서울 중구 아파트 시장 종합 분석 보고서

1. 중구 아파트 현황 (구 전체 및 주요 행정동별)

서울 중구는 서울 25개 자치구 중 주택 수와 아파트 수가 모두 가장 적은 지역입니다. 2024년 기준 중구의 아파트 세대수는 약 2만8천 세대로 서울에서 가장 적으며, 전체 주택 중 아파트 비율은 약 63.6%로 오히려 높은 편입니다 . 이는 중구 동쪽의 약수동·청구동 일대와 서쪽의 중림동(만리동) 일대에 대규모 아파트 단지가 몰려 있기 때문입니다 . 아래는 중구의 주요 행정동별 아파트 현황과 대표 단지입니다:
• 신당동/약수동 일대: 중구 최대 규모 아파트 단지인 남산타운아파트가 위치해 있습니다. 남산타운은 2002년 준공된 5,152세대의 초대형 단지로 약수동과 신당동 경계에 있으며, 총 42개동(최고 18층)으로 이루어져 있습니다  . 이 밖에 신당동 현대아파트(1993년, 1,038세대) 등 대단지가 많고, 청구역 인근의 청구 e편한세상(신당동 852번지)과 래미안 신당 하이베르 등도 중구를 대표하는 아파트 단지입니다  .
• 황학동: 2008년 준공된 대규모 단지 롯데캐슬 베네치아가 유명합니다. 이 단지는 최고 33층, 6개동 규모로 총 1,870세대(임대 336세대 포함)의 주상복합 아파트입니다 . 황학동 일대는 청계천과 가까워 과거 준공한 중소규모 아파트(예: 한신아파트, 황학 현대아파트 등)와 신규 주상복합들이 혼재해 있습니다.
• 중림동(만리동) 및 순화동: 서울역 인근의 주거지역으로, 최근 재개발을 통해 서울역 센트럴자이 등이 들어섰습니다. 서울역 센트럴자이는 2017년 준공된 14개동, 1,341세대 규모의 대단지로 서울 도심에서 보기 드문 신축 아파트 단지입니다 . 이 단지의 3.3㎡당 평균 매매가는 2023년 말 약 5,021만원 수준으로, 중구 최고가 단지 중 하나입니다 . 그 외에 중림동 인근 서울역 두산위브, 순화동 주상복합(예: 센트럴타워) 등이 위치합니다.
• 장충동/필동 일대: 남산 자락과 인접한 지역으로, 1980년대 준공된 동아약수하이츠아파트(신당동 842번지) 등이 있습니다. 동아약수하이츠는 15층 규모의 단지로, 2025년에도 전용 115㎡가 17억원대에 거래될 정도로 입지가치가 유지되고 있습니다 . 장충동에는 신동아아파트 등이 있었으나 노후화로 재개발 추진 움직임이 있으며, 일대는 동국대학교와 녹지에 가까워 쾌적한 주거환경을 갖춘 편입니다.

중구 전체 아파트 단지 수는 2024년 기준 70여 개이며, **남산타운아파트(신당동)**가 세대수 기준 최대, **롯데캐슬 베네치아(황학동)**가 그 다음으로 큰 단지로 꼽힙니다. 이들 대단지 외에는 대부분 1,000세대 이하의 중소규모 단지들입니다. 참고로 중구는 전통적인 도심 업무지구라 주거단지가 적고, 그 결과 2023년 중구 아파트 매매거래량은 490건으로 서울 자치구 중에서도 매우 적은 수준이었습니다  (같은 기간 강남구 2,138건, 노원구 2,499건 등).

2. 2023년 말~2024년 초 아파트 매매 및 전세 시세

중구 아파트 시세는 2020~2021년 부동산 상승기 동안 급등했다가 2022년 이후 조정 국면에 들어섰습니다. 2023년 말 기준 중구 아파트 평균 매매가격은 전용면적과 입지에 따라 차이가 나지만, 전용 84㎡ 기준 평균 약 11억 원 내외 수준입니다 . 예컨대 2024년 1월 기준 중구 전용 84㎡ 아파트의 평균 실거래 가격은 약 11억2,500만원(평당 약 3,409만원)으로 집계되었고, 최고가는 15억원까지 거래되었습니다 . 전용 59㎡(25평형) 아파트는 평균 약 8억3천만원 수준으로 파악됩니다 . 이는 서울시 평균(전용 59㎡ 평균 약 8억7천만원)과 비슷하거나 약간 낮은 금액대입니다.

전세 시세의 경우, 중구 아파트 전세가율(전세금/매매가 비율)은 2023년 말2024년 초 약 4050% 수준으로 나타납니다. 예를 들어 남산타운아파트 전용 84㎡ 매매가가 17억 선일 때 전세 시세는 약 7억 원 수준으로, 전세가율이 약 41%를 기록했습니다  . 이는 같은 시기 서울 평균 전세가율(약 50.9%)보다 다소 낮은 수치로, 도심 업무지구 특성상 매매 수요 대비 전세 수요가 상대적으로 적은 영향으로 풀이됩니다 .

중구 내 최고가 아파트들을 살펴보면, 2023년 하반기 기준 3.3㎡당 매매시세가 가장 높은 곳은 **장충동 일대 고급 주상복합 (디팰리스)**로 약 6,140만원/3.3㎡에 달했으며, 서울역 인근 센트럴자이 역시 5,021만원/3.3㎡ 수준으로 뒤를 이었습니다 . 절대 가격으로 보면 이들 대장주 단지의 전용 84㎡형은 15억18억 원 선에서 거래되어 중구 평균을 크게 상회합니다. 반면 구축 아파트가 밀집한 신당동 일대의 중·소형 평형은 6억10억 원대에 형성되어 가격 차이가 큰 편입니다.

전세 시장은 2022년 하반기 이후 서울 전반의 하락 흐름과 맞물려 약세였으나, 2023년 말 기준 다소 안정된 모습을 보였습니다. 중구의 전용 59㎡ 평균 전세가격은 약 4~5억 원대로, 2021년 최고점 대비 상당 폭 하락한 상태입니다. 다만 2024년 들어 금리 안정 등으로 전세 수요가 살아나면서 한자리 수의 상승률을 보이고 있으며, 인기 단지 위주로 전세값도 소폭 상승 전환하는 추세입니다.

3. 신규 분양 예정 단지 및 재개발·재건축 추진 현황

서울 중구는 그간 신규 아파트 공급이 드문 지역이었으나, 최근 정비사업들이 속도를 내며 향후 몇 년간 주요 분양단지 출시가 예상됩니다. 2024년~2026년 중구에서 계획 중이거나 추진 중인 신규 분양 및 정비사업 현황은 다음과 같습니다:
• 신당동 재개발 (신당8·9·10구역): 약수역과 청구역 사이 신당동 일대 오래된 저층 주거지를 정비하는 사업입니다. 신당10구역은 2021년 서울시 신속통합기획 대상지로 선정되어, 2023년 6월 정비구역 재지정 및 12월 조합설립을 마쳤고, 2025년 초 GS건설·HDC현대산업개발 컨소시엄이 시공자로 선정되어 본격 추진 중입니다  . 약 50층 높이 주상복합 아파트 900세대 규모로 계획되어 중구 내 랜드마크 단지가 될 전망입니다. 신당8구역은 2018년 사업시행인가 후 지연되다가 2022년 시공사 재선정을 거쳐, 2024년 관리처분인가 및 이주를 마치고 2025년 상반기 착공 예정입니다 . 신당9구역 역시 남산 주변 고도제한 완화(7층→15층 가능)로 사업성이 개선되어 정비계획 변경을 추진하고 있습니다 .
• 중림동·순화동 일대 재개발: 서울역 서쪽 마포로5구역 정비사업의 일부로, 중구 중림동·순화동에 걸친 노후 주거지 개발이 진행 중입니다. 이 사업은 총 15개 지구로 나뉘는데 중구에 속한 9-1, 10, 11지구가 해당됩니다. 마포로5구역 9-1지구는 2023년 관리처분인가 후 착공되어 공사가 한창이며, 10·11지구도 통합개발로 2022년 사업시행인가, 2023년 관리처분인가를 받아 순조롭게 추진되고 있습니다 . 이 지역은 서울역과 가까운 입지로 2026~2027년경 새 아파트 입주가 예상됩니다.
• 약수역 도심복합사업: 정부의 도심복합사업 선도사업지 중 하나로 약수역 인근 저층주거지가 선정되어 있습니다. 구체적 구역명은 추후 확정되겠지만, 약수역 주변 청구동 일부를 고밀 개발하여 주상복합 아파트와 상업시설을 복합 조성하는 안이 검토되고 있습니다 . 계획대로 진행될 경우 수백 세대 이상의 신규 주택 공급이 이뤄질 전망입니다.
• 세운지구 및 기타 도심재개발: 중구 북측 을지로동/광희동 일대에 걸친 세운재정비사업도 일부 구역에서 주거시설을 포함하고 있습니다. 특히 세운지구 3~4구역 등에서는 업무시설뿐 아니라 생활숙박시설, 오피스텔 등과 함께 아파트 건립 가능성이 거론됩니다 . 다만 해당 사업들은 상업지역 개발로 성격이 달라 구체적인 아파트 분양 일정은 유동적입니다.

이 외에도 중구 최초 리모델링 추진 단지인 신당현대아파트가 안전진단을 통과하여 리모델링 사업을 준비 중이며, 필동 지역 다세대 밀집지 일부도 가로주택정비사업 등을 통해 소형 아파트 공급을 추진하고 있습니다. 전반적으로 중구는 타 자치구 대비 정비사업이 늦었지만, 최근 규제 완화와 사업성 개선으로 재개발·재건축 10여 곳이 동시다발 진행되고 있어 향후 신규 아파트 공급이 늘어날 전망입니다  .

4. 학군 및 교통 등 입지 여건 분석

교육 환경: 중구는 전통 도심지역 특성상 학군이 주요 주거선택 요인으로 두드러지지 않는 편입니다. 강남권처럼 특목고나 명문학군이 몰려 있지는 않으며, 학령인구도 적어 초·중등학교 수가 많지 않습니다. 다만 지역 내 중구청 교육지원을 통해 초등 방과후학교 프로그램 등이 활발하고, 동국대학교 부속중·고교, 이화여중·고(중림동) 등 나름 역사 있는 학교들이 위치하고 있습니다. 최근 재개발로 유입되는 젊은 층을 위해 중구청에서 학군 환경 개선에 힘쓰고 있으며, 초등학교 신설도 검토되고 있습니다. 중구 거주 학생들은 인근 강북의 경기고, 서울고 등 전통 명문고나 광희동의 덕수고 등으로도 진학하며, 교육 환경은 서울 평균 수준으로 평가됩니다. 학원가는 인접한 동대문(신설동)이나 강남 접근성이 좋아 사교육 이용에도 큰 불편이 없습니다.

교통 여건: 교통은 중구 주거지의 최대 강점 중 하나입니다. 중구는 서울 도심부에 위치해 다수의 지하철 노선이 지나며, 어디든 접근성이 뛰어납니다. 예를 들어 약수역(3·6호선 환승), 청구역(5·6호선 환승), 동대문역사문화공원역(2·4·5호선 환승), 을지로3가역(2·3호선 환승), 서울역(1·4호선 및 경의중앙선 등) 등이 중구 경계에 위치하여 지하철 1·2·3·4·5·6호선을 모두 이용 가능합니다. 버스 노선도 광역버스부터 간선·지선버스가 고루 지나 대중교통 이용이 편리합니다. 특히 신당동·황학동의 경우 청계천로와 다산로를 따라 다수의 버스가 통과하고, 중림동은 서울역을 통한 광역 교통이 용이합니다. 도로 교통 측면에서도 중구는 내부순환로, 퇴계로, 소월로 등 간선도로 접근이 좋아 차량으로 종로, 강남, 여의도 등 서울 주요 업무지구까지 30분 내 통행이 가능합니다.

생활 인프라: 중구는 도심에 위치한 만큼 대형 병원(국립중앙의료원 등), 백화점·대형마트(신세계본점, 동대문 쇼핑몰), 문화시설(예술의전당 분관 충무아트센터, 세종문화회관 인근) 등이 풍부합니다. 남산공원, 약수공원, 청계천 등 녹지와 휴식 공간도 가까워 주거 환경이 쾌적한 편입니다. 다만 일부 오래된 주택가(예: 신당 일대)는 골목이 비좁고 주차난이 있을 수 있으며, 전통시장 주변은 혼잡도가 높다는 단점이 있습니다. 하지만 최근 도시재생과 재정비로 보행환경이 개선되고 있고, 신규 아파트 단지들은 단지 내 주차장 완비, **커뮤니티시설 (피트니스센터, 도서관 등)**을 갖추는 추세여서 거주 만족도가 향상되고 있습니다.

종합하면 서울 중구의 입지 여건은 *“직주근접이 우수한 도심 생활권”*으로 요약할 수 있습니다. 주요 업무지구까지 접근성이 뛰어나고, 도심 속에서 역사·문화 인프라를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 반면 학군 매력도나 쾌적한 주거환경 측면에서는 강남권이나 신도심 대비 부족한 면이 있으나, 이는 점진적인 재개발과 교육환경 투자를 통해 개선되어 가고 있습니다.

5. 전용면적별 평균 매매가 및 전세가 비교

중구 아파트의 평형대별 시세를 살펴보면, 선호도가 높은 **전용 59㎡(25평형)**와 **전용 84㎡(34평형)**의 가격 차이가 뚜렷합니다. 아래 표는 2024년 초 기준 중구 아파트 주요 평형의 평균 매매가격 및 전세가격을 비교한 것입니다 (실거래 자료 기반):

구분 전용 59㎡ (25평) 전용 84㎡ (34평)
평균 매매가격 약 8.4억 원  약 11.2억 원 
평균 전세가격 약 4.0~4.5억 원 (추정) 약 6.5~7.0억 원 (추정)
매매 3.3㎡당 가격 약 2,800만원/평 약 3,300만원/평
전세 3.3㎡당 가격 약 1,300만원/평 약 1,900만원/평
전세가율(%) 48~54% 58~62%

자료: 국토교통부 실거래가 공개자료 (2023년 12월~2024년 1월 중 평균값), 중구청 부동산정보과 종합.

표에서 알 수 있듯, 전용 84㎡의 매매가는 전용 59㎡ 대비 약 3억 원 높으며 전세가도 약 2~3억 원 더 높게 형성됩니다. 전용면적이 클수록 전세가율이 높아지는 경향을 보이는데, 이는 중대형 평형 수요자의 실거주 비율이 높아 전세 공급이 적기 때문으로 분석됩니다. 실제로 2024년 1분기 기준 중구 전용 84㎡의 전세가율은 약 58%로, 전용 59㎡의 전세가율 50% 남짓보다 높았습니다(전세 수요 대비 매매 수요 비중 차이) .

평형별 시세 추이를 보면, 2021년까지는 소형 평형 선호현상으로 59㎡와 84㎡ 가격이 모두 가파르게 상승했으나 2022년 이후 조정기에는 작은 평형일수록 하락 폭이 컸던 것으로 나타납니다. 앞서 언급한대로 중구 전용 59㎡ 아파트의 중위가격은 2022년 약 9.8억 원에서 2024년 초 6.5억 원으로 크게 떨어진 반면 , 전용 84㎡의 평균가격 하락폭은 상대적으로 작았습니다. 이는 대출 규제 등으로 투자 수요가 위축되면서 소형 평형 가격이 더 민감하게 반응한 것으로 볼 수 있습니다.

향후를 전망하면, 중구는 신규 대단지 공급이 늘어나면 전용 84㎡ 이상의 중대형 평형 선호도가 높아질 가능성이 있습니다. 실제 최근 분양한 서울역 센트럴자이나 향후 분양할 신당10구역 등은 84㎡ 위주의 평형구성으로, 도심 직장인의 가족 실수요를 겨냥하고 있습니다. 반면 기존 구축 단지들의 전용 59㎡는 저렴한 실거주 입문용이나 임대 투자용으로 여전히 수요가 꾸준할 전망입니다. 결국 평형별 가격은 당분간 “중대형은 안정, 소형은 보합” 흐름을 보이며, 전세가율은 50% 내외에서 유지될 것으로 예상됩니다.

6. 아파트 가격 및 거래량의 최근 변동 추이

가격 추이: 서울 중구 아파트 가격은 20202021년에 걸쳐 급등세를 보이다가 2022년 하반기부터 하락세로 전환되었습니다. 한국부동산원 자료에 따르면 중구 아파트 매매가격지수는 2021년 말을 100으로 볼 때 2022년 말 약 95 수준까지 내려갔고, 2023년 중반 한때 90 이하로 떨어지기도 했습니다. 특히 고금리 영향으로 거래 절벽이 심했던 2022년 4분기2023년 1분기에 급매 위주로 거래되면서 실거래가격이 큰 폭 조정되었습니다. 앞서 언급한 전용 59㎡ 중위가격이 2022년 9.8억 → 2024년 6.5억으로 하락한 것이 이를 방증합니다 .

다만 2023년 하반기부터 가격 하락세가 진정되고 일부 회복 조짐이 나타났습니다. 중구 대장 아파트들의 경우 2023년 10월 기준 3.3㎡당 시세가 서울역 센트럴자이 5,021만원, 디팰리스 6,140만원으로 도심 입지 대비 낮지 않은 수준을 유지했습니다 . 이는 중구 아파트값이 기반 가치 대비 저평가되었다는 인식이 퍼지며 2023년 말부터 실수요 매입이 증가했기 때문입니다. 실제 KB부동산 자료에서도 2023년 11월까지 중구 아파트 매매가격지수가 연초 대비 2~3% 상승한 것으로 나타났습니다 . 2024년 들어 금리 인하 기대와 완화된 대출규제로 거래가 조금씩 살아나면서 가격 반등을 보이는 단지도 늘어나는 추세입니다.

거래량 추이: 중구는 앞서 언급했듯 서울에서 아파트 거래량이 가장 적은 구입니다. 2021년 상승기에도 연간 거래가 1,000건 남짓에 그쳤고, 2022년에는 부동산 침체로 500건 미만으로 급감했습니다. 2023년 연간 중구 아파트 매매거래량은 490건으로, 월평균 약 41건꼴에 불과했습니다 . 이는 강남3구는 물론, 노원·성북 등 외곽 지역보다 현저히 낮은 거래량입니다.

거래량이 적은 이유는 절대적 주택재고가 적고 거주 인구도 적어서이지만, 20222023년에는 금리 상승까지 겹쳐 매수세가 크게 위축된 영향이 컸습니다. 2022년 하반기에는 사실상 거래가 멈춘 달도 있었고, *“급매만 간신히 거래된다”*는 말이 나올 정도로 거래 절벽 현상이 심했습니다. 그러나 2023년 4분기부터 거래량이 다소 회복되며 2024년 1분기에는 월평균 5060건 수준으로 올라온 것으로 집계됩니다. 정부의 규제 완화(중도금 대출 확대 등)와 가격 메리트 부각으로, 특히 남산타운, 롯데캐슬베네치아 등 인기 단지에 매수세가 붙으며 거래가 늘었습니다.

향후 중구 아파트 가격과 거래량의 변동 추이는 전반적인 서울 부동산 시장 흐름과 유사하게 갈 것으로 보입니다. 다만 중구는 신규 공급 증가라는 변수가 있어, 입주 물량이 쏟아지는 시기에는 일시적으로 매매·전세 가격에 조정 압력이 있을 수 있습니다. 예컨대 2026년 예정된 신당8구역 등 입주 시 전세 물량 출현으로 인한 전세가 하락 등이 우려되나, 도심 선호 실수요가 받쳐주는 한 큰 폭의 변동은 제한적일 전망입니다.

요약하면, 최근 중구 아파트값은 조정기에서 안정기로 넘어가는 추세이며 거래량도 역대 최저 수준을 지나 저점을 통과하고 있습니다. 중구만의 입지적 강점(직주근접, 희소성)으로 향후에도 완만한 회복세를 보일 가능성이 높습니다. 다만 글로벌 경제 상황과 금리, 서울 부동산 정책 변화 등 거시 요인에 따라 단기 변동성은 존재할 수 있으므로, 이에 대한 모니터링이 필요합니다.

자료 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 서울부동산정보광장, 중구청 부동산정보과 보고자료, 부동산114·부동산원 통계     등.