부동산 보유세 1% 인상과 코인 시장으로의 머니무브 가능성

보유세 1% 발언의 배경과 의미

최근 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 미국의 주택 보유세 수준(평균 1%)을 예로 들며 부동산 보유세 인상의 가능성을 언급하여 큰 반향을 일으켰습니다 . 구 부총리는 우리나라는 보유세는 낮고 양도세는 높아 매물 잠김 현상이 심각하다”며 “미국처럼 재산세를 1% 부과하면, 50억 원짜리 주택의 경우 연간 보유세가 5000만 원 수준이 될 것”이라고 설명했는데, 이는 연봉의 절반에 해당하는 막대한 세금으로 고가 주택 보유에 큰 부담이 될 수 있음을 시사한 발언입니다 . 이러한 발언은 정부의 부동산 세제 개편 방향에 대한 시장의 우려를 증폭시켰고, 일각에서는 문재인 정부 당시의 ‘부동산 세금 폭탄’ 재현(일명 “문재인 정부 시즌2”)에 대한 걱정까지 제기되었습니다.

다만 기획재정부는 곧바로 해당 발언에 대해 공식 입장이 아니다”라고 해명하며 진화에 나섰습니다. 강영규 기재부 대변인은 구 부총리의 언급이 예시적 설명이었을 뿐 정부의 최종 방침이 아니라고 밝히며, 부동산 세제 개편은 신중한 연구와 검토를 거쳐 진행될 것임을 강조했습니다. 실제로 정부는 10월 15일 부동산 대책을 통해 보유세(재산세·종부세)와 거래세(양도세·취득세)를 전반적으로 조정하는 세제 개편을 예고한 상태이며, 공식안 마련을 위해 11월 이후 용역 연구를 시작해 내년쯤 결과가 나올 것으로 전망됩니다. 즉, 보유세 1% 수준의 인상이 즉각 현실화되는 것은 아니지만, 향후 보유세 강화 가능성이 열려 있어 부동산 시장의 긴장감이 높아진 상황입니다.

현재 한국의 부동산 보유세 실효세율은 주요 선진국에 비해 낮은 편으로 알려져 있습니다. 이번 발언의 맥락은 조세 형평성과 유동성 제고를 위해 보유세를 높이고 대신 양도세 등 거래세를 낮추는 방향을 검토하겠다는 것입니다. 정부는 응능부담 원칙”(납세자의 부담 능력에 맞는 공평 과세)을 강조하며, 다주택자는 물론 고가 1주택자도 적정 수준의 보유세를 부담해야 한다는 입장입니다  . 예컨대, 현재는 5억 원짜리 주택 3채를 가진 사람이 50억 원짜리 1채를 가진 사람보다 종부세 등을 더 많이 내는 구조인데, 이것이 과연 공정한지 검토가 필요하다는 지적입니다 . 이러한 방향으로 제도가 개편된다면, 고가 주택 보유자에 대한 세부담이 크게 증가할 가능성이 있습니다.

부동산 보유세 인상의 영향: 투자자들의 대응

보유세가 1% 수준으로 대폭 인상될 경우, 부동산 시장 참여자들의 행태에도 상당한 변화가 예상됩니다. 세 부담 증가로 인해 부동산 보유에 따른 비용이 급증하면, 특히 고가 주택 소유자나 다주택자들이 느끼는 부담이 커져 여러 대응을 고려할 수 있습니다:
• 보유 자산 구조 재검토: 세금 부담을 견디기 어려운 일부 부동산 소유자들은 주택을 매도하거나 증여하는 방법을 모색할 것입니다. 실제로 정부 관계자들이 보유세 인상 필요성을 언급한 지난 8월 이후 서울 지역의 부동산 증여 건수가 전월 대비 36.5% 늘어 연중 최고치를 기록했습니다 . 이는 향후 보유세 부담을 우려한 다주택자들이 본격적으로 자산 재편(매도 또는 증여)에 나선 움직임으로 해석됩니다. 세제 개편이 가시화되기 전인 내년 5월까지 한시적으로 양도세 중과 유예기간이 주어져 있어, 그 전에 매물을 내놓으려는 움직임도 관측되고 있습니다  . 세금 회피와 절세를 위해 시장에 고가 주택 매물이 증가할 가능성이 있지요.
• 부동산 가격 및 시장 유동성 영향: 보유세 인상은 부동산 보유 비용 상승을 통해 투기 수요 억제와 가격 안정을 도모하는 정책 수단입니다. 만약 1% 과세가 현실화되면, 고가 주택이나 여러 채 주택을 소유한 층에서 매물이 증가하여 단기적으로 집값 하향 압력이 생길 수 있습니다. 특히 강남권 등 이른바 똘똘한 한 채로 불리는 고가 1주택 보유자들까지 부담을 느끼게 되면, 해당 지역의 매도 문의가 늘고 가격 조정이 일어날 수 있다는 전망이 나옵니다  . 반면 실수요 1주택자의 경우에도 세금 폭탄에 대한 불안 심리가 커져 시장 관망세가 짙어질 수 있습니다. 한편, 보유세 강화와 동시에 거래세(양도세) 완화가 병행된다면 매물이 잠기던 현상이 완화되어 거래량 증가와 시장 유동성 개선 효과도 기대해볼 수 있습니다 .
• 자산가와 일반인의 세 부담 격차: 서울 강남권 부동산 중개업자들의 증언에 따르면 이미 현재도 일부 고가 아파트의 보유세가 연 2천만~3천만 원에 달하는 경우가 있고, 이를 장기간 감당할 수 있는 사람들은 자산가·고소득층 또는 주식·코인 투자로 큰 돈을 번 일부 투자자들뿐이라는 지적이 있습니다 . 은퇴자나 일반 직장인 중 상당수는 이런 세금 수준을 버티기 어려워하며, 특히 재건축 등으로 집값이 크게 올라버린 1주택자들은 앞으로 보유세 부담 증가에 대해 공포감을 느낄 정도라는 현장 분위기도 전해집니다 . 이는 보유세 인상이 현실화될 경우 부동산 자산을 지키기 위한 계층별 대응이 달라질 수 있음을 시사합니다. 경제력이 충분한 계층은 버티겠지만, 그렇지 않은 경우 다른 투자처로 눈을 돌리거나 자산을 처분하는 결단을 할 가능성이 높습니다.

요약하면, 보유세 1% 인상은 부동산 시장 참여자들에게 “보유 vs. 엑싯” 딜레마를 안겨줄 것입니다. 버티기에 나서는 부류와 엑싯(exit)*하여 자금을 회수하려는 부류가 갈릴 텐데, 특히 후자의 경우 그 자금의 향방이 중요한 이슈로 떠오릅니다. 어디로 이동할 것인가? 바로 이 질문이 다음 논의의 핵심입니다.

자산 이동: 코인 시장으로의 자금 유입 가능성

과거 사례를 보면, 정부의 강력한 부동산 규제나 세제 강화 이후에는 시중 유동자금이 부동산 외의 대체 투자시장으로 이동하는 경향이 뚜렷했습니다. 실제로 노무현 정부와 문재인 정부 시절 잇따른 부동산 규제 이후 주식시장으로 대거 자금이 유입되어 증시가 강세를 보였던 전례가 있습니다  . 2020년대 들어서도 부동산에 대한 대출 규제와 세금 부담이 커지자, 상대적으로 진입장벽이 낮은 주식이나 ETF, 그리고 가상자산(코인) 등에 투자금을 돌리는 현상이 관측되었습니다  . 이러한 머니 무브(Money Move)는 특히 2030 젊은층에서 두드러졌는데, 집값 급등과 규제로 내 집 마련이 어려워지자 코인과 주식 투자로 눈을 돌린 사례가 많았습니다.

그렇다면 보유세 1% 시대가 온다면, 부동산 자금이 코인 시장으로 흘러들어갈 가능성은 얼마나 될까요? 이를 전망해볼 수 있는 몇 가지 시나리오를 정리하면 다음과 같습니다.
1. 시나리오 1 – 부동산 자금의 대규모 코인 유입: 세금 부담으로 부동산을 대량 매각한 자금이 암호화폐 시장으로 직접 유입되는 극단적 시나리오입니다. 이 경우 비트코인, 이더리움 등 주요 코인은 물론 다양한 알트코인 가격이 단기 과열 상승을 보일 가능성이 있습니다. 투자자들은 부동산 대비 높은 기대수익률과 아직까지 국내에서 가상자산 투자이익에 대한 과세가 유예되어 있다는 점(암호화폐 양도소득세가 2025년에서 2027년으로 시행 연기됨 )에 매력을 느낄 수 있습니다. 실제로 2024년 말 기준으로 한국은 암호화폐 투자 수익에 대한 과세를 도입하지 않고 있어, 2027년까지는 코인 투자 이익에 세금이 거의 없는 “과세 공백” 기간입니다 . 만약 이 기간에 부동산 자금이 대거 코인으로 이동한다면, 단기적으로 코인시장에 막대한 유동성 공급과 가격 급등을 야기할 수 있습니다. 알트코인들 가운데는 투기적 수요로 인해 며칠 만에 수십 퍼센트 상승하는 종목들이 속출하고, 새로운 밈코인이나 테마코인이 광풍을 일으킬 수도 있습니다. 그러나 이러한 급격한 자금 유입은 거품 형성 위험을 높입니다. 특히 부동산 자금을 옮긴 투자자들은 비교적 안정자산에서 고위험자산으로 넘어온 경우가 많아, 코인 시장의 변동성에 충격을 받을 수 있습니다. 거품이 어느 순간 꺼지면 급격한 가격 폭락과 함께 투자자들의 큰 손실로 이어질 위험이 있으며, 이는 경제 전반에 또 다른 불안 요인으로 작용할 수 있습니다.
2. 시나리오 2 – 제한적 유입 및 분산 투자: 부동산을 일부 정리한 투자자들이 코인뿐만 아니라 주식, 해외자산 등 여러 투자처로 분산하는 시나리오입니다. 현실적으로 대다수 자산가들은 포트폴리오 다변화를 선호하기 때문에, 전 재산을 코인에 올인하기보다는 일부는 국내 증시나 해외 주식, 일부는 금이나 예금 등 안전자산, 그리고 일부만 가상자산에 배분할 가능성이 높습니다. 이 경우 코인 시장에도 자금 유입은 발생하지만 그 규모가 비교적 적정하게 조절될 것입니다. 예컨대 부동산 매각 대금의 10% 내외만 코인에 들어와도 상당한 규모이지만, 나머지는 다른 곳에 흘러들어감으로써 코인 가격의 거품 발생 가능성을 어느 정도 완화할 수 있습니다. 이러한 시나리오에서는 비트코인이나 이더리움 같은 대형 코인 위주로 투자가 이루어지고, 위험도가 높은 알트코인에는 상대적으로 제한된 자금이 유입될 수 있습니다. 따라서 코인 시장은 완만한 상승세나 일정 수준의 강세를 보이겠지만, 시나리오 1처럼 폭주하는 랠리보다는 안정적 범위 내의 상승이 예상됩니다. 동시에 국내 증시 등 다른 대체투자시장도 활기를 띨 것이므로, 자산시장의 전반적 균형이 유지되는 모습입니다. 정부 입장에서도 비교적 바람직한 시나리오로 볼 수 있는데, 부동산 자산 쏠림이 완화되고 자금이 생산적인 투자시장으로 골고루 흐르는 효과를 기대할 수 있기 때문입니다  .
3. 시나리오 3 – 코인 유입 미미 (관망 또는 다른 자산 선호): 보유세 인상에도 불구하고 부동산 자금을 코인에 투입하는 움직임이 제한적인 시나리오입니다. 일부 부유층이나 보수적인 투자자들은 부동산 매각 후 상대적으로 안전한 투자처(국공채, 해외 부동산, 현금성 자산) 등을 선호할 수 있습니다. 또한 코인 투자에 대한 위험 인식이 높아서 진입을 주저하는 경우, 또는 이미 2025년경 코인 가격이 상당히 오른 상태라 추가 진입 리스크가 높다고 판단하면, 코인 시장으로의 머니무브가 크지 않을 수 있습니다. 이 시나리오에서는 부동산 시장에서 빠져나온 돈의 상당 부분이 예금·채권 등으로 유입되거나 아예 부동산을 팔지 않고 버티기로 결정할 수도 있습니다. 결국 코인 시장 입장에서는 부동산발 추가 수요를 크게 얻지 못해 현재의 시장 트렌드 이상의 영향은 없게 됩니다. 다만 청년층이나 모험 성향이 강한 일부는 여전히 코인 투자에 뛰어들겠지만, 이는 기존에도 있던 수요와 크게 다르지 않을 것입니다. 이러한 상황에서는 보유세 인상의 거시적 효과로서 부동산 가격 안정은 일부 나타날 수 있어도, 가상자산 시장은 별도의 사이클을 따라갈 가능성이 큽니다.

위 세 가지 시나리오는 극단과 중간을 나누어 가정한 것이지만, 현실에서는 이들의 요소가 복합적으로 나타날 수 있습니다. 단기적으로는 부동산 정책 변화에 따른 심리 효과로 코인 가격이 출렁일 수 있으나, 중장기적으로는 결국 가상자산 자체의 거시경제 연관성과 글로벌 시장 흐름에 더 큰 영향을 받을 것입니다. 중요한 것은, 부동산에서 회수된 자금이 왜 가상자산 시장을 고려할 만한 대안으로 부상하는가 하는 점입니다. 그 이유는 높은 수익률에 대한 기대, 탈중앙 자산에 대한 선호, 그리고 정부 정책 리스크 회피(부동산 규제 회피) 등이 복합적으로 작용하기 때문입니다. 그러나 이러한 기대와 현실 사이에는 큰 간극이 있다는 점을 다음 장에서 살펴보겠습니다.

알트코인 투자에 대한 중장기 전망과 위험

부동산 세금 부담을 피해 코인(특히 알트코인) 시장에 뛰어드는 것이 과연 현명한 선택인지에 대해서는 신중한 분석이 필요합니다. 가상자산, 특히 비트코인 이외의 알트코인들은 역사적으로 높은 변동성과 불확실한 장기 지속성을 보여왔습니다. 알트코인이란 비트코인 이외의 모든 대안 암호화폐를 일컫는데, 일부 대형 알트코인(예: 이더리움, 솔라나 등)은 어느 정도 기술적 기반과 생태계를 갖추고 있지만, 수천 종에 이르는 대부분의 알트코인은 투기적 성격이 강합니다.

전문가들은 알트코인의 장기 투자 위험을 지속해서 경고해왔습니다. 한 온체인 분석가는 대다수의 알트코인이 2026년까지 99% 폭락할 수 있다며 자신은 2025년 불장 이후 알트코인을 전량 매도할 계획이라고 밝히기도 했습니다 . 실제로 과거 2017년, 2021년 등의 가상자산 거품기 이후 수많은 알트코인이 최고점 대비 90% 이상 가치가 하락하거나 사라졌습니다. 급등장에서는 몇 배씩 오르지만 시장 분위기가 바뀌면 99%까지 폭락하는 것이 드문 일이 아니었던 것입니다 . 이런 패턴은 기본 가치가 뒷받침되지 않은 코인일수록 더 심해서, 이른바 밈(meme) 코인이나 작은 시가총액 코인들은 수명 주기가 매우 짧았습니다. 결국 알트코인의 대부분은 장기적으로 실패한다는 것이 많은 전문가들의 냉정한 평가입니다.

또한 가상자산 시장은 4년 주기설이 종종 언급될 만큼 극심한 사이클을 타곤 합니다. 4년마다 비트코인 반감기를 전후해 불장이 오고 그 후 거품 붕괴가 반복되어왔다는 것인데, 만약 2025년에 큰 불장이 온다면 그 후엔 하락 사이클이 올 가능성도 배제하기 어렵습니다 . 실제로 최근에도 국제 투자 시장에서 가상자산의 신뢰성에 의문을 제기하는 움직임이 있으며, “가상화폐의 범죄 도구화” 등의 이슈로 글로벌 규제 압력이 커지는 추세입니다 . 한국 정부 역시 현재는 가상자산 육성 측면에서 세제 유예 등 우호적인 태도를 보이지만, 향후 시장 과열이나 부작용이 심해지면 언제든 세금 부과나 규제 강화로 선회할 수 있습니다. 2027년에 암호화폐 과세를 예고하고 있는 만큼, 중장기적으로는 코인 투자 이익도 과세될 것이며 정책 리스크가 존재합니다.

그렇다고 가상자산의 미래 가치를 일축할 수만은 없습니다. 비트코인이나 이더리움처럼 글로벌 인프라로 자리잡아가는 자산은 장기적인 성장 잠재력을 지닌다는 평가도 있습니다. 일부 자산가는 부동산 대신 비트코인을 가치저장 수단(store of value)으로 인식하기 시작했고, 디지털 세대에서는 디지털 골드로 비트코인을 선호하는 움직임도 보입니다. 이더리움 등은 디파이, NFT, 웹3 같은 새로운 산업의 기반으로 기능하면서 기술 투자 관점에서 유망시되기도 합니다. 만약 부동산 자금이 코인 시장으로 일정 유입된다면, 상대적으로 시가총액이 크고 신뢰도가 높은 상위 코인들이 그 수혜를 먼저 입을 가능성이 높습니다. 이는 중장기적으로 비트코인·이더리움 등 주요 코인의 저변을 넓혀줄 수도 있습니다.

그러나 알트코인 전반에 대한 무분별한 장기 홀딩은 매우 위험합니다. 투자 다각화의 일환으로 가상자산을 편입하는 것은 가능하나, 부동산이라는 비교적 안전자산을 처분한 자금을 알트코인 같은 고위험자산에 과도하게 할당하는 것은 “세금 아끼려다 자산 자체를 잃을 수 있는” 상황을 초래할 수 있습니다. 앞서 언급한 분석가의 경고처럼, 알트코인 시장은 군중심리에 따라 급변하기 때문에 적시 대응이 중요하지 묻지마 장기투자에는 적합하지 않을 수 있습니다 . 특히 코인 시장은 24시간 글로벌 시장으로 돌아가므로 부동산처럼 느긋하게 앉아서 보유하기에는 마음 편치 않은 자산입니다. 중장기 관점에서 성공하려면, 뛰어난 안목으로 옥석을 가려내는 능력과 높은 위험 감내도가 요구됩니다.

정리하면, 코인 홀딩이 맞는지에 대한 답은 투자자의 성향과 능력에 따라 크게 달라질 것입니다. 변동성과 위험을 감수하고서라도 고수익을 추구하려는 적극적 투자자라면 부동산 대비 코인이 유망해 보일 수 있습니다. 반면 안정적인 자산 보전을 중시하는 입장이라면, 코인보다는 차라리 배당주나 리츠와 같은 다른 대체자산이 더 나은 선택일 수 있습니다. 알트코인 투자에 나서더라도 전체 자산의 일부만 할당하여 리스크를 관리하고, 검증된 상위 코인 위주로 접근하는 보수적 전략이 권고됩니다.

결론: 부동산에서 코인으로의 엑싯, 신중한 접근 필요

부동산 보유세 1% 인상이 현실화될 경우, 부동산 시장의 자금 흐름에 분명한 변화가 일어날 가능성이 높습니다. 세 부담을 느낀 일부 투자자들의 엑싯은 불가피해 보이며, 이들이 회수한 자금은 주식, 가상자산 등 대체투자처로 상당 부분 이동할 것으로 전망됩니다  . 특히 가상자산(코인) 시장은 최근 몇 년간 20~40대 사이에서 높은 관심을 받아왔고, 세제 측면의 공백도 있어 매력적인 탈출구 중 하나로 인식될 수 있습니다 . 그러나 부동산에서 코인으로 갈아타는 결정에는 높은 각오와 철저한 연구가 필요합니다.

첫째, 부동산과 코인은 자산성격이 극과 극입니다. 부동산은 실물자산으로 과거 오랜 기간 꾸준한 가치 상승과 안정성을 보여준 반면, 코인은 짧은 기간 내 몇 배의 수익도 가능하지만 그만큼 폭락 위험도 내재한 신종 자산입니다. 부동산 세금을 아끼겠다는 취지로 뛰어들었다가 코인 시장 변동성에 크게 휘말리면, 세금보다 더 큰 자본손실을 볼 수 있음을 명심해야 합니다.

둘째, 코인 시장의 중장기 전망은 불확실성이 크다는 점을 잊어서는 안 됩니다. 현재 진행 중인 2025년 가상자산 상승장이 영원히 지속될 수는 없습니다. 사이클의 정점에서 무리하게 알트코인을 매수하여 장기 보유하면 다음 하락장에서 막대한 손실로 이어질 수 있습니다 . 따라서 부동산 매도자금으로 코인에 진입한다면 시장 타이밍과 종목 선별에 각별히 신경 써야 하며, 필요시 신속한 익절 및 손절 전략도 구사해야 합니다.

셋째, 정부 정책 변화에도 대비해야 합니다. 오늘의 부동산 보유세 인상이 내일은 어떻게 전개될지, 또 현재 유예된 코인 과세가 2년 뒤 어떤 형태로 시행될지 알 수 없습니다. 만약 코인 시장으로 자금 쏠림이 심화되어 사회적 부작용이 나타난다면, 정부는 거래 규제나 세율 인상 같은 조치를 도입할 수 있습니다. 실제로 각국 정부는 탈세 방지 등을 위해 이미 거래소 정보를 조회하고 세원 포착에 나서는 등 규제를 강화하는 추세입니다 . 따라서 코인으로 이동한 자금이 세제 측면에서 완전히 자유롭다고 안심하기도 어려운 상황입니다.

끝으로, 투자 포트폴리오의 균형이 중요합니다. 부동산에서 일부 자금을 뺀다면, 분산 투자 원칙 아래 여러 자산군에 나누어 담는 것이 리스크 관리에 유리합니다. 코인 홀딩의 적정 비중을 스스로 설정하고 지키는 원칙투자가 필요합니다. 부동산 대비 코인의 장점은 높은 유동성과 글로벌 시장 접근성이지만, 그만큼 정보 비대칭성과 시장 조작 위험도 존재합니다. 알트코인 투자 여부는 이러한 요소들을 종합 고려해 판단해야 합니다.

결론적으로, 부동산 보유세 1% 시대가 온다면 부동산→코인으로의 머니무브 가능성은 충분히 존재하지만 , 그것이 곧 안전하거나 쉬운 길을 의미하지는 않습니다. 오히려 더 높은 위험을 감수하는 결정인 만큼, 심층적인 시장 연구와 자기성향에 대한 점검이 선행되어야 합니다. 부동산이든 코인이든 한쪽에 치우친 투자는 위험하며, 시대의 흐름에 따라 자산배분을 조정하되 장기적인 안목과 건전한 재무전략을 유지하는 것이 중요할 것입니다.

출처:
• 구윤철 부총리 보유세 1% 발언 및 기재부 입장  
• 부동산 세제 개편에 따른 시장 반응 (SBS 등 보도)  
• 부동산 규제와 머니무브 (르데스크 프리미엄 콘텐츠)  
• 암호자산 과세 유예 및 시장 동향  
• 알트코인 투자 위험에 대한 전문가 견해