성남 아이파크 디어반 종합 정보 보고서

그림. 성남 아이파크 디어반 조감도 (자료: HDC현대산업개발)

성남 하이테크밸리 중심부에 위치한 성남 아이파크 디어반은 HDC현대산업개발이 시공하는 임대분양형 지식산업센터다. 이 단지는 지하 4층지상 23층, 연면적 약 83,482㎡ 규모의 1개 동으로 조성되며, 지식산업센터(임대) 248실과 상업시설(분양) 43실로 구성된다  . 전용면적은 지식산업센터가 81.77㎡1,929.52㎡, 상업시설이 29.24㎡~193.28㎡로 다양하게 설계되어 있다 . 시공은 HDC현대산업개발이 맡았으며 시행사는 ‘(주)산단재생2호성남지식산업센터위탁관리투자회사’이고, LH(한국토지주택공사)가 자산관리를 담당한다  .

구분 전용면적(㎡) 호실수
지식산업센터 (임대) 81.77 ~ 1,929.52 248실 
상업시설 (분양) 29.24 ~ 193.28 43실 

단지 내에는 대규모 근로자종합복지관(노유자시설)과 성남시가 운영하는 복지문화센터, 성남 비즈니스센터, 주민복지관 등이 들어설 예정으로, 입주 기업과 지역주민을 위한 다양한 문화 및 복지 프로그램이 제공된다  . 북카페·라운지 등 휴게 공간도 마련되며, 지하 2층~지상 2층은 스트리트형 상업시설(오픈몰)로 꾸며져 있다  .

분양개요

• 공급 규모: 지하 4층~지상 23층, 연면적 83,482㎡, 1개 동 .
• 평형 구성: 지식산업센터 전용 81.77㎡1,929.52㎡(총 248실), 상업시설 전용 29.24㎡193.28㎡(총 43실) .
• 전용면적별 세대수: 위 표 참고.
• 건설/개발사: 시공 HDC현대산업개발(아이파크 브랜드), 시행 (주)산단재생2호성남지식산업센터위탁관리투자회사  .

표준 분양 개요를 요약하면 위와 같으며, 지식산업센터(업무시설) 특성상 주택청약제도 대신 임대계약 후 분양전환 형태로 공급된다.

분양가 및 계약 조건

분양전환형 지식산업센터 특성상 초기 분양가(분양전환 가격)는 최초 공개되지 않았다. 계약은 먼저 임대계약으로 진행되며, 최초 임대차 계약 기간은 5년(계약금액 별도 협의)이고, 이후 연장해 최대 10년까지 임차할 수 있다 . 10년 경과 후 분양전환 시 분양가격은 2개 감정평가법인의 평균 감정가로 산정하며, 인근 시세보다 합리적인 수준이 될 것으로 예상된다  . 즉, 일반 아파트처럼 계약금·중도금·잔금 구조가 적용되지 않고, 장기 임대를 거쳐 분양전환하는 방식이다. 발코니 확장 등 주택형 옵션은 없으며, 비주거용 지식산업센터이므로 해당 사항이 적용되지 않는다.

초기 임대료는 공공 지원과 LH 참여로 주변 지산센터 대비 경쟁력 있는 수준으로 책정됐다 . 관계자는 “성남 판교·문정동 대비 합리적 분양가로 책정되어 위험 부담을 낮출 수 있다”고 언급했다 .

항목 내용
임대 기간 최초 5년 임대계약 (계약금 별도) 후 5년 연장 가능 
분양전환 가격 2개 감정평가법인 평균가 (시세 대비 합리적)  
초기 임대료·분양가 주변 시세보다 낮은 수준 (LH 참여로 경쟁력 확보)  

청약 정보

본 프로젝트는 임대분양형 지식산업센터로 일반 아파트 청약과는 절차가 다르다. 즉, 주택 청약 가점제나 추첨제가 적용되지 않고, 통상 산업단지 입주 기업 등을 대상으로 별도 모집(계약) 절차를 거쳐 임대계약이 체결된다. 현재까지 발표된 모집공고는 임대(분양전환) 대상 기업 및 임차인을 구하는 방식으로 진행되며, 국민주택채권 등 일반 주택청약 관련 규정은 적용되지 않는다. 경쟁률이나 청약 일정은 별도 청약 시스템이 아니므로 공개된 바 없으나, 합리적인 초기 비용과 우수 입지로 문의가 많은 것으로 알려져 있다.

시공사 및 시행사

• 시공사: HDC현대산업개발(아이파크) . HDC현산은 국내 주택·상업시설 시공능력 1위 그룹으로, 아이파크 브랜드로 유명하다.
• 시행사: (주)산단재생2호성남지식산업센터위탁관리투자회사 . LH(한국토지주택공사)가 프로젝트에 참여해 자산관리를 맡는다 . 공공 출자 형태로 진행돼 안정적인 사업 운영이 기대된다.

과거 HDC현산의 아이파크 브랜드 단지(아이파크, 위례 등)는 고급 설계와 품질로 알려져 있으며, 본 사업에도 HDC의 기술력과 LH의 지원이 결합돼 신뢰도를 높이고 있다.

입지 분석

성남 아이파크 디어반은 성남시 중원구 상대원동 252-1(갈마치로 245) 일대에 자리하며, 판교 신도시와 송파 문정지구를 잇는 판교·성남·문정 테크노밸리 삼각축 핵심 입지로 평가된다  . 단지는 지하철과 고속도로 접근성이 양호하다. 인근에 경부고속도로 판교IC와 수도권제1순환고속도로 성남IC가 위치하여 차량으로 판교까지 약 20분, 강남권까지 약 40분 이내에 도달 가능하다  . 광역교통망도 강화되고 있는데, GTX-A노선(성남역)과 위례삼동선(위례~성남) 등의 개통이 완료되었거나 계획 중이며, 성남 1호선 성남산단역(트램)도 시정사업으로 추진 중이다  .

교육·편의 인프라도 양호하다. 단지 인근에 상대원초등학교·중원초·대원초·단대오거리역(8호선) 등 교육시설이 있고, 주변에 성남시청·모란시장·홈플러스·이마트 등 생활편의시설이 밀집해 있다. 근처 병원(성남시의료원, 가톨릭대성빈센트병원 등)과 공원(중원공원, 황송공원)도 도보권에 위치한다. 특히 사업지 바로 옆에 망덕산·복정천이 있어 녹지 환경이 우수하며, 단지 곳곳에 옥상정원·소공원 등 녹지 휴게공간을 조성한다 .

커뮤니티 및 단지 설계

단지 설계는 공유와 개방성에 중점을 뒀다. 웰컴 플라자와 이벤트 플라자 같은 열린 광장 공간을 통해 지역주민·입주자 간 소통을 유도하며 , 1층 오픈 스트리트형 상업시설(스트리트몰)이 중정으로 연결돼 가시성과 유동 인구를 확보한다 . 옥상정원·소공원·공개공지 등 녹지 공간은 직원들의 휴식처가 된다  .

커뮤니티 시설로는 성남시가 운영하는 복지문화센터(문화·체육 프로그램)와 근로자 전용 종합복지관이 중심 축을 이룬다. 이 복지관에는 건강증진실(헬스·피트니스), 카페·휴게공간, 법률 상담실 등이 조성될 예정이며, 입주 근로자들은 이러한 부대시설을 이용할 수 있다  . 키즈카페나 독서룸 같은 세부 시설은 아직 공개되지 않았으나, 북카페·라운지 등 휴게 공간은 입주자 편의를 위해 마련된다 . 전용 저층부의 상업시설에는 카페, 음식점 등 다양한 편의업종이 입점하여 입주민뿐 아니라 지역주민의 이용도 가능하다.

단지시설/커뮤니티 주요 내용
복지문화센터·근로자복지관 문화·운동 프로그램실, 북카페·라운지, 법률상담실 등 입주자 전용 복지시설 
공유 오픈 광장/옥상정원 웰컴 플라자·이벤트플라자, 옥상공원 등 개방형 쉼터 조성 
스트리트형 상업시설 지하2F~지상2F 규모의 오픈몰(커뮤니티형 상가)로 가시성·유동인구 확보 
조경·녹지 설계 망덕산 연계 소공원·공개공지, 옥상정원 등 친환경 조경 설계 

투자 가치 및 향후 전망

성남 아이파크 디어반은 트라이앵글 입지와 공공형 지원이 결합된 상품이다. 판교 테크노밸리·송파 문정동·성남 하이테크밸리로 이어지는 첨단 산업벨트 중심에 위치해 있어 장기적인 배후 수요가 기대된다 . 특히 성남 하이테크밸리 내 약 4천여 개 기업이 집적해 있어 기술·제조 기업들의 입주 수요가 많다 . 교통호재로는 위에서 언급한 GTX-A, 트램, 위례삼동선 등이 완성/예정되어 향후 접근성 및 토지가치가 크게 상승할 전망이다  .

분양가는 인근 고급 지식산업단지(판교, 문정동) 대비 합리적으로 책정돼 가격 경쟁력이 높다 . 한편 공공형 지식산업센터는 민간 프로젝트와 달리 LH가 관여해 분양가·임대료를 인근 시세보다 낮게 책정하는 경향이 있다 . 이로 인해 초기 투자비 부담이 적고 안정적으로 운영할 수 있어 투자 매력도를 높인다. 시장에서는 잔여 호실도 조만간 완판될 것으로 예상될 정도로 관심이 높다 .

비교 대상인 인근 지식산업센터 분양권 시세는 아직 형성 초기이나, 성남 지역의 최근 분양형 지식산업센터 경매·매매가 비공식적으로 회복되는 추세이다. 거시적으론 수도권 기업들의 기술단지 수요, 정부의 혁신벤처지원 정책 등이 우호적 요소다. 다만, 금리·경기 여건과 상업시설 공실률을 고려해야 하고, 임대분양 전환 시점까지의 10년간 운용 안정성을 잘 점검해야 한다는 의견도 있다. 종합하면 성남 하이테크밸리 중심 입지와 LH 지원 공공형 강점, 합리적 분양가로 향후 입주 기업의 수요가 견조할 것으로 전망된다  .

출처: HDC현대산업개발 및 LH 자료, 언론보도(한국경제, 뉴스핌, 글로벌이코노믹, 매거진한경 등)    . (2025년 7월 기준)