행당7구역 라체르보 푸르지오 서밋 븐양가 시세 호재 평형 입지 성동구

라체르보 푸르지오 써밋 종합 분석

요약: 행당동 라체르보 푸르지오 써밋(총 958세대, 2025년 7월 입주예정)은 2024년 분양 당시 전용 45㎡ 약 8억9억, 59㎡ 약 13억14억, 65㎡ 약 15억16억 수준으로 분양되었고 , 최근 보류지 경매 낙찰가(2025년 6월)는 이보다 수억원 상승한 45㎡ 13.55억, 59㎡ 18.818.9억, 65㎡ 20.5~21.3억, 84㎡ 23.5억원대 입니다. 주변 아파트 시세도 상승 추세로, 예컨대 인근 ‘서울숲 리버뷰 자이’ 전용 84㎡는 2025년 6월 18.8억원(23층)까지 거래되었습니다 . 입지적으로는 왕십리역(2·5·수인분당·경의중앙선) 도보권에 있고, GTX-C·동북선 개통 예정으로 ‘메가 역세권’ 입지입니다 . 교육환경(행당초·무학중·무학여고·한양사대부고)과 생활인프라(한양대병원, 엔터식스·이마트·롯데마트, 응봉·응삼공원)도 우수하며  , 커뮤니티 시설로는 생활지원센터·어린이집·시니어클럽·독서실·골프연습장·스크린골프장 등이 계획되어 있습니다 . 성동구는 왕십리 일대를 300m 고층 건축이 가능한 광역중심 개발지구로 재정비 중이며 , 이에 동북선·GTX 등 교통개선과 상업·업무 기능 강화가 기대됩니다.

1. 가격 분석

• 분양가: 2024년 일반분양 당시 라체르보 써밋 분양가는 전용 45㎡ 약 8억9억원, 59㎡ 약 13억14억원, 65㎡ 약 15억~16억원대 였습니다.
• 실거래가: 아직 신축 입주시점이어서 일반 매매 실거래는 없으나, 조합 잔여 보류지 경매 결과(2025년 6월) 전용 45㎡ 13억5500만, 59㎡A·B 18억8000만18억9000만, 65㎡ 20억5000만21억3000만, 84㎡ 23억5000만원에 낙찰되었습니다 . 이는 분양가보다 2~5억원가량 높은 수준입니다.
• 주변 시세: 인근 기존 단지 가격도 상승 중입니다. 예를 들어 서울숲 리버뷰 자이 전용 84㎡는 2025년 6월 18.8억원(23층, 실거래) , 10층 매매 18.0억원  등으로 거래되었고, 33평형대(84㎡) 일부 매물 호가는 20억원대입니다. 수도권 전셋값도 전국적으로 완만히 오르는 추세로, 서울은 최근 주간 기준 +0.03% 상승세를 보이고 있습니다 . (라체르보 써밋은 신축이라 전세 실거래 기록은 아직 없습니다.)

2. 투자성 분석

• 우수한 입지·한강 조망: 서울숲·한강 생활권과 맞닿아 있고 한양대·왕십리역세권이 가까워 수요가 풍부합니다 . 특히 부동산 관계자는 “서울숲 생활권, 한양대·왕십리역세권, 입주 앞둔 새 아파트” 등이 높은 낙찰가를 견인했다고 분석했습니다 .
• 신축 대단지 희소성: 총 958세대로 왕십리 일대에 대규모 신축 단지가 흔치 않아 희소성이 큽니다. 빠른 입주로 초기 관리비 부담이 적고, 고급 마감재·옵션이 기본 제공되어 입주 후 추가 비용 부담도 낮습니다 .
• 커뮤니티 고급화: 단지내 골프연습장·스크린골프·독서실 등 고급 커뮤니티 시설이 계획되어 있어 부동산 가치를 높이는 요소입니다 .
• 교통 개발 호재: GTX-C·동북선 개통(2028·2026년 예정)과 함께 왕십리역광역중심 재정비 계획이 진행 중입니다. 성동구는 해당 구역 최고 300m 고층 허용, 용적률 상향 등 대규모 개발을 추진 중이어서 향후 시세 상승 요인이 될 수 있습니다  .
• 금융규제 영향: 다만 2024~25년 대출 규제(DSR 강화, 전세대출 축소 등)와 양도세·종부세 강화 영향으로 투자수요가 일부 위축될 수 있습니다. (예: 6·17/6·27 부동산 대책 등.)

3. 입지 및 교통 환경

• 역세권: 단지는 왕십리역(2·5·수인분당·경의중앙선) 도보권 내에 위치하여 서울 주요 지역 접근이 편리합니다 . 특히 GTX-C(2028년 착공)와 동북선(2026년 착공) 신규노선이 완성되면 총 6개 노선 메가역세권으로 거듭납니다 .
• 버스·도로망: 단지 인근에 광역버스 정류장이 500m 이내에 있고, 내부순환로·동부간선도로·천호대로·올림픽대로 등 주요 간선도로 접근이 쉬워 여의도·강남·시청권 이동이 용이합니다 (예: 여의도 약 30분, 강남 약 40분). 
• 생활편의 시설: 한양대병원(약 700m)·한양대 본교 인접 등 의료 인프라도 우수합니다. 주변에 엔터식스(파크에비뉴한양대점)·이마트(왕십리점)·롯데마트(행당역점) 등 대형 쇼핑시설이 밀집해 있으며, 응봉공원·응삼공원 등 녹지공간도 인접해 있습니다 . 이마트·롯데마트는 모두 단지에서 도보 10분 내외 거리입니다.

4. 학군 및 교육 인프라

행당동 및 인근 왕십리 지역 학군이 매우 탄탄합니다. 단지 주변으로 행당초등학교(도보 약 5분)·무학중학교·무학여자고등학교·한양대학교사범대부속고 등이 밀집해 있어 초·중·고교 교육이 양호합니다 . 또한 단지에서 차량 이동 시 대치동(강남) 학원가 접근도 가능해 학원 인프라도 활용할 수 있습니다 . 이밖에 한양대 본교와 한양대병원을 중심으로 한양대 부속학교 등 대학교육 여건도 잘 갖춰져 있습니다.

5. 생활 인프라

• 쇼핑·문화: 단지 인근 왕십리·성수동 상업지역에 엔터식스(영화관·상점)와 주요 대형마트(이마트·롯데마트)가 있어 쇼핑 및 생활편의시설이 풍부합니다 . 한양대병원이 단지 바로 인접해 응급의료 이용도 쉽습니다.
• 공원·체육시설: 응봉공원과 응삼공원(테니스장·산책로 포함)이 단지에서 1km 이내에 위치해 쾌적한 공원환경을 누릴 수 있습니다 . 청계천과 한강도 가까워 여가·레저 환경이 우수합니다.
• 기타 인프라: 대형 학원가, 파크에비뉴 한양대 쇼핑몰, 스타필드(성수) 등 다양한 상업·문화시설이 인근에 있습니다.

6. 커뮤니티 시설 및 단지 설계 특장점

• 단지 규모·설계: 지하 4층~지상 35층 7개 동, 총 958세대로 구성된 대단지입니다. 시공사는 대우건설이며 , 모든 가구는 발코니 확장형 평면으로 설계되어 있어 추가 확장공사 비용 부담을 줄일 수 있습니다 . (실제 분양 시 발코니 확장 기본 품목이 제공됩니다 .)
• 커뮤니티: 단지 내 중심건물 ‘써밋 라운지’에는 생활지원센터, 시니어클럽, 주민공동시설, 국공립 어린이집(보육시설) 등이 들어섭니다 . 또한 골프연습장과 스크린골프장, 독서실·체력단련실 등 레저·학습 시설도 갖춰질 예정입니다 . 이 밖에 어린이 놀이터, 주민 회의실, 북카페 등 다양한 커뮤니티 공간이 계획되어 있어 입주민 편의성이 높습니다.
• 주차·관리: 주차대수는 세대당 1.2~1.5대 수준으로 넉넉하게 설계됩니다(단지 아래 기계식주차 포함). 지하주차장과 CCTV, 엘리베이터 등의 보안·편의 시설도 신축 품격에 맞춰 최신식으로 마련됩니다.

7. 향후 개발 호재 및 규제 이슈

• 도시계획 호재: 성동구는 왕십리역 인근 일대(행당동·왕십리동 일대 25만㎡)를 ‘광역중심 지구단위계획’으로 재정비 중입니다. 변경안에서는 상업·업무 기능 강화를 위해 최고 300m 높이 건물 허용, 용적률 상향, 도심고밀 개발 방안 등이 포함됐습니다  . 이와 함께 2026년 동북선, 2028년 GTX-C 노선 개통이 예정돼 있어 교통·상권 확충 효과가 기대됩니다 .
• 주변 개발: 단지에서 북쪽(왕십리4구역)으로 대형업무시설 및 고층 주거단지가 조성되고 있으며, 동쪽(왕십리도선동)에도 재정비 사업이 진행 중입니다. 남쪽의 성수·왕십리 일대와 연계하여 장기적 개발 시너지 효과가 예상됩니다.
• 규제 이슈: 라체르보 써밋은 재개발 사업으로 분양가상한제 적용을 받지 않았고, 계약 후 공급시점(골조 완료) 분양 방식을 택해 비교적 안정적으로 공급되었습니다 . 다만 정부의 202425년 부동산 대책(DSR 강화, 전월세대출 축소, 1주택자 전세대출 금지 등)으로 주택구매 대출이 엄격해져 투자 수요가 일부 억제될 수 있습니다. 또한 신축 아파트는 일반적으로 입주 후 일정 기간(통상 510년) 재건축·재개발 규제가 완화되지 않아 중장기 보유 계획이 필요합니다.

참고: 상기 가격 정보는 국토교통부 실거래가 공개시스템 및 부동산 플랫폼(호갱노노, 뉴스 보도) 자료를 기반으로 하였으며  , 생활·교통 인프라 정보는 현지 확인 및 해당 플랫폼 자료를 종합한 내용입니다  .