서울 종로 창신동·성북 삼선동 조망 우수 부동산 종합 분석

1. 조망(뷰) 우수 주요 단지 목록 및 특징

서울 종로구 창신동과 성북구 삼선동 일대에는 지형이 높고 주변 시야가 탁 트여 도심 풍경을 조망할 수 있는 아파트, 오피스텔, 고지대 주택들이 다수 있습니다. 아래는 대표적인 단지 및 건물들과 각각의 조망 특징입니다.
• 창신쌍용 1·2단지 아파트 (199293년 준공): 낙산 자락의 대단지 아파트로 남산타워와 서울 도심 스카이라인을 조망할 수 있습니다. 건물 높이는 약 1415층으로, 남향 고층 세대에서 남산 N서울타워와 도심 빌딩 숲이 한눈에 들어옵니다. 또한 단지 인근에 위치한 한양도성 낙산 구간이 보여 성곽뷰도 일부 확보됩니다 .
• 창신두산 아파트 (1999년 준공): 최고 23층의 고층 아파트로, 탁월한 도심 전망을 자랑합니다. 종로 일대의 야경과 멀리 남산까지 조망 가능하며, 인근에 고층 장애물이 적어 개방감이 큽니다. (예: 20층 세대 최근 실거래가 8.6억 원 )
• 브라운스톤 창신 (2006년 준공, 주상복합): 지하철 창신역 인근에 위치한 15층 규모 나홀로 아파트로, 남산타워 조망을 갖춘 것이 큰 장점입니다 . 남향 세대에서는 남산타워와 도심 전경이 시원하게 보이며, 주변에 저층 건물이 많아 영구 조망권을 확보하고 있습니다.
• 창신이수 아파트 (2003년 준공): 16층 높이의 단일동 아파트로, 창신동 언덕 중턱에 위치해 도심 전경을 내려다볼 수 있습니다. 남측 고층 세대는 DDP·남산 방면 도시뷰가 우수하며, 최근 84㎡형 매매가 약 8.7억 원에 거래되었습니다 .
• 삼선푸르지오 (2008년 준공): 삼선동 언덕에 위치한 22개동, 15층 규모 대단지로, 단지에 따라 남산타워와 서울 도심을 조망할 수 있는 세대가 많습니다. 특히 단지 남서측 동들은 남산과 광화문 방면 시야가 트여 있어 전망이 뛰어나며, 북측으로는 북한산 능선도 일부 보입니다. 실제로 거주자들도 “단지 내 109동·110동의 뷰가 최고”라고 평가합니다 .
• 삼선SK뷰 (2012년 준공): 7개동, 최고 15층 규모로 한성대입구역 인근에 위치한 단지입니다. 남측으로 낙산공원과 도심뷰, 북측으로는 북한산 전망을 모두 누릴 수 있는 입지로 알려져 있습니다. 단지명이 ‘SK뷰’인 만큼 조경과 경관에 신경 썼으며, 고층 세대는 남산타워까지 조망 가능합니다.
• 삼선현대힐스테이트 (2009년 준공): 낙산공원 옆 언덕에 자리한 9개동 단지로, 서울 야경이 환상적인 곳으로 유명합니다 . 언덕 위에 있으면서도 동간간격이 넓어 많은 세대에서 남산 및 도심 야경을 감상할 수 있습니다. 실제 “언덕 위 평지에 위치해 야경이 환상”이라는 거주자 후기가 있을 정도입니다 .
• 기타 고지대 주택·빌라: 창신동 절벽마을 일대의 다가구·빌라들과 삼선동 성곽마을 주변 주택들도 파노라마 도심뷰 명소로 떠오르고 있습니다. 경사가 가파른 골목 위에 다세대 주택들이 다닥다닥 모여 있는데, 일부 옥상과 창가에서는 서울 도심과 한양도성 성벽을 동시에 내려다볼 수 있어 젊은 층의 뷰 맛집으로도 각광받고 있습니다  . 낙산공원 성곽길 전망대 인근의 주택들은 특별히 한양도성 야경과 서울 도심 야경을 모두 즐길 수 있는 입지로 알려져 있습니다.

2. 주요 단지별 시세 및 최근 실거래가 비교

지역 내 조망권이 우수한 주요 단지들의 현재 시세(매매가)와 최근 실거래 가격을 정리하면 다음과 같습니다. (단지별 가장 많이 거래되는 평형 기준, 2025~2026년 실거래가)

단지명 (위치) 준공 세대수 조망 특징 시세 (주요 평형) 최근 실거래가
창신쌍용1단지 아파트 1992년 585세대 남산타워+도심뷰, 성곽 인근 약 7억원 (72㎡형)  7.0억 (2025.12, 7층) 
창신쌍용2단지 아파트 1993년 919세대 도심뷰 (남산 방면) 약 6.5~7억원 (74㎡형) 6억원대 후반 추정 (2025년)
창신두산 아파트 1999년 529세대 도심뷰 탁월 (23층 고층) 약 8.3억원 (86㎡형)  8.6억 (2025.10, 20층) 
브라운스톤 창신 (주상복합) 2006년 78세대 남산타워뷰, 도심 파노라마 약 8.3억원 (109㎡형)  9.29억 (2024.12, 6층) 
창신이수 아파트 2003년 113세대 도심뷰 (남측 개방) 약 8.5억원 (84㎡형) 8.7억 (2025.09, 6층) 
삼선푸르지오 아파트 2008년 864세대 남산뷰, 도심뷰 (개방감 큼) 약 9.3억원 (84㎡형)  9.45억 (2026.01, 8층) 
삼선SK뷰 아파트 2012년 430세대 남산뷰+북한산뷰 (이중 조망) 약 10~11억원 (84㎡형) 10.9억 (2025.12, 6층) 
삼선현대힐스테이트 아파트 2009년 377세대 도심 야경뷰 (탁월) 약 8.2억원 (74㎡형)  8.3억 (2025.12, 4층) 

주: 상기 시세는 국토부 실거래가 공개자료 및 KB부동산 시세를 종합한 것이며, 층과 향에 따라 가격 차이가 있을 수 있습니다. 조망권이 우수한 고층 남향 세대일수록 거래가가 더 높게 형성되는 경향이 있습니다.

3. 향후 조망권 확보 가능성이 높은 재개발/재건축 구역

창신동과 삼선동 일대는 오래된 저층 주거지가 밀집해 과거 뉴타운 지정 및 해제가 반복되었고, 최근 다시 재개발 움직임이 활발합니다. 이 중 고지대를 포함한 정비사업 예정지들은 향후 우수한 조망권 확보 단지로 거듭날 가능성이 높습니다:
• 창신동 23-606 일대 / 629번지 일대 재개발: 2025년 7월 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 두 구역 합계 4,542세대 규모 정비구역 지정이 확정되었습니다  . 최고 29층의 고층 타워형과 테라스하우스형 주동이 들어설 예정이며, 설계 단계에서부터 낙산공원 및 한양도성 경관을 고려한 단지 배치와 통경축(뷰 코리더) 확보가 강조되었습니다  . 이에 따라 새 아파트들은 남쪽으로 남산과 도심, 북쪽으로 낙산 성곽 경관을 조망하는 탁월한 조망권을 가지게 될 전망입니다. 특히 저층부에는 지형 높이차를 활용한 상가 및 커뮤니티 시설을 두고, 주거동은 조망을 극대화하도록 배치할 계획입니다 .
• 성북구 삼선5구역 재개발: 한성대입구역 인근 삼선동5가 일대의 노후 주택들을 정비하는 사업으로, 지하4층~지상18층 1,223가구 규모의 단지로 변모하게 됩니다 . 2024년 말 분양을 앞두고 있으며 2027년 준공 목표입니다 . 이 단지는 경사 높은 언덕 위에 있어 향후 완공 시 남측으로 서울 도심, 북측으로 대학 캠퍼스와 북한산까지 조망할 수 있는 입지가 될 것으로 기대됩니다. 사업지는 이미 고지대이므로, 고층 동들은 인근에 구축된 삼선푸르지오(15층)보다 높아져 보다 확장된 시야를 확보할 것으로 예상됩니다.
• 성북구 삼선3구역: 한양도성 성곽에 인접한 삼선동 성곽마을 일대로, 과거 사업성 문제로 정비구역이 해제되었다가 2025년 서울시 재개발 후보지로 재지정되는 등 사업 재추진 움직임이 있습니다 . 성곽 바로 바깥쪽 구릉지인 만큼 개발이 진행된다면 성곽 조망을 특화 포인트로 내세울 수 있습니다. 다만 문화재 고도제한 등으로 고층 개발이 어려울 수도 있으나, 대신 테라스형 저층 주거를 배치해 성곽과 조화로운 전망을 누리는 방안이 거론됩니다.
• 그밖의 소규모 재건축: 창신동 내 노후 다세대나 삼선동 일부 노후 아파트들의 재건축도 장기적으로 추진 가능성이 있습니다. 예컨대 종로구 창신동 1-4일대 다가구 밀집지역이나, 성북구 돈암동·삼선동 경계의 연립주택 단지 등이 대상이 될 수 있는데, 이들 지역 역시 지대가 높아 재건축 시 조망 프리미엄을 얻을 소지가 있습니다.

이처럼 고지대에 위치한 정비사업지들은 개발 후 새로 들어설 아파트들이 희소한 도심 조망권을 갖추게 되어, 향후 해당 지역의 랜드마크 단지로 자리매김할 가능성이 큽니다.

4. 조망권 확보에 영향을 미치는 입지 요소

창신동·삼선동의 부동산에서 뷰(View)가 우수한 이유는 입지적인 특성에서 기인합니다. 주요 영향을 미치는 요소들은 다음과 같습니다:
• 높은 고도와 구릉지 지형: 두 지역 모두 해발 고도가 높고 경사지인 지형으로 이루어져 있습니다. 창신동은 낙산 자락의 절개지(일명 절벽마을)까지 주거지가 형성되어 있고, 삼선동도 한성대 뒷언덕까지 주택이 있습니다. 이러한 고지대 입지는 아래 방향으로 시야가 트여 멀리까지 조망이 가능하며, 건물 저층이라도 주변보다 높기에 전망이 좋습니다 . 특히 창신동의 경우 일부 골목 경사도가 70도에 달할 만큼 가파르지만, 그 보상이라도 하듯 뛰어난 경관을 선사하는 곳이 많다고 평가됩니다 .
• 인근의 낮은 건축물과 공원: 창신동 남쪽에는 동대문 역사문화공원과 청계천, 삼선동 남쪽에는 낙산공원 등이 있어 도심 한복판치고는 개방된 공간이 많습니다. 이 때문에 남향 조망을 가로막는 고층건물이 상대적으로 적습니다. 예를 들어 브라운스톤 창신의 남측 앞에는 저층 상가와 학교 부지가 있어 영구적인 남산타워 전망을 확보하고 있습니다 . 또 낙산공원/성곽길 자체가 건축 제한구역이라 개발이 없고, 공원이 조망 공원 역할을 해 인근 단지들에게 탁 트인 전망을 제공합니다.
• 한양도성 등 역사적 경관보호: 창신동·삼선동은 서울 한양도성에 인접해 있어, 문화재 경관 보호 차원에서 주변 건물 높이에 제한이 있는 경우가 있습니다. 이는 단지 개발 시 최고층수를 낮추는 제약이 되기도 하지만, 동시에 성곽 경관을 조망 가능한 낮은 스카이라인이 유지된다는 의미이기도 합니다. 도시계획적으로도 성곽 인근에는 건축 고도지구로 묶여있어 무분별한 고층빌딩이 들어서지 못했고, 그 결과 기존 주거지들이 도심뷰를 누릴 수 있는 측면이 있습니다.
• 건물의 배치와 동향(棟向): 동일한 단지 내에서도 어느 방향으로 창이 나있느냐에 따라 조망권 차이가 큽니다. 남산·도심 방향 남향이나 서향 고층 세대는 선호도가 높아지고, 북향 저층은 조망이 제한적입니다. 실제 삼선푸르지오의 경우 남서향 동들은 거래가가 높게 형성되며, 뷰가 좋은 동·라인은 입주민들 사이에서도 특별히 언급됩니다. 향후 재개발 단지들도 초기 설계단계에서 조망을 극대화하도록 동 배치를 하고, 앞 동과 높이 차이를 두어 계단식 스카이라인을 만드는 등 세대별 조망권을 극대화하고 있습니다 .

요약하면, 높은 지대에 위치하면서 앞쪽이 트인 입지일수록 조망 확보에 유리합니다. 창신동과 삼선동 일대는 이러한 입지 여건을 두루 갖추고 있어 조망 프리미엄의 토대가 되고 있습니다.

5. ‘뷰 프리미엄’이 반영된 단지 사례와 투자 전망

부동산 시장에서 조망권 프리미엄은 실거주 만족도는 물론 가격에도 영향을 주는 요소입니다. 창신동·삼선동 일대에서도 다음과 같은 사례와 전망을 확인할 수 있습니다:
• 기존 단지의 프리미엄 사례: 앞서 소개한 브라운스톤 창신의 경우 단지 규모는 작지만 남산타워가 보이는 입지 덕에 주변 시세 대비 높은 가격대를 유지하고 있습니다. 실제 2024년 말 해당 단지 109㎡형이 9억 3천만 원 선에 거래되어, 인근 대단지인 창신쌍용 아파트들 30평형대보다도 비싸게 팔렸습니다 . 이는 뷰가치가 가격에 반영된 사례입니다. 또한 삼선현대힐스테이트는 18년차 단지임에도 불구하고 22평형이 8억 원대를 형성하며, 이는 성북구 내 다른 역세권 신축보다도 높은 편입니다 . 중개업소에 따르면 “도심 야경이 뛰어난 세대들은 찾는 수요가 꾸준하고, 동일 평형이라도 1억 가까이 차이 나는 경우도 있다”는 설명입니다. 이처럼 같은 단지 내에서도 조망에 따라 가격 격차가 발생하고, 거래에서도 뷰 좋은 라인부터 소진되는 경향을 보입니다.
• 향후 공급의 전망:  창신동 4,500세대 재개발 사업이나 삼선5구역 신규 단지는 도심 한복판에 대규모로 공급되면서 우수한 조망권을 갖춘 ‘랜드마크 단지’
로 부상할 가능성이 큽니다. 특히 창신동 사업지는 낙산과 도심을 동시에 조망하게 될 드문 입지인 만큼, 분양 시 뷰 프리미엄이 적극적으로 부각될 것으로 예상됩니다. 향후 입주 후 시세에서도 인근 지역 평균보다 높은 가격이 형성될 가능성이 있으며, 투자 측면에서도 희소성 있는 도심 조망 아파트로서 가치가 인정받을 전망입니다. 한편, 삼선동 일대도 2010년대 초반 개발된 단지들이 노후화되어가는 시점에서, 삼선5구역 등 신규 단지가 입주하면 지역 시세 리딩 단지로 자리매김하며 주변 집값에도 긍정적 영향을 줄 것으로 보입니다  .
• 임대 및 수요 동향: 조망권이 좋은 집은 실수요자뿐 아니라 임차 수요도 선호합니다. 예컨대 성곽길 관광객이나 인근 대학 교수·의료원 종사자 등이 남산뷰·도심뷰가 보이는 고급 빌라나 오피스텔을 찾는 수요가 있습니다. 이를 겨냥해 ‘뷰 맛집’ 고급 빌라들이 리모델링되어 공간대여(스팟 임대) 사업에 활용되거나, 에어비앤비 같은 형태로 운영되기도 합니다 . 이러한 움직임은 뷰가치의 수익화 가능성을 보여주는 것으로, 향후 재개발 신규 단지에도 펜트하우스나 스카이라운지 등 조망을 극대화한 상품 기획이 이뤄질 것으로 예상됩니다.

종합하면, 창신동·삼선동의 조망 프리미엄은 이미 일부 단지에 가격으로 나타나 있고, 향후 개발을 통해 그 가치가 더욱 부각될 전망입니다. 도심 속 자연경관(남산·북한산)과 도시야경을 모두 품은 희소한 입지인 만큼, 투자 관점에서도 뷰 좋은 집에 대한 선호와 가치 상승 추이는 계속될 것으로 보입니다. 특히 서울 중심부의 주거환경 개선 사업과 맞물려 이 지역이 도심 속 전망형 주거지로 새롭게 부상하고 있어, 향후에도 꾸준한 관심이 기대됩니다  .

자료 출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 서울시 클린업시스템 재개발 정보 , 부동산 플랫폼 호갱노노・직방 시세  , KB부동산 시세, 관련 언론보도   등.