전세권의 설정 및 해제: 법률 및 부동산 실무 안내

목차
1. 전세권의 정의 및 법적 성격
2. 전세권 설정 절차 (필요 서류, 공증 또는 등기 여부, 임대인과 임차인의 역할)
3. 전세권 해제 절차 (해제 요건, 서류, 등기 변경 등)
4. 임대인 입장에서의 전세권 설정/해제 영향과 주의점
5. 임차인 입장에서의 전세권 설정/해제 보호 효과와 한계
6. 전세권과 일반 전세계약의 차이점
7. 전세권 설정 및 해제 시 발생 비용 (등기세, 인지세 등)
8. 실제 사례 및 분쟁 사례 – 요약과 주요 교훈

1. 전세권의 정의 및 법적 성격

전세권(傳貰權)이란 임차인이 일정 금액의 전세금을 임대인(부동산 소유자)에게 지급하고 그 부동산을 점유하여 사용·수익하며, 전세금 반환을 확보하기 위해 해당 부동산으로부터 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다  . 다시 말해 전세권자는 부동산을 마치 자기 소유물처럼 일정 기간 이용할 수 있고, 임대차가 종료되면 전세금을 우선 돌려받을 수 있는 권리가 주어집니다. 이러한 전세권은 한국 민법상 용익물권(사용·수익권)인 동시에 담보물권(전세금 반환담보권)의 이중적 성격을 가지는 특수한 물권입니다 . 그 점에서 단순한 채권인 임대차권과 구별되며, 법률적으로 더욱 강한 권리로 평가됩니다 .

전세권은 민법 제303조에 그 내용이 규정되어 있습니다. 동 조항에 따르면 *“전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다”*고 명시되어 있습니다 . 또한 전세권의 목적물은 주로 부동산(토지나 건물)이며, 농경지에는 전세권을 설정하지 못하도록 법에서 제한하고 있습니다 . 전세권 설정계약은 관행적으로 오래전부터 내려온 “전세” 제도를 물권화한 것으로, 1984년 민법 개정을 통해 전세권자의 우선변제권, 건물 전세권의 최단 존속기간(1년) 및 법정갱신, 전세금 증감청구권 등이 도입되어 임차인 보호가 강화되었습니다 . 전세권의 존속기간은 최대 10년으로 제한되며(약정이 그보다 길면 10년으로 단축), 건물 전세권의 경우 1년 미만으로 정하면 법정으로 1년간 존속하는 것으로 간주됩니다 . 만약 기간을 정하지 않았다면 각 당사자는 언제든지 상대방에게 소멸 통고를 할 수 있고, 통고 후 6개월이 지나면 전세권은 소멸합니다 .

요컨대, 전세권은 부동산 임차인을 위한 강력한 권리장치로서, 임차인에게는 부동산을 점유·사용할 수 있는 권리와 전세금 반환을 담보할 우선변제권이 결합된 법적 지위를 부여합니다. 반면 임대인에게는 부동산 소유권 위에 해당 임차인의 권리가 등기되는 부담을 지우며, 임차인이 전세금을 돌려받지 못한 경우 부동산에 대한 경매 등을 통해 우선적으로 변제를 요구할 수 있는 권리를 인정하게 됩니다 . 이러한 특징 때문에 전세권은 일반 임대차와 달리 부동산물권으로 분류되고, 부동산등기부 “을구”에 그 권리가 등기되어 대외적으로 공시됩니다.

2. 전세권 설정 절차 (필요 서류, 공증 여부, 임대인·임차인 역할)

전세권을 설정하려면 우선 임대인(부동산 소유자)과 임차인(전세권자가 될 자) 사이에 전세권 설정계약을 체결해야 합니다. 이 계약에는 부동산의 표시, 전세금 액수, 전세권 존속기간, 사용 목적 등 주요 조건이 포함됩니다. 계약서 작성 자체에 대한 특별한 형식이나 공증 요구는 없으며, 일반 계약서 형태로 작성하면 됩니다 (공증은 필수가 아니지만 원한다면 임대차계약 공정증서를 통해 집행력을 부여할 수는 있습니다). 다만 전세권은 계약만으로는 효력이 발생하지 않고 반드시 부동산 등기를 통해서 효력이 생기는 권리입니다 . 따라서 전세권 설정계약 체결 후에는 관할 등기소에서 전세권설정등기를 신청하여 등기를 완료해야만 법적 전세권이 성립합니다. 등기를 하지 않을 경우 그 관계는 단순 임대차(채권적 전세)에 불과하여 물권적 효력이 없으므로, 반드시 등기 절차를 밟아야 합니다 .

등기 신청 절차: 전세권 설정등기는 원칙적으로 임대인과 임차인이 공동으로 등기소에 출석하여 신청해야 합니다 . 임차인이 등기권리자, 임대인이 등기의무자의 지위로 공동 신청하는 구조입니다 . 신청인은 등기소 창구에 비치된 전세권설정등기 신청서 양식을 작성하고 필요한 첨부서류를 함께 제출합니다. 임대인과 임차인이 함께 출석하기 어려운 경우, 한쪽이 상대방을 대리하거나(서로 위임) 또는 제3의 대리인(법무사 등)에게 위임하여 신청할 수도 있습니다 . 이 때 위임장에는 해당 당사자의 인감날인이 필요하며, 임대인(전세권 설정자)의 인감증명서를 첨부해야 합니다 . 참고로 등기 신청은 당사자 본인이 아니면 할 수 없으나, 변호사나 법무사 등 전문자격자는 대리를 업으로 수행할 수 있습니다 .

필요 서류: 전세권 설정등기 신청시에는 아래와 같은 서류들을 준비해야 합니다  :
• 전세권설정 등기신청서 – 등기소 비치 양식에 작성 (임대인/임차인 공동 서명 또는 날인). 임대인(소유자)은 신청서에 본인 인감도장을 날인해야 합니다 .
• 전세권설정계약서 원본 – 임대인과 임차인이 체결한 전세권 계약서를 첨부합니다 . 이는 등기 원인을 증명하는 서면입니다.
• 부동산 등기필증(등기권리증) 또는 등기필정보 – 임대인이 해당 부동산의 소유자로서 갖고 있는 등기필증(일명 집문서) 원본이나 최근 등기필정보를 제출합니다 . 만약 임대인이 등기필증을 분실했다면, 등기소에서 임대인 본인 확인 절차를 거쳐 **확인서면(조서)**을 작성해야 하므로, 이 경우 임대인은 반드시 등기소에 직접 출석해야 합니다 .
• 임대인(전세권설정자) 인감증명서 – 1통. 발급일로부터 3개월 이내 것이어야 하며, 전세권 설정계약서에 날인된 인감도장의 진정을 증명하기 위해 필요합니다 . 임대인이 법인일 경우 법인인감증명서를 첨부합니다.
• 임차인(전세권자) 주민등록등본 또는 초본 – 1통. 주민등록번호가 전체 표시되고 주소변동내역이 포함된 주민등록초본을 제출하는 것이 일반적입니다 . (임차인이 법인인 경우에는 법인등기사항증명서를 대신 제출합니다.)
• 등록면허세 납부영수필 확인서 – 전세권 설정에 따른 등록면허세(지방세) 납부를 증명하는 영수증 또는 납부확인서 . 전세권 설정 시에는 전세금액을 과세표준으로 하여 산출된 등록면허세를 부동산 소재지 관할 구청 세무과에서 고지 받아 납부해야 합니다 . 일반적으로 계약서를 지참하고 구청에 가면 세액을 산출해 고지서를 발급해주며, 이를 은행에 납부한 뒤 영수증을 받아 등기소에 제출합니다. (납부는 등기소 내 은행 창구에서도 가능)
• 등기신청 수수료 영수증 – 정부 수입증지 첨부. 부동산 1필지당 15,000원의 수수료를 등기소 내 은행에서 납부하고 영수필 확인서를 받아 첨부합니다  (전자신청의 경우 13,000원).
• 도면 – 만약 부동산의 일부분(예: 건물의 일부 층)에만 전세권을 설정하는 경우, 해당 부분을 특정하기 위한 도면을 제출해야 합니다  . 인터넷등기소 자료센터에서 지적도나 건물도면을 발급받아 스캔 등록하고 도면 일련번호를 신청서에 기재합니다. 단, 건물 특정층 전부를 전세권 목적물로 하는 경우 도면 첨부는 생략 가능합니다 .
• 신분증 및 도장 – 신청인(임대인, 임차인) 본인의 신분증과 실인(실제 사용하는 도장). 대리 신청 시에는 대리인의 신분증과 위임장에 날인된 도장 등이 필요합니다 .

以上 서류들은 원칙적으로 최근 2개월 이내에 발급된 것이어야 하며, 접수 담당자가 원본대조필 등을 확인하므로 한 장도 빠뜨리지 말고 준비해야 합니다  . 모든 서류가 준비되면 임대인과 임차인이 등기소에 출석하여 공동신청을 하고, 등기관의 심사를 거쳐 등기가 완료됩니다. 전세권설정등기는 신청 즉시 효력이 발생하지 않고 등기부에 기입이 되어야 효력이 생기므로, 등기부 등본을 확인하여 “을구”에 전세권 설정이 정확히 기재되었는지 반드시 확인해야 합니다.

공증 여부: 전세권 설정을 위해 공증은 필수사항이 아닙니다. 앞서 말한 바와 같이 등기 자체가 법적 효력 발생 요건이므로, 별도로 공증을 하지 않아도 등기만 되면 전세권은 완벽히 성립합니다 . 실제 전세권 설정등기 신청서에도 인지를 붙일 필요가 없으며 , 계약서 공증 역시 법적으로 요구되지 않습니다. 다만 임차인이 원할 경우 임대차계약을 공정증서로 작성하여 두면, 추후 전세금 반환을 위한 집행이 용이해지는 장점(판결 없이 강제집행 가능)이 있습니다. 이는 전세권 설정등기와 별개로 채권적 효력을 보강하는 수단이며, 어디까지나 선택사항입니다. 일반적으로는 임대인의 협조가 필요 없는 “확정일자” 제도로 충분한 경우가 많아, 비용이 수반되는 전세권 설정등기를 대신하는 경우가 많습니다 . (※ 확정일자는 임대차계약서에 관할 주민센터 등에서 날짜 도장을 받아두는 것으로, 전입신고와 함께 하면 다음날부터 대항력이 생기고 후순위 권리자에 대한 우선변제권을 취득하게 됩니다 .)

임대인과 임차인의 역할: 전세권 설정 과정에서 임대인과 임차인은 각기 준비할 사항과 역할이 있습니다. **임대인(집주인)**은 부동산 소유자로서 전세권 설정에 협력해야 하며, 자신의 부동산 등기부에 전세권을 설정하는 데 동의하고 서류를 제공하는 역할입니다 . 구체적으로 임대인은 등기필증과 인감증명서를 제공하고, 등기신청서와 계약서 등에 본인 인감도장을 찍어주는 한편 등록세 납부 절차를 밟습니다. 또한 등기 신청 시 직접 출석하거나 적법한 대리인을 세워 등기의무자로서 신청 행위를 해야 합니다 . 한편 임차인(세입자)은 전세금을 지급하는 당사자로서 전세권 등기를 촉탁하거나 요구하는 등기권리자의 지위에 있습니다 . 임차인은 전세권설정 계약서를 작성하고 계약금을 지급하며, 본인 주민등록초본 등의 신원 서류를 준비합니다. 등기 신청 시에도 임대인과 함께 출석하거나, 임차인이 단독으로 신청하는 경우 임대인의 동의서류(위임장 등)를 받아 제출해야 합니다 . 즉 임차인은 자신의 권리보호를 위해 필요한 서류를 구비하고 임대인의 협조를 구하는 역할을 수행하게 됩니다.

주의: 전세권 설정을 위해서는 반드시 임대인의 협조와 동의가 필요합니다 . 임대인은 자기 소유 부동산에 전세권이라는 제한을 설정해주는 것이므로, 통상 임차인과 사전에 약정이 없으면 등기를 꺼리는 경우가 많습니다 . 실무상 일반 전세계약의 대부분은 등기까지 하지 않고 전입신고+확정일자만 받는 형태(채권적 전세)로 진행되는데, 이는 집주인들이 “자기 등기에 권리가 올라오는 것”을 탐탁지 않아 하기 때문입니다 . 따라서 임차인이 전세권 설정을 원한다면 계약 협의 단계에서부터 임대인의 동의를 받아두고, 등기비용 부담 주체 등을 명확히 약정해야 분쟁이 없습니다. 또한 임대인의 주소 변경 등으로 등기부 주소와 현재 주소가 불일치할 경우, 전세권 등기 신청 전에 소유자 주소변경 등기를 선행해야 합니다 . 예컨대 집주인이 소유권 취득 후 이사를 다녔는데 등기부 주소를 안 바꾼 경우, 전세권설정등기 신청서 접수 전에 “등기명의인 표시변경등기”를 통해 현 주소로 수정해야 하며, 이 절차를 전세권 등기와 동시에 신청하되 접수 순서를 앞세워 진행합니다 .

3. 전세권 해제 절차 (소멸 요건, 해지 서류, 말소등기 등)

전세권의 해제(소멸)는 크게 두 측면이 있습니다: (1) 계약관계로서 전세권 설정계약의 종료, (2) 부동산 등기부상 전세권 등기의 말소. 일반적으로 전세권은 약정된 존속기간이 만료되면 종료되며, 임대인은 전세금을 임차인에게 반환하고 임차인은 부동산을 임대인에게 인도하게 됩니다. 그러나 전세권은 등기된 물권이므로, 계약이 끝났다고 해서 자동으로 등기부 기재가 사라지지 않습니다. 따라서 실제로 전세계약이 종료되어도 반드시 등기부상의 전세권을 말소하는 절차를 밟아야 합니다 . 이를 전세권의 해제(말소) 절차라고 부르며, 임대인 입장에서는 자신의 부동산에 설정된 전세권부담을 없애는 과정입니다.

전세권 소멸 사유: 전세권이 소멸(해제)될 수 있는 원인으로는 여러 가지가 민법에 규정되어 있습니다 . 대표적인 소멸 사유는 다음과 같습니다 :
• 기간 만료: 전세권 존속기간의 만료와 그에 따른 종료. 기간을 정한 경우 기간 끝으로 소멸하고, 기간을 정하지 않았을 때는 어느 한쪽의 소멸 통고 후 6개월 경과로 소멸합니다 .
• 전세금 반환에 따른 합의해지: 임대인과 임차인이 계약기간 중이라도 상호 합의하여 전세권을 종료시키는 경우(민법 제543조) . 예컨대 임차인이 중도에 나가기로 하고 임대인이 전세금을 돌려주며 계약을 해지하면 전세권 소멸.
• 전세권자의 의무 불이행(해지권 발생): 임차인(전세권자)이 부동산을 계약이나 그 성질에 어긋나게 사용·수익하여 임대인이 해지권을 행사하는 경우가 있습니다 . 민법 제311조에 따라 전세권자가 용법에 위반하여 사용하면 임대인은 계약 해지 및 전세권 소멸을 주장할 수 있습니다.
• 혼동: 전세권자와 소유자가 동일인이 되면(예: 임차인이 그 집을 매수한 경우) 전세권은 혼동으로 소멸합니다 .
• 목적물 멸실: 건물이나 목적 부동산이 멸실(소실)되면 전세권은 더 사용이 불가능해지므로 소멸합니다 . (이 경우 임차인은 잔여기간 임차권 소멸로 인한 손해 등을 논의하게 될 수 있지만, 물권인 전세권 자체는 목적물 소멸로 소멸)
• 기타 법률 규정: 소멸시효 완성(전세권의 경우 10년간 행사하지 않으면 시효로 소멸 가능) , 부동산등기법 제54조의 약정 소멸사유 (등기된 조건의 성취 등) 발생 등이 있습니다 .

위와 같은 사유로 전세권이 소멸하면, 등기부에 남아있는 전세권 설정등기를 없애는 말소등기를 해야 합니다 . 특히 기간 만료로 종료되는 사례가 가장 흔한데, 이 경우 임대인이 전세금을 반환하고 임차인이 명도를 완료하면 양측은 등기말소를 진행하게 됩니다.

전세권 말소등기 절차: 전세권 등기를 지우는 것도 설정과 마찬가지로 등기신청을 통해 이뤄집니다. 다만 이때의 등기권리자와 등기의무자가 설정 때와 반대가 됩니다 . 즉 임대인(전세권 설정자였던 소유자)이 등기권리자(말소로 인해 권리 회복을 하는 자)가 되고, 임차인(전세권자)이 등기의무자(자기의 전세권 등기를 말소해주는 의무를 지는 자)의 지위가 됩니다 . 실무상 전세권 말소는 전세금이 모두 정산된 후 진행되며, 임차인이 협조해야 완결됩니다. 보통 임대인과 임차인이 함께 등기소에 가서 말소신청을 하거나, 한쪽이 못 갈 경우 미리 서류를 갖춰줘서 대리 신청하는 방식으로 처리합니다 .

필요 서류: 전세권 말소등기 신청 시에는 다음과 같은 첨부서류가 요구됩니다  :
• 전세권 말소 등기신청서 – 설정 때와 마찬가지로 등기소 비치 양식에 작성합니다. 말소 등기의 목적, 말소할 전세권 등기의 접수번호 및 날짜 등을 기재하고, 등기의무자인 전세권자(임차인)와 등기권리자인 소유자가 서명 또는 날인합니다  .
• 등록면허세 영수필 확인서 – 말소등기에도 소정의 등록면허세(지방세)가 부과됩니다. 전세권 말소의 경우 고정세율로 1건당 6,000원의 등록면허세가 부과되며, 여기에 지방교육세 20%(1,200원)가 추가되어 총 7,200원을 납부해야 합니다 . 해당 금액을 관할 시·군·구청에 납부한 뒤 영수증(납부확인서)을 받아 첨부합니다 . (지방세법 제28조에 따른 부동산 등기 최저세액 규정에 의해 6천원 미만 산출세액도 6천원으로 합니다 .)
• 등기수입증지 (등기신청 수수료) 영수증 – 부동산 1개당 3,000원의 수수료를 납부하고 영수필 증지를 첨부합니다 . (전자신청 시 2,000원)
• 해지증서 (말소합의서) – 임대인과 임차인이 전세권이 종료되었음을 확인하고 그 등기를 말소하는 데 동의한다는 내용의 서면입니다 . 일반적으로 전세금 반환과 동시에 임차인으로부터 “전세권말소에 필요한 서류일체를 넘겨받았다”는 확인서 겸 용도로 작성되며, 임차인이 기명날인합니다. 해지증서에는 *“OO부동산에 대한 전세권을 해지(말소)함에 임의 이의 없다”*는 취지와 해당 전세권 등기의 접수번호 등을 기재합니다.
• 등기필증 (전세권설정 등기권리증) – 전세권 설정시 등기 완료 후 임차인에게 교부된 등기필증이나 등기필정보를 제출해야 합니다 . 이는 말소등기의 가장 중요한 첨부정보로, 전세권자의 권리 소멸에 대한 의사를 확인하는 역할을 합니다. 만약 임차인이 등기필증을 분실한 경우, 임차인(등기의무자)은 본인 인감증명서를 제출하고 직접 등기소에 출석하여 신분 확인 및 확인조서 작성 절차를 거쳐야 합니다  . 임차인이 등기필증을 잃어버렸을 때 임대인 혼자 말소등기를 하기는 어려우므로, 이 경우 임차인의 협조(출석)가 반드시 필요합니다.
• 임차인(등기의무자) 인감증명서 – 전세권자 본인의 인감증명 1통. 등기필증이 없는 경우 등기의무자의 동일인 확인을 위해 요구되며, 제출 서류의 인감날인과 일치해야 합니다 .
• 임대인(등기권리자) 주민등록초본 – 1통. 주소 변동사항 포함, 주민번호 전부표시된 초본을 제출합니다 . (법인인 경우 법인등기사항증명서) 이는 임대인의 신원 및 등기부상 주소 일치 여부 등을 확인하려는 취지입니다.
• 위임장 – 당사자 한쪽이 등기소에 출석하지 않는 경우 미리 준비해야 합니다 . 임차인이나 임대인 중 불출석자가 있다면 본인 서명(또는 인감날인)된 위임장을 제출하여 대리 신청이 가능하게 합니다.

위 서류들 역시 발급일 2개월 이내의 것을 원칙으로 하며, 등기관 심사 시 추가 자료를 요구받을 수 있으므로 필요한 경우 보충서류(예: 소멸 통고 증빙 등)를 준비해야 합니다 .

말소등기 신청: 작성된 신청서와 첨부서류를 갖춰 임대인이 등기권리자, 임차인이 등기의무자로서 공동으로 신청합니다 . 임대인 혼자서 임차인 몰래 전세권을 지울 수는 없으며, 임차인의 협조나 서류 제공이 필수입니다. 등기소에 접수하면 등기관이 심사 후 등기부 “을구”의 전세권 등기에 말소 표시를 하여 전세권이 제거됩니다. 처리 시간은 보통 당일~수일 내 이뤄지며, 완료 후 등기부 등본을 떼어 전세권이 말소된 것을 확인합니다.

만약 임대차 종료 후 임차인이 정당한 사유 없이 말소등기에 협조하지 않을 경우(예: 더 큰 돈을 요구하며 버티는 등), 임대인은 법원에 전세권 말소 청구의 소를 제기하여 판결을 통해 말소할 수 있습니다. 판결을 얻은 경우에는 그 판결문을 첨부하여 단독으로 말소등기를 신청할 수도 있습니다 . 반대로 임차인 측에서 전세금을 돌려받지 못해 전세권을 유지시키는 상황이라면, 임대인이 일방적으로 말소하지 못하므로 전세권 등기가 남아 있는 상태로 유지됩니다. 이 경우 임차인은 전세권을 바탕으로 임의경매를 신청하거나(후술) 임대인을 상대로 내용증명 등 공식 절차를 통해 해결을 도모하게 됩니다.

유의사항: 전세권 말소등기를 할 때에도 몇 가지 주의점이 있습니다. 첫째, 기존 전세권을 말소하지 않고는 동일 부동산에 새로운 전세권을 설정할 수 없습니다. 예컨대 선임차인의 전세권 등기가 남아있는 한, 후순위로라도 다른 임차인이 전세권 등기를 할 수 없도록 등기실무가 운영됩니다 . 그러므로 새로운 임차인과 계약을 위해서는 반드시 이전 임차인의 전세권을 말소해야 합니다. 둘째, 전세권 말소는 임차인의 동의하에 이뤄지는 것이므로, 전세금이 완납 반환되지 않은 경우 임차인은 말소를 거부할 수 있고, 이때 임대인은 임차인 권리를 존중하여 해결한 후 말소해야 합니다. 셋째, 전세권이 자동소멸하는 사유(혼동 등)가 발생했더라도 등기를 방치하면 겉보기에는 권리가 남게 됩니다. 이런 경우 임대인은 등기상 이해관계인인 임차인을 상대로 말소 청구 소송 등을 거쳐야 하므로, 권리 변동이 생기면 가급적 신속히 등기를 정리하는 것이 좋습니다.

4. 임대인 입장에서: 전세권 설정/해제가 주는 영향과 주의점

임대인(집주인)의 관점에서, 전세권 설정은 자신의 부동산에 일종의 제한을 설정하는 행위입니다. 이는 몇 가지 영향과 부담을 수반합니다:
• 부동산의 처분제약: 부동산에 전세권이 등기되면, 임대인은 해당 기간 동안 부동산을 자유롭게 처분하거나 담보로 제공하기가 어려워집니다. 전세권이 설정된 상태에서 임대인이 그 부동산을 매각하려 해도 등기부에 전세권이 존속하고 있으면 매수인이 기피하거나 전세권 말소 조건을 달게 되며, 금융기관에서 담보대출을 받으려 해도 전세권이 선순위인 경우 대출 한도가 줄어들거나 거절될 수 있습니다. 즉 전세권은 근저당권 등과 마찬가지로 부동산의 일순위 부담으로 작용하기 때문에, 임대인의 처분권에 영향을 줍니다. 특히 전세권의 우선변제 효력은 설정 순위 이후의 모든 저당권·가압류 등을 누르고 전세금을 우선 회수할 수 있으므로 , 임대인이 전세권 설정 후 추가로 담보를 설정해도 전세권보다 후순위가 됩니다. 이러한 이유로 많은 임대인들이 전세권 설정을 꺼리는 경향이 있습니다 .
• 전세금 미반환 시 경매 리스크: 임대인이 계약 종료 시 전세금을 제때 돌려주지 못하면, 임차인(전세권자)은 별도의 소송 없이 바로 부동산에 대해 임의경매를 신청할 수 있습니다 . 전세권은 담보물권처럼 취급되어 집행권원이 있는 것으로 간주되므로, 임차인은 법원의 판결을 기다릴 필요 없이 곧바로 경매절차를 통해 자신의 전세금을 회수하려 들 수 있습니다 . 임대인 입장에서는 전세권 등기가 설정된 상태에서 전세금을 미반환하는 순간 집이 경매에 넘어갈 위험에 직면하는 것입니다. 경매가 진행되면 임대인은 소유권을 잃을 수 있고, 부동산이 낙찰되어 전세금이 우선 변제되고 남은 금액이 임대인에게 돌아오므로, 경우에 따라 경제적 손실을 볼 수 있습니다. 특히 부동산 가치 하락 등으로 낙찰가가 전세금을 밑돌 경우, 임대인은 부족액 변제를 위해 별도의 책임을 질 수 있고, 최악의 경우 채무 불이행자로 신용에도 큰 타격을 입습니다. 따라서 임대인은 전세권이 설정된 경우 전세금 반환 재원을 마련하는 데 각별한 주의를 기울여야 합니다.
• 이중계약 및 사기 위험 차단: 전세권 설정의 한 긍정적 효과로, 임대인이 고의로 이중으로 전세계약을 맺는 사기를 치기 어렵게 만든다는 점이 있습니다. 부동산 등기부에 전세권이 버젓이 올라가 있는데 같은 집을 다른 임차인에게 전세로 주고 또 돈을 받을 수 없기 때문입니다. 최근 문제가 된 이른바 “전세사기” 중 다수는 집주인이 등기부상 권리설정 없이 여러 명에게 몰래 전세를 주거나, 선순위 담보대출을 숨긴 채 임차인에게 확정일자만 받아두라고 안심시키는 수법이 많았습니다. 하지만 만약 임차인들이 정당히 전세권 설정등기를 요구했다면, 집주인은 처음부터 선순위 권리현황을 속일 수 없고 등기 절차에서 드러나게 되었을 것입니다. 실제 통계에 따르면 2022~2023년 전세사기가 사회적 문제로 대두된 이후 서울을 중심으로 전세권설정 등기 건수가 증가하고 있다고 합니다 . 이는 임대인에게 이중으로 부당이득을 취할 여지를 줄이고, 정직하게 하나의 전세만 유지하도록 강제하는 효과를 가집니다. 임대인 입장에서는 일시적으로 여러 임차인에게서 중복 보증금을 받는 불법행위를 전세권 등기가 구조적으로 막기 때문에, 전세권 설정에 동의했다면 이후 투명한 임대차 운영을 해야 함을 의미합니다.
• 보증금 증감 및 계약 조건 변경의 어려움: 전세권이 설정되면, 그 계약조건(전세금 액수, 기간 등)은 등기된 내용으로서 쉽게 변경하기 어렵습니다. 임대인은 임대차기간 중 임차인에게 전세금 증액이나 조건 변경을 요구하기 곤란하며, 법적으로도 민법에 전세금 증감청구권이 있긴 하지만 대통령령이 정하는 한도를 넘지 못하도록 제한되어 있습니다 . 주택임대차보호법상의 월차임 전환이나 보증금 증액 협의 등도 전세권 상태에서는 현실적으로 힘들고, 변경하려면 전세권 변경등기를 별도로 신청해야 하는 번거로움이 있습니다. 또한 존속기간이 만료된 후 임차인이 나가지 않고 전세금을 못 올려주는 상황이 되면, 임대인은 6개월~1개월 전 갱신거절 통지를 통해 계약을 종료시킬 수 있으나 이를 놓치면 자동으로 기존 조건 그대로 전세권이 갱신됩니다 . 민법 제312조에 따라 임대인은 전세권 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신을 거절하거나 조건 변경 요구 통지를 하지 않으면, 만료 시 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 간주됩니다 . 이 경우 기간은 정함이 없는 것으로 보아(무기한), 임대인이 언제라도 6개월 전 통고 후 해지할 수 있지만, 전세금이나 임대조건은 이전과 동일하게 유지됩니다 . 이러한 법정갱신 제도는 임차인을 보호하지만 임대인으로서는 통지기간 준수 등 관리에 신경써야 할 부분입니다.
• 해제(말소) 시 협조 필요: 전세권을 말소할 때 임대인은 반드시 전세권자(임차인)의 협력을 얻어야 합니다. 전세금을 돌려주었다고 해서 임대인이 일방적으로 등기부에서 전세권을 지울 수 있는 것이 아니므로, 반드시 임차인에게 말소서류(해지증서, 등기필증 등)를 받아내거나 임차인과 함께 등기소에 가야 합니다 . 간혹 임차인이 먼 곳으로 이사를 가버려 연락이 어렵거나, 임대차 종료 후 임차인이 해외로 출국하는 등의 경우 애로가 생길 수 있습니다. 임대인은 전세금을 반환할 때 전세권 말소에 필요한 서류 일체를 교부받는 관행을 지켜야 하며, 임차인이 이를 주지 않을 경우 전세금을 함부로 내어주지 않는 등의 대비가 필요합니다. 부득이 임차인 협조 없이 말소해야 한다면 앞서 언급한 대로 소송을 통해야 하므로 시간과 비용이 들게 됩니다. 그러므로 전세권 설정부터 해제까지의 전 과정을 염두에 두고, 임차인과 원만히 소통하며 진행하는 것이 중요합니다.
• 기타 주의점: 건물에 전세권이 설정되면 그 효력이 대지의 임차권이나 지상권에도 미쳐서 복잡한 법률관계가 될 수 있습니다 . 또한 임차인이 전세권을 타인에게 양도하거나 전전세를 놓을 수도 있는데(물권이므로 양도 가능), 임대인으로서는 이러한 2차 임대차로 인한 문제 발생 가능성도 고려해야 합니다. 다만 전세권 설정계약서에 양도나 전전세 금지를 특약으로 넣어둘 수 있으므로, 임대인은 계약단계에서 이러한 점을 협의해 두는 게 좋습니다. 전세권 설정 시 비용부담에 관한 약정도 분명히 해야 합니다. 통상 등록면허세 등 공과금은 임차인이 부담하고, 법무사 수수료 등은 당사자 약정에 따르지만, 관행이 정해져 있지 않으므로 계약서에 비용 부담 주체를 명시하여 분쟁을 예방합니다.

요약하면, 임대인에게 전세권 설정은 임차인에게 강한 권리를 부여하는 대신 자신의 부동산 활용과 거래에 상당한 제약을 가져오는 양날의 검입니다. 따라서 임대인은 전세권 설정에 신중해야 하며, 일단 설정했다면 계약기간 관리, 전세금 반환 준비, 임차인과의 원활한 협조 등에 각별히 유의해야 합니다.

5. 임차인 입장에서: 전세권 설정/해제의 보호 효과와 한계

임차인(세입자)의 입장에서 전세권 설정은 자신의 목돈인 전세보증금을 지키기 위한 강력한 수단입니다. 그 주요 보호 효과와 **장단점(한계)**은 다음과 같습니다:
• 우선변제권의 확실한 확보: 전세권을 등기하면 임차인은 법률상 담보권자 지위를 얻어, 부동산에 대해 전세금에 대한 우선변제권을 확고히 합니다 . 이는 주택임대차보호법상의 “확정일자에 의한 우선변제권”보다도 강력한데, 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금을 먼저 회수할 수 있음이 등기부에 공시되므로 제3자 누구에게도 대항력이 있습니다 . 예컨대 전세권 설정 후 임대인이 추가 대출을 받아 근저당권이 설정되더라도, 전세권이 선순위인 이상 경매 시 전세권자가 자기 전세금부터 가져가고 나머지로 후순위 채권자가 배당받습니다. 반면 일반 전세계약의 경우 확정일자를 받아도 선순위 근저당권이 있으면 그 이후 순위로 밀리게 됩니다 . 따라서 임차인이 전세권을 설정하면 전세보증금을 떼일 위험을 크게 줄일 수 있습니다. 특히 부동산 경기 침체나 깡통전세 우려가 있을 때, 전세권 설정은 임차인에게 더욱 유리한 안전장치입니다. 최근 전세사기 사태 이후 젊은 세대 임차인들 사이에서도 전세권등기 설정이 늘어나고 있는데, 이는 모두 전세보증금을 지키려는 임차인들의 불안감 표출이며 그만큼 전세권이 효과적임을 방증합니다 .
• 경매 등 강제집행 용이: 전세권을 설정한 임차인은 전세금 반환을 받지 못할 경우 곧바로 임의경매 신청을 할 수 있습니다 . 보통 임대차보호법상의 임차인이 보증금을 돌려받지 못하면 소송을 통해 판결을 받아 강제경매를 해야 하지만, 전세권자는 그럴 필요 없이 등기된 권리에 기해 즉시 경매를 진행할 수 있습니다 . 이는 시간과 비용 측면에서 임차인에게 유리합니다. 신속한 경매 개시로 다른 채권자들보다 유리한 위치를 선점할 수도 있습니다. 실제로 전세권 설정등기가 된 세입자는 집이 경매로 넘어가더라도 별도 판결 없이 배당요구를 하여 우선적으로 배당받을 수 있습니다. 이처럼 전세권은 집행권원을 따로 확보할 필요가 없다는 큰 장점이 있어, 임차인의 권리행사가 간편하고 강력합니다 . (참고로 전세권 경매를 “임의경매”라 하며, 집행법원에 전세권 설정계약서 등과 등기부등본을 첨부해 신청하면 됩니다.)
• 임대차 안정성과 거주권 보호: 전세권은 물권이므로 임차인은 계약기간 동안 법률상 거주권이 철저히 보호됩니다. 임대인이 부동산을 매도하더라도 전세권이 등기되어 있으면 새 소유자에게 대항할 수 있고, 계약 기간 내에 임대인이 일방적으로 나가라고 할 수도 없습니다. 일반 임대차의 경우 집이 제3자에게 팔리면 임차인은 대항력으로 계약을 유지할 수 있으나, 새로운 집주인이 실거주 목적으로 들어오려 하면 갱신을 거절당할 위험 등이 있습니다. 그러나 전세권은 약정 기간 동안 용익물권으로 보장되므로, 임차인은 그 기간만큼은 소유자 변경과 무관하게 해당 부동산을 사용할 수 있습니다. 또한 전세권자는 임대인의 동의 없이도 자신의 전세권을 타인에게 양도하거나 전전세 놓는 것이 가능하고(물론 실제 계약에서는 이를 제한하는 특약이 흔하지만), 이러한 법률적 권능은 임차인의 지위를 강화합니다 . 요컨대 전세권 설정으로 임차인은 계약기간 동안 안정적인 거주를 보장받고, 계약 종료 시에도 전세금을 못 받을 상황에 대비하여 강력한 담보권을 쥐게 됩니다.
• 특수한 상황에서의 유용성: 주택임대차보호법이 보호하지 않는 경우나, 임차인이 주민등록 전입이 어려운 상황 등에서는 전세권 설정이 거의 유일한 보호수단입니다 . 예를 들어 사업자용 상가 임대차의 경우 보증금이 상가임대차보호법의 우선변제 한도를 초과하면 보호가 제한적인데, 이때 전세권 설정등기를 하면 보증금 반환을 담보받을 수 있습니다. 또한 외국인이나 지방에 주민등록을 두고 있는 사람이 단기 체류 목적으로 전세를 얻을 때 전입신고를 못할 수 있는데, 이런 경우 전세권 등기가 대항력 확보 수단이 될 수 있습니다. 실제 부동산114 자문에 따르면 주민등록 이전이 어려운 세입자나, 주택임대차보호법 대상이 아닌 상가 임차인은 전세권설정등기를 하는 것이 좋다고 권고되고 있습니다 . 임대인의 동의만 있다면 임차인의 상황에 맞게 탄력적으로 권리를 보호할 수 있는 것이 전세권의 장점입니다.

以上과 같은 전세권 설정의 이점에도 불구하고, 임차인 입장에서 고려해야 할 한계나 단점도 존재합니다:
• 임대인 동의 및 실무 번거로움: 전세권 설정은 임차인 단독으로 할 수 없고 어디까지나 임대인의 협조가 전제되어야 합니다 . 현실적으로 많은 집주인들이 전세권 등기를 꺼리기 때문에, 임차인이 이를 요구하면 계약이 무산되거나 추가 협상을 해야 할 수도 있습니다. 경우에 따라 임차인이 전세권 설정비용을 전부 부담하겠다고 설득해도 집주인이 동의하지 않는 사례도 적지 않습니다. 또한 설령 임대인이 동의하더라도 등기 절차가 번거롭고 법무사 수임 등 비용이 발생합니다 . 전세권 설정등기를 직접 “셀프 등기”로 하는 임차인도 있지만, 일반적으로는 서류 준비와 등기소 방문에 시간이 소요되고 전문지식이 필요할 수 있어 부담입니다. 이처럼 절차의 복잡성과 임대인의 비협조 가능성이 전세권 설정의 가장 큰 현실적 제약입니다. 결과적으로 2020년대 현재도 전세권 설정 사례는 전체 전세계약의 3~5% 수준에 불과한 것으로 알려져 있습니다 .
• 비용 부담: 임차인에게 전세권 등기는 경제적 비용을 의미합니다. 우선 등록면허세 및 교육세로 전세금의 약 0.24% 정도를 납부해야 하고 , 인지세(계약서에 부과되는 인지세)도 전세금 규모에 따라 수만수십만원 발생할 수 있습니다. 예를 들어 전세금 2억 원인 경우 등록면허세 약 40만 원(0.2%)과 지방교육세 8만 원을 내야 하며, 임대차계약서 인지세로 15만 원(1억10억 구간) 정도가 부과됩니다  . 여기에 등기 신청 수수료, 증지대 등 수만원과, 법무사를 선임할 경우 수수료(통상 20만50만 원 이상)를 합치면 총비용이 수십만 원에 달합니다 . 반면 확정일자는 주민센터에서 몇 천 원으로 받을 수 있고, 전세보증금 반환보증 보험을 들어도 전세금의 0.10.2% 수준 보험료로 해결되는 것을 고려하면, 전세권 등기는 다소 비용이 큰 편입니다. 임차인 입장에서는 이 비용 부담이 단점이며, 특히 전세금이 클수록 등록세도 비싸지므로 경제적 판단이 필요합니다. (물론 전세금을 떼이는 위험과 비교하면 작은 금액일 수 있지만, 임차인들이 심리적으로 꺼리는 요인입니다.)
• 선순위 권리 존재 시 한계: 전세권이 모든 경우에 만능 해법은 아닙니다. 이미 부동산에 선순위 담보나 가압류 등이 있는 경우, 뒤늦게 전세권을 등기해도 그보다 앞선 권리에는 우선하지 못합니다. 예컨대 집주인 몰래 큰 대출(근저당권)이 설정된 상태라면 임차인이 전세권을 설정해도 순위가 뒤이기 때문에 경매 시 배당을 못 받을 수 있습니다. 결국 임차인은 전세권 등기를 하기 전에 등기부를 떼어보고 선순위 권리가 없는 안전한 물건인지 확인해야 하는데, 이러한 사전 점검은 임차인 스스로 해야 하는 몫입니다. 악덕 임대인은 임차인이 전세권 등기하려 하면 계약을 기피해버릴 수 있어, 오히려 전세권 등기를 고집하면 “수상한 집주인”과의 계약이 무산되는 아이러니도 있습니다. 최근 전세사기 피해자들의 다수 사례에서 애초에 집에 과다한 선순위 근저당이 있었음을 고려하면, 전세권 등기는 선순위가 없을 때에만 효과적이라는 한계가 있습니다. (물론 소액임차인의 최우선변제권 등 특별법상 보호가 있지만, 큰 금액에는 미치지 못합니다.)
• 부동산 가치 하락 위험: 전세권이 설정돼 있어도 부동산 경매 낙찰가가 전세금보다 낮으면 임차인은 전액을 회수하지 못합니다. 예컨대 전세금 2억인데 경매에서 집이 1억8천만 원에 팔리면, 임차인은 우선변제로 1억8천만 원만 받고 2천만 원은 결국 돌려받지 못하게 됩니다. 전세권은 어디까지나 부동산을 담보로 한 권리이므로, 부동산 시세 하락 리스크까지 완전히 제거해주지는 못합니다. 이런 위험에 대비해 요즘은 전세보증금 반환보증보험 가입이 권장되는데, 전세권 등기를 했더라도 보험 가입은 가능합니다(일부 보증기관은 전세권 설정 여부와 무관하게 보증 제공). 임차인으로서는 전세권 등기로도 커버되지 않는 부동산 가격 리스크는 별도로 인지할 필요가 있습니다.
• 계약갱신요구권 등 법정 보호와의 관계: 2020년 도입된 주택임대차 계약갱신청구권(최초 2년 계약 후 추가 2년 연장 요구 가능)은 일반 임차인의 권리이지만, 전세권자도 임대차계약의 일종이므로 이를 원칙적으로 행사할 여지가 있습니다. 다만 전세권은 물권이기에 민법상 자동갱신 규정(앞서 언급한 6개월~1개월 통지 없으면 동일 조건 갱신)이 적용되고, 주택임대차보호법상의 갱신요구권과 다소 중복·혼재된 측면이 있습니다. 현실적으로 전세권을 등기한 임차인은 계약 조건을 엄격히 정해 두는 경우가 많아 갱신요구권을 문제 삼을 상황은 드뭅니다. 그러나 임대인이 법정갱신 통지를 놓친다면 자동갱신이 되어버리고, 임차인이 갱신요구를 하면 법이 우선 적용되는 등의 법리 문제가 있을 수 있습니다. 즉 전세권 설정이 임차인에게 추가적인 보호를 주지만, 이미 주임법으로 보호받는 주거임차인이라면 실익이 크지 않을 수도 있다는 점도 고려사항입니다 . 부차적으로, 주택임대차보호법에 따른 소액최우선변제권(일정 보증금 이하 세입자는 경매 시 최우선 일정액 보호) 등은 전세권자에게는 적용되지 않는다는 견해가 있으므로, 전세권을 했다고 법정 최우선변제 혜택까지 받는 것은 아닐 수 있습니다.
• 해지(말소) 시 행정절차 부담: 임차인으로서는 전세계약이 끝났을 때 전세권 말소에 협조해야 하는 추가 의무가 생깁니다. 일반 임대차라면 짐 빼고 정산하면 그만이지만, 전세권을 등기했으면 임대인에게 말소서류를 넘겨주거나 함께 등기소에 가서 말소신청을 해줘야 합니다. 임차인이 이를 태만히 하면 법적 분쟁으로 비화할 수 있으므로, 전세권 설정을 한 임차인은 종료 시까지 책임감 있게 절차를 마무리해야 합니다. 때로는 임대인이 “전세권 말소해주기 전엔 보증금 못 준다”는 식으로 나올 수도 있는데, 원칙적으로는 동시이행관계라 서로 협조해야 합니다. 임차인 입장에선 전세금을 완전히 수령하기 전에는 섣불리 말소서류를 내주지 말아야 하고, 임대인은 말소 이전에 보증금을 주지 않으면 안 됩니다. 이러한 협업 필요성이 임차인에게는 추가 신경써야 할 부분입니다.

정리하면, 임차인에게 전세권 설정등기는 보증금 회수의 안전판 역할을 톡톡히 하지만, 실행에 옮기는 데 현실적 허들이 있고 만능 해결책은 아니라는 것입니다. 임차인의 보호 효과는 극대화되지만, 비용과 절차의 부담, 임대인 설득 문제, 선순위 권리의 존재 등 현실적 한계를 함께 고려해야 합니다. 그럼에도 최근 전세사기 피해 여파로 임차인들 사이에서 전세권등기에 대한 관심이 높아지고 있으며, 일부 지역에서는 전세권 설정이 꾸준히 증가세를 보이고 있습니다 . 이는 임차인들이 비용을 들이더라도 안전을 택하는 추세로 볼 수 있으며, 향후 임대차 관행이 변화할 가능성도 있습니다.

6. 전세권과 일반 전세계약의 차이점

전세권(물권 전세)과 일반적인 전세계약(임대차 전세)은 표면적으로 “목돈을 주고 집을 빌려 산다”는 점에서 유사하지만, 법적 구조와 권리 성질에 큰 차이가 있습니다  . 아래 표를 통해 주요 차이점을 비교하면 다음과 같습니다:

구분 전세권 (물권 전세) 일반 전세계약 (임대차 전세)
법적 성질 물권 (용익물권 + 담보물권) – 부동산물권의 하나로 등기하여 권리 취득 . 전세권자는 물권적 청구권을 가지며 부동산에 직접적인 권리를 행사. 채권 – 임대차계약에 따른 채권적 권리로 등기 없이도 성립 . 임차인은 임대인에 대해 권리를 가지나 대외적으로는 물권만큼 강하지 않음. (주택임대차보호법 등의 특별법으로 보완)
권리 발생 요건 전세권설정계약 + 등기 완료하여야 효력 발생 . (등기하지 않으면 단순 임대차에 불과) 임대인 협력이 필수적. 임대차계약 체결만으로 성립하며 등기 불필요. 임대인의 동의 없이 임차인이 전입신고 등으로 대항력 취득 가능 . (등기 못해도 계약 효력에는 영향 없음)
대항력 (제3자에 대한 효력) 등기 자체가 대항력. 전세권 설정등기가 되면 누구에게나 권리 주장 가능 . 소유권 변동에도 전세권은 유효. 점유 + 주민등록 전입으로 대항력 발생  (주택의 경우). 새로운 소유자에게 대항 가능. 건물 인도 및 사업자등록(상가) 등 특별법 요건 필요.
우선변제권 민법상 당연 인정: 후순위 권리자 및 채권자에 우선하여 전세금 변제 가능 . 전세권 설정 순위에 따라 우열 결정. 확정일자 받아야 취득: 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 시 후순위 채권자보다 우선 변제 받음 . 그러나 이미 존재하는 선순위 저당권 등에는 밀림. (소액보증금일 경우 일정액 최우선 변제권 있음)
경매 등 집행권 임의경매 가능: 전세권자는 전세금 미반환 시 별도 판결 없이 직접 경매 신청할 수 있음 . 담보권과 동일한 효력. 강제경매 필요: 임차권만 있는 경우 임대인을 상대로 소송→판결(집행권원) 얻어 강제경매 진행해야 함. 다만 보증보험에 가입했다면 보험기관이 대위경매 가능.
거주권 안정성 전세권 존속기간 동안 물권적 권리로 거주 보장. 임대인 변경, 소유권 경매 등에도 권리 유지. 기간 내 임대인의 해지 불가(전세권자의 의무위반 제외). 법정갱신 규정 존재 . 임대차기간 동안 임대인 의사에 따라 갱신 거절 가능(주임법상 2년 보호 및 1회 갱신요구권 있음). 소유권 변동 시 대항요건 갖추면 거주 가능하나, 갱신여부는 법 보호 내에서만.
권리 처분성 전세권은 양도, 담보제공, 전전세 등이 원칙적으로 자유 . (임대인 동의 없이도 가능하나 설정계약으로 제한 가능). 물권이므로 상속도 자유롭게 됨. 임차권(채권)은 양도나 전대 시 원칙적으로 임대인 동의 필요(민법 제629조). 승계나 전대 제한이 일반적.
존속기간 민법상 최장 10년 (건물 전세권은 1년 미만 약정시 1년으로 간주) . 기간 정함 없는 전세권은 각 당사자가 언제든 해지 통고 가능(6개월 후 소멸) . 기간 연장 가능하나 매회 10년 한도로 제한 . 주택임대차보호법에 의해 사실상 최소 2년 보장(그보다 짧게 약정해도 2년 인정). 2020년부터 임차인에 1회 2년 갱신요구권 부여로 최대 4년 거주 가능. 그 후 갱신은 협의에 따름. (상가의 경우 최소 1년, 최대 10년 계약갱신요구권)
비용 및 절차 설정등기 필요 – 등록면허세(전세금의 0.2%) 등 비용 발생 . 임대인 협조 필요, 등기 절차 복잡. 말소시에도 임차인 협조 필수. 등기 불요 – 전입신고/확정일자 비용 거의 없음. 임대인 동의 없이 임차인 주도로 권리 보호 조치 가능. 계약 종료 시 행정절차 간단(전출 신고 등만).

(주: 위 표에서 “일반 전세계약”은 등기 없는 통상의 임대차 전세를 의미합니다.)

위 비교에서 알 수 있듯이, 전세권은 법률적으로 훨씬 강력한 세입자 보호장치입니다  . 반면 그 설정과 이용이 쉽지 않아 실무에서는 특별한 경우가 아니면 임대차계약(채권)으로 전세를 하는 것이 일반적입니다 . 정부도 이러한 현실을 감안하여 주택임대차보호법이라는 특별법을 통해 임대차임에도 물권에 준하는 보호를 임차인에게 부여하고 있습니다 . 예컨대 대항력, 확정일자 제도, 최우선변제권 등이 그것으로, 전세권 설정을 하지 않아도 상당 부분 임차인 보호가 가능하도록 한 제도적 장치입니다 . 정리하면, 전세권과 전세계약의 차이는 곧 물권 vs 채권의 차이이고, 권리내용·효력·설정방식에서 큰 차이가 있습니다 . 임차인 입장에서는 둘의 차이를 정확히 이해하고, 상황에 맞게 선택하는 것이 중요합니다.

7. 전세권 설정 및 해제 시 발생 비용 (등기세, 인지세 등)

전세권 설정이나 말소 과정에서는 여러 비용이 발생합니다. 크게 나누어 세금(공과금)과 기타 경비로 볼 수 있습니다:
• 등록면허세(등기세): 전세권과 같은 부동산 물권을 설정할 때 내는 지방세입니다. 과거 “등록세”라고 불렸으나 현재는 지방세법상 등록면허세로 통합되었습니다. 세율은 부동산 가액이나 채권금액을 과세표준으로 일정 비율 부과되는데, 전세권 설정의 경우 전세금액의 0.2%(천분의 2)가 기본 세율입니다 . 예컨대 전세금 1억 원이라면 등록면허세 20만 원이 산출됩니다. 여기에 부가세격인 지방교육세가 등록면허세의 20% 추가로 붙습니다 . 따라서 전세금 1억의 경우 등록면허세 20만 원 + 교육세 4만 원 = 24만 원이 최종 세액입니다. 다만 계산된 세액이 일정액 이하일 경우 최저세액 규정이 적용되어, 보통 부동산 등기의 등록면허세는 최소 6천 원 이상으로 납부해야 합니다 . 전세권 말소등기는 부동산 등기 중 “기타 등기”로 간주되어 1건당 6천 원의 등록면허세가 부과됩니다 . (여기에 교육세 20%인 1,200원이 추가되어 총 7,200원) . 이러한 등록면허세는 전세권 설정지 소재지 관할 구청에서 고지서를 발급받아 납부하며, 등기 신청서에 영수필 확인서를 첨부해야 합니다  .
• 인지세: 전세권 설정계약서(임대차계약서)와 같이 일정 금액 이상의 계약서를 작성할 때 붙는 세금입니다. 인지세법에 따라 1천만 원 초과 금액이 명기된 계약 문서는 금액 구간별로 정액의 인지세를 내야 합니다 . 부동산 임대차계약의 경우 보증금 규모에 따라 인지세율이 정해져 있는데, 2021년 개정 기준으로 1억 원 초과 ~ 10억 원 이하의 임대차 계약서는 15만 원의 인지세를 부과합니다 . 1억 이하의 경우 구간별로 4만 원, 7만 원 등으로 낮아지고, 10억 초과의 경우 35만 원 등으로 올라갑니다  . 인지세는 계약서에 인지(Stamp)를 붙이는 방식으로 납부하며, 현재는 전자납부 후 확인증을 첨부하는 식으로 처리합니다. 이 인지세는 계약 당사자들이 연대 납부 의무가 있으나, 실무적으로는 통상 임대인과 임차인이 반반 부담하거나, 관례에 따라 매도인·매수인처럼 반으로 나누는 경우가 많습니다. 전세권 설정 자체에는 인지세가 없지만, 등기 신청서엔 별도 인지를 붙일 필요가 없습니다 . 요컨대 인지세는 계약서상 비용으로 보면 되고, 전세권 말소시는 별도 인지세가 들지 않습니다 (말소 계약서를 따로 작성하지 않으므로).
• 등기 신청 수수료: 등기를 신청할 때 등기소에 납부하는 수수료로, 정부 수입증지 형태로 징수됩니다. 전세권 설정등기의 경우 부동산 1건당 15,000원, 전세권 말소등기는 부동산 1건당 3,000원의 수수료가 부과됩니다  . (인터넷 등기신청 시는 각각 13,000원, 2,000원으로 할인) 이 수수료는 등기소 내 은행 창구에서 수입증지를 구입해 신청서에 첨부하거나, 전자납부 후 영수필 확인서를 출력해 첨부합니다.
• 공과금 총액 예시: 만약 보증금 2억 원 아파트 전세에 대해 임차인이 전세권을 설정하고 2년 후 말소한다고 가정하면, 설정 시 등록면허세 40만 원 + 교육세 8만 원 + 인지세 15만 원 + 신청수수료 1.5만 원 ≈ 약 64만 원, 말소 시 등록면허세 6천 원 + 교육세 1.2천 원 + 수수료 3천 원 ≈ 약 1만 원의 비용이 발생합니다. 합계 약 65만 원 정도가 세금 및 공과로 지출되는 셈입니다 (법무사 비용 제외). 물론 이는 보증금 규모와 지역(농어촌 특별세 유무 등)에 따라 달라질 수 있습니다.
• 법무사/대행 수수료: 등기 절차를 임차인이나 임대인이 직접 하지 않고 법무사에게 의뢰하는 경우, 별도의 대행 수수료가 발생합니다. 시장 가격은 지역과 난이도에 따라 다르나, 전세권 설정등기의 경우 통상 20만 원~30만 원 선, 전세권 말소는 5만~10만 원 선의 수수료를 받는 곳이 많습니다. 복잡한 사정(공동소유, 대리인 여럿 등)이 있으면 비용이 증가할 수 있습니다. 임대인과 임차인 간에 누가 법무사 비용을 부담할지도 미리 정해야 할 사안입니다. 관행적으로는 계약서에 “전세권 설정에 따른 비용은 을(임차인) 부담” 등으로 기재하기도 합니다. 비용을 아끼기 위해 직접 등기 신청을 하는 임차인도 있는데, 이 경우 본인이 서류 준비부터 등기소 방문까지 해야 하므로 시간적 노력 비용이 든다고 볼 수 있습니다.
• 공증 비용: 전세권 설정 자체는 공증이 필요 없지만, 임대차계약을 공정증서로 작성하거나 별도 공증 시에는 공증 수수료가 부과됩니다. 공정증서 보증금 반환 약정은 통상 보증금의 0.1~0.2% 정도 수수료를 공증사무소에 납부해야 합니다(예: 1억 보증금 약 10만 원 내외). 다만 이는 필수 사항은 아니므로, 특별한 집행력 확보가 필요할 때만 고려됩니다.
• 기타: 전세권 설정 후 등기부 등본 발급 비용(한 통 700원), 주민센터 발급 수수료(인감, 초본 등 각 1통당 1~2천 원) 등 자잘한 비용들도 있습니다. 또한 말소 시 임차인이 멀리 있어 서류를 등기우편으로 주고받아야 하면 우편료 등이 들 수 있습니다. 전체적으로 크지 않은 비용이지만 모두 합치면 몇만 원대는 될 수 있습니다.

누가 부담하나: 법률상 특별한 규정은 없고 당사자 합의로 정합니다. 실무적으로는 임차인이 자기 권리 보호를 위해 전세권을 원하는 경우 임차인이 비용을 부담하는 경우가 많습니다 . 임대인은 협조만 해주고 비용은 임차인이 내는 식입니다. 그러나 임대인과 힘이 비슷한 교섭력을 가진 임차인(예컨대 상가에서 권리금 대신 전세권 설정 요구 등)이라면 임대인이 일부 부담하기도 합니다. 일반 주택 전세에서는 임차인이 비용을 모두 부담하더라도 임대인이 응하지 않는 경우도 있으므로, 비용 문제와 별개로 임대인 설득이 중요합니다.

전세권 해제(말소) 비용 분담은 대체로 임대인이 부담하는 경향이 있습니다. 말소 비용 자체가 크지 않기도 하고, 말소는 임대인의 등기 회복에 필요한 절차이므로 보통 임대인이 말소 등기비용(세금 7,200원 등)을 내는 식입니다. 물론 사전에 정해두지는 않지만, 관행적으로 임차인이 굳이 말소세금 몇 천 원까지 내지는 않습니다.

정리하면, 전세권 설정은 일정한 초기 비용 투자가 필요한 권리 보호 수단입니다. 임차인은 이 비용과 전세보증금 위험을 저울질해보고 결정해야 하며, 임대인과도 비용 부담에 관한 이해를 맞춰야 합니다. 그래도 “안전한 전세를 위해 드는 보험료” 정도로 생각하면 전세권 설정 비용도 고려할 만하다는 것이 전문가들의 조언입니다.

8. 실제 사례 및 분쟁 사례 – 요약과 주요 교훈

한국 부동산 시장에서 전세권과 관련된 분쟁이나 이슈 사례는 간간이 발생해 왔습니다. 몇 가지 대표적인 사례와 그로부터 얻을 수 있는 교훈을 정리하면 다음과 같습니다:
• 사례 1: 전세사기 피해와 전세권 부재의 문제점 – 2021~2023년 사이 사회적으로 큰 충격을 준 “전세사기” 사건들을 보면, 다수의 임차인들이 보증금을 돌려받지 못해 어려움에 처했습니다. 예를 들어 일명 “빌라왕” 사건에서는 임대인이 수백 채의 빌라를 소유하면서 임차인들로부터 전세금을 받고, 그 집들을 담보로 또 대출을 받는 수법을 썼습니다. 임차인들은 전세권 등기를 하지 않은 채 전입신고와 확정일자만 받은 상태였는데, 나중에 보니 이미 임대인의 대출은행이 선순위 근저당권자로 등기돼 있었던 것입니다. 결국 임대인이 파산하자 집들이 모두 경매에 넘어갔고, 선순위 은행 대출금에 밀려 임차인들은 보증금을 거의 돌려받지 못했습니다. 이 사건의 교훈은 임대차 계약 전 등기부 확인의 중요성과 함께, 전세권 등기의 필요성을 환기시켰습니다. 만약 임차인들이 초기에 전세권 등기를 요구했다면, 임대인은 애초에 그렇게 많은 채의 집을 속여 임대할 수 없었을 것이고(여러 사람에게 같은 집을 전세 놓는 행위는 등기 시도에서 발각), 설령 계약했더라도 임차인들이 선순위 권리 현황을 명확히 알 수 있어 피해를 줄였을 가능성이 큽니다. 정부와 전문가들은 이 사건 이후 전세사기 예방책의 하나로 전세권 등기의 활성화를 언급했습니다  . 예컨대 임대인이 전세권 등기를 거부하면 임차인이 의심을 갖도록 하고, 가능하면 전세권 등기 의무화까지도 검토해야 한다는 의견이 나왔습니다 . 실제로 2023년 한 해 서울시 등지에서 전세권 등기 건수가 크게 늘었는데, 이는 임차인들이 *“혹시 모를 사기나 위험에 대비”*하여 자발적으로 등기를 선택한 결과로 풀이됩니다 . 교훈: 전세권 등기는 전세사기와 같이 임대인이 다수 임차인을 기망하는 행위를 구조적으로 막을 수 있는 장치이며, 임차인 스스로도 등기를 통해 권리관계를 투명하게 파악하고 보호받을 수 있다. 계약 전에 등기부등본을 확인하여 선순위 권리 유무를 반드시 체크하고, 조금이라도 수상한 경우 전세권 등기나 보증보험 등 추가 안전장치를 마련하자.
• 사례 2: 전세권자의 경매 신청 사례 – A씨는 보증금 3억 원에 서울의 빌라에 전세로 입주하면서 집주인의 협조를 얻어 전세권 설정등기를 마쳤습니다. 2년 뒤 계약기간이 끝났으나 집값이 떨어져 집주인이 보증금 반환에 어려움을 겪자, A씨는 재계약을 거절하고 이사를 나갔습니다. 그러나 보증금 3억 원 중 1억 원 가량이 집주인에게 부족하여 받지 못하게 되자, A씨는 곧바로 법원에 임의경매를 신청했습니다. 전세권 등기 덕분에 별도의 소송 없이 진행되었고, 6개월 후 집이 경매로 낙찰되었습니다. 다만 낙찰가가 2억5천만 원에 불과하여, A씨는 선순위로 그 금액을 모두 배당받았지만 여전히 5천만 원의 보증금을 돌려받지 못한 채 남게 되었습니다. A씨는 이후 집주인을 상대로 부족분 5천만 원에 대해 집행권원을 얻어 채권 추심을 시도했으나, 이미 집주인은 무자력 상태였습니다. 이 사례는 깡통전세(경매 낙찰가가 보증금에 미치지 못하는 경우)의 위험성을 그대로 보여줍니다. 전세권 설정으로 경매를 빨리 진행해도, 부동산 가치 하락에는 장사가 없었던 것입니다. 교훈: 전세권을 설정했더라도 부동산 시세 변동 위험은 감안해야 한다. 전세금을 최대한 부동산 가치의 70~80% 이내로 설정하고, 지역 시세를 주기적으로 점검할 필요가 있다. 또한 경매를 통해서도 회수 못 하는 보증금 잔액에 대비해 임차인이 전세보증보험에 들었다면, 이러한 손실을 보험금으로 메울 수 있었을 것이다. 전세권 등기는 빠른 대응을 가능케 하지만, 그것만으로 완벽하지 않으므로 다층적인 안전망을 갖추는 것이 바람직하다.
• 사례 3: 전세권 설정을 둘러싼 임대인·임차인 분쟁 – B씨는 상가건물주로서 1층 일부를 임차인에게 3년 전세 계약을 맺었다가 전세권 설정등기를 해주었습니다. 계약서에는 “전세권자(임차인)는 임대인의 동의 없이 전전세 또는 임차권 양도 금지” 특약이 있었습니다. 그런데 임차인이 사정이 생겨 1년 만에 다른 사람에게 가게를 양도하려고, 임대인의 허락 없이 자신의 전세권을 C씨에게 양도하고 말소해버렸습니다. C씨는 B씨에게 새로운 임차인이 되게 해달라고 요구했으나, B씨는 동의하지 않았습니다. B씨는 *“특약 위반이므로 전세권 양도는 무효”*라 주장했고, 결국 법정다툼으로 갔습니다. 이 사건에서 법원은 전세권은 물권이므로 원칙적으로 자유 양도 가능하나, 당사자 약정으로 제한한 경우 임대인은 동의 없었던 양도에 대해 계약 해지를 통고할 수 있다고 판시하였습니다. 결국 C씨는 임차인이 될 수 없었고, B씨는 임대차를 조기 종료한 뒤 새로운 임차인을 구했습니다. 교훈: 전세권은 물권이라서 임차인이 제3자에게 팔 수도 있지만, 설정 계약의 약정을 위반하면 법적 분쟁 소지가 크다. 임차인은 임대인과 약속한 사항을 지켜야 하고, 임대인은 특약을 통해 통제할 수 있다. 전세권 설정 시 이러한 권리 행사 범위를 명확히 정해 두지 않으면 분쟁이 발생할 수 있으니, 계약단계에서 전세권 관련 특약(양도, 전대, 용도 변경 등)을 면밀히 작성해야 한다.
• 사례 4: 선순위 전세권과 후순위 전세권의 충돌 – D씨는 2층짜리 단독주택의 1층에 세들어 살고 있었는데, 집주인이 2층에도 별도로 전세계약을 체결하면서 2층 임차인에게도 전세권 등기를 설정해주었습니다. D씨의 전세권은 1년 전 설정되어 선순위였고, 2층 새 임차인의 전세권은 후순위로 등기되었습니다. 나중에 집이 경매에 넘어가자, D씨는 자기 전세금 배당을 받은 후에도 경매대금이 남자 후순위 2층 임차인에게도 배당이 이루어졌습니다. 여기까지는 문제가 없었지만, 경매절차 진행 중 D씨의 전세권 기간이 만료되어 소멸하게 되었고, 2층 임차인은 선순위 전세권 소멸로 내 전세권이 1순위로 승격되었으니 남은 배당금을 자기에게 달라”고 주장했습니다. 법원은 비록 선순위 전세권이 소멸했더라도, 경매개시 결정 당시 존재하던 권리순위에 따라 배당해야 하므로 후순위 임차인의 주장은 받아들일 수 없다”고 판단하였습니다. 이는 전세권처럼 강력한 권리도 타이밍과 절차에 따라 우열이 결정되며, 마음대로 순위가 바뀌지 않는다는 점을 보여준 사례입니다. 교훈: 전세권자의 권리 행사는 서로 독립적이고, 한 쪽 전세권 소멸이 곧바로 다른 전세권에 이익이 되지는 않는다. 항상 등기부상 설정 순위를 기준으로 법이 작용하며, 경매 등 절차에서는 시기별로 권리자들의 지위를 판단한다. 임차인들은 자신이 어느 순위에 있는 전세권자인지 항상 염두에 두고, 가능하면 후순위 위험을 피하는 것이 좋다.
• 사례 5: 주택임차권등기명령 vs 전세권 등기 – 최근 전세사기 피해자 E씨는 전세권 등기는 안 된 상태로 확정일자만 갖고 있었는데, 집주인이 보증금을 안 돌려줘서 집을 비운 뒤 법원에 임차권등기명령을 받아두었습니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝났음에도 보증금을 못 받은 세입자가 신청하여 등기부상 임차권 존재를 올려두는 제도입니다. 이후 E씨의 집은 경매로 넘어갔는데, E씨는 다행히 소액임차인 최우선변제로 일부 금액을 우선 받고, 나머지도 확정일자에 따른 배당을 받게 되었습니다. 그런데 만약 E씨가 애초에 전세권 등기를 했다면 확정일자나 임차권등기명령 없이도 우선배당이 됐겠지만, 집을 비운 상태에서는 전세권보다 임차권등기가 효율적일 수도 있었다고 전문가들은 평했습니다. 임차권등기는 전세권 등기와 달리 집을 이미 비웠어도 할 수 있고, 세입자가 경매 배당에 참가하려면 집을 비운 경우 반드시 임차권등기를 해야 대항력이 유지되는 점이 있습니다. E씨 사례에서는 전세권 등기가 없었지만 임차권등기로 대항력을 이어간 덕에 배당을 받은 것입니다. 교훈: 전세권 등기가 최선이지만 상황에 따라 임차권등기명령 등 다른 법적 수단도 활용해야 할 때가 있다. 전세권자는 계약기간 중 집을 비우면 전세권이 소멸하므로(용익물권의 특성상 점유 상실 시 권리 유지 문제), 그럴 때는 임차권등기로 전환하거나 해야 할 수도 있다. 즉 임차인에게 주어진 법적 무기들은 전세권, 확정일자, 임차권등기명령, 보증보험 등 다양하며, 각각 장단이 있으므로 적절히 조합하는 지혜가 필요하다.

以上의 사례들은 전세권을 둘러싼 여러 측면의 분쟁과 그 교훈을 보여줍니다. 한 줄로 요약되는 핵심 교훈은 다음과 같습니다:
• “등기부를 알면 전세사기를 피할 수 있다” – 전세 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하고, 필요하면 전세권 등기로 내 권리를 확실히 하자 .
• “전세권은 세입자의 방패이지만, 완전무적은 아니다” – 시세 하락 등의 위험은 여전하니 보증보험 등 이중의 대비책을 고민하자.
• “임대인과의 약속을 지키고, 특약을 명확히” – 전세권 계약 시 합의한 조건(양도 금지 등)을 준수하고, 분쟁 소지를 줄이도록 계약서를 꼼꼼히 작성하자.
• “법적 절차를 적기에 활용” – 전세권 설정, 말소, 임차권등기명령, 경매신청 등 각 절차의 타이밍을 잘 판단하여 내 권리를 최대한 지키자.

전세권은 한국의 독특한 임대차 문화에서 나온 제도인 만큼, 이를 둘러싼 법률 지식과 실제 사례들을 충분히 숙지하는 것이 임대인과 임차인 모두에게 중요합니다. 최신 경향을 보면 임차인들의 권리의식이 높아지면서 전세권 등기를 적극 활용하는 분위기가 형성되고 있으며, 정부 또한 임대차 시장의 투명성을 높이기 위해 관련 제도 개선을 논의 중입니다. 끝으로, 안전하고 분쟁 없는 전세 거래를 위해서는 상호 신뢰와 정확한 정보공개, 그리고 법률적 권리 행사의 균형이 필수임을 기억해야겠습니다.

참고자료: 법제처 국가법령정보센터 민법 조문 , 찾기쉬운 생활법령정보(부동산 등기)  , 한국민족문화대백과  , 부동산114 리포트  , E투데이 뉴스 보도  등.