창신동 23-606번지 및 629번지 재개발사업 입지 호재 가격 직주근접 서울 마지막 중심가 주거지

머리말

서울 종로구 창신동 일대의 노후 주거지가 대규모 아파트 단지로 탈바꿈을 앞두고 있습니다. 본 보고서는 현재 추진 중인 창신동 23-606번지 및 창신동 629번지 일대 도시정비형 재개발사업에 대해 종합적으로 분석한 것입니다. 각 사업의 개요부터 입지적 특성, 교통 및 생활 인프라, 도시계획적 의미, 주거단지 구성 특징, 그리고 투자 관점에서의 시사점까지 순서대로 살펴보겠습니다. 이를 통해 사업 진행 경과와 향후 전망을 체계적으로 이해하는 데 도움을 드리고자 합니다.

1. 사업 개요

창신동 23-606번지 일대(창신9구역)와 창신동 629번지 일대(창신10구역) 재개발 조감도 (서울시 제공)

창신동 23-606번지 및 629번지 일대는 종로구 창신동에 위치한 도시정비형 재개발 사업지입니다. 두 구역을 합쳐 약 21.5만㎡에 이르는 넓은 면적을 포함하며, 총 4,542가구 규모의 신규 주택 단지 조성이 계획되어 있습니다 . 이 중 창신동 23-606 일대(창신9구역)에 약 2,667가구(임대주택 325가구 포함)가, 창신동 629 일대(창신10구역)에 약 1,875가구(임대 229가구 포함)가 공급될 예정입니다 . 개발 유형은 주택정비형 재개발사업으로, 민간 분양 아파트와 함께 상당수의 공공 임대주택이 포함되어 있어 원주민 재정착과 주거복지 향상도 도모하고 있습니다 . 아래 표에 두 사업지의 주요 현황을 정리하였습니다:

사업 구역 면적(㎡) 계획 세대수 임대 세대수 개발 유형
창신동 23-606 일대 (창신9구역) 약 133,845  2,667세대  325세대  주택정비형 재개발 (공공임대 포함)
창신동 629 일대 (창신10구역) 약 81,370  1,875세대  229세대  주택정비형 재개발 (공공임대 포함)
합계 – 4,542세대 554세대 –

추진 경과: 해당 지역은 지난 20여 년간 여러 도시정비 정책이 시도되었던 곳입니다. 간략한 추진 연혁은 다음과 같습니다:
• 2005~2007년: 창신동 일대가 뉴타운 재정비촉진지구 후보지로 지정되어 개발을 추진했으나, 주민 갈등 등으로 지연되었습니다 .
• 2013년: 뉴타운 지정이 해제 1호 지역이 되며 뉴타운 사업이 취소되었습니다 . 사업 중단으로 지역 개발이 표류하게 됩니다.
• 2014년: 서울시가 해당 지역을 도시재생 선도지역 1호로 선정하여 보존 중심의 주거환경 개선을 시도했습니다 . 2015년부터 4년간 약 1,100억 원의 예산을 투입해 마을 벽화, 봉제산업 지원, 커뮤니티 시설 조성 등 도시재생 사업을 추진했으나 , 기반시설 확충과 주택 개선 같은 물리적 성과가 미흡하여 주거환경 자체는 크게 나아지지 못했습니다  . 이로 인해 주민 불만이 지속적으로 누적되었습니다.
• 2021년: 서울시가 재개발 활성화를 위해 도입한 신속통합기획 공모 1차 대상지로 창신동 일대(창신9·10구역)가 선정되면서, 정비사업이 다시 급물살을 타기 시작했습니다 . 도시계획 수립에 서울시가 직접 가이드라인을 제시하여 절차를 크게 단축하는 신속통합기획의 적용으로, 장기간 표류했던 사업이 새로운 전기를 맞습니다.
• 2023년: 창신동 23-606·629 일대에 대한 신속통합기획안을 수립 및 확정하고, 구체적인 정비계획 수립 작업에 착수하였습니다 . 서울시는 정비계획 수립 기간을 최대 2년까지 단축하며 연말까지 계획 확정을 목표로 했습니다  .
• 2025년: 서울시 도시계획위원회 수권분과위원회에서 정비구역 지정 및 정비계획안이 수정 가결됨에 따라, 두 구역 모두 공식적인 재개발 정비구역으로 지정되었습니다 . 현재 사업시행인가를 위한 준비 및 조합 설립 절차 등이 이어질 예정으로, 사업은 본궤도에 올랐습니다. 서울시는 이번 결정을 통해 창신동 일대가 *“도심 중심지의 명품 주거단지”*로 재탄생할 발판을 마련했다고 평가했습니다 .

2. 입지 분석

도심 접근성: 창신동 23-606 및 629번지 사업지는 서울 도심과 매우 가까운 입지를 자랑합니다. 지하철 1·4호선 동대문역과 1·6호선 동묘앞역 사이에 위치하여 대중교통 이용 시 도심 진입이 편리합니다. 실제로 동대문역에서 종각역(광화문 인근 주요 업무지구)까지 환승 없이 지하철 3정거장에 불과하며, 강남권까지도 환승 시 약 20분대에 도착할 수 있는 등 직주근접 입지가 뛰어나다는 평가를 받습니다. 사업지에서 시청·광화문 등 종로 도심까지의 거리는 약 3~4km 내외로, 자전거로 20분 내외에 출퇴근도 가능한 수준입니다. 이러한 우수한 접근성 덕분에 창신동은 도심 업무지역 종사자들이 거주하기에 매력적인 위치입니다. 심지어 이 동네에서는 동대문, 두타, 종로 CBD 등 시내가 육안으로 보일 정도로 인접한 것은, 직접 임장하거나 거주하지 않고는 직접 알 수 없는 강점입니다.

지형 특성과 주거 쾌적성: 해당 지역은 낙산과 한양도성 성곽으로 둘러싸인 구릉지대로, 지형적으로 가파른 언덕 위에 형성된 주거지입니다 . 이러한 구릉지 입지 탓에 그동안 도로 폭이 좁고 계단식 골목길이 많아 교통 및 주거 환경이 매우 열악한 지역으로 알려져 있었습니다  . 실제 동절기 빙결된 계단에서 어르신들이 미끄러지는 사고나, 노후 주택 밀집에 따른 위생 문제(쥐·바퀴벌레 등) 등이 지적될 정도로 주거 쾌적성이 낮았습니다 . 그러나 동시에 이러한 지형은 도심 전망이 탁 트인 경관 자원이라는 장점도 있습니다. 낙산 공원과 서울성곽이 인접해 있고, 고지대에서는 도심 스카이라인을 조망할 수 있어 향후 고층 단지 건설 시 우수한 조망권과 쾌적한 환경을 누릴 가능성이 높습니다. 개발 계획에서도 낙산과 성곽 경관을 적극 활용하고 조화로운 단지 배치를 하기로 한 만큼 , 향후에는 자연경관과 어우러진 쾌적한 주거지가 될 전망입니다.

주변 관광자원 및 환경: 창신동 사업지는 서울의 주요 관광지와도 가깝습니다. 바로 남쪽으로 **동대문 디자인플라자(DDP)**와 동대문 패션시장이 위치해 있으며, 사업지 북쪽과 서쪽으로는 조선시대 도성의 성곽과 연결된 한양도성 순성로(낙산공원 방면 산책로)가 이어져 있습니다. 이 성곽길은 외국인들도 즐겨 찾는 역사문화 산책코스로서, 개발지 인근에 문화관광 요소를 제공합니다. 또한 창신동 자체가 과거 봉제공장 밀집지로서 근현대 산업유산의 스토리를 지니고 있어 도시재생 시기에는 관광 투어 코스가 운영되기도 했습니다. 향후 재개발로 기반시설이 정비되면 DDP–동대문시장–서울성곽–낙산공원을 연결하는 관광벨트의 한 축으로서도 입지적 가치가 높아질 것입니다. 요약하면, 창신동 23-606·629 재개발 사업지는 도심에 인접한 동시에 역사문화 자원이 풍부한 입지로, 중심부와의 접근성과 장소적 정체성을 모두 갖춘 곳이라 할 수 있습니다.

3. 교통 및 생활 인프라

교통망: 사업지 주변에는 다양한 교통수단이 갖춰져 있습니다. 지하철의 경우, 창신동 9·10구역을 중심으로 반경 1km 이내에 총 3개의 노선이 있습니다. 북서쪽으로 도보 5~10분 거리에 지하철 6호선 창신역이 있으며, 남쪽으로는 1호선·6호선 동묘앞역, 서남쪽으로 1호선·4호선 동대문역이 위치합니다. 이를 통해 강북 도심 뿐 아니라 강남권까지 환승 연계를 통한 이동이 수월합니다 . 버스 노선 역시 풍부한데, 숭인·창신동을 가로지르는 종로52길 및 지봉로, 창신동 인근의 종로·율곡로 등에 간선·지선버스 정류장이 다수 있어 시내 곳곳으로 연결됩니다. 특히 동대문 및 대학로 방면으로 이동하는 버스가 많아 대중교통 선택지가 다양합니다. 도로 접근성 측면에서는, 사업지 남쪽의 청계천로와 종로를 통해 바로 도심으로 진입 가능하며, 동쪽의 한양도성길(흥인지문 성곽길)을 통해 성북·동대문 방면으로도 연결됩니다.

보행 환경: 기존 창신동 일대는 언덕과 계단이 많은 탓에 보행환경이 열악했으나, 재개발을 통해 입체 보행 네트워크가 구축될 계획입니다. 서울시는 창신동 재개발 단지 내에 에스컬레이터, 엘리베이터, 경사로 등을 충분히 설치하여 어르신과 어린이 등 보행약자도 쉽게 이동할 수 있도록 할 방침입니다 . 또한 단지 내부를 동서로 관통하는 공공 보행통로를 조성하여, 이미 정비구역으로 지정된 인근 창신동 23-2 일대와 연결함으로써 지역 주민들의 동서간 이동 편의성을 높이고 주변 지역과의 보행 연계를 강화하고 있습니다 . 이 입체보행로는 창신역(서쪽)부터 낙산 채석장전망대와 숭인근린공원(동쪽)까지 이어져 최대 70m에 달하는 고도차를 극복하면서도 경관을 즐길 수 있는 산책로가 될 것으로 기대됩니다 . 향후 이 길을 통해 주민들은 공원과 지하철역을 계단 걱정 없이 오갈 수 있고, 외부 방문객들도 성곽길과 연계해 이 지역을 편리하게 탐방할 수 있게 될 것입니다.

생활 편의 인프라: 창신동 재개발사업지는 기존 도심권 생활권에 속해 있어 주변 생활 인프라가 비교적 풍부합니다. 우선 대형 상권으로는 동대문패션타운과 DDP 주변 상권이 가깝습니다. 동대문에는 심야에도 운영되는 패션 도매시장과 쇼핑몰들이 밀집해 있으며, 쇼핑·외식 등 도시생활 편의시설을 풍부하게 누릴 수 있습니다. 인근 전통시장으로는 창신동 문구완구거리와 숭인시장, 그리고 동묘 벼룩시장이 있어 재래시장 이용도 가능합니다. 교육 시설의 경우 반경 1km 내에 창신초등학교, 숭인중학교 등이 있고, 의료기관으로는 동대문구 보건소와 대학로 인근 병·의원들을 이용할 수 있습니다. 문화시설 측면에서는 대학로(혜화동)까지 걸어서 15분 남짓으로 접근 가능하여 각종 공연장, 미술관, 박물관 이용도 가깝습니다. 자연·여가 공간으로는 낙산공원과 청계천이 손쉽게 접근 가능한 대표 공간입니다. 특히 낙산공원은 개발지 북측에 접해 있어 단지와 직접 연결될 예정이며, 성곽을 따라 난 산책로와 전망대를 갖춘 도심 속 녹지로서 주민들의 휴식 공간이 될 것입니다.

향후 확충 시설: 재개발 사업계획에는 주민들을 위한 각종 공공 및 편의시설이 포함되어 있습니다. 서울시에 따르면 해당 정비계획을 통해 사업지 내에 새로운 도로, 공원, 공공청사, 사회복지시설 등의 기반시설이 설치될 예정입니다 . 예컨대, 현재 방치되어 있던 낙산 자락의 옛 채석장 부지를 전망 공원화하고, 저지대의 창신동 청소차고지(쓰레기수거차 주차장)는 외부로 이전하여 그 자리에 주민 커뮤니티시설 등으로 활용할 계획입니다 . 또 단지 내 저층부에는 연도형 상가를 배치하여 주변 지역주민들도 이용할 수 있는 편의시설과 상점가를 조성할 예정입니다 . 이를 통해 새 아파트 단지가 인근 지역과 단절되지 않고 생활권을 공유하면서 지역 상권 활성화에도 이바지하도록 설계되었습니다. 요컨대, 창신동 23-606 및 629 재개발 구역은 기존 도심 생활인프라를 향유함과 동시에, 사업을 통해 부족했던 공원·복지시설 등을 확충하여 주거편의성과 공공성이 크게 개선될 전망입니다.

4. 도시계획적 의미

‘도시재생 1호’의 좌절과 교훈: 창신동 일대는 서울시가 과거 보존 중심의 도시재생 모델을 처음 적용했던 상징적인 지역이었습니다. 낙후한 주거지를 철거하지 않고 주민 공동체를 유지한 채 환경을 개선하겠다는 목표로 2014년 도시재생 선도지역 1호로 지정되어 많은 관심을 받았으나, 현실적으로 老朽주택 밀집 지역의 구조적인 한계를 극복하지 못한 한계를 드러냈습니다. 물리적 개발이 제한되다 보니 주택 공급 부족 문제는 해소되지 않았고, 좁은 골목과 언덕배기 구조로 인한 안전 문제, 주차난 등이 지속되었습니다 . 비록 벽화마을 조성이나 봉제역사관 건립 등 소프트 인프라가 도입되었지만, 근본적인 주거환경 개선 효과가 미흡했던 것입니다 . 이러한 실패 요인으로는 △노후 불량주택 자체를 개량하거나 새로 짓는 물리적 정비의 부재, △투입 예산 대비 체감 성과 부족, △재개발을 둘러싼 찬반 갈등으로 인한 주민 의견 수렴의 어려움 등을 들 수 있습니다. 실제 2010년대 중반 재생사업에 약 1,100억원이라는 막대한 예산이 투입되었음에도 불구하고 주민들이 체감하는 주거 질은 크게 나아지지 않아 불만이 높았고 , *“도시재생이 오히려 창신동 슬럼화를 부추겼다”*는 원성까지 나왔습니다 . 창신동 사례는 낙후지역을 보존만 해서 는 안 된다는 점, 그리고 주민들의 주거 안정과 생활 여건 개선을 위해서는 일정 수준의 개발과 공급이 필요함을 보여준 대표적인 사례로 평가됩니다.

정비구역 전환과 ‘신속통합기획’의 의의: 2020년대 들어 서울시는 창신동을 도시재생에서 재개발 정비구역으로 전환시키는 과감한 결정을 내렸습니다. 이는 새로운 시장 환경과 정책 기조에 따른 것으로, 더 이상 노후 주거지 방치를 용인하지 않고 신속통합기획을 통해 적극적인 정비사업을 추진하겠다는 의지의 산물입니다  . 신속통합기획은 서울시가 초기 계획 단계부터 주도적으로 가이드라인을 제시하여 시간과 비용을 줄여주는 정책으로, 창신동 일대는 2021년 말 이 제도의 1차 적용지 중 하나로 선정되었습니다 . 특히 창신9·10구역은 도시재생 실패 이후 정비구역으로의 전환 1호 사례로서, 향후 유사한 사례들(재생에서 정비로 선회하는 지역)에 선례를 제공하게 되었습니다. 이 지역에는 오세훈 시장이 직접 현장을 찾아 주민 애로를 청취하고 계획 성과를 점검할 만큼 시 차원의 관심이 집중되었고 , 2023년 6월 관련 법 개정으로 신속통합기획 절차가 전국 제도화되기까지 정책 실험장 역할도 수행했습니다 .

도시계획적으로 볼 때, 창신동 재개발은 **“개발과 보존의 조화”**라는 난제를 풀기 위한 모델 케이스로 평가됩니다. 과거 보존 일변도의 접근이 한계를 드러내자, 이번 계획에서는 성곽·낙산 등 역사경관 보존과 노후 주거 개선을 동시에 달성하기 위해 고도 제한을 완화하되 경관축을 확보하고, 부분적으로 저층 테라스형 주택을 배치하는 등 유연한 계획을 세웠습니다 . 또한 주민 참여를 강조한 재생의 장점을 살려 이번 재개발 과정에서도 **주민협의체(주민참여단)**를 운영하여 갈등을 최소화하고 신속히 진행하고자 했습니다 . 결과적으로 창신동 사업은 “도시재생→재개발”로 정책을 선회한 드문 사례이자, 향후 서울 도심의 다른 노후 저층주거지 정비에 시사점을 주는 선도 모델이 될 것으로 보입니다. 서울시도 해당 사업을 통해 구릉지형 주거지 재개발의 모범을 만들어, 도심 내 방치된 낙후지역을 효과적으로 재생산하는 계기를 마련하겠다는 목표를 밝히고 있습니다 .

5. 주거단지 구성 및 설계 특징

창신동 23-606 및 629 재개발단지는 구릉지 지형을 고려한 특화 설계가 도입된 대단지입니다. 서울시는 해당 단지를 설계하면서 주변 경관 자원과 지형고를 최대한 활용하고, 주민들과 지역을 위한 공공성 요소를 강화하는 데 중점을 두었습니다. 주요 주거단지 구성 계획과 설계상의 특징은 다음과 같습니다:
• 다양한 형태의 주동 배치: 단지는 고층 타워형 아파트부터 저층 테라스하우스형 주택까지 복합적으로 배치될 예정입니다 . 이는 경사지의 높낮이에 따라 건물 높이를 달리 적용한 결과로, 예를 들어 창신역과 인접한 서측 고지대에는 최고 25~30층 내외의 타워형 건물을 배치하고, 성곽 및 사찰(청룡사) 인근의 동측 저지대에는 저층 또는 중층의 테라스형 주택을 배치하는 식입니다 . 이렇게 구역별로 맞춤형 높이계획을 수립함으로써, 전체 단지가 구릉지 위에 층층이 계단식으로 솟는 독특한 스카이라인을 연출하면서도 주변 역사문화 경관과 조화를 이루도록 하였습니다 . 향후 이 단지는 낙산 자락의 새로운 스카이라인이자 랜드마크 주거지로 자리매김할 전망입니다.
• 경관축(통경축) 및 조망권 확보: 설계 단계에서 한양도성 성곽과 낙산 등 주변 경관자원을 단지 안에서 향유할 수 있도록 두 개 이상의 **통경축(景觀 통로)**을 계획했습니다. 구체적으로, 낙산 채석장 전망대에서 숭인근린공원 방향으로 단지 사이를 관통하는 녹지 조망 축과, 남북으로는 청계천로에서 낙산 방향으로 시야가 트이는 경관 축 등을 확보하여 건물이 밀집해도 개방감 있는 단지 구조를 만들고자 했습니다 . 이를 통해 단지 내 거주자들은 일부 세대가 아니더라도 곳곳에서 성곽과 공원을 바라볼 수 있고, 외부에서도 성곽 너머로 하늘이 보이는 경관을 유지하게 됩니다. 높이 변화가 큰 구릉지 재개발에서 이러한 통경축 확보는 이례적이며, 역사경관 보호와 주거쾌적성 두 마리 토끼를 잡기 위한 중요한 설계 포인트입니다 .
• 공공 보행통로 및 동서 연결: 앞서 언급한 대로 단지 중앙부에는 공공보행통로가 동서 방향으로 계획되어 있습니다. 이 보행로는 일반 시민 누구나 통행할 수 있는 열린 보행길로서, 서쪽의 창신23-2 정비구역과 동쪽의 숭인근린공원을 안전하게 잇는 다리 역할을 합니다 . 언덕 지형을 극복하기 위해 보행통로에는 완만한 경사로와 더불어 에스컬레이터, 엘리베이터 등 기계식 수직동선을 갖출 예정이며, 단지 내부를 관통하면서도 24시간 개방되는 형태로 만들어집니다 . 이는 과거 창신동·숭인동 지역이 성곽과 지형으로 동서로 단절되었던 문제를 해소하고, 인근 주민들의 이동 편의를 크게 증진시키는 공공성 요소입니다. 특히 통로를 따라 커뮤니티 가로를 조성하여 산책로, 소광장, 벤치 등을 배치함으로써 주민들의 소통 공간이자 관광 산책로로 활용되도록 설계하였습니다.
• 입체적 저층부 활용: 단지 설계에서는 지형의 높이차를 적극 활용한 저층부 공간 계획이 눈에 띕니다. 언덕을 따라 계단식으로 올라가는 건물들의 저층부(필로티나 2~3층 부분)를 연결하여 데크 형태의 공용 공간을 조성하고, 그 하부 공간에는 주민 공동이용시설을 배치할 계획입니다 . 예를 들어, 단지 중간높이에 데크 산책로를 만들고 그 아래에 경로당이나 작은 도서관, 주민카페 같은 커뮤니티시설을 넣는 식입니다. 또한 단지 가장자리를 따라서는 연도형 상가를配置하여, 새로 조성되는 도로와 공공청사 주변으로 상점과 카페 등이 늘어서게 함으로써 거리 활성화를 유도하고 있습니다 . 이처럼 입체적으로 공간을 활용한 설계는 구릉지라는 단점을 극복하면서도 색다른 단지 환경을 제공할 것으로 기대됩니다.
• 공공시설 및 녹지 확보: 재개발 사업의 일환으로 단지 내에 지역 주민 모두를 위한 공공시설과 녹지공간이 확충됩니다. 우선, 기존에 부족했던 어린이 공원이나 소광장 등을 새로 만들어 녹지율을 높이고 휴식 공간을 제공합니다. 또한 공공청사(주민센터나 동주민행정시설 등)와 사회복지시설(예: 노인복지관)이 단지 내 또는 주변 부지에 신축될 예정으로, 노약자 돌봄과 행정 서비스 접근성이 개선될 것입니다 . 주차장은 100% 지하화하여 지상은 보행자 위주 공간으로 꾸미고, 옥상정원이나 테라스형 녹지공간을 도입함으로써 입주민들의 주거환경을 쾌적하게 만들 계획입니다. 이 같은 공공성과 친환경적 단지 구성 덕분에 창신동 프로젝트는 단순한 아파트 건설을 넘어 지역 재생과 커뮤니티 회복을 동시에 달성하는 모범 사례가 될 것으로 평가받고 있습니다 .

6. 투자 관점 분석

마지막으로, 창신동 23-606 및 629 재개발사업을 투자 측면에서 살펴보겠습니다. 오랫동안 정체되었던 도심 낙후 주거지가 대단위 신규 단지로 변모하는 만큼, 수급 상황과 입지 가치, 향후 분양가 및 시세 상승 여력 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
• 공급·수요 밸런스: 이번 사업으로 공급되는 4,500여 세대는 종로구 역사상 유례없이 큰 규모의 신규 주택 공급입니다. 한꺼번에 상당한 물량이 나오지만, 수요 측면에서도 탄탄하다는 평가가 많습니다. 우선 원주민들의 재정착 수요가 높습니다. 오래 기다려온 지역 주민 약 수천 명이 새 아파트 입주를 희망하고 있고 , 사업이 확정된 이후 투기 방지를 위해 토지거래허가구역으로 묶였음에도 불구하고 외부 수요자들의 관심도 큽니다. 창신동은 도심 접근성이 뛰어나지만 그동안 신축 아파트 공급이 거의 없었기 때문에 주거 수요에 비해 공급이 현저히 부족한 지역이었습니다. 따라서 4천 세대가 넘는 대단지라도 주변 수요를 충분히 흡수할 수 있을 것으로 보입니다. 특히 소형 평형에 대한 임차 수요부터 중대형 평형에 대한 자가 수요까지 다양하게 존재하여, 향후 분양 시 완판 가능성이 높다는 전망이 나옵니다. 다만 한꺼번에 많은 세대가 공급되는 만큼 일시적으로 매매시장에 부담을 줄 수 있다는 의견도 있지만, 사업 완공 시점이 2030년 전후로 예상되어(향후 수년간 순차 진행) 시장에 서서히 공급될 것으로 보여 큰 우려는 없습니다.
• 입지 희소성과 선호도: 창신동 재개발사업의 가장 큰 가치는 **“종로권에 새 아파트가 생긴다”**는 희소성에 있습니다. 종로구는 서울의 중심업무지구가 밀집한 지역으로 주거 선호도는 높지만, 신규 아파트 단지가 극히 드문 지역입니다. 실제 종로구에서 가장 랜드마크격인 아파트는 경희궁자이 정도로 손꼽히며, 이마저도 입주 10년이 넘어가고 있습니다. 경희궁자이(3단지)의 전용 84㎡형이 최근 약 20억 원 초반대에 거래될 정도로  수요가 꾸준하지만, 추가 공급이 없어 종로구 내 새 아파트 갈증이 큰 상황입니다. 이런 가운데 창신동에 4천 세대 이상의 최신식 단지가 조성되면 단숨에 종로구 대장주 아파트로 부상할 가능성이 높습니다. 실제 추진위원회 측은 홍보자료에 *“종로구 대장 아파트 확실 – 경희궁 자이보다 유리한 입지”*라는 문구를 내걸며 자신감을 보이고 있습니다 . 동대문 패션타운, 대학로, 광화문 모두 가까운 입지를 갖춘 만큼 젊은 직장인부터 도심 생활을 선호하는 중산층 가족까지 수요층이 폭넓게 형성될 전망입니다. 또한 낙산 기슭의 쾌적한 환경, 대단지 프리미엄(단지 내 시설 풍부) 등도 입지 선호도를 높이는 요소입니다. 종합하면, 종로권 정비사업의 희소성과 입지 경쟁력으로 인해 창신동 신규 단지는 향후 지역 부동산 시장에서 높은 선호도를 유지할 것으로 기대됩니다.
• 분양가 및 시세 상승 여력: 창신동 재개발 단지의 분양가는 사업시행 시점의 주변 시세와 정부의 분양가 상한제 적용 여부 등에 따라 결정되겠지만, 도심 대단지 프리미엄이 반영되어 인근 시세를 선도하는 수준이 될 공산이 큽니다. 현재 종로구 내 최고 시세인 경희궁자이의 경우 전용 84㎡가 약 20억 원 이상에 거래되고 있으며 , 비슷한 시기 다른 도심권 재개발 아파트들도 준공 시 3.3㎡당 4천만 원 안팎의 시세를 형성한 바 있습니다. 창신동 단지는 입지 측면에서 이들에 비해 뒤지지 않고 오히려 대단지 규모 및 신축 브랜드 가치로 우위를 점할 수 있어, 준공 후 시세 상승 여력이 충분하다는 평가입니다. 다만 초기 분양가는 정부의 규제로 주변 시세보다 낮게 책정될 수 있어, 일반분양 청약자들에게는 시세차익 기회가 있을 것으로 보입니다. 투자 관점에서는 향후 이 단지가 종로구 평균 집값을 끌어올리는 역할을 할 것이라는 기대가 큽니다. 한편 임대수익 측면에서도 전망이 밝습니다. 사업지 인근으로 직장과 관광지가 밀집해 있고, 대학가(성균관대, 한성대 등)도 가까워 임대 수요층이 다양합니다. 신축 아파트는 인근 노후주택 대비 선호도가 높아, 전세나 월세 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 종합하면, 창신동 재개발 아파트는 가치 상승 잠재력과 안정적인 임대수익 두 가지 측면에서 투자 매력이 상당한 것으로 분석됩니다. 다만 현재 부동산 경기 흐름과 금리 등 거시환경, 그리고 향후 사업 진행 속도(인허가 및 착공 시점 지연 가능성 등) 같은 변수는 투자에 고려해야 할 요소입니다.

결론

창신동 23-606번지 및 629번지 일대 도시정비형 재개발사업은 서울 도심부 노후 주거지 정비의 새로운 전환점이라고 할 수 있습니다. 과거 도시재생 1호 지역으로서의 시행착오를 딛고, 신속통합기획을 통한 빠르고 체계적인 재개발로 방향을 튼 이 사업은 총 4,500세대가 넘는 매머드급 단지 조성과 함께 주민 삶의 질 향상을 목표로 하고 있습니다. 입지적으로 뛰어난 접근성과 역사·문화적 자산을 지닌 만큼, 성공적으로 완성될 경우 종로구 나아가 서울 도심 주거의 새로운 랜드마크가 될 전망입니다. 동시에 본 사업은 도시계획적 측면에서도 *“개발 vs 보존”*의 균형점을 모색한 사례로서 의의를 가지며, 향후 유사한 구릉지형 정비사업의 모델이 될 것으로 기대됩니다 .

물론 아직 조합설립, 시공사 선정, 이주·철거 및 착공까지 해결해야 할 과제들과 몇 년에 걸친 일정이 남아 있습니다. 그러나 주민들의 오랜 염원과 서울시의 적극적인 지원이 결실을 맺어가고 있는 만큼, 창신동 재개발사업이 향후 순조롭게 진행되어 서울 도심에 새로운 명품 주거지가 탄생하기를 기대해 봅니다.

주요 출처: 서울시 보도자료(내 손안에 서울)  , 한국경제  , 뉴시스  , 아시아경제  , 조선일보 땅집고   등.