종로·을지로 일대 재건축·재개발 총정리 (’25년 기준)

종로·을지로 일대 재건축·재개발 총정리 (’25년 기준)

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1. 세운재정비촉진지구 (을지로3~4가, 충무로 일대)

서울 도심 중심부에 해당하는 세운지구는 지난 수년간 서울시의 핵심 정비 사업 중 하나로 주목받아왔습니다. 이 지역은 2006년 처음으로 세운재정비촉진지구로 지정되었으며, 이후 노후한 산업공간을 정비하고 업무·숙박·문화기능을 강화하는 방향으로 다수의 재개발이 추진되고 있습니다.

특히 을지로4가 일대의 6-3-1 및 6-3-2구역은 도시환경정비사업 방식으로 개발되어, 지하 8층, 지상 20층 규모의 대형 업무시설이 들어섰으며, 2018년 준공을 마친 바 있습니다. 해당 개발은 단순히 건물 신축을 넘어 주변도로 정비 및 공공보행 공간 조성을 통해 도심 내 경관과 접근성을 함께 개선하였다는 점에서 의의가 큽니다.

이와 인접한 인현동2가의 6-3-3구역에서는 도시정비형 재개발을 통해 총 321세대 규모의 공동주택이 신축되어 2023년 완공되었으며, 이 지역의 주거 기능 회복을 이끈 사례로 평가받고 있습니다.

또한 충무로4가의 6-4-21구역은 숙박 기능 강화를 목표로 지하 4층, 지상 15층 규모의 호텔형 시설이 2021년에 준공되었으며, 근처 6-4-22 및 23구역에서는 지하 6층, 지상 33층에 이르는 대형 오피스 복합건물의 개발이 2022년에 사업시행인가를 완료하고 본격적으로 추진되고 있습니다.

한편 청계천과 접한 입정동 및 산림동 일대 3-4~3-7구역은 서울시로부터 도시환경정비사업 계획이 확정된 구역으로, 향후 숙박 및 업무기능이 결합된 관광거점 복합개발이 예정되어 있습니다. 세운지구 전반은 이러한 일련의 프로젝트들을 통해 산업적 낙후성을 벗어나, 문화와 업무, 관광 기능이 공존하는 첨단 도심으로 변화하고 있습니다.

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2. 을지로 3~5가 일대

을지로3가에서 5가에 이르는 지역은 과거 조명 상가와 인쇄소, 중소 공장들이 밀집해 있던 도심 제조 기반지였으나, 최근 들어 도심 오피스 수요 증가와 도심정비 촉진계획에 따라 고층 업무빌딩 중심의 재개발이 활발히 진행되고 있습니다.

특히 을지로3가의 1, 2, 6, 9, 10, 12지구 등 6개 구역에서는 중구청이 중심이 되어 도시정비형 재개발이 순차적으로 추진되고 있습니다. 이들 지역은 주거 기능을 축소하고, 고밀 오피스 공급에 초점을 맞춰 개발되고 있으며, 전 구역을 통틀어 약 7만 평 이상의 업무시설이 2026년부터 2028년까지 단계적으로 공급될 예정입니다.

이 가운데 9지구는 연면적 약 1만5천 제곱미터 규모의 지하 8층, 지상 19층 오피스 건물로 계획되어 2025년 착공이 예정되어 있으며, 10지구의 경우 ‘센트럴오피스2’라는 명칭으로 연면적 약 3만1천 제곱미터에 달하는 고층 업무시설이 들어설 예정입니다. 이 역시 2025년 착공을 목표로 설계 및 자금 조달이 진행 중입니다.

12지구는 이보다 규모가 더 큰 4만4천 제곱미터 이상의 오피스 건물로 계획되어 있으며, 지하 8층, 지상 17층의 구조로 2026년 9월 준공을 목표로 공사가 계획되고 있습니다.

뿐만 아니라 GS건설 계열사는 을지로3가 5-1구역에 약 800억 원을 투입하여 지하 8층, 지상 19층 규모의 오피스 및 근린생활시설 복합건물을 2025년 4월 착공할 예정으로 발표했습니다.

을지로 일대는 이처럼 과거 제조 기반 도시에서 현대식 오피스 중심지로 전환되고 있으며, 기존 도심 기능의 고도화를 반영한 대표적인 사례로 손꼽히고 있습니다.

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3. 종각·청계천 일대

종각역 주변과 청계천 변 일대는 최근 도시정비형 재개발을 통해 도심 내 문화·업무 복합 기능을 강화하는 방향으로 변화하고 있습니다.

대표적으로 종로구 서린동 111-1 일대를 포함하는 서린 3·4·5구역은, 2024년 서울시 통합심의를 통과하며 지하 8층, 지상 25층 규모의 업무복합시설 개발이 확정되었습니다. 이 건물은 단순 업무 공간에 그치지 않고, 건물 내부 3층에 공공문화시설로 활용될 도서관과 미술관이 조성될 계획이며, 외부 청계천 방향으로는 약 800제곱미터에 이르는 개방형 녹지 공간이 설치되어 시민 친화형 도심 환경을 조성하게 됩니다.

아울러 청계천과 접한 을지로3가 3-4~3-7구역 일대도 세운지구 계획에 따라 도시환경정비사업이 승인되어, 숙박과 업무기능이 결합된 관광 거점 복합단지로 재편될 예정입니다. 종각에서 청계천, 그리고 을지로를 잇는 도심축은 이처럼 고밀 업무시설과 문화시설이 결합된 서울 도심의 핵심축으로 새롭게 부상하고 있습니다.

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4. 충무로·퇴계로 일대

충무로역과 그 주변 퇴계로 일대는 서울시가 세운지구 북측 개발과 연계해 적극적인 고밀 개발을 유도하는 지역입니다.

충무로4가 108-21번지에 위치한 6-4-22 및 23구역에서는 지하 6층, 지상 33층 규모의 업무시설 개발이 사업시행인가를 받아 본격적으로 추진되고 있으며, 이미 2022년에 인허가 절차를 마친 상태입니다.

또한 서울시는 이 지역의 개발 활성화를 위해 퇴계로 주변 일반상업지역의 건축물 높이 제한을 기존 30미터에서 50미터로 완화했습니다. 이러한 규제 완화는 충무로에서 명동, 남산으로 이어지는 일대의 개발 기대감을 키우고 있으며, 향후 충무로역 인근이 남산권 업무지구의 확장지로 재편될 가능성도 제기되고 있습니다.

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5. 정책적 환경과 부동산 시장 흐름

현재 서울시와 국토부는 노후 도심의 정비사업을 촉진하고 민간 참여를 유도하기 위한 정책적 유연화를 이어가고 있습니다. 국토교통부는 2024년 ‘도시정비페어’를 통해 정비구역 지정 확대, 정비계획 수립 간소화, 안전진단 완화 등 전반적인 제도 개편 방향을 제시했으며, 이는 특히 도시환경정비사업과 도시정비형 재개발이 많은 종로·을지로 일대에 직접적인 영향을 미치고 있습니다.

서울시는 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획’ 개정을 통해 도심권의 낙후지 재정비에 속도를 내겠다는 방침을 밝히고 있으며, 이는 세운지구와 충무로, 종각, 을지로 일대의 일관된 개발 전략으로 연결되고 있습니다.

부동산 시장 측면에서도 이들 지역은 장기적 개발 수요와 도시환경 개선 기대감으로 인해 토지가격과 오피스 임대 수익률 모두 상승세를 보이고 있습니다. 특히 세운지구 인근 무교동, 명동, 종로2가 일대는 재개발 이슈와 외국인 관광객 증가 흐름이 맞물려 토지 거래가 늘고 있으며, 일부 필지는 공시지가 대비 2~3배 높은 가격에 거래되고 있다는 분석도 나오고 있습니다.

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이처럼 종로와 을지로 일대는 단순한 낙후 도심의 재정비를 넘어, 서울시 전체 도심 기능의 회복과 상업지구 고도화를 반영한 전략적 재편이 진행 중입니다. 향후 3~5년간 진행될 각종 정비 사업의 완료 시점에 이르러, 이 일대는 과거와는 전혀 다른 첨단 비즈니스·관광 복합권역으로 재탄생할 것으로 전망됩니다.