서울 아파트 대출 규제의 숨은 의도: 정부 국채 발행과의 연관성

국가 재정 상황: 사상 최대 예산과 국채 발행 필요성

이재명 정부 출범 이후 편성된 2026년도 예산안은 총 727조9,000억 원 규모로 사상 처음 700조 원을 돌파했습니다 . 이는 전년 본예산 대비 8.1% 증액된 수치로, 정부 지출이 크게 늘어난 것입니다 . 이렇게 예산이 대폭 늘어나면 정부 수입만으로는 재원을 충당하기 어려워 대규모 적자 국채 발행이 불가피합니다. 실제로 2026년도 관리재정수지 적자만 약 108조 원에 이르러 정부는 그만큼의 자금을 국채 발행으로 조달해야 하는 상황입니다 . 요약하면, 정부는 막대한 예산 지출을 위해 필연적으로 대규모 국채를 발행하여 민간에 팔아야 하는 재정 여건에 놓여 있습니다.

부동산 대출 규제: 표면적인 목적과 실제 조치

최근 정부는 부동산 시장 안정을 명분으로 전례 없이 강력한 주택담보대출 규제를 시행했습니다. 특히 2025년 10월 15일 대책을 통해 서울 전역과 일부 지역의 아파트 담보대출 한도를 대폭 축소했습니다. 시가 15억 원 초과 주택은 최대 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원까지만 대출 가능하며, 15억 원 이하 주택도 어디까지나 최대 6억 원 한도로 묶였습니다 . 게다가 규제지역에는 담보인정비율(LTV) 40%가 적용되어 집값이 낮은 경우에도 실제 대출 가능 금액이 6억 원보다 적어지는 상황입니다 . 이러한 조치는 고가 주택에 대한 사실상의 대출 금지령으로 해석될 만큼 강력하며, 정부는 이를 통해 부동산 가격 상승을 억제하고 가계부채 증가를 막겠다는 입장을 밝혀왔습니다.

국채 소화 전략으로서의 대출 규제 (유튜버의 주장)

하지만 사품회 채널의 유튜버는 이 대출 규제에 숨은 의도가 따로 있을 수 있다고 주장합니다. 겉으로는 집값 안정을 명분으로 내세웠지만, 실제 목적은 정부의 국채 발행을 원활히 소화하기 위한 금융 전략일 수 있다는 합리적 의심입니다. 정부가 대규모 국채를 발행하려면 이를 인수할 주요 수요처가 시중 은행들입니다. 유튜버는 만약 부동산 담보대출 시장이 활발하면, 은행들이 가용 자금을 아파트 대출에 쏟아부으면서 정작 국채를 살 여력이 줄어든다고 지적합니다. 그렇게 되면 정부는 국채를 팔기 위해 금리를 높여줄 수밖에 없는 부담이 생깁니다. 일반적으로 은행의 자금 운용을 보면, 은행이 보유한 국채 규모와 기업이나 가계 대출은 반대로 움직이는 경향이 있다는 연구 결과도 있습니다 . 즉, 은행이 대출에 돈을 많이 쓰면 국채 매입여력이 줄고, 반대로 대출을 억제하면 국채 등 안전자산 보유를 늘리는 패턴이 있다는 것입니다. 유튜버는 이러한 맥락에서 정부가 아파트 담보대출을 막은 진짜 이유는 은행들의 주요 자금 운용처를 차단함으로써, 그 자금이 자연스럽게 정부 국채로 향하도록 유도하려는 것이라고 주장합니다.

은행 자금 흐름의 강제: “대출 막히면 국채로”

대출 규제로 인해 시중은행의 가계대출 증가세는 크게 둔화되었고 실제로 2025년 하반기 대출 절벽이라는 표현이 나올 정도로 은행 대출이 얼어붙었습니다 . 대출길이 막힌 은행들은 여유 자금을 운용할 마땅한 곳이 줄어들기 때문에, 상대적으로 안전한 국채 매입에 나설 가능성이 높습니다. 유튜버의 논리는 다음과 같습니다. “은행이 돈을 굴릴 다른 곳이 없으면, 결국 정부가 발행하는 국채를 살 수밖에 없다.” 정부 입장에서는 굳이 국채 금리를 시장에서 매력적일 만큼 올리지 않더라도, 은행들을 국채 구매자로 붙잡아둘 수 있는 환경이 만들어집니다. 이는 정부가 낮은 이자율로도 대규모 재정 자금을 조달할 수 있는 유리한 조건을 확보하는 효과가 있습니다. 다시 말해, 부동산 대출 규제가 정부 국채에 대한 수요를 사실상 강제로 창출함으로써, 국채 발행 부담을 덜어주는 숨은 기능을 하고 있다는 것입니다. 실제 최근 금융시장에서도 주택 가격 불안과 고강도 대출 규제 조치 이후 국채 금리가 상승 압력을 받고 환율까지 불안정해지자, 정부가 은행권에 대출 총량을 자제하도록 신신당부하며 국채 수요를 뒷받침하려는 움직임이 관측되기도 했습니다  . (이는 공식 발표된 목적은 아니지만, 시장에서는 정부 조치의 이면에 이러한 의도가 깔린 것 아니냐는 해석이 나오고 있습니다.)

정책 부작용 우려: 자산 가격 상승 및 환율 영향

이 유튜버는 이러한 자금 흐름 재배치가 가져올 부작용에도 주목합니다. 우선, 정부가 국채를 통해 조달한 막대한 자금은 재정 지출로 국민에게 투입되는데, 이는 각종 지원금이나 복지 예산 등의 형태로 시중에 풀리게 됩니다. 결국 풀린 돈은 다시 자산시장으로 흘러들어갈 수 있다는 것입니다. 예를 들어 정부 지원금을 받은 가계가 그 돈으로 소비를 하거나 다른 자산에 투자하면, 유동성 증가로 인해 주식이나 부동산 등 자산 가격이 다시 상승압력을 받을 수 있다고 우려합니다. 아이러니하게도 집값을 잡겠다며 시행한 대출 규제가 시간이 지나면 오히려 다른 방식으로 부동산 등 자산 가격을 올리는 결과로 이어질 수도 있다는 경고입니다. 실제 부동산 시장에서도 대출 규제 이후 서울 핵심 지역과 외곽 지역의 가격 양극화가 심화되고 일부 중저가 아파트의 상대적 가격이 오르는 현상이 관측되었습니다  .

또한 환율 측면에서도 위험 신호를 예견합니다. 정부가 확장재정을 위해 국채를 남발하고, 시장이 이를 정책 불안으로 인식하면 원화 가치가 떨어질 수 있다는 지적입니다. 유튜버는 대출 규제로 은행이 국채를 받아주면 당장은 국채금리 상승을 억제할 수 있겠지만, 재정 지출이 늘어나고 시중 유동성이 커지면 결과적으로 원·달러 환율 상승(원화가치 하락) 압력을 부를 수 있다고 말합니다. 실제로 2023년 말~2025년 사이 원·달러 환율이 가파르게 올라 1,470원대까지 치솟았는데, 이는 한국의 확장적 재정 운용에 대한 우려와 시장의 정책 신뢰 약화가 영향을 미친 결과로 분석됩니다  . 특히 2025년 10·15 부동산 대책 발표 직후 환율이 1300원대 후반에서 1430원대로 급등했는데, 금융권에서는 시장 수용성이 낮은 고강도 규제가 정책 신뢰를 떨어뜨려 원화 자산 안정성을 흔들었다는 평가를 내놓기도 했습니다 . 이러한 정황들은 재정 정책과 금융 규제가 맞물려 자산시장 및 환율에까지 파급 효과를 일으킬 수 있음을 보여주며, 유튜버의 경고와 맥을 같이합니다.

맺음말: 집값 안정 vs. 재정 전략

결론적으로, 사품회 채널 영상은 서울 아파트 대출 규제가 단순한 부동산 시장 안정 대책이 아니라 정부의 원활한 자금 조달을 위한 큰 그림의 일부일 수 있다는 색다른 시각을 제시하고 있습니다. 정부 입장에서는 국채를 낮은 금리로 소화시키는 이점이 있겠지만, 정책의 본래 취지와 다르게 작동할 가능성도 배제할 수 없다는 지적입니다. 이러한 합리적 의심은 정부 정책을 다각도로 바라보게 만드는 계기가 되며, 실제로 과도한 규제 일변도 정책이 시장 신뢰를 저해하고 원화 자산 리스크를 키울 수 있다는 우려도 전문가들 사이에서 나오고 있습니다 . 결국 부동산 대출 규제의 숨은 의도에 대한 논란은 집값 안정이라는 정책 목표와 국채 발행이라는 재정 현실 사이에서 정부가 얼마나 정교한 균형점을 찾느냐에 달려 있다고 하겠습니다. 정부의 진의가 무엇이든 간에, 이러한 정책이 장기적으로 부동산 시장과 거시경제 전반에 미칠 영향을 면밀히 살펴볼 필요가 있다는 것이 영상의 핵심 메시지입니다.

Sources: 사품회 YouTube 영상 (2025), 뉴데일리 , 기획재정부 자료 , 동아일보 , KDI 연구 , 이코노미조선 , 조선비즈 등.