서울 지역별 땅값 순위 구별 실거래가 공시지가

서울특별시 내 25개 자치구의 평균 땅값은 도심 상업지역이 밀집한 지역과 강남권에서 가장 높게 나타납니다. 반면 외곽의 주거지역은 상대적으로 낮은 수준입니다. 땅값 지표는 크게 공시지가와 실거래가 두 가지로 볼 수 있는데, 여기서는 ㎡당 평균 공시지가(정부 공시 기준 가격)와 ㎡당 평균 실거래가격(시장 거래 가격)을 중심으로 구별/동별 순위를 살펴보겠습니다. 주거지역과 상업지역을 모두 포함한 종합적인 평균을 고려하며, 가능한 최신 자료(2023~2024년)를 우선 활용했습니다.

구별 땅값 순위 (㎡당 평균 공시지가 기준)

서울 각 구의 공시지가는 매년 1월 1일 기준으로 산정·공시되며, 토지에 대한 정부의 공식 평가가격입니다. 2023년 공시지가의 경우 전년 대비 평균 5.56% 하락했다가 2024년에는 1.33% 소폭 상승한 바 있습니다 . 구별 순위를 보면 중구가 가장 높은 공시지가를 유지하고 있으며, 그 다음으로 강남구, 송파구, 종로구, 서초구 순으로 높습니다. 아래 표는 최신 경향을 반영하기 위해 2021년 공시지가를 바탕으로 구별 평균치를 정리한 것으로, 2023년에도 상위권과 하위권 구도가 유사하게 유지되었습니다  .
• 상위권: 중구는 ㎡당 약 1,602만원으로 25개 구 중 1위이며, 강남구가 약 1,391만원(2위)으로 뒤를 이었습니다. 이어 송파구(1,138만원, 3위), 종로구(975만원, 4위), 서초구(895만원, 5위) 순으로 도심지와 강남4구가 상위를 차지했습니다 . 용산구, 영등포구, 성동구 등도 상위 10위 안에 포함되었습니다.
• 하위권: 가장 낮은 곳은 강북구로 ㎡당 약 136만원으로 나타났으며  , 도봉구(215만원), 노원구(267만원), 광진구(294만원) 등이 그 다음으로 낮았습니다. 이들 지역은 산지나 녹지 비율이 높거나 도심 접근성이 떨어지는 외곽 주거지역으로, 공시지가 평균이 낮게 형성되었습니다.

서울 25개 구별 평균 공시지가 (㎡당, 2021년 기준) – 중구·강남구가 가장 높고 강북구가 가장 낮은 수준  . 2023년에도 순위는 유사하게 유지되었다.

공시지가 상승률 측면에서는 2024년에는 강남구(+2.04%), 서초구(+1.65%), 성동구(+1.58%) 등이 평균을 상회하는 상승률을 보이기도 했습니다 . 서울에서 공시지가가 가장 높은 개별 필지는 중구 명동 네이처리퍼블릭 부지(충무로1가 24-2, 상업용)로, 2024년 기준 ㎡당 1억8050만원에 달합니다 . 이는 3.3㎡당 약 5억9565만원에 이르는 엄청난 금액으로, 2004년 이래 20년 넘게 전국 최고 땅값 기록을 유지하고 있습니다 . 반대로 서울에서 가장 낮은 땅값 필지는 도봉구 도봉동 산30번지(자연림)으로, ㎡당 6,730원(3.3㎡당 약 2만2천원) 수준에 불과합니다 . 사람이 거주하거나 상업적으로 이용되지 않는 산지 등이기 때문입니다.

구별 땅값 순위 (㎡당 평균 실거래가 기준)

실거래가 기준 땅값은 시장에서 실제 거래된 가격으로, 토지 및 건물 거래 데이터를 분석해 산출합니다. 순수 토지 거래만을 집계한 공식 통계는 제한적이지만, 주택 실거래가를 통해서도 지역별 민간 시장가격 수준을 가늠할 수 있습니다. 전반적으로 실거래가 기준의 순위도 공시지가 순위와 유사하며, 강남권과 주요 도심지역이 가장 높습니다.

특히 아파트 등의 주택 매매가격을 면적당 환산하면 강남3구가 압도적으로 높습니다. 2025년 초 기준으로 서울 강남구와 서초구의 아파트 평당(3.3㎡당) 매매가는 약 9,145만원 수준으로 1억원에 육박하며, 용산구(3.3㎡당 7,477만원), 송파구(6,762만원) 등이 그 뒤를 이었습니다 . 이를 ㎡당 환산하면 강남·서초는 약 2,770만원/㎡, 용산은 2,260만원/㎡, 송파는 2,050만원/㎡에 이르는 셈입니다. 이들 4개 구는 서울시장이 투기과열을 억제하기 위해 토지거래허가구역으로 묶어둘 정도로 부동산 거래가격이 높은 지역입니다 .

한편, 외곽 지역의 주택 실거래가격은 상대적으로 낮습니다. 강북구나 도봉구 등은 평균적으로 3.3㎡당 수천만원 대 초반 (㎡당 수백만원 대) 수준으로, 강남권의 절반 이하 가격대인 것으로 나타났습니다 . 예를 들어 노원구의 경우 2022년 기준 평당 2천만원 남짓(㎡당 600만원대) 수준으로 집계되었다는 분석도 있습니다 . 다만 실거래가는 거래되는 부동산 종류와 입지에 따라 편차가 크므로, 토지와 건물을 포함한 종합적인 평균치로 참고해야 합니다.

참고: 상업용 빌딩 등의 토지 거래는 건물 가치가 포함되고 개별 사례 편차가 커서, 구별 평균 실거래 가격을 정확히 산출하기 어렵습니다. 따라서 위의 실거래가 순위는 주로 주택 실거래 사례를 통한 간접적인 땅값 수준 비교입니다. 실제 토지 단독 거래의 경우에도 강남권, 광화문·명동 등 도심 상업지의 단가가 가장 높을 것으로 예상되며, 외곽 녹지나 개발제한구역 토지는 낮습니다.

동별 땅값 순위 (주요 동 사례)

자치구 내에서도 동별로 땅값 차이가 큽니다. 서울에서 가장 땅값이 비싼 동은 명동이 위치한 중구 충무로1가/명동 일대로, 상업지가 밀집한 명동의 평균 공시지가는 단연 최고입니다 . 앞서 언급한 전국 최고가 필지가 있는 지역이기도 합니다. 이외에 중구의 을지로1가, 종로구 종로1가 등 도심 업무지구 동들도 높은 편입니다. 강남권에서는 강남구 압구정동, 청담동 그리고 서초구 반포동 등이 주거지역 중 땅값이 비싸며, 이는 고가 아파트 단지와 상업시설이 밀집한 영향입니다.

반대로 가장 땅값이 낮은 동들은 대체로 개발이 어려운 산지나 구릉지 지역입니다. 예를 들어 종로구 평창동 북쪽 산자락 일부 필지들은 ㎡당 몇 천 원 수준의 공시지가를 기록하여, 서울에서 손꼽히는 저평가 지역으로 언급되기도 했습니다 . 도봉구, 은평구 등의 접경 산지와 **개발제한구역(그린벨트)**에 속한 동들도 매우 낮은 땅값을 보입니다. 특히 도봉구 도봉동 산간지역, 은평구 북한산 인근 지역 등이 그 예입니다.

동별 세부 순위는 공시지가 공개시스템에서 개별 필지 단위로 확인해야 하나, 요약하면 “명동 > 여의도 > 강남 주요동 > … > 외곽 산지 동” 순으로 생각할 수 있습니다. 여의도(영등포구 여의도동)는 주요 금융중심지로 상업지 땅값이 높고, 도심권의 명동·종로1가와 강남구 테헤란로 인근(역삼동 등)도 높은 편입니다 . 한편 강북구 우이동 북한산 국립공원 일대나 도봉구 도봉동 산간처럼 사람이 거주하지 않는 자연지역의 땅값은 서울 최저 수준을 기록합니다 .

결론 및 시사점

종합하면, 서울의 땅값은 지역별 격차가 매우 크며, 공시지가와 실거래가 모두 “중구 및 강남3구(강남·서초·송파) > 용산·종로 등 중심부 > 기타 지역 > 외곽 북부 산지” 순의 계층을 보입니다  . 2023년~2024년 최신 자료에서도 이러한 구조는 유지되고 있습니다. 이는 서울의 도심 업무상업지와 강남권 고급주거지에 토지 가치가 집중되어 있음을 의미합니다.

정책적으로, 땅값 상위 지역 대부분이 토지거래허가구역으로 지정되어 투기가 억제되고 있으며 , 공시지가는 보유세·부담금 산정 기준이 되므로 지속적인 모니터링이 이루어지고 있습니다 . 한편 저평가된 지역은 개발 제한이나 자연보전 목적이 크므로 당분간 큰 변동이 없을 전망입니다. 서울시 공개 데이터(서울부동산정보광장 등)를 통해 시민들은 거주 지역의 공시지가를 조회하거나 실거래 동향을 파악할 수 있으므로 , 이러한 정보를 참고하여 합리적인 부동산 의사결정을 할 필요가 있습니다.

출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 서울시 열린데이터광장 공시지가 자료, 한국부동산원 통계 및 언론 보도 종합   .