서울 및 수도권 다주택자 특성 연령 보유주택 거주지 직업 및 은퇴 시기

서울과 수도권 지역(서울특별시 및 인근 수도권)의 다주택자에 대한 전반적인 프로파일링과, 이들의 경제적 은퇴 시기 및 소득 감소 시점을 최신 자료로 분석하였습니다. 다주택자의 연령별 분포부터 자산 규모, 거주 형태, 직업적 특성, 거주·보유 주택 위치, 보유 주택 유형, 그리고 은퇴 시기와 소득 변화까지 항목별로 살펴봅니다.

연령 분포: 다주택자 연령대별 비중

서울 및 수도권의 다주택자들은 중·장년층에 집중되어 있습니다. 주택 소유 통계에 따르면 50대와 60대에서 2채 이상 주택을 보유한 다주택자 비율이 약 17.9%로 가장 높게 나타났습니다 . 이는 해당 연령대 주택 소유자 5명 중 1명은 다주택자라는 의미입니다. 다음으로 70대(약 1415%)와 40대(약 14%) 순으로 다주택 비율이 높습니다 . 반면 30대 이하 젊은 층에서는 다주택자 비율이 한 자리수 수준으로 매우 낮습니다 (예: 30대 약 78% 수준). 이러한 수치는 다주택 현상이 주로 중장년층에서 두드러짐을 보여주며, 해당 계층이 축적한 자산으로 은퇴 대비를 위해 부동산에 투자하는 경향을 반영합니다 .

• 50대: 다주택자 비율 약 17.9% (전 연령대 중 최고 수준)  
• 60대: 다주택자 비율 약 17.8~17.9% (50대와 유사한 최고 수준)  
• 70대: 다주택자 비율 약 14~15% 
• 40대: 다주택자 비율 약 14% 
• 30대 이하: 다주택자 비율 10% 미만 (30대 약 7~8%, 20대는 매우 낮음)

다주택자 절대 수 또한 중장년층에서 많습니다. 주택 소유자 분포를 보면 50대가 전체 소유자의 약 25%로 가장 큰 비중을 차지하고, 60대(23%)와 40대(20%)가 뒤를 이으며 , 이러한 인구구조 위에서 중장년층의 다주택 보유 현상이 두드러지는 것입니다. 요약하면, 서울/수도권 다주택자의 상당수는 50~60대로, 이들은 축적된 자산과 소득을 바탕으로 퇴직 이전에 주택을 추가 확보하는 사례가 많습니다 . 이는 다음 항목인 자산 수준 및 은퇴 대비와도 밀접한 관련이 있습니다.

재산 수준 분포: 순자산 및 주택자산 규모

다주택자 가구의 자산 수준은 전체 평균보다 상당히 높은 편입니다. 다주택자는 주택자산을 많이 보유한 만큼 순자산(순부채 차감 자산) 규모도 큽니다. 예를 들어 통계에 따르면 다주택 가구의 순자산 중위값은 2018년 약 5억3천만 원에서 2021년 7억6천만 원으로 증가하여, 같은 기간 무주택 임차 가구의 중위 자산(약 4천만 원)보다 19배에 달했습니다 . 즉 다주택자 가구의 자산 규모가 무주택자에 비해 압도적으로 크다는 점을 보여줍니다. (2018년에 약 15.6배 격차였던 것이 2021년에 19.0배로 더 벌어짐 .)

주택자산 양극화도 심각합니다. 주택 자산가액 기준 상위 10% 가구의 평균 주택자산은 약 13억4천만 원으로, 하위 10%의 평균(3천만 원)보다 무려 45배 높습니다  . 상위 10% 다주택자 가구는 평균 2.3채의 주택을 보유하고 있고, 1가구당 평균 주택자산 13억 이상을 기록하는 반면, 하위층은 주택 수 1채 미만(0.97채) 보유에 자산가액도 수천만 원대에 그칩니다 . 이러한 격차 때문에 주택 부자의 상당수가 곧 다주택자인 상황이며, 주택자산 불평등이 전체 자산 불평등을 심화시키고 있습니다  .

다주택자들은 보유 주택의 전체 가치 합계도 높아서, 전체 부동산 자산이 자산 포트폴리오의 대부분을 차지합니다. 한 분석에 따르면 다주택자 가구의 자산 중 부동산 비중은 90% 이상에 달하고 금융자산 비중은 10% 내외로 낮았습니다 . 이는 다주택자의 순자산 = 부동산 자산이라고 해도 과언이 아닐 정도로, 주택 보유가 곧 자산 규모를 결정짓는 주요인임을 보여줍니다. 다시 말해, 서울·수도권 다주택자들은 수억~수십억 원대의 순자산과 주택자산을 가진 고자산층이며, 이런 자산적 여유가 다주택 보유를 가능하게 했다고 볼 수 있습니다.

거주 형태: 자가 점유, 전세·월세 및 실거주 여부

다주택자의 거주 형태를 살펴보면, 대부분 본인 소유 주택에 거주(자가)하면서 나머지 주택은 임대에 공급하는 패턴이 일반적입니다. 서울의 전체 자가거주율(자신의 집에 거주하는 가구 비율)은 약 42%로 전국 최저 수준이고, 전세 거주 26%, 월세 거주 28% 수준으로 임차 비중이 높습니다 . 그러나 다주택자들은 주택을 2채 이상 보유한 만큼 최소 한 채는 자기 집으로 활용하는 경우가 많습니다. 즉, 다주택자 대부분은 본인 소유 주택에 살고(실거주) 있으면서, 추가로 보유한 주택들을 전세나 월세로 임대하여 임대소득을 얻는 구조입니다. 이는 다주택 보유가 은퇴 후 소득원 확보 차원인 만큼, 본인 주거 안정과 임대수익 창출을 동시에 고려한 결과로 풀이됩니다 .

최근 몇 년간 정부의 다주택자 규제 정책(예: 일부 지역에 실거주 의무 부과 등)과 세제 변화로 임대차 시장에서 전세→월세 전환 현상이 두드러졌습니다. 2023년 하반기 서울 지역의 임대차 거래를 보면, 전세 계약 건수는 6월 대비 12월에 15.5% 급감한 반면 월세 계약은 오히려 3.6% 증가했습니다 . 이는 다주택자에 대한 세금 중과 등이 매물을 시장에 내놓게 하기보다는 버티기나 증여로 이어지고, 전세를 줄이고 월세로 돌리는 결과를 낳았다는 지적이 있습니다  . 실제로 다주택자들은 전세를 월세로 전환하여 매월 현금흐름을 확보하려는 경향이 강해졌습니다. 그 결과 전세 물량 감소, 월세화 현상이 나타나 무주택 세입자의 부담이 커졌다는 분석도 나옵니다 .

정리하면, 서울·수도권 다주택자들은 본인이 한 채를 소유해 거주하는 경우가 대부분이며, 추가 주택은 임대주택 공급원이 되고 있습니다. 과거에는 전세를 끼고 여러 주택을 보유(일명 갭투자)하는 사례가 많았으나, 최근에는 월세 선호 현상으로 전세 비중이 감소하고 있습니다 . 이러한 변화는 다주택자들이 임대소득 극대화와 세제 대응을 위해 임대 형태를 조정하고 있음을 보여줍니다. 결국 다주택자는 자가+임대인의 이중적 지위를 가지며, 특히 민간 임대시장에서는 큰 역할을 담당합니다 (서울의 임대 공급 상당 부분이 다주택자에게서 나오지만, 규제가 강해져 임대인 감소시 임대 물량 부족 우려도 제기됩니다 ).

직업 분포 및 경제활동 상태: 현직 여부와 직군 특성

다주택자를 직업별로 명확히 분류한 공식 통계는 드문 편이지만, 경제활동 상태와 연령대 등을 통해 간접적으로 추정할 수 있습니다. 앞서 본 바와 같이 다주택자는 50~60대가 주류인데, 이 연령대는 은퇴를 앞두거나 막 은퇴한 세대입니다. 실제로 통계에 따르면 한국인들의 주된 직장에서의 퇴직 연령은 평균 약 53세이고, 법정 정년(60세) 전후로 많은 이들이 경제활동을 중단합니다. 마지막 베이비붐 세대가 74년생인 점을 고려하면, 다주택자 대다수는 2031년 전후로 소득절벽에 처할 확률이 높고, 이는 아파트 부동산 가격의 하방 압력을 가속화할 것입니다. 고령층(58세→68세) 사이의 10년간 근로소득은 평균 42% 감소한다는 연구도 있는데 , 이는 은퇴로 인해 소득이 급감하는 ‘소득 절벽’ 현상을 잘 보여줍니다. 특히 고소득·고학력자일수록 은퇴 후 소득 감소폭이 더 크다고 하는데 , 다주택자들은 대체로 과거 고소득 전문직·사업가 등이 많아 이 같은 소득 절벽을 체감할 가능성이 높습니다. 따라서 은퇴 후 줄어드는 근로소득을 보완하기 위해 임대소득을 얻을 수 있는 주택에 투자했다는 해석이 가능합니다 .

다주택자들의 직업적 배경을 보면, 뚜렷한 통계는 없으나 사회 전반의 사례로 미루어 상대적으로 경제력이 높은 직군이 많을 것으로 추정됩니다. 실제로 공직자 재산공개나 언론 보도를 통해 보면, 정치인·고위공직자, 전문직 종사자, 사업가 등에서 다주택 보유 사례가 빈번합니다. 예를 들어 한 조사에서 경기도 4급 이상 고위공직자의 28%가 다주택자로 확인되었고, 이 중 4채 이상 보유한 사람도 여러 명 있었다는 보고가 있었습니다 . 또한 부동산 투자 여력이 큰 의사나 변호사, 기업 임원 등의 직군에서 다주택자가 많다는 것은 암묵적으로 알려진 사실입니다. 종합하면, 서울 및 수도권 다주택자는 현직에 있는 동안 높은 소득을 올렸던 계층이 주를 이루며, 은퇴 이후에도 임대업 등을 통해 경제활동을 부분적으로 지속하거나, 최소한 임대소득자로서의 역할을 수행하는 경우가 많습니다. 상당수는 이미 은퇴자이거나 은퇴를 눈앞에 둔 연령대로서, 직장에서의 경제활동은 중단했지만 부동산 임대업을 통한 경제활동은 이어가는 양상이라고 볼 수 있습니다.

거주지 및 보유 주택 위치 분포: 지역별 현황

서울 내부의 자치구별로 보면, 다주택자들은 주로 부유층 밀집 지역에 많이 거주하거나 그 지역에 주택을 보유한 것으로 나타납니다. 예컨대 2024년 주택소유통계에 따르면 서울에 거주하는 주택 소유자 265만9천 명 중 다주택자는 약 37만2천 명으로 비율이 14.0%인데, 이를 자치구별로 보면 강남구(17.0%, 약 2.85만명), 서초구(16.7%, 2.17만명), 용산구(16.0%, 0.94만명), 송파구(15.5%, 2.97만명) 등 이른바 강남 3구와 용산 지역에서 다주택자 비중이 특히 높았습니다 . 이들 지역은 전통적으로 부동산 가치가 높고 투자 선호도가 높은 곳으로, 고가 주택을 여러 채 보유한 자산가들이 많이 분포한 것으로 볼 수 있습니다. 반면 서울에서도 주택가격이 비교적 낮거나 임대 수요가 적은 외곽 지역은 다주택자 비중이 10%대 초중반으로 상대적으로 낮았습니다.

수도권 범위를 넓혀보면, 경기도와 인천 역시 다주택자 비율이 약 13~14% 수준으로 서울과 비슷하거나 약간 낮습니다 . 수도권은 집값이 비싸 다주택 진입장벽이 높은 편이기 때문에, 다주택자 비중이 일부 지방보다 낮게 나타나는 경향이 있습니다 (실제로 제주도는 다주택자 비율이 20.0%로 전국 최고인 반면, 서울·경기·인천은 13~14%대로 전국 평균과 유사하거나 낮은 수준 ). 그러나 수도권은 인구 모수가 크기 때문에 절대적인 다주택자 수는 매우 많고, 서울과 인접한 경기 일부 지역(예: 과천, 성남 분당, 용인 수지 등)은 서울 강남권 못지않은 다주택 밀집 지역으로 꼽히기도 합니다 (이들 지역은 신축 아파트 투자나 임대용 오피스텔이 많음).

특징적인 것은, 서울은 5채 이상 주택을 소유한 초다주택자의 비율이 1.3%로 전국에서 가장 높다는 점입니다 . 서울 주택소유자 중 약 3만4천명(1.3%)이 5채 이상을 보유하고 있는데, 이는 전국 평균(0.7%)의 두 배 수준이며, 서울이 초다주택 부자들이 많은 특별한 시장임을 보여줍니다 . (두 번째로 5채 이상 비율이 높은 지역이 제주 1.2% .) 반면 2채 정도를 보유한 비교적 소규모 다주택자는 지방에 더 많아, 제주(20.0%), 충남(17.4%), 강원(17.0%) 등 집값 낮은 지역의 다주택 비중이 서울보다 높게 나타났습니다 . 이는 수도권의 다주택 보유는 소수 정예의 부유층이 다수 주택을 독점하는 형태가 있고, 지방은 보다 소액으로 2채 정도 소유한 경우가 많은 차이를 시사합니다 .

정리하면, 서울 및 수도권 다주택자 분포는 서울 도심 고가 주택지에 밀집되어 있고, 이외에 수도권 신도시/외곽에서 임대 수요가 많은 지역에도 분포합니다. 서울 강남권처럼 부유한 동네일수록 여러 채를 보유한 집주인이 많고 , 이러한 지역별 차이는 정책 영향을 받기도 합니다. (과거 서울의 투기과열지구 지정 등으로 일부 다주택자들이 경기나 지방으로 투자처를 옮긴 경우도 있었으나, 서울 핵심지의 다주택 수요는 여전히 높습니다.) 전체적으로 볼 때 수도권 다주택자는 14% 내외의 비중으로 존재하며, 부동산 가치가 높은 도심 지역일수록 그 비중이 높아지는 경향을 보입니다 .

보유 주택 유형: 아파트 vs 다가구/오피스텔 등 보유 추이

서울 및 수도권 다주택자들이 어떤 유형의 주택을 주로 보유하는지를 보면, 아파트뿐 아니라 비(非)아파트 부동산의 보유 비중이 상당히 높습니다. 한국주택금융공사(HF) 연구에 따르면, 아파트에 비해 다세대·연립주택, 오피스텔 등 비아파트에서 다주택자 비중이 더 높게 나타난다고 합니다 . 구체적으로 주택유형별 소유자 중 다주택자가 차지하는 비율을 보면, 비아파트 주택 소유자의 35% 가량이 다주택자인 반면 아파트 소유자의 약 26%만 다주택자인 것으로 분석되었습니다 . 연구에서는 아파트에 비해 비아파트의 전세가율이 높고 가격 수준이 낮은 점이 이러한 현상의 원인으로 지목되었습니다 . 요컨대, 빌라나 오피스텔은 비교적 적은 자본으로도 전세를 끼고 여러 채 매입하기 쉬워 다주택 투자 수단으로 활용되는 반면, 아파트는 가격이 비싸 상대적으로 한 사람이 여러 채 소유하기 어려운 측면이 있다는 것입니다.

실제로 최근 몇 년간 갭투자 열풍과 함께 신축 소형 빌라·오피스텔 등이 다주택자의 주요 매입 대상이 되었습니다. 데이터에 따르면 소형(예: 전용 60㎡ 이하)이면서 준공 10년 이내의 주택일수록 다주택자 보유 비중이 높게 나타났습니다 . 예를 들어 서울의 경우, 준공 5년 이내의 소형 비아파트 주택의 절반 가량(약 50%)이 다주택자 소유로 집계된 바 있습니다  . 수도권 전체로 봐도 신축 다가구·다세대 주택의 상당 부분을 다주택자들이 매입하여 임대하는 구조가 형성되어 있습니다. 이는 전세금을 활용한 레버리지 투자가 용이했던 환경과 맞물려 비교적 최신의 작은 집들을 다주택자들이 대량 보유하는 추이가 있었다는 뜻입니다  .

다만 고가 아파트도 다주택자 포트폴리오에서 빠지지 않습니다. 일부 다주택자는 1주택자에 대한 세제 혜택 등을 누리기 위해 똘똘한 한 채를 남기고 나머지 주택을 정리하기도 하지만, 자산 여력이 충분한 경우 고가 아파트 여러 채를 보유한 경우도 있습니다. 서울의 5채 이상 보유자들이 대표적으로 이러한 범주에 속하며, 이들은 아파트, 오피스텔, 상가 등을 복합적으로 소유하면서 수익을 창출합니다  . 그러나 전체적으로 보면 다주택자들의 주택 유형 다변화 추세는 뚜렷합니다. 과거에는 주로 아파트 위주로 여러 채 갖는 형태였다면, 최근에는 빌라, 오피스텔, 상업용 부동산 등으로 투자 폭을 넓히거나 아예 임대사업자 등록을 통해 장기임대주택(다가구주택 등)을 운영하는 경우도 늘었습니다.

정리하면, 서울·수도권 다주택자의 보유주택 유형은 아파트와 비아파트를 모두 포함하나, 가격이 저렴하고 전세가율 높은 비아파트 부문에서 특히 두드러진 존재감을 보인다는 것이 데이터로 확인됩니다 . 정부의 임대차시장 위험 분석에서도 비아파트, 소형, 신축 주택에서 다주택자 비중이 높다고 지적될 정도로 , 다주택자들은 이러한 유형의 주택을 선호해 왔습니다. 향후 부동산 경기와 정책에 따라 다주택자들의 투자 유형이 달라질 수 있지만, 현재까지는 아파트 한 두 채 + 여러 채의 빌라·오피스텔과 같은 조합으로 포트폴리오를 구성하는 것이 일반적인 양상입니다.

경제적 은퇴 시기와 소득 감소 추이

서울 및 수도권 다주택자들의 경제적 은퇴 시기는 보통 50대 후반에서 60대 초반으로 추정됩니다. 이는 한국의 전반적인 은퇴 연령 패턴과 궤를 같이합니다. 통계상 평균적으로 58세 전후에 주된 일자리에서 은퇴하고, 이후 재취업을 하더라도 이전 수준의 소득을 유지하기는 어려운 것으로 나타납니다 . 실제 한 연구에 따르면 한국 고령층(만 58세 → 68세)의 10년간 근로소득이 평균 42% 감소하는데, 이런 은퇴 후 소득 급감(소득절벽) 현상은 고소득층에서 더 크게 나타납니다 . 다주택자들은 앞서 언급했듯 상당수가 고소득 경력을 가진 계층이므로, 이들이 50대 말~60대 초에 본격 은퇴하면서 겪는 소득 감소폭도 큰 편일 것입니다. 정년 연장 등의 논의에도 불구하고 현실적으로 대기업 등에서는 50대 초중반에 퇴직이 이루어지는 경우가 많아, 다주택자들도 그 이후에는 임대소득 등 투자소득에 의존하는 비중이 높아집니다.

다만 다주택 보유 자체가 이들의 사실상 조기 은퇴(FIRE)를 가능하게 했을 수도 있습니다. 일정 수준 임대소득이 확보되면 일부 다주택자들은 본업에서 일찍 물러나 임대사업을 주업으로 삼거나, 아예 경제적 자유를 얻어 은퇴 생활을 하는 경우도 있습니다. 예컨대 수도권의 한 다주택 은퇴부부 사례에서, 월세 수입으로 노후를 보내면서 절세를 위해 1주택자로 전환을 고려한다는 보도도 있었는데 , 이는 다주택자가 경제활동을 중단하는 시기와 세금 문제가 밀접하게 맞물려 있음을 보여줍니다. 양도소득세 중과 등으로 인해 함부로 매각하지 못하고 버티거나 증여를 선택하는 다주택자들도 있어 , 결과적으로 상당 기간 주택 보유를 유지하면서 임대료 수입으로 생활하는 은퇴자 계층이 형성되고 있습니다. 물론 이는 이번 정부의 보유세 강화로 인해 합리적 인간이라면 팔 수 밖에 없는 쪽으로 흐를 가능성이 높습니다.

전반적으로 평균적인 다주택자의 소득 감소 시점은 60세 전후로 볼 수 있습니다. 이 시기부터 근로소득 대신 연금소득과 임대소득의 비중이 높아지며, 자산을 많이 보유한 덕분에 일반 은퇴자보다 경제활동 참가를 탄력적으로 조절할 수 있는 것이 특징입니다. 한국은 OECD 국가 중 고령층의 취업률이 높은 편(일부 통계로 은퇴연령 72세 내외)이지만 , 이는 상당수 노인이 생계 때문에 일하는 경우도 포함된 것입니다. 반면 다주택자들은 자산 여력이 있기 때문에 필요에 따라 빠른 은퇴도 가능하며, 임대수입으로 부족함을 메꾸는 형태의 은퇴 생활을 합니다. 따라서 통계적·예측적으로 보면, 서울·수도권 다주택자들은 50대 후반~60대 초반에 경제활동을 축소 또는 중단하고, 이후에는 부동산 자산에서 발생하는 소득으로 노후를 보내는 경향이 높다고 할 수 있습니다  . 이는 다주택 보유가 이들의 사적 연금 역할을 하고 있음을 시사하며, 동시에 고령사회의 부동산 부의 쏠림 현상과 맞물려 정책적으로도 중요한 함의를 갖습니다.

Sources: 최신 주택소유 통계 자료   , 국토교통부·통계청 발표 및 연구 보고서   , 한국주택금융공사(HF) 연구자료 , 언론 보도 (한국경제, 뉴시스 등)   , 정부/지자체 보고서 및 학계 연구. 모든 통계와 분석은 가급적 최신인 2024~2025년 기준에 맞춰 작성되었습니다.