서울 을지로 일대 재개발 사업 현황 (2025년 7월 기준) 분양가 입지 일정 호재 구역

진행 중이거나 예정된 재개발 구역 목록 및 위치

서울 을지로 주변에서는 도시정비형 재개발사업이 다수 진행되고 있습니다. 주요 재개발 구역과 그 위치, 사업 개요는 다음과 같습니다:
• 을지로2가구역 제1·3·6·18지구: 중구 삼각동 66-1 일대 (을지로입구역 남측~청계천 북측). 기존 신한투자증권·신한캐피탈 등 신한금융 계열사 빌딩 3개 동을 통합 재개발하여 지상 40층(약 173.8m) 규모의 대형 복합오피스 건물이 들어설 예정입니다 . 용적률은 **최대 1,111%**로 계획되었고, 개방형 녹지 약 4,992㎡와 역사전시·문화공간, 전망대(40층) 등이 포함됩니다 . 2024년 8월 도시계획위원회에서 정비계획이 수정가결되어 사업시행이 확정 단계에 있으며, 신한금융 그룹이 주요 시행 주체로 참여하고 있습니다 .
• 을지로3가구역 제1·2지구 (을지파이낸스센터, EFC): 중구 수표동 35-13 일대 (을지로3가역 인근). 당초 별개였던 1지구와 2지구를 통합해 추진 중인 사업으로, 지하 8층~지상 24층 규모의 업무·근린시설 빌딩이 계획되었습니다 . 용적률 상향(약 1,114%)을 위해 개방형 녹지 등 공공기여가 반영되었으며, 2023년 9월 사업시행인가 고시, 2024년 3월 관리처분계획 인가까지 완료된 상태입니다 . 시행사는 아이비네트웍스(IB투자을지로㈜)로, 사업지 연면적 약 65,700㎡ 규모의 오피스 개발을 주관하고 있으며 , 시공사는 2025년 5월 GS건설 계열 자이에스앤디로 선정되었습니다 . 2025년 7월 착공, 2028년 말 준공을 목표로 추진 중입니다 . 한편 이 빌딩은 통으로 투자자에 선매각을 추진해 왔는데, 2023년 미래에셋·이지스 자산운용과의 협상이 결렬된 후 현재 삼성SRA자산운용과 인수 협상을 진행 중입니다  . 예상 거래가는 연면적 기준 평당 4,100~4,150만원 수준(3.3㎡당)으로 협의되었으며 , 사업비 증가와 금리 인상, 투자자간 가격차 등으로 협상이 난항을 겪고 있습니다 .
• 을지로3가구역 제6지구: 중구 수표동 35-10 일대. 지하 6층~지상 17층 규모, 연면적 약 60,392㎡의 업무시설 신축 사업으로 2023년 말 착공하여 2026년 3월 완공 예정입니다 . 사업 시행은 우림AMC가 주도하고 있으며, 2020년대 초 인가를 받아 진행 중입니다 . 이 구역에는 개발 조건으로 문화재적 의미가 있는 화교사옥 부지(수표동 11-26 일부)가 포함되었는데, 해당 부지를 확보·기부채납하는 데 어려움이 있어 추후 리스크 요인으로 작용했습니다(아래 리스크 항목 참조) . 시공사는 우림AMC 계열 건설사로 추진되었으나, 완공 시까지 개발사 책임 준공이 조건부로 부여된 상태입니다.
• 을지로3가구역 제9지구: 중구 을지로3가 5-1 일대 (을지로3가역 인근). 노후 건물이 밀집했던 곳으로, 정비계획 변경을 통해 주거/숙박→업무시설 위주로 용도 변경되어 재개발됩니다 . 적용 대지면적은 약 1,976㎡로, 지하 8층~지상 18층 규모의 업무시설 및 상업시설이 계획되었으며 건폐율 約 60%, 용적률 **約 1,072%**로 승인되었습니다 . 개방형 녹지를 을지로3가역 출입구와 연계 배치하고 저층부에 공개공지를 조성하여 도심 녹지휴게 공간을 마련하는 것이 특징입니다 . 2024년 10월 서울시 통합심의를 통과하여 사업시행계획 변경(안)이 가결되었고 , 2025년 3월 관리처분계획 인가 고시도 완료되었습니다. 시행 주체는 해당 구역 조합과 디벨로퍼인 디블록파트너스이며, 시공사는 2024년 11월 자이에스앤디가 813억 원 규모로 수주하여 선정되었습니다  . 2024년 말 기존 건물 철거를 마치고 2025년 초 착공, 2027~28년 준공을 목표로 하고 있습니다 .
• 을지로3가구역 제10지구 (센트럴오피스2): 중구 을지로3가 95-7 일대. 면적 약 1,917㎡의 부지에 지하 8층~지상 21층, 연면적 약 31,136㎡ 규모의 업무시설 및 근린생활시설을 신축하는 사업입니다 . 2023년 관리처분계획 인가 후 사업이 추진 중이며, 시행사는 이스턴투자개발이 지분을 보유한 을지로95PFV이고  , 시공사는 해당 PFV의 주주로 참여한 우미건설이 맡았습니다  . 2025년 12월 착공하여 2029년 3월 준공을 목표로 하고 있으며, 최근 2025년 7월 약 3,280억 원 규모 프로젝트파이낸싱(PF) 자금을 확보하여 사업이 본격화되었습니다  . 이 구역과 바로 인접한 12지구 사업과 연계하여 을지로 일대에 프라임급 오피스 타운을 형성할 계획입니다.
• 을지로3가구역 제12지구 (센트럴오피스): 중구 을지로3가 65-14 일대. 지하 8층~지상 17층, 연면적 약 44,907㎡ 규모의 업무시설·근린시설 빌딩 신축 사업으로 2023년 9월 착공하여 2026년 9월 말 준공을 목표로 공사가 진행 중입니다  . 시행사는 Eastern투자개발이 최대주주인 을지로75PFV로, 이스턴투자개발(지분 28.3%)을 비롯해 우미글로벌(19.6%), 피아이에이(10.9%), 미드미디앤씨(8.7%), 마스턴투자운용(3.4%), KCC건설(2.6%) 등이 출자한 컨소시엄입니다 . 시공사는 우미건설이며 , 이 프로젝트는 인근 10지구 사업과 함께 Eastern측이 추진하는 “센트럴 오피스” 시리즈로 불립니다 . 2023년 착공 직후 교보AIM자산운용 컨소시엄에 평당 약 4,000만원 수준, 총 5,200억 원 규모로 선매입 완료되어 향후 완공 시 오피스 임대운영될 예정입니다 .
• 세운지구 3-3구역: 중구 을지로3가 152번지 외 일대. 세운재정비촉진지구 내 위치한 구역으로, 지하 8층~지상 20층 규모의 업무시설 및 근린생활시설 신축이 계획되었습니다. 2024년 3월 관리처분계획 인가를 받았으며 현재 철거를 앞두고 있습니다 . 시행사는 디블록파트너스이며, 아직 시공사는 선정되지 않았습니다 . 해당 건물은 을지로3가역 지하공간과 연결된 통합개발을 통해 지하철 2·3호선 환승역과 직접 연계될 계획입니다  . 2024년 말까지 기존 건물 철거 완료 후 2025년 착공이 예상되며, 세운지구 내 다른 구역들과 함께 을지로 일대에 다수의 신축 오피스 공급을 늘리는 사업입니다 .
• 세운지구 3-9구역: 중구 을지로3가 240-1 일대. 당초 지하 9층~지상 26층, 공동주택 432가구 및 판매시설을 건립할 계획으로 사업시행인가를 받았으나 , 이후 정비계획 변경을 통해 업무시설 중심으로 계획이 수정되었습니다 . 2022년 11월 사업시행계획 변경인가를 거쳐 2024년 10월 서울시 재정비위원회에서 세운지구 3-8·9·10 통합개발안이 수정가결됨에 따라, 세운3-9구역도 개방형 녹지를 확대하고 업무시설로 재편되는 방향으로 추진되고 있습니다 . 시행사는 디블록파트너스로 세운3-3구역과 동일하며 , 현재 기존건물 해체 및 폐기물 처리 등이 진행 중입니다 . 이 구역은 장래 3-8·9·10구역 통합계획에 따라 지상 30층 내외의 업무빌딩으로 개발될 가능성이 있으며, 자세한 변경 계획은 추후 고시될 예정입니다.

以上의 구역들이 2025년 7월 현재 을지로 일대에서 진행 중인 주요 재개발 프로젝트들입니다. 각 사업 모두 서울시 도시정비형 재개발사업으로 추진되어, 인허가 절차에 따라 순차적으로 사업시행인가→관리처분인가→철거 및 착공 단계로 나아가고 있습니다  .

건축 계획 (용도, 규모, 건폐율, 용적률 등) 요약

상기 언급한 각 재개발 구역별 건축계획을 정리하면 다음과 같습니다:
• 용도: 대부분 업무시설(오피스) 위주이며 저층부에 **근린생활시설(상업)**을 갖춘 복합빌딩 형태입니다. 을지로2가 1·3·6·18지구의 경우 기존 금융시설 밀집지라는 특성상 업무시설로 계획되었고 , 을지로3가 9지구도 당초 주거/숙박 계획을 변경하여 업무시설로 전환하였습니다 . 세운지구 일부(변경 전 3-9구역 등)를 제외하면 주거용도는 거의 포함되지 않으며, 전 구역이 상권 활성화 및 업무기능 강화를 목표로 하고 있습니다.
• 규모: 건물 높이는 17층에서 40층 내외로 다양합니다. 최저 규모는 3-3구역(20층)과 12지구(17층)이며, 최고는 을지로2가 통합구역(40층)입니다  . 대부분 지하 68층 규모의 대형 건축물로, **연면적 3만6만㎡**급의 대형 오피스 빌딩들이 공급될 예정입니다 (예: 을지로1·2지구 EFC 약 65,719㎡ , 6지구 약 60,392㎡ , 12지구 44,907㎡  등).
• 건폐율 및 용적률: 사업지별로 건폐율은 약 50~60% 수준으로 계획되어 비교적 낮게 책정됨으로써 공개공지, 공개공지 등을 확보하고 있습니다. 예를 들어 9지구는 건폐율 **59.99%**로 계획되었습니다 . 용적률은 서울 도심부 업무시설 개발 특성상 800~1,100%대까지 상향 인센티브를 적용받았습니다. 통합개발로 용적률 상한이 크게 높아진 사례로 1·2지구 EFC는 통합 전 800%에서 **최대 1,115%**까지 상향되었고 , 2가 통합구역도 1,111% 이하로 결정되었습니다 . 이는 개방형 녹지 제공, 공공시설 기부채납 등의 대가로 용적률 인센티브를 받은 결과입니다 .
• 특징적 계획: 대부분 사업지에 저층부 공개공지를 활용한 녹지광장이나 문화시설이 배치됩니다. 예컨대 을지로2가 사업지에는 지하2층지상4층에 역사 전시관·금융박물관 등 지역의 역사성을 살린 문화공간이 들어서고, 지상 56층에 청계천 조망이 가능한 하늘정원이 조성될 예정입니다  . 또 40층 옥상에는 개방 전망대를 만들어 남산과 북악산 등 도심 경관을 즐길 수 있도록 계획하였습니다 . 이처럼 최신 계획안들은 서울시의 ‘녹지생태도심 재창조’ 정책에 부응하여 민간 개발에 공공 정원형 녹지공간을 도입하고자 하였습니다 .

이상의 건축계획을 통해 을지로 일대는 과거의 밀집 저층 공장·상가 지구에서 대형 프라임 오피스 밀집지로 탈바꿈할 예정입니다. 특히  을지로3가역 일대에만 2026~2029년에 5개 동 이상의 A급 오피스 빌딩이 완공되어 공급될 전망입니다  .

분양 계획 및 예상 분양가

을지로 재개발 사업들은 주로 업무용 빌딩 개발이므로, 전통적인 아파트 분양과 달리 대형 오피스의 일괄 매각 또는 임대 형태의 사업화 전략이 두드러집니다:
• 을지로2가 1·3·6·18지구: 신한금융그룹 계열사들이 사용할 사옥 성격의 빌딩으로 추진되어, 일반 분양은 고려되지 않고 신한 자체 수요로 채울 전망입니다 . 따라서 예상 분양가 책정 사례는 없으며, 신한금융이 직접 개발·보유할 가능성이 높습니다.
• 을지로3가 1·2지구(EFC): 사업 시행사가 선매각 전략을 추진 중인 대표 사례입니다. 시행사 아이비네트웍스는 사업 초기부터 완공 전 건물을 통째로 매각하는 방식을 추진해왔으며, 2023년 미래에셋증권이 평당 4,150만원(연면적 약 8,250억 원)에 사옥 활용 목적으로 인수 협상을 맺었으나 공사비 증액 문제 등으로 무산되었습니다  . 이후 이지스자산운용이 약간 낮춘 평당 4,100만원 선을 제시했으나 가격차로 또 결렬되었고 , 2024년 하반기 현재 삼성SRA자산운용과 협상이 진행 중입니다 . 이처럼 평당 4,000만원 안팎이 이 구역 신축 오피스의 거래 가치로 거론되고 있습니다. 협상 타결 시 해당 건물은 통매각되어 임대 운영될 것이며, 실패 시 시행사가 자체 PF로 완공 후 임차인을 모집할 가능성도 있습니다.
• 을지로3가 6지구: 과학기술인공제회(과기공)가 사옥 매입을 위한 선매입을 검토하여 2023년 우림AMC와 MOU를 맺었으나, 사업 리스크로 인해 2025년 1월 매입 계획을 철회했습니다 . 철회 배경에는 앞서 언급한 화교사옥 부지 문제로 대만대표부가 신축 건물 일부를 구분소유하게 되는 상황을 공제회 측이 꺼린 점이 있습니다  . 공제회는 해당 조건부 계약을 취소하고 다른 매물을 알아보는 것으로 선회하였으며  , 현재 6지구는 별도 선매각 없이 PF를 통해 추진되고 있습니다. 예상 분양가(매각가)는 구체적으로 공개되지 않았으나, 유사 입지인 을지로1·2지구 사례 등을 고려할 때 평당 3,500~4,000만원대 수준이 거론되었을 것으로 보입니다.
• 을지로3가 9지구: 9지구 역시 선매입자를 유치하기보다는 시행사가 자체 개발 후 임대하거나, 완공 시 투자기관에 매각을 모색할 가능성이 있습니다. 2024년 말 자이에스앤디를 시공사로 선정하면서 공사를 본격화하였고 , 아직 매각 관련 보도는 없지만 주변 시세에 비추어 평당 3,500만원대 이상의 가치로 평가됩니다. 다만 규모가 비교적 작아 일부 층은 조합원 등이 소유하고 나머지를 임대할 가능성도 있습니다.
• 을지로3가 10지구(센트럴오피스2): 우미건설이 시공과 함께 시행 지분을 보유하여, 완공 후 임대 운영 또는 매각 전략을 염두에 두고 있습니다  . 현재까지 이 구역은 PF 자금 확보 소식만 전해졌고 분양(매각) 확정 소식은 없으나, 형제 사업인 12지구 선매각가(평당 4천만원)를 고려하면 유사한 수준으로 거래가를 기대할 수 있습니다.
• 을지3가 12지구(센트럴오피스): 2023년 교보AIM자산운용 컨소시엄에 약 5,200억 원에 선매각되어 , 이는 평당 약 4,000만원 수준에 해당합니다. 이미 매각이 완료되어 공사 후 교보측이 임대 운용하는 구조로 사업이 진행되고 있습니다. 인근 도심권의 낮은 공실률(2023년 CBD 프라임 공실 3.5% )을 감안할 때, 높은 선분양가에도 불구하고 안정적인 투자처로 평가받았습니다.

요약하면 을지로 재개발 오피스의 분양(매각)가는 평당 3~4천만원 대로 형성되고 있으며 , 대부분 프로젝트가 임차인을 확보한 통매각 방식으로 추진되고 있습니다. 이는 서울 도심권 오피스 공급부족 상황과 투자수요를 반영한 것으로, 일부 구역에서 협상이 지연되더라도 완공 시점에는 우량 임차인을 바탕으로 한 자산 매각이 재개될 전망입니다.

재개발이 을지로 상권 및 인근 부동산에 미치는 영향 분석

을지로 일대 재개발은 지역 상권과 부동산 시장에 다양한 긍정·부정적 영향을 미치고 있습니다:
• 도심 업무기능 강화: 노후 저층 공장·상가 밀집 지역이 최첨단 오피스 지구로 재편되면서, 금융·IT 기업 등의 업무수요 유입이 기대됩니다  . 새로운 A급 오피스 공급은 서울 도심권의 만성적인 오피스 공급 가뭄을 해소하는 데 기여하고, 중구 일대 부동산 가치를 높이는 요인으로 작용할 것입니다  . 실제로 도심권 공실률이 3%대의 공급 부족 시장에서, 2026년 이후 을지로권에 대형 오피스 타운이 형성되면 수요자에게는 단비 같은 공급이 될 것이라는 평가가 있습니다  .
• 상권 변화: 재개발로 인한 물리적 환경 개선(녹지, 보행환경 개선 등)은 인근 유동인구 증가와 상권 활성화에 긍정적입니다 . 낮고 밀집한 밀착형 골목이 정비되고 광장형 공개공지가 생기면 새로운 유동인구를 끌어모을 수 있습니다. 특히 업무직장인이 늘어나면 주변 식음료·서비스업 매출 증대 등 을지로 상권의 소비층 변화가 예상됩니다. 한편, 노후 건물들이 헐리고 공사 기간이 길어지면서 기존 영세 상인들의 영업공간 축소 및 매출 감소도 불가피합니다. 재개발 이전 을지로3·4가 일대에 형성되었던 소규모 공구상가, 인쇄소, 그리고 젊은 예술가들의 ‘힙지로’ 상권은 개발로 상당 부분 축소·이탈하였습니다. 실제 2010년대 후반 청계천·을지로 보존을 요구하는 상인·장인들이 모여 **“청계천·을지로 보존연대”**를 조직했고, 재개발로 기존 제조업공구상가와 오래된 맛집들이 밀려나고 있다고 호소했습니다  . 일부 공구상가 점포들은 영등포 장사동 등지로 이전했으며, 유명 노포 음식점들도 폐업하거나 다른 지역으로 옮겨 전통 상권이 축소되고 있습니다. 반면 재개발이 완료되면 세련된 업무시설과 함께 새로운 상업시설 입점이 이루어져 상권이 고급화·재편될 것으로 보입니다. 결국 낙후 상권의 업그레이드라는 긍정 효과와 함께 기존 토착 상권·산업의 축소라는 부정 효과가 혼재된 양상입니다.
• 인근 부동산 시세: 재개발 소식은 을지로 인근 부동산 가격에 이미 선반영되어 왔습니다. 개발구역 내 건물주들은 조합원의 자격으로 신축 자산을 배분받거나 현금청산되어 큰 시세차익을 얻었으나, 세입자 등 원주민 다수는 보상에서 소외되어 상대적으로 피해를 입었습니다. 주변의 남은 노후 건물들도 개발 기대감으로 가격이 오르는 한편, 공사장 인근의 주거환경 악화 등으로 일시적 공실 증가와 임대료 부담 상승이 나타나기도 합니다. 장기적으로 볼 때, 을지로 재개발 완료 시 인근 중구·종로 일대 토지와 건물 가치는 상향 안정화될 전망입니다. 다만 전문가들은 동일 권역에 오피스 공급이 동시다발적으로 이루어질 경우 일시적 공실 증가나 임차인 유치 경쟁이 벌어질 가능성도 지적합니다  . 실제로 2020년대 중반부터 을지로~충무로 일대 정비사업이 우후죽순 진행되어 향후 오피스 공급 폭탄이 될 수 있다는 우려와, 전통적인 강남·광화문 대비 을지로 권역이 새 오피스 입지로 검증되지 않았다는 지적도 존재합니다  . 이러한 시장 리스크에도 불구하고, 서울 도심부의 신규 공급은 중장기적으로 임대차 시장 안정과 분산 효과를 가져올 것으로 예상됩니다  .

사업 추진 일정, 인허가 현황 및 리스크 요인

마지막으로 각 사업의 추진 단계와 인허가 상황, 그리고 잠재 리스크를 살펴보면 다음과 같습니다:
• 추진 일정 및 인허가: 을지로2가 통합구역은 2024년 정비계획 승인 후 사업시행계획 인가 단계로 접어들었으며, 20252026년 착공이 예상됩니다. 을지로3가 1·2지구(EFC)는 2023년 말2024년 초 인허가를 마치고 2025년 착공을 앞두고 있습니다  . 6지구는 2020년대 초 인가를 받아 2023년 말 이미 공사에 착수했고, 9지구는 2024년 통합심의 통과 및 관리처분인가 고시로 2025년 초 착공 가능 상태입니다  . 10지구는 2024년 PF자금 조달을 마쳐 2025년 말 착공 예정이고 , 12지구는 2023년 착공→2026년 준공 일정으로 진행 중입니다 . 전반적으로 20232025년에 걸쳐 순차적으로 공사가 시작되어 20262029년에 걸쳐 완공되는 중장기 프로젝트 일정을 갖고 있습니다.
• 문화재 및 역사적 이슈: 재개발 과정에서 역사문화 보존이 중요한 쟁점으로 부각되었습니다. 사업지 내에 과거 건축물의 유구(遺構)나 사적지가 있을 경우 보존조치와 전시계획을 수립해야 합니다. 을지로2가 사업지의 경우 조선시대 광통관 터와 근대 한성은행 터 등이 있어, 시는 이를 전시관 형태로 건물 내 보존하도록 했습니다 . 또한 수표동 화교사옥 부지는 역사공원 부지로 활용하기 위해 1·2지구와 6지구 사업자들이 공동 부담토록 조건이 부과되었습니다 . 그러나 이 부지가 외국 정부(타이베이 대표부) 소유라는 특수성 때문에 매입 및 처분이 원활하지 않아 사업 리스크가 되었습니다 . 실제 6지구 시행사가 대만대표부 소유 지분을 기한 내 매입하지 못해, 해당 부지에 대해 신축 건물 내 6,487㎡ 상당 상가를 분양 제공하기로 한 상황이 발생했고  , 이로 인해 선매입을 추진하던 공제회가 계약 파기를 통보하는 사태도 벌어졌습니다  . 이러한 사례는 문화재적·외교적 요인이 사업 리스크로 작용한 경우로, 현재 시와 구는 타이베이 대표부와 지속 협의 중입니다.
• 원주민 반발 및 사회적 갈등: 앞서 언급했듯, 을지로 일대 재개발은 지역 장인·상인들의 강한 반발을 불러왔습니다. 2010년대 후반 청계천·을지로 보존연대 등이 결성되어 시위와 예술행동을 이어갔고, “재개발로 수십 년 터전을 잃는다”는 호소가 많았습니다 . 서울시는 한때 (2018~2019년경) 세운상가 일대 재개발 전면 재검토를 선언하고 도시재생 측면에서 메이커시티로 활성화하려 했으나  , 결국 일정 부분 개발을 재개하는 타협을 선택했습니다. 이 과정에서 일부 공구거리 보존, 세운상가 본체 리모델링 등 문화 보존책을 병행하고 있으나, 영세 공장·공방 다수는 도시 외곽으로 이전하여 산업 생태계 단절이 우려됩니다  . 또한 젊은 예술가들과 방문객들이 즐기던 을지로의 특색 있는 골목 문화도 상당 부분 사라질 위기에 처해 있습니다. 이는 재개발 사업에 따른 사회·문화적 비용으로 지적되며, 향후 원주민 재정착 지원이나 역사 문화마을 조성 등의 대책 마련이 필요한 상황입니다.
• 사업성 및 시장 리스크: 부동산 경기와 공사비 증감도 사업의 중요한 변수입니다. 최근 공사비 상승과 금리 인상으로 사업비가 커지면서 수익성이 악화되어 투자자가 이탈하는 사례가 있었습니다 . 또한 앞서 언급한 동시다발적 오피스 공급으로 향후 임차인 유치 경쟁이 심화되고 공실이 증가할 가능성이 제기됩니다 . 특히 을지로3가 권역은 전통적 오피스 중심지에 비해 신규 수요 검증이 부족하여, 향후 자산가치 방어가 어려울 수 있다는 점도 위험요인으로 지목됩니다  . 이에 따라 일부 사업장은 선매각 협상이 지연되고 시공사 선정이 늦어지는 등 속도 조절이 일어나고 있습니다  . 다만 서울시는 규제 완화 등을 통해 사업성을 지원하고 있고, 개발업계도 브릿지론 활용이나 책임준공 확약 등을 통해 리스크 관리에 나서고 있습니다 .