2025년 발표 PF 자기자본비율 단계적 강화안 종합 분석

1. 규제 내용 요약 및 단계별 시행계획

2025년 12월 금융위원회는 부동산 PF 건전성 제도개선 방안을 발표하면서 PF 사업의 자기자본비율 요건을 단계적으로 대폭 강화하기로 결정했습니다  . 주요 골자는 PF 시행사(디벨로퍼)의 자기자본 투입 비율이 일정 수준 이상인

사업에만 금융회사들이 대출을 공급하도록 유도하고, 자기자본이 부족한 고레버리지 PF 사업을 사전에 걸러내어 시장 안정성을 제고하는 것입니다 . 이를 위해 1년의 준비기간을 거쳐 2027년부터 신규 PF 대출에 규제를 적용하며, 2027년 5% → 2028년 10% → 2029년 15% → 2030년 20%로 4년에 걸쳐 자기자본비율 기준을 상향할 계획입니다  . 예컨대 2030년에는 총사업비 100억원인 PF 사업의 경우 시행사가 최소 20억원을 자기자본으로 투입해야 은행, 저축은행 등에서 PF 대출을 받을 수 있게 됩니다 . 다만 2026년까지는 준비 및 제도 정비기간으로 설정하여 전산시스템 구축 등 사전작업을 진행하고, 증권사의 일부 규제(위험가중치 조정 등)는 2026년 상반기에 선제 시행할 방침입니다  .

핵심 규제수단은 두 갈래입니다. 첫째, PF 대출 건전성 규제로서 금융회사가 PF 대출을 취급할 때 프로젝트 전체사업비 대비 시행사 자기자본비율을 20% 기준으로 위험가중치(RW) 및 대손충당금 적립비율을 차등화합니다 . 이는 자기자본 투입이 충분한 PF 사업일수록 금융회사에 요구되는 자본부담을 낮춰주고(위험가중치 인하), 반대로 자기자본이 미흡하면 더 많은 자본적립과 충당금을 쌓도록 하여 고위험 PF에 패널티를 부과하는 방식입니다 . 둘째, PF 대출취급 제한 규제로서 특히 리스크 관리체계가 취약한 일부 업권(저축은행, 상호금융, 여전사, 새마을금고 등)에 대해 시행사 자기자본비율 요건을 충족하지 못하는 PF 사업장에는 대출 자체를 하지 못하도록 제한합니다  . 이러한 자기자본비율 기준은 앞서 언급한 대로 2027년 5%에서 시작하여 2030년 20%까지 1년 유예 후 4년간 단계적 도입되며, 2030년부터는 시행사 자기자본이 20% 미만인 PF 사업장에는 해당 업권에서 신규대출이 원칙적으로 불가능하게 될 예정입니다  . 다만 공적보증을 받은 사업장이나 사업성이 우수하다고 평가되는 PF 건에 대해서는 예외적으로 자기자본비율이 기준치에 못 미쳐도 대출 취급을 허용하는 탄력적 적용 방침도 병행합니다  .

이 밖에도 PF 리스크 관리 전반의 제도 개선이 포함되었습니다. PF 거액신용공여 한도규제를 신설하여 특정 차주나 사업장에 대한 과도한 PF 쏠림을 방지하고, 업권별로 PF 대출 잔액 비중에 상한을 두는 PF 총량한도 규제도 도입됩니다  . 또한 부동산 PF 여신의 사업성 평가체계를 정비하여 자기자본비율 등을 고려한 여신등급 분류(정상/유의/부실우려)와 이에 따른 충당금 적립기준을 마련하고, PF 부실위험이 금융권 전체로 전이되지 않도록 PF 익스포져 상시 모니터링 시스템 구축(2027년 5월 예정) 등의 후속조치도 추진됩니다 . 금융당국은 이러한 제도개선안이 2024년 11월 관계부처 합동으로 발표된 부동산 PF 대책의 후속조치이며 업계 의견수렴을 거쳐 구체화된 것임을 강조하면서, 시장 충격을 최소화하기 위해 2026년 말까지 한시적 완화조치를 연장(부실 PF 정리 시 면책 등)하고, 2026년 중 업계와 지속 소통하며 세부 기준을 확정해 나갈 것이라고 밝혔습니다  .

2. PF 자기자본 규제가 부동산 개발시장에 미치는 영향 (특히 중소 시행사)

이번 자기자본비율 규제 강화는 부동산 개발사업의 구조와 사업성에 상당한 변화를 초래할 전망입니다. 중소 디벨로퍼(시행사)들의 경우 그동안 전체 사업비의 약 3~5% 정도만 자기자본을 투입하고 나머지를 금융권 차입과 건설사 보증 등에 의존해 사업을 추진해왔는데  , 이제는 초기부터 훨씬 더 많은 자기자본을 확보하지 않으면 PF 대출 자체가 어려워지게 됩니다. 현재 국내 약 2,400여 개 시행사 중 95% 이상이 연 매출 100억원 이하의 영세한 기업들로 자본력이 취약한데, 이들이 단기간 내 자기자본 비율을 수배로 끌어올리지 못한다면 사업 타당성 확보와 자금조달에 큰 어려움을 겪을 수밖에 없습니다 . 예컨대 그동안 5억원의 자기자본으로 100억원 규모 프로젝트를 추진하던 개발사는 2030년부터는 최소 20억원 이상을 자기자금으로 마련해야 동일한 사업을 시작할 수 있으므로, 부담이 4배 이상 증가하는 셈입니다. 자본조달 비용 측면에서도 자기자본은 통상 부채보다 요구수익률(조달비용)이 높기 때문에, 시행사 입장에선 자기자본 투입을 늘릴수록 외부 지분투자자 유치 등 추가적인 금융비용이 발생하고 프로젝트 손익분기점 달성에 필요한 분양성공 조건도 높아지는 압박을 받게 됩니다 .

사업 타당성 및 공급 위축 우려: 이러한 이유로 업계에서는 개발사업 위축 가능성을 우려하고 있습니다. 금융당국도 국내 시행사의 현행 자기자본비율 수준이 매우 낮고 부동산 경기가 둔화된 상황을 감안할 때, 자본규제 강화로 일부 부동산 PF 사업이 영향을 받을 수 있다는 업계의 목소리를 전하며 일정 부분 인정한 바 있습니다 . KDI 분석에 따르면 자기자본 비중이 높아지면 프로젝트의 위험은 감소하지만 자금 조달의 문턱이 높아져 일부 개발사업은 시행 자체가 어려워지거나 지연될 수 있습니다 . 실제로 규제 시행 초기에 자기자본을 충분히 확보하지 못한 중소 시행사들의 사업 취소 또는 축소, 신규 프로젝트 감소 등 주택공급 위축이 단기적으로 나타날 가능성이 제기됩니다 . 특히 지방 중소규모 주택사업이나 영세 시행사가 추진하는 개발은 자본 조달난으로 착공 지연 또는 사업 포기 사례가 늘어나, 주택 공급 차질과 지역 건설경기 위축으로 이어질 수 있습니다. 금융권에서도 “PF 규제 강화로 향후 PF 시장에 자금 유입이 더욱 어려워질 것”이라는 우려가 나오는데, 이미 2025년 현재 부실 PF 정리·재구조화 대상 사업장 236개 중 절반 가량이 자금조달에 애로를 겪어 경매 등 정상적인 정리에 속도를 내지 못하고 있다는 점이 지적됩니다  . 규제가 본격화되면 분양률 등 사업성이 양호한 우량 사업장조차 자금조달에 어려움을 겪는 상황을 경계해야 한다는 목소리도 있습니다 .

중소 시행사의 대응 과제: 이러한 환경 변화 속에서 중소 시행사들은 자구책 마련이 불가피합니다. 우선 사업 초기 자기자본 확충이 핵심인데, 토지주 현물출자 등 대안적 자본조달 수단을 적극 활용할 필요가 있습니다. 정부도 토지 현물출자에 따른 양도차익 과세를 사업 종료 시점까지 이연해주는 세제 지원을 마련(2026년 1월 시행)하여, 시행사들이 현금 대신 토지 지분으로 사업에 참여하는 방식을 촉진하고 있습니다 . 이를 통해 시행사는 초기 현금부담을 줄이면서 자기자본 인정 범위를 넓힐 수 있습니다. 또한 브릿지론 단계의 공적 앵커투자를 활용하는 방안도 가능합니다. 2026년 상반기부터 8,000억원 규모로 운용될 예정인 PF 마중물 앵커리츠는 본PF 이전 단계의 사업장에 지분투자 등의 형태로 자금을 공급해주는 정책펀드로, 유망하지만 자본이 부족한 중소 PF 사업에 대해 정부가 일정 부분 자기자본 역할을 해주는 장치입니다 . 중소 시행사들은 이같은 정부 지원 프로그램이나 민간 REITs·펀드의 지분투자 유치를 통해 20% 자기자본 요건을 충족시키는 파트너십 전략을 모색해야 할 것입니다. 아울러 시행 리스크 관리역량 강화도 요구됩니다. 과거에는 건설사 보증이나 차입에 의존해 사업을 진행했다면, 이제는 사업 타당성 입증과 자기자본 투자자 설득이 필수이므로 정교한 사업성 검토와 투자유치 역량을 갖춘 시행사만이 생존할 가능성이 높습니다.

한편, 자기자본비율 규제 강화가 사업성에 미치는 긍정적 효과도 있습니다. 자기자본을 충분히 갖춘 PF 사업은 분양 리스크 등 전반적 위험이 낮고 금융비용이 절감되는 것으로 나타났습니다. KDI의 800개 사업장 실증분석 결과, 자기자본비율을 3% 수준에서 20%로 높이면 주거용 PF 사업장의 엑시트 분양률 (PF 대출 상환에 필요한 최소 분양률)이 약 13%p 하락하는 것으로 나타났습니다 . 이는 자기자본 확대 덕분에 그만큼 부채를 줄일 수 있어 프로젝트가 분양에 실패하더라도 버틸 수 있는 여력이 커진다는 뜻입니다. 또한 같은 조건에서 평균 총사업비가 약 7% 줄어들고 특히 주택사업의 경우 총사업비가 11% 이상 감소했는데, 이는 고금리 브릿지대출 등을 통한 토지비 조달이 줄어들고 그에 따른 이자비용 등 사업비용이 절감되기 때문입니다 . 이러한 비용 절감 효과는 장기적으로 주택 공급가격 안정과 사업 수익성 개선에 기여할 수 있습니다. 결국 자기자본비율 규제는 단기적으로는 중소 시행사에 부담이지만, 장기적으로는 PF 사업 구조를 건전하게 만들어 실패 확률과 경제적 손실을 줄이는 순기능도 갖고 있습니다  . 중소 시행사들은 이 점을 이해하고 자본확충을 통한 사업구조 개편에 적응하는 한편, 정부의 보완대책과 인센티브를 적극 활용하여 위기를 혁신의 계기로 삼는 전략이 필요할 것입니다.

3. 금융기관별 건전성 변화 및 대출심사 관행 변화

은행권: 은행들은 전통적으로 부동산 PF 대출에 비교적 보수적인 심사기준(높은 선분양률 요건 등)을 적용하고, 자체 위험가중치 150%를 부과하여 자본건전성을 관리해왔습니다 . 이번 제도개선으로 은행은 PF 대출에 대한 위험가중치를 세분화하여, 시행사 자기자본비율 20% 충족 여부와 분양률 요건 충족 여부에 따라 100%부터 150%까지 차등 적용하게 됩니다 . 구체적으로 자기자본비율 ≥ 20%이고 분양률(수도권 80%, 비수도권 70%)을 충족하는 우량 PF 사업장은 위험가중치 100%까지 낮춰주어 자본부담을 경감시킵니다. 반면 요건을 전혀 충족 못하면 150%의 높은 위험가중치를 적용하여 이전보다 더 큰 자본을 적립하도록 합니다 . 조건을 일부만 만족할 경우 중간값인 120%~130%의 RW가 매겨지는 구조이며, 예를 들어 자기자본요건만 충족해도 120%로 인센티브를 부여하고 분양률까지 함께 충족하면 100%까지 내려가는 식입니다  . 이처럼 은행들은 자기자본비율 요건을 새로운 대출심사 핵심지표로 삼아, 시행사의 자본투입 여력과 사업안정성을 면밀히 평가하게 될 것입니다. 대출심사 관행도 과거 “시공사 지급보증 여부” 등에 지나치게 의존하던 관행에서 탈피하여, 사업 실질 리스크를 평가하는 방향으로 개선될 전망입니다 . 자기자본이 충분한 사업에 한해 대출금리를 우대하거나 신속한 의사결정을 하는 등 우량 PF 발굴 위주로 영업전략을 조정할 가능성도 높습니다. 결과적으로 은행권 PF 포트폴리오는 저자본·고위험 사업장의 비중이 축소되고 자본건전성이 향상될 것으로 기대됩니다. 실제 2025년 9월말 기준 금융권 PF대출 연체율은 4.24%로 다소 높지만, 은행들은 이미 부실 사업장 정리와 충당금 적립을 강화해 연체율 하락 추세를 만들고 있습니다 . 여기에 이번 규제 시행으로 은행의 신규 PF 대출은 더욱 선별적으로 이루어져 부실위험이 낮은 쪽으로 치우칠 것이므로, 은행권 건전성 지표는 중장기적으로 개선될 전망입니다.

저축은행 등 2금융권: 저축은행, 여신전문금융사(여전사) 등은 한때 부동산 PF 시장의 활황기에 공격적으로 뛰어들어 브릿지론 등을 통해 고위험 대출을 많이 취급해 왔습니다 . 이로 인해 2023~2024년 사이 부동산 경기 침체 국면에서 중소금융권의 PF 관련 부실이 급증한 바 있는데, 2025년 9월말 기준 저축은행·여전사·상호금융 등 중소금융사의 토지담보대출 연체율이 32.43%에 달해 우려를 낳았습니다 . 이러한 상황에서 새 제도는 2금융권의 PF 익스포저에 매우 강도 높은 규제를 부과합니다. 우선 위험가중치에 있어서 저축은행과 여전사는 은행과 동일한 차등 RW 규칙을 적용받습니다 . 이는 현재 저축은행 등이 PF 대출에 일괄 100% 위험가중치를 적용하던 것을 대폭 강화하여, 요건 미충족시 150%까지 가중치를 높이는 것입니다 . 그만큼 추가적인 자기자본 적립이 필요해지므로, 자본여력이 부족한 상태에서 이전처럼 무분별하게 PF 대출을 늘리기 어렵게 됩니다. 또한 저축은행·상호금융·여전·새마을금고에는 “자기자본비율이 기준치에 못 미치는 PF 사업장에는 대출 취급 금지라는 직접적 제한이 도입됩니다  . 이들 업권은 2027년에는 시행사 자기자본 5% 미만 PF 대출 불가, 2028년 10% 미만 불가 … 순으로 단계 적용되어 2030년 이후로는 20% 미만 자기자본 PF는 아예 신규대출 불허라는 규율을 따르게 됩니다 . 결과적으로 2금융권의 PF 대출잔액은 상당 폭 축소되고, 남는 대출도 자본이 투입된 안정적 사업 위주로 재편될 것입니다. 이는 해당 금융회사들의 건전성 지표 개선으로 이어질 것으로 보입니다. 다만 단기적으로는 수익성 감소와 영업위축을 피하기 어려운데, PF 익스포저 비중이 높았던 일부 저축은행의 경우 대체 수익원 발굴과 추가 자본확충 등의 경영과제가 커질 전망입니다. 한편, 이들 기관의 대출심사 관행도 변화할 것입니다. 앞으로는 여신 심사 시 시행사의 자본조달 계획 및 출자능력을 필수적으로 검증하고, 요건 충족 여부에 따라 대출 승인/거절을 이진적으로 결정하는 흐름이 예상됩니다 . 그간 다소 느슨했던 여신심사 내부통제가 강화되고, PF 전문인력 확충과 심사역량 제고가 요구될 것입니다. 요약하면 중소 금융기관들은 PF 리스크 노출을 크게 줄여 재무안정성을 높이는 대신, PF대출 사업에서 일정 부분 후퇴하게 될 것으로 평가됩니다.

증권사: 증권사는 PF 사업에서 자금조달 주선, 메자닌 투자, 채무보증 등으로 폭넓게 관여해왔으며, 2022년 레고랜드 사태 당시 유동성 위기를 겪기도 했습니다. 기존에는 증권사의 PF 익스포저에 대하여 단일 위험값을 적용했는데, 예컨대 PF 채무보증은 18%, 직접대출은 100% 등의 획일적인 위험값을 부여했습니다 . 이번 방안에서는 증권사의 부동산PF 관련 순자본비율(NCR) 산정 방식을 손질하여, 투자형태와 무관하게 사업단계(Land 단계, 착공 전/후)와 담보인정비율(LTV) 등을 고려한 차등화된 위험값을 적용하기로 했습니다 . 특히 착공 전 단계(브릿지론 등 사업 초기)의 PF 투자는 위험계수를 높게(예: 60~90%) 부여하고, 착공 후 본PF 단계 투자는 상대적으로 낮게(예: 24~36%) 부여하는 등 사업진행 단계에 따른 위험반영이 이루어집니다 . 또한 시행사 자기자본비율 20% 충족 여부 등에 따라 증권사 PF 익스포저의 위험값을 일부 경감해주는 인센티브도 마련됩니다 . 요컨대 증권사의 부동산PF 관련 자본부담이 전반적으로 증가하는 방향이며, PF 사업에 대한 증권사의 과도한 신용공여 관행을 억제하는 효과가 있을 것으로 보입니다. 실제로 몇몇 PF 특화 증권사들이 유동성 위기로 고전한 바 있어, 새로운 규제로 증권업계의 부동산 쏠림 위험이 완화될 것이라는 평가가 있습니다. 증권사들의 업무 관행도 변동이 예상됩니다. 그동안 증권사는 시행사에 확약(commitment) 형태의 채무보증을 제공하거나 자체 자금으로 브릿지론을 주선하며 후속 PF를 연결해주는 방식으로 수익을 냈지만, 향후에는 PF 초기 단계에서 증권사가 직접 에쿼티 투자에 나서고 은행 등이 후순위 대출을 공급하는 신(新) 구조로 전환이 점쳐집니다 . 실제 KB증권의 문성철 전무는 “향후 PF는 증권사의 에쿼티펀드(PEF)를 통한 자본조달이 핵심 패러다임으로 자리잡고, 대출은 자본력이 큰 은행·보험사가 맡는 구조로 재편될 것”이라고 전망하였습니다 . 이는 증권사가 PF 사업의 지분투자자 역할을 보다 적극적으로 수행하면서, 과거와 같은 무분별한 채무보증 영업을 축소할 전략을 취할 가능성을 시사합니다. 또한 증권사는 자기자본비율 규제하에서 개별 PF 프로젝트의 구조조정 및 재무안정성에 더 깊이 관여하게 되고, 내부 리스크 관리를 강화하여 PF 투자 포지션을 관리할 것으로 예상됩니다. 이런 변화는 증권업계의 PF 관련 잠재부실 위험을 감소시키고, 모험자본 공급자로서 증권사의 기능을 재정립하는 효과를 가져올 것으로 기대됩니다 .

보험사: 생명보험사 및 손해보험사들은 주로 대형 PF 사업장의 senior 대출이나 후순위 채권 매입 등으로 참여해왔으며, 건전성 지표(RBC 비율) 관리 차원에서 비교적 안전한 PF에 한정해왔습니다. 이번 개선안에 따라 보험업권도 은행권과 유사하게 PF 대출의 위험계수를 시행사 자기자본비율 및 분양률 충족여부에 따라 차등화하여 적용합니다 . 이를테면 자기자본≥20% + 분양률충족 시에는 PF 대출위험도를 낮춰 요구자본을 줄여주고, 요건 미흡 시에는 높은 위험계수를 부여해 추가자본 적립을 요구하는 방식입니다 . 그 결과 보험사들도 자기자본이 충분히 투입된 PF 사업 위주로 대출심사를 강화하고, 부실 우려가 있는 PF에는 더욱 보수적으로 접근할 것으로 보입니다. 또한 보험사의 PF 익스포저 한도가 신설되어, 개별 보험사는 총자산의 20% 이내에서만 PF 관련 신용공여를 할 수 있게 제한됩니다 . 대체로 국내 보험사들의 PF 투자가 이 한도를 넘는 경우는 드물지만, 향후 부동산 투자 편중을 방지하는 안전장치가 될 것입니다. 이번 제도로 보험권 PF 부실위험은 크지 않은 수준에서 더욱 낮아질 것으로 예상되며, 보험사들은 대출심사 시 자기자본비율, 분양률 등의 지표를 확인하는 절차를 내재화할 것으로 보입니다. 한편, 정부는 2025년 10월 보험업법 시행령 개정을 통해 보험사의 부동산 임대사업 진출을 허용(자회사 통해 민간임대주택 운영 가능)하였는데 , 이는 보험사들이 안정적 임대수익 기반의 부동산 사업에 참여해 PF 리스크 없이 부동산 금융수익을 낼 수 있는 새로운 길을 열어주었습니다. 결과적으로 보험권은 PF 대출보다 리츠 출자나 부동산 펀드 투자 등 간접·안정형 부동산 투자를 확대하며 전반적 건전성은 유지 내지 강화될 전망입니다.

상호금융: 신용협동조합, 새마을금고 등 상호금융권은 지역기반 금융기관으로 최근 일부 조합들이 무리하게 부동산 대출을 늘리다 연체율 급등을 겪은 사례가 있습니다 . 이번 방안은 상호금융에 대해서도 PF 리스크 규제를 크게 강화하였습니다. 우선 상호금융 조합의 순자본비율(NCR) 산식에서 부동산업 및 건설업 대출에 가중치 110%를 부여하도록 하였습니다 . 이는 해당 업종 대출이 일반대출보다 더 많은 자기자본을 필요로 하도록 산출식을 보수적으로 만든 것으로, 부동산 관련 대출이 많은 조합일수록 조합 건전성 비율이 낮아지게 설계되었습니다. 따라서 조합들은 부동산 대출취급을 억제하지 않으면 NCR 규제 기준을 충족하기 어렵게 됩니다. 또한 상호금융에는 PF 대출 집중을 막기 위한 한도 규제도 도입되어, 각 조합별 총대출 대비 PF대출 잔액을 20% 이내로 제한하고, 기존에 있었던 “부동산+건설업 대출 합계 50% 이내” 규제에도 PF대출을 명시적으로 포함시켜 관리하도록 했습니다 . 아울러 개별 조합의 PF 여신 중 자기자본 10% 또는 총자산 0.5% 초과분이 있다면, 그 총액이 자기자본의 2배 또는 총자산의 10% 이내로 제한되는 거액신용공여 규정도 신설되었습니다 . 종합하면, 상호금융권은 PF 위험노출을 크게 줄이지 않고는 신규 취급이 어려운 구조가 되며, 지역 단위조합의 부동산 쏠림 완화와 재무 건전성 제고 효과가 기대됩니다 . 실제로 많은 새마을금고 등에서 2023년 PF 부실 여파로 대출금을 회수하고 있는 추세였는데, 이번 규제로 구조적인 PF 대출 억제가 뒷받침됨에 따라 상호금융권 전체의 안정성이 높아질 것으로 전망됩니다. 대신 지역 중소 개발사업에 대한 자금공급 공백이 우려되므로, 지자체 협동조합 등은 해당 PF 사업에 공적보증 연계대출이나 정부 기금 등을 통해 보완하는 방향을 찾을 필요가 있을 것입니다.

4. 업권별 PF 리스크 규제 방식 요약 및 변화점

이번 방안에서는 은행, 저축은행, 증권, 보험, 상호금융 등 업권별 특성을 고려한 PF 리스크 규제 방식이 구체화되었습니다. 각 업권에서 PF 관련 위험을 다층적으로 관리하도록 위험가중치(RW), 순자본비율, 대출한도 규제 등 여러 지표가 도입·변경되었는데, 주요 내용은 다음과 같습니다:
• 은행권: PF 대출 위험가중치를 자기자본비율 20% 및 분양률 요건 충족 여부에 따라 100% / 120% / 130% / 150%로 차등화 . (기존: PF 대출 일률적으로 150% RW 적용) 예컨대 자기자본 ≥20% + 분양률 충족시 100%까지 RW 인하, 요건 미달시 최고 150%까지 상향. 거액신용공여 한도로는 동일 차주에 대한 PF 신용공여가 자기자본의 5% 초과분이 있을 경우 그 총액을 자기자본의 1배 이내로 제한 . 또한 PF 총량한도로 PF 관련 신용공여 총액을 은행 전체 신용공여의 20% 이내로 제한 . (이는 은행권 평균 10% 내외인 PF 익스포저 비중에 여유를 두고 설정한 안전장치)
• 저축은행·여전사(여신전문금융사): 위험가중치 규제는 은행권과 동일하게 100~150% 차등 RW 적용 . (기존: PF 대출 100% RW) 자기자본비율 요건 미충족시 PF 대출 취급제한 (2027년 5% 미만, … 2030년 20% 미만 대출 불가) . 거액신용공여 한도로는 PF 익스포저 중 자기자본의 10% 초과분 총액을 자기자본 2배 이내로 제한 (보험과 동일) . PF 총량한도는 현재까지 구체적 수치는 없으나, 저축은행의 부동산대출 비중에 대한 감독강화 기조로 볼 때 개별 회사별로 PF 편중도가 높은 경우 정상화 계획 제출 등을 요구할 전망입니다.
• 증권사: 위험액 산정방식 변화 – 종전 PF 채무보증 18%, 대출 100% 등 포괄적 위험값 적용에서, 앞으로는 투자상품 형태를 불문하고 PF 사업의 단계별 리스크 지표(LTV, 사업진행률 등)에 따라 위험값 차등화 . 예컨대 사업 초기 브릿지론은 60~90% 위험계수 적용, 착공 후 PF 대출은 24~36% 등으로 정교화 . 또한 시행사 자기자본비율 20% 충족 시 일부 위험값 완화 등 인센티브 부여 . PF 투자한도 규제로는 증권사의 부동산 투자액을 자기자본 100% 이내로 제한 . (즉, 증권사 순자본만큼만 부동산PF 등에 투자 가능하도록 함)
• 보험사: 위험계수 차등화 – 은행과 유사하게 자기자본비율·분양률 조건에 따른 위험계수 적용 . (예: 요건 충족시 낮은 위험계수, 미충족시 높은 계수로 RBC 산정) 거액신용공여 한도 – 자기자본 10% 초과 PF 익스포저 총액을 자기자본 2배 이내로 제한 . PF 투자한도 – 보험사의 PF 대출 등 부동산익스포저를 총자산의 20% 이내로 제한 .
• 상호금융(신협·새마을금고 등): 여신심사 시 자기자본비율 기준 적용 – PF 대출 취급 시 시행사 자기자본 ≥20% 요건을 충족한 사업장만 대출 가능하도록 내부규정 강화  . (앞서 언급한 단계적 적용: 2027년 5%→…→2030년 20%) 순자본비율(NCR) 산정 – 각 조합의 NCR 분모에 *부동산 및 건설업 대출잔액의 110%를 반영하여 부동산 쏠림시 NCR이 저하되게 함 . 거액여신 한도 – 자기자본 10%와 자산총액 0.5% 중 큰 금액을 초과하는 PF 여신 총액을 자기자본 2배 또는 총자산 10% 중 큰 금액 이내로 제한 . PF 대출 총량한도 – 개별 조합의 총대출 대비 PF대출 비중을 20% 이내로 신설, 그리고 기존 부동산+건설업 대출 합계 50% 이내 규제에 PF 대출을 포함하여 준수토록 함 .

以上의 규제 변화로 업권별 PF 리스크 관리의 미비점을 보완하고 규제차익(arbitrage)을 줄이는 효과가 기대됩니다. 예컨대, 이전에는 은행 대비 규제가 느슨했던 저축은행 등이 PF 고위험 대출을 크게 늘렸는데, 이제 동일한 규제가 적용되어 규제형평성이 제고됩니다 . 또한 증권사 등 비은행권도 단계별 사업위험을 반영토록 해 사전 예방적 건전성 관리를 도입한 점이 변화의 핵심입니다. 업권별로 새로 도입된 한도 규제들은 부동산 경기과열 시 특정 금융권에 PF 리스크가 한쪽으로 몰리는 현상을 억제하고, 궁극적으로 금융시스템 전체의 안정성을 높일 것으로 평가됩니다.

5. 부동산 PF 시장 구조 재편 예측

“자본력 있는 큰 개발사 위주로 재편, 영세 시행사 탈락 가속” – 업계 전문가들은 자기자본비율 20% 규제가 도입되면 부동산 개발 시장의 구조적 재편이 불가피하다고 보고 있습니다. 우선 시행사 측면에서, 상당수 중소 디벨로퍼들의 시장퇴출 또는 사업규모 축소가 예상됩니다. 앞서 언급했듯 영세 시행사들은 자기자본을 충분히 확보하기 어려워 신규 사업 진입장벽이 높아지므로, 재무력이 약한 개발업체는 점차 도태될 가능성이 큽니다. 실제 부동산PF 부실 위기가 본격화된 2023~2025년 사이 이미 지방 중소 시행사들이 줄도산하고 대형 건설사가 사업을 인수하는 사례들이 나타났는데, 규제 시행 이후 이러한 “강자 독식” 현상이 가속화될 수 있습니다. 반면 자본여력이 충분한 대형 시행사·건설사들은 시장 지배력 강화의 기회를 맞이할 전망입니다. 자기자본 규제는 자금동원 능력이 뛰어난 기업에게 유리하므로, 대형 건설사(시공사가 직접 디벨로퍼 역할 수행)나 대기업 계열의 부동산개발사는 금융조달 측면에서 비교우위가 생깁니다. 따라서 향후 신규 PF 사업은 대형사들이 직접 시행을 맡거나, 중소 시행사는 이들과 조인트벤처(JV)를 구성하는 형태가 늘어나고, 시행사 숫자는 줄고 평균 규모는 커지는 구조조정이 진행될 것으로 보입니다 . 한국부동산개발협회 등 업계 단체에서도 “자본력이 약한 회사들은 사업을 못하고 자연스럽게 정리가 될 것”이라는 전망과 함께 업계 전반의 양극화 심화를 우려하고 있습니다.

금융기관 측면에서도 PF 취급기관의 판도 변화가 예상됩니다. 과거 부동산PF 시장은 증권사, 저축은행 등 비은행권이 주도하며 고위험 사업에도 적극 투자하는 양상이었으나, 규제 강화 이후에는 대형 시중은행과 보험사 등 자본건전성이 우수한 기관 위주로 PF 대출이 이루어지는 시장으로 옮겨갈 가능성이 높습니다 . 이는 곧 PF 시장의 “선택과 집중을 의미합니다. 은행·보험 등은 우량 PF만 선별 공급하고, 비은행권은 리스크 관리부담으로 PF 사업 축소 또는 PF 대출을 사실상 포기하게 되므로, 전체 PF 대출 공급자는 감소하지만 개별 기관당 평균 건전성은 높아진 구조로 바뀝니다. 또한 증권사는 PF시장에서의 역할을 신용공여자에서 자본중개자로 전환하면서, PF 사업구조 자체가 Equity 조달 + Senior Loan 투융자 분업화로 개편될 전망입니다 . 즉, 증권사 = 자기자본 투자(에쿼티), 은행·보험 = PF 대출의 투자분업 구조가 자리잡음에 따라 PF 시장 참여자들의 위상이 재조정되는 것입니다 . 이러한 변화는 부동산금융의 선진화로 이어질 수 있다는 평가도 있는데, 과거 선진국의 PF는 연기금·금융기관 등이 참여하는 30~40% 수준의 Equity Club Deal로 이루어져 안정적이라는 점을 한국도 점차 닮아갈 것으로 기대됩니다 .

PF 사업의 판도 변화: 규제 시행으로 개별 PF 프로젝트의 구조도 바뀔 것입니다. 자기자본 규제가 PF 사업 구조를 “저자본·고보증 → 고자본·저보증” 체질로 전환시키므로, 앞으로 개발사업에서는 초기부터 투자자금을 넉넉히 확보한 후 착수하고, 건설사의 지급보증에 의존하기보다는 자체 사업성으로 승부하는 건강한 프로젝트들이 주류를 이룰 것으로 보입니다  . 이는 분양 의존 일변도의 수익구조에서 탈피하여 임대수익 등도 고려한 장기 개발 모델을 확산시키는 데 기여할 수 있습니다 . 반면, 토지 확보부터 빚에 의존하고 분양만 믿고 가는 과거 방식의 사업은 시장에서 설 자리를 잃게 됩니다. HUG 등 공적보증에 의존하는 PF도 일부 예외로 인정되지만 무분별한 사업에는 애초에 금융이 공급되지 않으므로, 부동산 개발사업 전반의 “옥석 가리기가 진행될 것입니다 . 정리하자면, 시행사 측면에서는 대형화·재편, 금융사 측면에서는 PF 공급자 축소 및 보수화, 사업구조 측면에서는 고자본 안정형 구조로의 변화가 예상됩니다. 이러한 구조재편은 건전성 향상이라는 정책 목적에는 부합하나, 시장 역동성 감소와 중소업체 위축이라는 부작용도 수반할 수 있어 향후 시장 동향을 주의 깊게 모니터링할 필요가 있습니다.

6. 거시경제에 미치는 파급효과 (주택공급, 건설투자, 지역경제 등)

단기적 영향: 자기자본비율 규제 강화는 부동산경기와 거시경제에 단기적으로는 다소 긴축적 효과를 미칠 것으로 보입니다. 우선 주택공급 측면에서, 중소 시행사들의 사업 위축으로 일부 분양사업의 착공 지연 및 취소가 발생하면 신규 주택공급량 감소로 이어질 수 있습니다. 이는 특히 지방 중소도시의 주택공급 위축을 야기할 가능성이 있습니다. 2025년 현재도 PF대출 부실 여파로 지방 비수도권의 착공 물량이 정체되어 건설경기가 침체 조짐을 보인다는 분석이 있는데 , PF 자기자본 규제가 본격화되면 이러한 지역건설 경기침체가 한때 심화될 수 있습니다. 이는 건설투자 둔화와 건설업 일자리 감소로 연결되어 거시경제 성장률에 부담요인으로 작용할 수 있습니다. 또한 주택공급 감소는 중장기적으로 주택시장 수급 불균형을 초래하여 집값 상승 압력으로 돌아올 소지도 있습니다. 정부가 추진 중인 민간 주도 주택공급 확대 정책이 자칫 규제 강화로 상충될 수 있다는 우려도 일각에서 제기됩니다. KDI도 “자기자본 요구 수준을 늘리면 각종 개발사업이 위축될 수 있다”고 언급하며, PF 규제 강화가 과도한 사업萎縮으로 이어지지 않도록 주의해야 한다고 지적했습니다  . 아울러 PF대출 심사 강화로 부동산 개발자금의 유동성 경색이 올 경우, 관련 산업(건자재, 설계·감리업 등) 및 지역경제에도 연쇄적인 부정적 영향이 전파될 수 있습니다. 이처럼 단기적으로는 지속가능한 개발을 위한 브레이크가 걸리면서 경제에 냉각 효과가 나타날 가능성을 배제할 수 없습니다.

장기적 영향: 반면 중장기적으로는 긍정적 파급효과도 기대됩니다. 우선 금융시스템 안정 측면에서 PF발 금융위기 가능성이 낮아지므로, 부동산 버블 붕괴와 같은 거시경제 리스크를 예방하는 효과가 있습니다. 2022년 레고랜드 사태 당시 PF 부실우려가 자본시장 전반의 신용경색으로 번졌던 사례를 돌아볼 때, 이번 조치로 부동산발 시스템 리스크 가능성을 원천 축소하는 것은 경제 전반에 안전판을 마련하는 의미가 있습니다 . 또한 건설투자의 질적 개선이 예상됩니다. 자기자본이 충분히 투입된 PF 사업은 분양 실패 시에도 사업이 완전 중단되지 않고 대안(임대전환 등)을 모색할 여력이 있어 유연하고 지속가능한 개발이 가능합니다. 이는 유령건물, 미분양 사태 등으로 인한 자원낭비를 줄이고 건설투자의 효율성을 높이는 효과가 있습니다. 실제 분석에서 자기자본비율 상승으로 프로젝트의 손익분기점 분양률(Exit 분양률)이 대폭 낮아진 것으로 나타났는데 , 이는 개발사업의 위험이 줄어드는 것을 의미합니다. 아래 그림은 자기자본비율이 17%p 증가할 때 PF 사업장의 Exit 분양률이 어떻게 하락하는지 보여줍니다. 자기자본 확충 전후를 비교해보면, 전체 사업장의 Exit 분양률이 약 58.6%에서 52.6%로 떨어지고, 특히 주거용 사업장은 약 59.2%에서 46.3%로 크게 낮아졌습니다  . 이는 PF 사업의 실패확률 감소 및 금융비용 절감으로 이어져, 결과적으로 경제적 비효율과 손실을 경감시키는 효과를 냅니다.

자기자본비율 17%p 증가 시 분양 리스크(Exit 분양률) 변화  . 자기자본 확충을 통해 PF 사업장의 손익분기점 분양률이 크게 낮아져 사업 안정성이 높아지는 것을 알 수 있다.

나아가 주택 품질과 소비자 신뢰 측면에서도 장기 긍정효과를 고려할 수 있습니다. 자기자본이 충분한 시행사는 부채상환 압박에 쫓기지 않으므로 부실 공사를 저지르거나 덤핑 분양을 할 유인이 줄어들고, 책임준공 및 사후관리에 더욱 충실할 가능성이 높습니다. 이는 주택 품질 향상과 수분양자 보호로 연결되어 부동산 시장의 신뢰 제고에 도움이 됩니다. 또한 양질의 프로젝트만 선별적으로 추진됨으로써 난개발이나 공급과잉 방지 효과도 기대됩니다. 정부도 이러한 긍정 요인을 들어 PF 사업구조를 개편하고 생산적 금융을 구현한다는 제도개선 취지를 밝히고 있습니다 . 아울러 정부는 PF 규제 강화와 병행하여 공급 위축을 최소화하기 위한 보완책을 추진 중입니다. 예를 들어 한국형 REITs 육성과 증권사 PEF 등을 통해 민간자본의 부동산투자 활성화를 도모하고, 금융회사들의 신규자금 공급에 대한 면책을 부여해 정상화 가능 사업장은 계속 자금 지원이 이뤄지도록 유도하고 있습니다 . 궁극적으로 정부의 정책 방향은 금융구조를 변화시켜 공급을 늘리겠다는 것으로, 자본구조 개선을 통한 지속적인 민간주택 공급확대가 목표입니다 . 따라서 향후 민간개발사업의 패러다임 전환이 원활히 이루어진다면, 거시경제에도 건전한 기반 위에서 부동산 공급이 확대되어 경제성장과 주거안정에 기여할 수 있을 것입니다. 요컨대 PF 자기자본 규제는 단기적으로는 주택공급·건설투자에 냉각 효과, 장기적으로는 부동산금융 안정과 효율성 제고로 경제에 긍정 효과를 동시에 지니고 있으며, 그 균형을 어떻게 맞추느냐가 향후 정책운용의 관건이라고 하겠습니다.

7. 이해관계자별 전략적 대응 방안

이번 제도 변화에 직면한 주요 이해관계자로는 시행사(디벨로퍼), 금융기관, 그리고 투자자(채권자·지분투자자)를 들 수 있습니다. 각 주체들은 새로운 규제환경에서 위험과 기회를 관리하기 위해 다음과 같은 전략적 대응이 요구됩니다.
• 개발회사(시행사)의 대응: 먼저 대형 시행사들은 강화된 규제가 자신들에게 상대적 우위를 준다는 점을 활용할 것으로 보입니다. 충분한 자본력을 가진 시행사는 자기자본 20%를 선제적으로 투입하여 사업을 추진함으로써 금융조달을 원활히 하고 낮은 금리를 확보하는 전략을 취할 수 있습니다. 실제로 대형 건설사들은 과거에도 자체 자금 투입을 병행해 사업을 진행해왔으며, 이제는 “시행 + 시공”을 겸업하면서 PF 대출을 받는 구조를 본격화할 가능성이 있습니다. 이는 규제 요건을 충족함과 동시에 사업 주도권을 확보하는 이점이 있습니다. 또한 우량 시행사들은 부동산펀드, 연기금 등 기관투자자들을 지분 파트너로 유치하여 자기자본 부담을 완화하면서도 사업 규모를 확장하는 방안을 모색할 것입니다. 반면 중소 시행사들은 생존 전략을 강구해야 합니다. 가장 현실적인 방법은 파트너십 전략으로, 자본력이 있는 투자자나 대형 건설사와 협력하여 공동시행 형태로 사업에 참여하는 것입니다. 이를 통해 본인의 자본부담을 낮추면서 규제 준수를 도모할 수 있습니다. 예컨대 토지를 보유한 중소 시행사는 대형 건설사를 컨소시엄에 끌어들여 건설사도 출자 지분을 갖게 함으로써 자기자본비율을 높이고 금융기관 대출을 성사시키는 식입니다. 또 다른 대응으로는 사업 포트폴리오 조정이 있습니다. 자기자본 투입이 상대적으로 적게 드는 리모델링 사업, 도시재생사업 등으로 눈을 돌리거나, 공공부문 제안사업(예: LH, 지자체 공모사업)에 참여하여 정부 출자금을 활용하는 방법도 고려될 수 있습니다. 그 밖에 자기자본 인정범위 최대화를 위해 우선주, 후순위대출 등을 활용하는 금융공학적 대응도 필요합니다 . 금융당국도 시행사 투입 예정 자본과 후순위대출 등을 보완자본으로 일부 인정해주기로 한 만큼 , 중소 시행사들은 외부 투자유치 시 우선주 형태 발행 등으로 규제상 자기자본을 확충하는 전략을 활용할 수 있습니다. 마지막으로 위험관리 역량 강화도 빼놓을 수 없습니다. 규제 하에서 사업을 지속하려면 분양률 제고 전략, 임대전환 플랜 등 프로젝트 리스크 헤지전략을 사전에 마련해야 하며, 철저한 시장조사와 타당성 분석으로 실패 가능성을 낮춰야 합니다. 종합하면, 시행사들은 파트너십 구축, 사업전환, 금융기법 활용, 리스크관리 강화 등을 통해 새로운 생태계에 적응해야 할 것입니다.
• 금융기관의 대응: PF 대출을 취급하는 금융기관들은 규제 준수를 넘어 수익성과 건전성의 균형을 맞추는 전략이 중요합니다. 은행의 경우 우량 PF 위주로 대출을 재편하면서, 자기자본 요건 충족 사업에는 금리혜택이나 한도증액 등 인센티브를 부여해 질 좋은 PF를 선점하려는 경쟁을 할 것으로 예상됩니다. 또한 은행들은 자회사나 계열 운용사를 통해 PF 사업 지분투자에 참여하는 방안을 검토할 수 있습니다. 즉, 과거에 오로지 대출만 제공했다면 이제는 PEF, 리츠 등으로 우회 출자하여 PF 자기자본 조달에도 일익을 담당하고, 그 대가로 사업수익을 공유하는 모델에 나설 수 있습니다. 이는 우량 사업을 놓치지 않으면서도 부채보다는 지분투자로 참여하여 규제 영향을 줄이는 효과가 있습니다. 저축은행 등 2금융권은 상대적으로 선택지가 제한적입니다. 이들은 PF 비중 축소가 불가피하므로 기업대출의 포트폴리오 다변화가 필요합니다. 부동산PF 대신 중소기업대출, 소매신용 등 다른 수익원을 개발하고, PF대출로 인한 기존 부실채권 정리를 가속화하여 재무건전성을 높이는 데 주력할 것으로 보입니다. 일부 저축은행은 PF 업무를 아예 축소하고 부동산PF 전문인력 감축 등 구조조정을 할 가능성도 있습니다. 반면 자본여력이 있는 몇몇 회사는 증자 등을 통해 추가 자기자본을 확보한 후 선별적 PF 사업 참여를 지속하려 할 수도 있습니다. 이 경우 타 금융사와 공동여신 참여로 리스크를 분산하거나, 내부 PF심사위원회를 구성해 철저히 사업성을 따지는 등 리스크 통제장치를 강화해야 할 것입니다. 증권사들은 사업모델 전환이 핵심입니다. 자기자본 규제로 기존 PF 채무보증 영업의 채산성이 악화하므로, 증권사는 자기자본을 활용한 Equity 투자자로서의 포지셔닝을 강화할 것입니다 . 구체적으로 부동산 전문 PEF 설립이나 리츠자산관리회사(AMC) 설립 등을 통해 개발사업에 대한 지분투자 비즈니스를 확대하고, 이를 통해 수수료 및 운용이익 창출을 도모할 것입니다 . 또한 증권사는 PF자문 및 구조화 금융 부문에 집중하여, 시행사에 자본조달 컨설팅을 제공하고 다양한 투자자 풀을 연결시켜주는 중개자 역할로 진화할 것으로 보입니다. 보험사의 경우 전통적으로 보수적이었지만, 이번 규제로 부동산PF 대출에 더욱 신중해지는 한편 부동산 간접투자 기회를 모색할 것입니다. 앞서 언급한 임대주택 사업 진출 허용을 계기로, 보험사는 장기임대주택 리츠 투자, 사회간접자본(SOC) 개발사업 지분참여 등 보다 안정적인 대체투자로 눈을 돌릴 것입니다. 아울러 공적보증 PF(HUG보증부 대출 등)에 대해서는 상대적으로 규제가 완화되므로, 보험사들은 HUG 보증부 PF채권 매입 등 우량자산 운용에 집중하여 수익과 건전성을 함께 추구할 전략입니다. 끝으로 상호금융권은 부동산 여신 규모를 줄이고 지역밀착형 여신으로 회귀하는 것이 불가피합니다. 조합들은 PF 대신 지방 중소기업대출, 소상공인 신용대출 등에 역량을 재배치하고, 내부적으로 부동산 여신 모니터링 시스템을 구축하여 규제 한도를 상시 점검하는 등 보수적 운영을 할 것입니다. 전반적으로 금융권은 옥석 가리기를 철저히 해서 우량 PF 사업에는 적극 참여하되 위험 PF는 과감히 정리하는 양극화된 여신전략을 취하며, 이는 금융기관 스스로의 건전성 확보뿐 아니라 시장 안정에도 기여하게 될 것으로 기대됩니다.
• 투자자(채권자·지분투자자)의 대응: PF 사업에 투자하는 채권자(대출은행, 채권·신탁 투자자 등)와 지분 투자자(펀드, 리츠, 연기금 등)들의 행동도 변화할 것입니다. 우선 PF 대출채권자들은 강화된 규제 덕분에 앞으로 더욱 안정적인 PF 채권에만 투자하게 될 것입니다. 이는 곧 PF 채권의 위험 프리미엄 축소를 의미하며, 실제로 자기자본비율이 높아 Exit 분양률이 낮은 PF 사업장은 투자위험이 크게 감소하므로, 채권자 입장에서도 낮은 금리로도 투자할 만한 매력도가 생깁니다 . 따라서 은행을 비롯한 기관투자자들이 우량 PF 채권을 선호하면서 PF 금융시장의 전반적인 조달금리 하향 안정화가 일어날 수 있습니다. 이는 시행사에게도 금융비용 절감으로 이어져 상호 이익입니다. 다만 규제로 PF 물량 자체가 줄면 채권형 투자기회 총량은 감소할 수 있는데, 이에 따라 채권자들은 대체 투자처를 찾거나 해외 부동산금융시장으로 눈을 돌릴 가능성도 있습니다. 한편 기존 부실 PF 채권 보유자들의 경우, 규제 시행으로 후순위 채권자가 자본확충 압력을 받아 선순위 채권 회수가능성이 높아지는 긍정적 효과를 볼 수도 있습니다. 즉, 부실 PF 정상화 과정에서 시행사나 후순위 대주단이 증자하도록 유도되면, 선순위 채권자 입장에서는 추가 보증금 확보나 채권 회수비율 상승으로 이어질 수 있습니다. 다음으로 지분투자자(Equity Investor)들은 이번 변화를 새로운 투자기회로 인식할 수 있습니다. 과거 한국 부동산PF 시장은 시행사가 5% 내외 출자하고 남은 지분투자를 받는 문화가 약했으나, 이제는 약 20%의 자기자본에 외부 지분투자자의 몫이 들어올 여지가 커진 것입니다 . 이에 따라 대형 사모펀드(PEF), 부동산펀드, 연기금, 공제회, 심지어 해외투자자 등 장기자본이 PF Equity 시장에 참여를 확대할 전망입니다. 이들은 프로젝트의 초기 지분을 인수하고 사업이익을 공유하는 구조로 투자하게 되며, 위험은 있지만 높은 기대수익률을 노릴 수 있습니다. 정부도 한국형 REITs 등의 활성화를 통해 이러한 모험자본 공급을 지원하려 하고 있습니다  . 예컨대 국내 증권사가 중심이 된 개발전문 PEF들이 연달아 결성되고, 시중 자금이 모여 다수의 PF 사업에 나눠 투자하는 펀드 구조가 확산될 수 있습니다. 연기금 등 기관들도 전통적 대출채권 투자에서 한발 더 나아가 PF 지분투자 펀드 출자 등을 통해 수익률 제고를 도모할 가능성이 있습니다. 다만 지분투자자는 채권자보다 위험이 크므로 철저한 사업검증과 개발사 신용평가 등을 수행할 것이며, 이 과정에서 프로젝트의 투명성이 높아지는 긍정 효과도 기대됩니다. 마지막으로 공적 보증기관(HUG, HF 등)도 이해관계자에 포함되는데, 이들은 보증심사 때 자기자본비율을 평가에 반영하여 보증승인 여부를 결정할 것으로 보입니다 . 또한 PF 시장안정을 위해 보증기관이 선별적으로 사업장에 유동성 지원을 할 수 있는데, 예를 들어 HUG가 부실 우려 사업에 조건부 자금지원을 하거나 유동화증권 매입보증을 제공하는 방안 등이 거론됩니다. 이는 투자자들에게 안전판을 제공하여 자금흐름을 원활히 하고, 궁극적으로 PF 시장 연착륙을 돕는 역할입니다.

종합하면, 개발사 – 금융사 – 투자자 각자가 위험분담과 역할분담을 재정립하는 방향으로 전략을 조율하게 될 것입니다. 개발사는 더 많은 자본을, 금융사는 더 엄격한 심사를, 투자자는 더 면밀한 선별투자를 하게 됨으로써, PF 생태계 전반의 책임성과 투명성이 높아지는 효과가 기대됩니다.

8. 관련 제도 보완 논의 및 정부의 대응 여지

금융당국은 PF 자기자본 규제 강화에 따른 부작용을 최소화하기 위해 각종 보완대책과 유연한 대응방안을 함께 마련하고 있습니다. 우선, 2023년부터 시행 중이던 PF 연착륙 지원을 위한 한시적 금융규제 완화조치 10건 중 9건을 2026년 6월말까지 연장하기로 했습니다 . 여기에는 PF 부실정리를 위해 금융회사가 노력하다가 발생한 손실에 대해 임직원을 제재 면책해주는 조치, 즉 부실 PF 사업장에 신규자금을 공급했는데 결국 부실이 나더라도 금융사에 책임을 묻지 않는 면책제도가 포함됩니다 . 이를 통해 금융회사들이 정상화 가능성이 있는 PF 사업장에 적극적으로 자금지원과 재구조화를 수행하도록 유도하고 있습니다. 실제 2025년까지 PF 부실 사업장 16.5조원 규모에 대한 정리·재구조화가 이루어졌는데, 정부는 향후에도 금융사의 부실 감축계획 이행을 점검하고 경영진 면담 등을 통해 부실PF 해소 노력을 지속할 방침이라고 밝혔습니다 . 이러한 면책 및 감독유도 조치는 PF 규제강화로 신규대출이 어려워지는 사업장이라도, 이미 진행 중인 어려운 사업에는 금융권이 끝까지 책임지고 자금을 지원하도록 독려하기 위한 정부의 대응 여지라 할 수 있습니다.

공적보증 및 예외적용: 금융당局은 또한 자기자본비율 요건으로 대출이 막힐 우려가 있는 경우 일부 예외를 허용하는 기준을 마련했습니다. 구체적으로, 주택도시보증공사(HUG)나 주택금융공사(HF)의 공적보증을 받은 사업장이나 한국토지주택공사(LH)가 시행하는 사업장 등 정부·공공이 위험을 분담한 PF 사업에 대해서는 자기자본비율 규제를 예외적으로 완화하기로 하였습니다 . 또한 사업성이 매우 양호하여 실질적 위험이 낮다고 평가되는 사업장에 대해서도 예외를 검토 중인데, 이에 대한 상세 기준은 추후 확정할 계획입니다 . 이 같은 예외조치는 시장 급랭을 방지하기 위한 안전판으로 이해됩니다. 예컨대 공적보증 PF의 경우 HUG가 분양보증 등을 통해 리스크를 감안하고 있으므로, 굳이 자기자본 20%가 안 되더라도 대출을 허용하여 주택공급이 차질없도록 하겠다는 것입니다 . 다만 정부도 예외 적용이 남발되면 규제의 실효성이 저하될 것을 인지하고 있어, 엄격한 기준 아래 제한적으로 운용할 것으로 예상됩니다.

자기자본 인정범위 확대: 업계에서는 자기자본비율 요건 충족을 용이하게 하기 위해 자기자본의 범위를 유연하게 해달라는 건의도 제기되어 일부 반영되었습니다. 예를 들어 시행사가 추후 투입 예정인 자본금이나 후순위차입금도 일정 조건 하에 보완자본(Supplementary Capital)으로 인정해주기로 하였습니다 . 이는 시행사가 당장 현금이 없더라도, 향후 단계별로 투입할 예정인 자금 계획을 제시하면 일정 부분 현재의 자기자본으로 산정해주는 완화책입니다. 또한 후순위 대주단의 자금(예: 메자닌 투자자금)도 사실상 손실완충 역할을 한다면 자기자본성으로 간주해주는 등 시행사 부담을 다소 덜어주는 방향입니다 . 업계와 KDI 등은 여기에 더해 우선주와 같은 의결권이 제한된 자본조달 수단도 자기자본으로 폭넓게 인정하여 지분투자자 참여를 확대할 필요가 있다고 제언하고 있습니다 . 정부는 이런 의견을 수렴하여 향후 시행령 등 하위규정에서 자기자본 인정범위를 구체화할 것으로 보입니다. 이는 해외 투자유치나 다양한 증권 형태 발행을 통해서도 자기자본비율 요건을 충족할 길을 열어주는 조치라 할 수 있습니다.

세제지원의 확대: 자기자본 확충을 유도하기 위해 세제상의 인센티브 확대도 논의되고 있습니다. 앞서 시행된 토지 현물출자에 대한 양도소득세 이연조치(3년 한시법안)를 상시화하라는 주장이 그 대표적 사례입니다 . KDI는 해당 조치가 토지비 부담을 낮춰 자기자본비율을 높이는 데 큰 역할을 할 수 있으므로 일시적 혜택이 아니라 장기적 제도로 정착시켜야 한다고 권고했습니다 . 실제 토지비가 총사업비의 20~30%를 차지하는 만큼, 계속적인 세제지원이 있을 경우 PF 자기자본 확충에 상당한 효과가 있을 것입니다. 이 밖에도 PF 사업 손실준비금에 대한 세무상 처리 완화, 지분투자 손익에 대한 과세혜택 등 투자유인 제고 방안도 거론됩니다. 정부는 이러한 지원책 패키지를 통해 규제로 인한 개발위축을 완화하고자 합니다  .

규제의 세밀화 및 모니터링: 정책당국은 제도 시행과 함께 시장상황 모니터링을 강화하고 탄력적으로 보완조치를 시행할 계획입니다  . 예컨대 규제 도입 이후 PF 시장 위축이 과도하다고 판단되면 단계별 상향 속도를 조절하거나, 예외 인정 범위를 일시적으로 확대하는 등의 대응이 가능할 것입니다. 실제 금융위는 “제도개선 내용이 시장에 안착되도록 업계 및 관계기관과 협의하여 조정해나가겠다”고 밝혀, 필요 시 미세조정을 할 의지를 내비쳤습니다 . 또한 PF 통합정보시스템 구축(2027년)을 통해 전국 PF 사업 현황을 실시간 점검하고 위험신호를 조기에 포착하는 등 사후관리 체계를 갖추고자 합니다 . 이를 통해 규제 시행 후 나타나는 시장변화 데이터를 축적·분석하여, 추후 규제 개선의 여지가 식별되면 추가 보완에 나설 가능성도 있습니다. 예컨대 KDI가 지적한 PF 대출한도 규제는 자본수준별로 차등 적용하는 것이 바람직하다는 의견 이나, 업계가 요구하는 분양률 요건 탄력운영 등에 대해서도 향후 데이터에 근거해 검토할 여지가 있습니다.

공공정책적 대응: 마지막으로, 정부 차원에서 PF 시장 경착륙을 방지하기 위한 정책카드들도 준비되어 있습니다. 한국자산관리공사(캠코) 등을 동원한 부실 PF 자산 인수 및 채무재조정 지원, 주택도시기금 등을 통한 사업장별 브릿지 자금 공급, 지방자치단체의 프로젝트 공영개발 전환 등 다양한 시나리오가 거론됩니다. 극단적 상황에서 부동산PF 관련 한시 공적보증 확대나 정부 긴급대출 프로그램도 고려될 수 있으나, 현재로서는 시장 자체조정과 민간 자본확충 노력에 우선 맡긴다는 입장입니다. 정책 일관성과 예측가능성을 위해 정부는 이미 지난해 말 20% 자기자본비율 목표를 발표한 후 이를 꾸준히 추진 중이며 , 향후 시장 참가자들이 규제 기조에 신뢰를 갖고 대응하도록 추가 지원방안들과 로드맵을 명확히 제시할 것으로 보입니다.

요약하면, 정부와 당국은 “규제(자본확충 요구) + 지원책”을 병행하여 PF 시장의 연착륙과 구조개선을 꾀하고 있습니다  . 면책제도 연장, 공적보증 예외, 자기자본 인정범위 확대, 세제지원, 모니터링 및 유연조치 등이 어우러져 시장의 충격을 흡수하는 가운데 제도의 정착을 도모하는 전략입니다. 이해관계자들은 이러한 정부 대응 여지를 면밀히 살피면서, 정책을 적극 활용하는 한편 스스로 체질을 개선함으로써 보다 건전하고 투명한 부동산금융 생태계로 나아가는 것이 중요할 것입니다.

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