기"

* 경제적 특성: 다수의 주택을 보유하고 전세 보증금을 레버리지로 활용하거나 월세 수입으로 생활한다.
* 위기 분석:
   * 조세 전가의 한계: 보유세 인상분을 세입자에게 월세 인상 형태로 전가하려 시도할 것이다. 그러나 2026년 경기 침체와 고금리 여파로 임차인의 지불 능력이 한계에 달해 있어 무한정한 전가는 불가능하다.
   * 역전세 리스크: 2026년 지방 부동산 시장 위기 전망 과 맞물려, 전세가가 하락할 경우 보증금을 돌려주지 못하는 유동성 위기에 직면할 수 있다. 보유세 낼 돈도 없는데 보증금 반환 독촉까지 받는 이중고가 닥친다.
* 대응 전략: 일부 매물을 급매로 내놓아 유동성을 확보하려 할 것이나, 71.5%의 양도세가 발목을 잡는다. 파산 위험이 상당히 높은 계층이다.

2.4 유형 D: 무소득 다주택자 (The Asset-Rich, Cash-Poor) - "시스템의 최대 피해자"

* 경제적 특성: 은퇴한 고령층이 주를 이룬다. 평생 노동 소득을 모아 내 집 마련과 추가 투자를 통해 자산을 형성했으나, 은퇴 후 정기적인 근로 소득이 없다. 국민연금이나 소액의 이자 소득이 전부다.
* 위기 분석:
   * 유동성 제로(0)와 세금 폭탄: 의 은퇴자 김 모 씨(63세) 사례는 이들의 비극을 적나라하게 보여준다. 강남 재건축 단지에 20년 이상 거주하며 투기 의도 없이 살아왔지만, 단지 집값이 올랐다는 이유로 연간 수백, 수천만 원의 보유세를 부과받는다. 소득이 없으므로 세금을 낼 방법이 없다.
   * 건강보험료의 습격: 보유세뿐만이 아니다. 공시가격 상승은 지역가입자 건강보험료 인상으로 직결된다. 숨만 쉬어도 나가는 고정 비용이 감당 불가능한 수준으로 치솟는다.
   * 강제 퇴거의 공포: 결국 세금을 내기 위해 살던 집을 팔아야 한다. 그러나 집을 파는 순간 양도세 70%가 징수된다. 남은 돈으로는 원래 살던 동네의 전세조차 얻기 힘들다. 이는 사실상 '경제적 추방'이며, 평생 일군 자산이 공중분해 되는 것을 의미한다.
* 결론: 이들은 선택권이 없다. 버틸 힘이 없기에 정부가 원하는 '매물 출회'의 유일한 공급원이 된다. 자산이 국가로 강제 이전되는 가장 직접적이고 비극적인 통로다.

제3장. 정치공학적 분석: 지방선거와 '표(票)퓰리즘'의 제물

왜 하필 2026년인가? 왜 소득 없는 은퇴자들이 이토록 가혹한 상황에 내몰려야 하는가? 이에 대한 답은 2026년 6월 예정된 지방선거라는 정치적 일정표에서 찾을 수 있다. 부동산 정책은 단순한 경제 정책이 아니라, 철저하게 계산된 '정치 공학'의 산물이다.

3.1 '불로소득' 프레임과 도덕적 우위 선점

이재명 대표와 범야권은 부동산 가격 상승분을 철저하게 '불로소득'으로 규정하는 프레임을 고수해 왔다. "부동산으로 돈을 버는 것은 죄악"이라는 인식을 대중에게 심어주며, 징벌적 과세를 '사회 정의 실현'으로 포장한다.
* 프레임의 허구성: 다주택자가 얻은 이익은 명목 화폐 가치 하락(인플레이션)에 대한 헤지(Hedge) 결과이거나, 장기간 자산을 보유한 대가다. 그러나 정치권은 이를 "노동 없이 얻은 부당 이득"으로 단순화한다. 이는 무소득 은퇴자들을 '투기꾼'으로 낙인찍어 대중의 분노를 유도하고, 그들의 자산을 몰수하는 행위에 도덕적 정당성을 부여한다.
* 갈라치기 전략: 전체 유권자 중 다주택자는 소수다. 반면 무주택자와 1주택자는 다수다. 선거를 앞두고 소수의 다주택자를 적으로 규정하고 그들을 공격하여 다수의 표를 결집하는 것은 고전적이지만 가장 효과적인 선거 전략이다.

3.2 지방선거 승리를 위한 '매물 쥐어짜기'

이재명 식 집값 안정 대책은 표면적으로는 '공급 확대'를 내세운다. 그러나 신규 택지 개발이나 재건축을 통한 공급은 수년의 시간이 걸린다. 당장 6월 선거 전에 가시적인 '집값 안정' 성과를 보여주기 위해서는 기존 주택이 시장에 쏟아져 나와야 한다.
* 타겟이 된 무소득자: 앞서 분석했듯, 직장인이나 전문직은 세금을 내며 버틴다. 결국 매물을 내놓을 수밖에 없는 계층은 세금 낼 돈이 없는 '무소득 다주택자'뿐이다.
* 정치적 시나리오: 정치권은 양도세 중과 유예 종료(5월 9일)를 앞두고 공포감을 극대화하여 무소득자들의 급매물 출회를 유도한다. 이렇게 나온 매물로 인해 일시적으로 호가가 하락하면, 이를 "투기 세력과의 전쟁에서 승리했다", "집값이 안정되고 있다"고 홍보하며 지방선거의 핵심 치적으로 삼을 것이다. 즉, 무소득 은퇴자의 피눈물이 정치인의 표로 치환되는 것이다.

3.3 지방 부동산의 희생과 수도권 표심

지방 부동산 시장은 미분양과 PF(프로젝트 파이낸싱) 경색으로 심각한 위기에 처해 있다. 그러나 수도권 중심의 '부자 감세 철회' 여론을 의식한 정치권은 지방 시장 살리기보다 수도권 규제 강화에 집중한다.
이재명 대표는 "지방 이전 기업에 세제 혜택" 등을 언급하며 균형 발전을 이야기하지만 , 다주택자 전체를 옥죄는 규제는 지방 부동산의 주요 매수 세력인 다주택자의 진입 자체를 원천 봉쇄한다. 이는 지방 소멸을 가속화시키지만, 전체 유권자의 절반이 몰려 있는 수도권에서의 승리를 위해 지방의 희생을 묵인하거나, 선거 직전 선심성 대책으로 무마하려는 이중적인 태도가 감지된다.

제4장. 자산의 국가 이전: 3가지 시나리오와 기정사실화된 몰수

무소득 다주택자가 2026년의 파고를 넘기 위해 어떤 선택을 하든, 결론은 '자산 가치의 국가 귀속'으로 귀결된다. 이는 개인이 축적한 부가 조세 제도를 통해 체계적으로 국고로 이전되는 과정이다.

4.1 시나리오 1: 매도 (The Sale) - "즉각적 국유화"

* 상황: 5월 9일 데드라인의 공포나 보유세 부담을 이기지 못하고 매도를 선택.
* 결과: 양도차익의 최대 71.5%를 세금으로 납부한다. 10억 원을 벌었다면 7억 원을 국가에 헌납한다. 여기에 중개수수료 등을 제하면 손에 쥐는 돈은 미미하다. 더 중요한건, 이제 이 돈은 부동산으로 가지 못할 가능성이 크다.(미국주식, 코인, 국내주식 등)
* 의미: 자산의 소유권이 민간에서 민간으로 넘어가지만, 그 과정에서 가치의 대부분(70% 이상)이 국가로 흡수된다. 개인의 부는 1/3 토막 난다.

4.2 시나리오 2: 보유 (The Holding) - "점진적 국유화"

* 상황: "너무 억울해서 못 판다"며 버티기 선택. 소득이 없으므로 예금을 깨거나 사채를 쓴다.
* 결과: 공시가 현실화와 공정시장가액비율 80% 상향으로 매년 자산 가치의 2~4%에 해당하는 보유세를 납부한다. 10년이면 단순 계산으로도 자산 가치의 30~40%가 세금으로 사라진다.
* 의미: 국가는 매년 꼬박꼬박 지대를 걷어가듯 개인의 자산을 잠식한다. 결국 현금이 바닥나면 체납 처분을 통해 자산은 공매(국가 강제 매각)로 넘어가게 되며, 헐값에 처분되어 국고로 환수된다.

4.3 시나리오 3: 증여 (The Transfer) - "차선의 국유화"

* 상황: 자녀에게 증여하여 명의를 분산.
* 결과: 취득세 중과(최대 12%)와 증여세(10~50%)가 발생한다. 또한 '이월과세' 규정 강화로 자녀가 5~10년 내에 매도할 경우, 부모의 취득가액을 기준으로 양도세가 계산되어 세금 폭탄을 피할 수 없다.
* 의미: 매매보다는 낫다고 판단할 수 있으나, 여전히 자산 가치의 40% 이상이 세금으로 국가에 이전된다. 부의 대물림을 차단하려는 정부의 의도가 관철되는 경로다.

결론: 2026년, '조용한 몰수'의 시대와 각자도생

지금까지 2026년 다주택자가 직면한 조세 환경과 정치적 배경, 그리고 계층별 위기 상황을 종합적으로 분석하였다. 결론적으로 현 정부와 정치권의 부동산 정책은 '시장 안정'이라는 표면적 목표 뒤에 자산의 사회적 환수라는 강력한 이데올로기가 작동하고 있음을 부인하기 어렵다.
첫째, 무소득 다주택자는 '최대 피해자'이자 '희생양'이다.
성실하게 살아온 은퇴자들이 단지 다주택자라는 이유만으로, 그리고 소득이 없다는 이유만으로 가장 먼저 자산을 빼앗기는 구조다. 물론 이들은 그간 많은 세제혜택을 받았으므로 등가교환이다.
둘째, 지방선거는 촉매제다.
정치권은 6월 지방선거 승리를 위해 이들의 고통을 외면하거나, 오히려 '투기꾼 심판'이라는 프레임으로 활용하고 있다. 5월 9일이라는 데드라인은 선거용 매물을 만들어내기 위한 정치적 압박 수단으로 기능한다.
셋째, 자산의 국가 이전은 '상수(Constant)'다.
팔아도 70%, 가지고 있어도 매년 4%, 증여해도 40%를 떼어간다. 어떤 경로를 택하든 개인의 사유 재산이 국가 재정으로 대거 흡수되는 것은 피할 수 없는 현실이 되었다. 이것은 사실상의 '부분적 국유화'가 진행되고 있음을 시사한다.
2026년 1월 현재, 대한민국 다주택자, 특히 소득 없는 은퇴자들에게 낭만적인 출구는 없다. 정부의 정책 기조가 획기적으로 바뀌지 않는 한, 이들은 자신의 평생 노동의 대가인 자산이 허물어지는 것을 목격해야만 할 것이다. 이제 문제는 "어떻게 수익을 낼 것인가"가 아니라, 국가로부터 내 자산의 몇 퍼센트라도 지켜낼 수 있을 것인가라는 생존의 질문으로 바뀌었다. 이것이 2026년 대한민국 부동산 시장의 현주소다.