서울시 종로구 재개발 사업 현황 종합 정리

창신동 23일대 및 숭인동 56일대 재개발 (창신·숭인 신속통합기획)

창신동 23번지 및 숭인동 56번지 일대 재개발 구역 (붉은색) 위치도. 창신역과 동묘앞역 사이 노후 주거지역이 대상이다.
• 위치 및 범위: 종로구 창신동 23번지 일대와 숭인동 56번지 일대가 재개발 구역으로 지정되었다. 이 지역은 창신역과 동묘앞역 사이 낙산 언덕 부근의 노후 저층 주거지로, 한양도성 성곽과 낙산공원이 둘러싼 구릉지대에 위치해 주거환경이 취약했던 곳이다 . 두 구역을 합친 정비구역 면적은 약 10만4,853㎡에 이르며 , 행정구역상 창신동과 숭인동 일대를 포함한다.
• 재개발 유형: 주택정비형 재개발사업(민간재개발)으로 추진 중이며, 서울시의 신속통합기획 적용 대상이다. 한때 뉴타운으로 추진되다 해제된 후 도시재생을 거쳤으나 주택 공급이 미흡했던 지역으로, 2021년 12월 서울시 1차 재개발 공모에 선정되며 민간 재개발이 재개启动되었다 . 2024년 7월 서울시 도시계획위원회 심의를 통과해 정비구역 지정 및 정비계획이 확정되었고 , 2024년 12월 19일 공식적으로 정비구역으로 고시되었다 . 현재 조합 설립을 위한 동의서를 징구 중이며, 2025년 10월까지 조합 설립을 목표로 하고 있다 .
• 추진 현황: 2023년 7월 재개발 구상안이 확정되고 신속통합기획을 통해 구역 지정을 준비하였으며  , 2024년 말 정비구역 지정이 완료되었다. 이어 2025년 상반기부터 조합 설립 절차가 진행 중이다. 정비구역 지정으로 도로, 공원, 주차장, 복지시설 등 기반시설 설치와 창신역 인근 상가 및 입체 보행로 조성 계획도 포함되었다 . 조합 설립 후 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등을 거쳐 착공 및 분양으로 이어질 전망이다.
• 공급 규모: 창신동23·숭인동56 재개발 사업을 통해 총 약 2,000세대의 신규 주택 공급이 예상된다 . 이 중 창신동 23구역은 최고 28층 아파트 총 1,038세대 규모로 계획되었으며, 임대주택 159세대를 포함한다 . 숭인동 56구역도 약 900여 세대 내외의 대단지 아파트 건립이 전망된다. 두 구역 모두 구릉지 지형을 살린 단지 계획으로 조망을 확보하고, 단지 내 에스컬레이터·엘리베이터 등을 설치하여 가파른 언덕 지역의 이동편의를 높일 계획이다 .
• 분양 일정 및 방식: 2025년 조합이 설립되면 시공사 선정과 사업시행인가 절차를 거쳐 분양시기를 결정하게 된다. 예상 분양 시점은 이르면 2027~2028년경으로 추정된다 (인허가 진행 상황에 따라 변동). 분양물량은 조합원 분양분과 일반분양분으로 나뉜다. 현재 추정으로 조합원분 약 30~35%(창신구역 토지등소유자 342명 기준)와 일반분양분 약 50~55%, 그리고 임대주택 약 15% 수준으로 구성될 것으로 보인다  . 일반분양은 대부분 전용 59~84㎡ 중소형 위주이며, 일부 대형평형도 포함된다.
• 예상 분양가: 사업성 검토 결과 예상 일반분양가는 3.3㎡당 약 3,350만원으로 산정되었다 . 이를 평형대별로 환산하면 전용 84㎡형 신축 아파트의 분양가는 10억원 이상으로 추산된다. 건축비는 평당 900만원 수준으로 책정되었다 . 향후 분양가는 인근 시세와 분양시점의 시장 상황에 따라 조정될 수 있다.
• 부동산 동향 및 투자 관심: 창신·숭인 재개발 사업 확정으로 해당 지역 부동산에 대한 투자자 관심이 높아지고 있다. 오랫동안 저평가되었던 낙후 주거지에 대규모 신규 단지가 들어설 예정이어서 미래 가치에 대한 기대감이 반영되고 있다. 실제로 기존 단독·다세대주택의 가격이 정비구역 지정 전보다 상승했으며, 동묘앞역 명칭을 ‘숭인역’으로 변경하려는 움직임까지 나타나 지역 브랜드 가치 향상을 모색 중이다  . 다만 투기과열지구 지정 등 규제로 조합원 지위 양도 제한이 있어 투자에는 유의가 필요하다. 전체적으로 창신·숭인 재개발은 종로 도심권의 스카이라인을 바꾸는 대규모 프로젝트로 지역 부동산 시장에 활력을 불어넣을 것으로 기대된다 .

창신동23·숭인동56 재개발 요약
면적: 104,853㎡ (창신동 23일대 64,822㎡ + 숭인동 56일대 약 40,000㎡)  
사업 유형: 주택재개발 (신속통합기획 민간재개발)
추진 단계: 정비구역 지정 고시 완료 (’24.12) → 조합 설립 진행 중 (’25) 
예정 공급: 총 약 2,000세대 (창신 1,038세대 + 숭인 약 900세대)
분양 구성: 조합원 분양 약 30~35%, 일반분양 약 50%, 임대주택 ~15% (창신구역 기준)  
예상 분양가: 3.3㎡당 3,300만원대 (전용 84㎡ 기준 약 10억 원) 
특이 사항: 구릉지 특화 단지, 연결 보행로 및 에스컬레이터 설치, 동묘앞역 개명 논의 등

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효제동 292-2번지 일대 재개발 (도심주거복합지구 계획)

• 위치 및 범위: 종로구 효제동 292-2번지 일대가 새로운 재개발 후보지로 추진 중이다. 해당 지역은 종로5가 약국거리와 효제동 꽃시장 주변으로, 흥인지문(동대문)과 대학로(혜화동) 사이에 위치한 도심 상업·주거 혼재 지역이다 . 정확한 범위는 효제초등학교와 중부교육지원청 인근을 중심으로 한 효제1구역, 종로대로변 상업지 일원의 효제2구역, 한양도성 성곽 뒷편 저층주거지를 포함한 효제3구역 등으로 구분되어 검토되고 있다 . 행정동으로는 종로5·6가동 일대에 해당한다.
• 재개발 유형: 도시정비형 재개발사업으로, 해당 지역을 주거·상업·업무 기능이 어우러진 도심 주거복합지구로 조성하는 계획이 추진되고 있다 . 이는 종로 도심 내 노후 상권과 주거지가 밀집한 지역의 재개발로, 서울시의 도심복합사업 취지와 맞물려 진행되는 사업이다. 효제동 일대는 주변 DDP(동대문디자인플라자) 개발 등 변화하는 도심 환경에 대응하여 주거 기능 강화 + 업무지원 복합개발이 필요하다고 평가받는다 .
• 추진 현황: 2025년 5월 종로구청이 주민설명회를 개최하여 **재개발 정비구역 지정(안)**을 공개하고 주민 의견을 수렴했다 . 구청은 주민 및 구의회 의견청취를 거쳐 2025년 8월경 서울시에 정비구역 지정을 공식 요청할 계획이다 . 현재는 정비구역 지정을 위한 사전 절차 단계로, 서울시 심의 통과 후 정비구역으로 확정될 예정이다. 아직 조합 설립 전 단계이며, 향후 정비구역 지정 고시가 나면 추진위원회 구성 및 조합 설립 절차를 밟게 된다.
• 계획 구상: 효제동 재개발은 도심 상업지와 주거지가 공존하는 복합개발을 지향한다. 효제2구역(종로대로 변)은 업무시설과 주거시설이 결합된 고밀 개발로 도심 주거복합타워를 공급하고, 효제1구역(공공부지 주변)은 학교 등 기존 공공시설을 존치하면서 저층부 정비를 진행할 전망이다 . 또한 효제3구역은 한양도성 등 역사경관을 보전하기 위해高度지역 높이 등을 제한하며 정비한다. 전체 구역에 걸쳐 개방형 녹지공간과 보행네트워크를 구축하고, 옛 물길인 흥덕동천을 활용한 오픈스페이스, 광장 조성도 계획에 포함되었다 . 이를 통해 지역의 보행 환경을 개선하고 녹지 연계를 강화해 매력적인 도심 생활권을 만든다는 목표다.
• 예상 공급 규모: 아직 정비계획 수립 전이라 구체적인 세대수나 건축 규모는 미정이다. 향후 정비계획(안) 수립 시 용적률과 건폐율 등이 결정되면 공급 세대수가 산정될 예정이다. 다만 종로5가역~혜화역 사이 노후 건물 밀집지를 재개발하는 만큼 수백 세대 이상의 신규 주거 공급이 가능할 것으로 추정된다. 업무·상업시설도 함께 들어설 예정이어서 주상복합 아파트, 오피스 및 상가 등이 복합적으로 공급될 전망이다.
• 조합원 분양/일반 분양: 현재 정비구역 지정 전으로 조합원 및 분양계획은 추후 결정된다. 토지 등 소유자 수와 사업성에 따라 조합원분 및 일반분양분 비율이 결정될 것이다. 기존 건물주(토지소유자)들은 추후 조합원으로서 분양권을 얻을 수 있고, 추가로 발생하는 물량은 일반 분양으로 공급될 예정이다. 사업 특성상 상가 건물주 등이 다수 포함되어 상가분 양도 함께 논의될 수 있다.
• 부동산 시장 동향: 효제동 일대는 전통적으로 낙후된 구도심 상권이었으나, 재개발 기대감으로 분위기가 변화하고 있다. 재개발 추진 소식이 전해지며 일부 노후 건물의 매물 출회와 가격 상승 움직임이 관찰되고 있다. 다만 아직 사업 초기 단계로, 구체적인 분양가나 투자 지표는 나오지 않은 상황이다. 전문가들은 동대문 상권과 대학로를 잇는 입지적 장점으로 보아 사업이 가시화되면 투자 관심이 크게 증가할 것으로 보고 있다. 구청장 역시 “재개발로 경관 개선은 물론 도심 기능 회복과 경쟁력 강화가 기대된다”며 사업 추진 의지를 밝히고 있어 , 향후 정비구역 지정 확정 시 지역 부동산 시장에 활기를 불어넣을 전망이다.

효제동 일대 재개발 요약
위치: 종로구 효제동 292-2번지 일대 (종로5·6가동 일원, 꽃시장·약국거리 주변) 
유형: 도시정비형 재개발 (도심 주거복합지구 조성) 
추진 단계: 주민설명회 개최 (’25.5) → 구의회 의견청취 → 정비구역 지정 신청 예정 (’25.8)  
예상 공급: 미정 (정비계획 수립 후 결정, 주거·업무 복합시설 계획)
특징: 구역별 특화 개발 (상업지 고밀개발 + 역사경관 고려 저층정비), 보행환경 개선 및 녹지네트워크 구축 
향후 전망: 정비구역 지정 시 본격화, 동대문~대학로 연계 시너지 기대, 주변 상권 활성화 및 주거환경 개선

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신문로2-12구역 공공재개발 (신문로1가 158 일대)

• 위치 및 범위: 종로구 신문로1가 158번지 일대가 공공재개발 신문로2구역 12지구로 지정되어 사업이 추진 중이다. 해당 부지는 지하철 5호선 광화문역 인근 새문안로 변에 위치한 소규모 필지로, 과거부터 개발이 정체되어 온 도심 자투리땅이다  . 대지 면적은 약 1,237㎡에 불과하나 , 주변에 동화면세점·오피시아빌딩 등 업무시설과 호텔이 밀집한 광화문 CBD 내에 자리하고 있어 입지가 우수하다.
• 재개발 유형: 국토부·서울시가 주도하는 공공재개발 사업 대상지로, 도시정비형 재개발에 공공 지원을 결합한 형태다. 2021년 1차 공공재개발 시범사업 후보지로 선정되었으며 , LH나 SH공사 등이 참여하는 공공 시행 방식으로 사업이 진행된다. 사업 목표는 높은 용적률 인센티브를 활용해 사업성을 확보하고, 늘어난 용적률의 일부로 임대주택 등 공공기여를 확보하는 것이다 .
• 추진 현황: 2020년 9월 정비구역 재조정을 통해 신문로2구역 내 신규 구역으로 편입되었고, 이후 사업계획이 수립되기까지 오랜 기간 표류했던 지역이다 . 2021년 공공재개발 후보지 선정 후 서울시가 정비계획 수립을 주도하여 2024년 12월 서울시 도시계획위원회에서 정비계획 변경안이 “수정가결” 되었다 . 이에 따라 2025년부터는 사업시행계획 인가와 시행자 지정 등 후속 절차가 진행될 예정이다. 현재 추진위나 조합 단계는 없으며, **한국토지주택공사(LH)**가 사업시행자로 지정될 가능성이 높다 .
• 계획 내용: 신문로2-12지구에는 용도지역 상향과 용적률 완화가 적용되어 용적률 약 1,300%, 최고높이 100m 이하 규모의 고밀 복합건축물이 들어설 예정이다 . 계획안에 따르면 **저층부는 근린생활시설 (상업시설)**로 활용하고 고층부에는 공동주택 약 100가구와 오피스텔 약 50호를 공급한다 . 건물 저층부 상업시설을 통해 주변 업무지구 수요를 흡수하고, 고층부 주거시설로 도심 주거 수요에 대응하는 것이 목표다 . 또한 대지 북측에 폭 9m 이상의 공개공지(오픈스페이스)를 배치하여 새문안로 보행환경을 개선하고, 인근 보도 병목 현상을 해소하도록 계획했다 .
• 공급 규모: 아파트 약 100세대와 오피스텔 50실 내외, 총 약 150가구 규모의 공급이 예정되어 있다 . 아파트는 일반 분양 및 일부 공공임대 물량으로 구성되고, 오피스텔은 투자 및 임대를 위한 소형 주거로 공급될 전망이다. 세대 규모는 도심 직장인을 겨냥한 중소형 평형 위주로 계획될 가능성이 높다. (실제 평형계획은 추후 사업시행인가 단계에서 구체화됨.)
• 분양 및 분담: 이 사업은 공공재개발로 추진되는 만큼, 늘어난 용적률에 대한 기부채납으로 공공임대주택이 포함된다 . 구체적인 조합원 분양 및 일반분양 비율은 기존 토지소유자의 수가 매우 적어 조합원 물량은 많지 않을 것으로 보인다. 대부분 신규 주택이 일반분양되며, 일반분양분 중 일부는 공공임대(장기전세 등)로 공급될 예정이다. 분양가는 사업성이 확보되도록 높은 용적률을 적용한 만큼 주변 시세를 감안해 책정될 것이며, 광화문 일대 희소성으로 높은 분양가 기대도 있다. 다만 세대 규모가 작고 공공성이 부여되어 일정 수준으로 통제될 전망이다.
• 시장 동향: 광화문 중심업무지구 내 오피스텔·주상복합 수요는 꾸준하며, 신규 주거공급이 드문 지역이라 투자 수요의 관심이 있다. 공공재개발 선정 후 인근 부동산 시세에도 일부 기대감이 반영되었으나, 사업 부지가 워낙 소규모여서 주변 큰 영향은 제한적이었다는 평가다 . 향후 사업이 가시화되면 “광화문 아파트”라는 희소성으로 일반분양 경쟁률이 높을 것으로 예상된다. 반면, 도심 한복판이라 쾌적성은 떨어질 수 있고 주거 선호도가 높지 않을 수 있다는 지적도 있다 . 전반적으로 본 사업은 도심 속 직주근접 주거 공급의 모범 사례가 될 것으로 기대된다 .

신문로2-12 공공재개발 요약

위치: 종로구 신문로1가 158번지 일대 (신문로2구역 12지구)  – 광화문역 인근
면적: 약 1,237㎡  (소규모 필지)
유형: 공공재개발 (도시정비형 재개발, 공공시행) 
추진 단계: 정비계획 변경안 승인 (’24.12 수정가결) → 사업시행자 지정 및 인가 절차 예정
계획 규모: 지상 최고 100m, 용적률 ~1300% 복합건물
예정 공급: 아파트 약 100세대 + 오피스텔 50실 
특징: 저층 상업시설 + 고층 주거 (직주근접), 일부 임대주택 확보, 새문안로 보행환경 개선  
분양 전망: 일반분양 위주 소형주택 공급, 광화문 첫 신규 아파트로 높은 관심 예상

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연건동 305 일대 공공재개발
• 위치 및 범위: 종로구 연건동 305번지 일대 노후 주거지역이 공공재개발 후보지로 선정되어 사업이 준비 중이다. 이 구역은 혜화역(4호선)과 종로5가역(1호선) 사이에 위치하며, 서울대병원 후면 원남길 일대 저층주거지를 포함한다 . 정비구역 예정 면적은 약 14,153㎡로 1~3종 일반주거지역과 일부 상업지역이 혼재된 구역이다 . 주변으로 마로니에공원, 서울대학교 부설초등학교 등이 위치하고 창경궁과도 가까운 지역이다.
• 재개발 유형: 공공재개발 (서울시 2차 후보지). 2022년 초 국토부·서울시가 발표한 2차 공공재개발 신규候補地 8곳 중 하나로 선정되었다 . 한국토지주택공사(LH)가 사업을 주도하는 방식으로, 장기간 민간 재개발이 어려웠던 노후지에 공공이 참여하여 정비사업을 촉진하는 목적을 가진다  . 연건동 305번지는 후보지 선정 전까지 민간 개발 관심이 낮았던 소규모 노후 밀집지였으나, 공공재개발을 통해 사업성이 확보되면서 추진되고 있다 .
• 추진 현황: 2022년 1월 공공재개발 신규 후보지로 선정되었고 , 이후 LH와 종로구가 협력하여 기본 구상과 사전기획을 수립 중이다. 2025년 1월 주민설명회를 개최해 사전기획안을 공유하며 토지주 의견을 수렴했고 , 이어 2025년 2월 1차 자문회의를 거쳐 현재 사전기획(안) 보완 단계에 있다  . 토지등소유자의 과반 동의를 얻어 정비계획안 입안을 제안할 예정이며, 동의율 66.7%가 확보되면 LH를 사업시행자로 지정할 수 있다 . 관계 절차를 거쳐 정비구역 지정 고시와 조합 설립 (또는 LH 단독 시행)이 이루어질 예정이다.
• 계획 내용: 연건동305 구역은 용도지역 상향 등 인센티브를 통해 사업성을 높일 계획이다. 현재 2종 일반주거지역 부분을 3종 주거지역으로 종상향하여 용적률 약 250%→350% 수준까지 완화하는 방안이 검토되고 있다 . 전체 면적 중 약 78% (9,761㎡)가 주택 건립이 가능한 부지이며, 나머지는 도로 확장 및 종교부지 등으로 활용된다 . 구체적인 건축계획은 추후 수립되나, 최고 25~30층 내외 아파트 단지가 들어설 가능성이 있다. 또한 좁은 진입로(율곡로13길)를 기존 폭 6m에서 10m로 확장하여 단지 진출입로를 확보하고, 주변 교통 여건을 개선할 예정이다 . 특별건축구역 지정을 통해 동간 거리, 일조권 등을 탄력 적용함으로써 구릉지 주거환경을 업그레이드하는 방안도 마련 중이다 .
• 예상 공급 규모: 정비계획안이 공식 확정되지는 않았지만, 후보지 선정 당시 발표된 바에 따르면 약 447세대의 신규 주택 공급이 예상된다 . 현재 구역 내 기존 가구는 약 110세대로 파악되며 , 재개발 완료 시 약 4배 규모인 447가구로 늘어날 전망이다. 이 중 일부는 공공임대 등으로 공급되고, 나머지는 조합원 및 일반분양분으로 구성된다. 세대 규모는 중소형 위주로 계획될 것으로 보이며, 저층부나 별동에 공공임대주택을 확보하여 공공성을 높일 계획이다 .
• 분양 계획: 연건동 공공재개발은 LH공사가 사업시행을 지원하므로 조합 설립 없이도 추진될 수 있으나, 토지주들이 원하는 경우 조합을 결성할 수도 있다. 현재로서는 LH의 공공지원 조합 직접설립 방식이 검토된다. 분양 시 조합원(토지등소유자)은 새 아파트를 우선 배정받고, 나머지 일반분양 물량은 추첨 등을 통해 공급된다. 대략 조합원분 약 110세대, 일반분양분 300세대+ 및 일부 임대주택으로 구성될 것으로 예상된다 (향후 상세 계획 확정 필요). 사업성 검토에 따라 일반분양가와 예상 분담금도 산출될 예정인데, 인근 혜화동 일대 시세를 고려하면 평당 3천만원 안팎 수준에서 결정될 가능성이 있다. 아직 초기 단계인 만큼 분양 시기와 가격은 미정이다.
• 지역 동향: 연건동 일대는 대학로와 인접하나 개발에서 소외됐던 주거지로, 공공재개발 소식에 주민들의 기대감이 높다 . 주민들은 LH공사 주도의 사업이 *“주민 부담을 줄이고 신속히 노후 주거지를 개선할 수 있을 것”*이라며 긍정적인 반응을 보이고 있다  . 다만 일부 반대하는 토지주는 구역에서 제척하는 등 조정이 이뤄졌다 . 아직 부동산 시장에서는 구체적 움직임이 크지 않으나, 향후 정비구역 지정 등이 가시화되면 원남동~혜화동 일대 집값 상승 압력이 생길 수 있다. 전문가들은 공공재개발로 진행되는 만큼 사업이 무난히 진행될 가능성이 높고, 준공 시에는 3~4개 동 규모의 신규 아파트 단지가 들어서 지역 주거환경이 크게 향상될 것으로 전망하고 있다  .

연건동305 공공재개발 요약

위치: 종로구 연건동 305번지 일대 (혜화역·종로5가역 중간 원남길 주변) 
면적: 약 14,153㎡ (주거지역/상업지역 혼재) 
유형: 공공재개발 (2차 후보지, LH 주도)  
추진 단계: 후보지 선정 (’22) → 사전기획 수립 및 주민설명회 (’25.1)  → 정비계획안 마련 중 (’25)
예정 공급: 약 447세대 (기존 110세대 → 신규 447세대 예상) 
계획 특징: 종상향 통해 용적률 상향 (최대 ~350%) , 도로확장 등 기반시설 정비, 공공임대 확보로 공익성 증대 
기타: 주민동의 후속절차 예정 (동의 50% 정비계획 입안, 66.7% LH 시행자 지정) 

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각 재개발 사업은 위와 같이 위치·범위, 사업 유형, 추진 현황, 공급 규모, 분양계획, 부동산 동향 측면에서 정리된다. 종로구 일대 노후 주거지역들이 재개발을 통해 새롭게 탈바꿈함으로써 주택공급 확대와 주거환경 개선이 기대되는 한편, 사업 진행 단계와 시장 상황에 따라 분양 일정 및 가격은 변동 가능성이 있으므로 지속적인 정보 업데이트가 필요하다. 특히 공공재개발과 신속통합기획 재개발 등 추진 방식에 따라 사업 속도와 방식에 차이가 있으므로, 관심 지역의 추진 단계별 소식을 주기적으로 확인하는 것이 바람직하다  .