서울 아파트 양도소득세 셀프 신고 가이드 (1세대 1주택의 경우)

1세대 1주택 비과세 요건 검토 및 해당 여부

1세대 1주택 비과세 조건: 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 우선 해당 주택이 “1세대 1주택” 요건을 충족해야 합니다. 이는 세대(본인, 배우자 및 직계가족) 기준으로 국내에 1주택만 보유하고 있어야 함을 뜻합니다 . 질문자의 경우 과거 보유한 아파트 외에는 다른 주택이 없었으므로 이 요건을 기본적으로 충족합니다. 다만 일시적으로 2주택이 된 경우라도 특례 요건을 만족하면 1세대 1주택으로 간주될 수 있습니다  . 질문자께서는 서울 종로구 주택을 신규 매입한 후 기존 서대문구 아파트를 2년 이내에 처분한 것으로 보이는데, 이는 일시적 2주택 특례 요건에 해당되어 기존 아파트를 1세대 1주택으로 인정받을 수 있습니다 .

보유 기간 및 거주 요건: 1세대 1주택이라도 해당 주택을 2년 이상 보유해야 비과세가 가능합니다. 특히 서울 등 조정대상지역의 주택은 2년 보유 뿐만 아니라 2년 이상 거주까지 해야 비과세를 받을 수 있으므로 거주 요건을 충족했는지 확인해야 합니다 . 질문자께서는 아파트를 5년 1개월 보유하였으므로 보유기간 요건(2년 초과)은 만족합니다. 거주기간에 대한 언급은 없지만, 만약 해당 아파트에 2년 이상 실제 거주하신 경우 조정대상지역의 거주 요건도 충족한 것입니다 . (거주 요건을 충족하지 못하면 1세대 1주택 요건을 갖추었더라도 비과세 혜택이 탈락될 수 있으니 유의해야 합니다 .)

양도가액 요건: 1세대 1주택에 해당하고 보유/거주 요건을 만족해도, 양도가액이 12억 원을 초과하는 경우 초과분에 대해서는 양도세가 과세됩니다 . 현행 세법상 1세대 1주택 비과세 한도는 양도가액 12억 원이며, 질문자의 아파트 양도가액은 16억 7천만 원으로 한도를 초과합니다. 따라서 초과분에 대해서는 과세 대상이 됩니다 . 요약하면, 질문자의 경우 1세대 1주택 비과세 조건은 충족하였으나 양도가액이 고가주택 기준(12억)을 넘으므로 일부 양도차익에 대해 양도소득세 과세가 불가피합니다.

양도소득세 과세 대상 및 세액 계산 방법 (고가주택)

과세 대상 양도차익 산정: 1세대 1주택 요건을 갖춘 고가주택(양도가 12억 초과)의 경우, 12억 원까지의 양도차익은 비과세되고 초과분에 해당하는 양도차익만 과세됩니다 . 단순히 초과된 금액 전부에 세금을 매기는 것이 아니라, 총 양도차익 중에서 12억 초과분이 차지하는 비율만큼을 과세대상으로 계산합니다 . 예를 들어보겠습니다:
• 양도차익 계산: 먼저 아파트의 총 양도차익을 구합니다. 취득가 약 9억 원에 분양받아 16.7억 원에 양도했다면 (기타 필요경비 제외 시) 양도차익은 약 7.7억 원입니다.
• 과세대상 양도차익: 총 양도차익에 (양도가액 – 12억 원) ÷ 양도가액 비율을 곱하면 과세대상 양도차익이 산출됩니다 . 위 예시에 적용하면, 양도가액 16.7억 원 중 12억 초과분은 4.7억이고 이는 양도가액의 약 28%에 해당하므로, 총 양도차익 7.7억 원의 28%인 약 2.16억 원이 과세 대상 양도차익이 됩니다. 즉 12억 원에 해당하는 부분의 이익은 비과세되고, 나머지 2억여 원만 과세되는 구조입니다 . (일반적으로 과세대상 양도차익 = 총 양도차익 × (양도가액 - 12억) / 양도가액 공식으로 계산합니다.)

장기보유특별공제 적용: 이렇게 산출된 과세대상 양도차익에 대해 further 세율을 적용하기 전에, 장기보유특별공제를 먼저 적용하여 과세기준 금액을 줄일 수 있습니다. 1세대 1주택에 대해서는 보유기간과 거주기간을 합산한 연수에 따라 최대 80%까지 양도차익을 공제받을 수 있는데요  . 구체적으로 보유 연수당 2%, 거주 연수당 4%의 공제율이 누적되며, 두 합계가 최대 80%까지 인정됩니다 .
• 질문자의 경우 아파트를 5년간 보유하였고 조정대상지역 거주요건(2년)을 충족했다고 가정하면, 보유기간 5년으로 10%, 거주기간 최소 2년으로 8% 이상의 공제율을 확보하게 됩니다. 거주를 더 오래 했거나 전체 5년을 거주했다면 공제율은 더 높아질 수 있습니다 (예: 5년 보유 및 5년 거주 시 약 30% 공제). 따라서 대략 18~30% 수준의 장기보유특별공제율이 적용될 것으로 보입니다. 예컨대 5년 보유하고 5년 거주한 사례라면 10%+20% = 30% 공제이며, 만약 10년 보유하고 5년 거주했다면 20%+20% = 40% 공제를 받는 식입니다 . 실제 공제율은 국세청 신고 시 자동 계산되므로 본인의 보유·거주기간을 정확히 입력해야 합니다. 이 공제를 적용하면 앞서 계산된 과세대상 양도차익(약 2.16억 원)을 상당 부분 줄일 수 있습니다. 예를 들어 20% 공제율이라면 약 0.43억 원을 차감하여 과세표준을 낮추게 됩니다.

양도소득 기본공제: 장기보유특별공제까지 반영한 양도소득금액에서 추가로 연 250만 원의 기본공제가 적용됩니다 . 양도소득 기본공제는 과세대상 양도소득이 있을 경우 일괄적으로 차감되는 금액으로, 해당 연도에 한 번만 적용됩니다. 질문자의 경우 해당 연도에 다른 양도소득이 없다면 250만 원 전액을 공제받을 수 있습니다 . (만약 기본공제 적용 후 과세표준이 0원 이하가 되면 납부할 세액도 없게 됩니다.)

세율 및 산출세액 계산: 위 공제들을 모두 반영한 최종 과세표준에 양도소득세율을 적용하여 산출세액을 계산합니다 . 부동산 양도소득세율은 과표 구간별 6%~45%의 누진세율 구조이며 , 일반 소득세 과세표준 구간과 유사하게 적용됩니다. 과세표준이 커질수록 높은 세율 구간이 적용되어 계산되며, 장기보유공제 등을 통해 과세표준이 줄어들면 그만큼 세율 적용 구간도 낮아집니다. 예를 들어 공제 후 과세표준이 크지 않다면 6%, 15%, 24% 등 비교적 낮은 세율 구간이 적용될 것이고, 과세표준이 매우 크다면 최고 45%까지 적용됩니다 . 계산된 국세 산출세액이 곧 양도소득세 본세이며, 여기에 지방소득세(본세의 10%)가 추가로 부과됩니다. 마지막으로 전자신고 세액공제 등 미미한 공제가 정산되어 최종 납부세액이 결정됩니다 .

요약하면: 양도세 계산 순서는 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 → 양도차익 → 12억 초과분 비율 산정 → 과세대상 양도차익 → 장기보유특별공제 → 양도소득금액 → 기본공제 250만 원 → 과세표준 → 세율 적용 → 산출세액 순으로 진행됩니다  . 질문자의 사례를 이 흐름에 따라 추산하면, 과세표준은 약 1억 원 남짓으로 낮아지고 이에 대한 양도세(국세)는 수천만 원대 중반 수준으로 계산될 것으로 예상됩니다. 이후 설명할 홈택스 신고 과정에서 자동 세액계산 기능을 활용하면 정확한 세액을 산출할 수 있습니다.

양도소득세 신고 준비 서류 리스트 (취득 및 양도 관련)

셀프 신고를 위해서는 취득 시와 양도 시의 관련 서류를 미리 준비해두어야 합니다. 주요 서류와 증빙은 다음과 같습니다:
• 부동산 매매계약서 사본 (취득 시 & 양도 시): 아파트를 분양/취득할 때 체결한 계약서와 이번에 매각한 계약서 사본이 필요합니다. 이는 취득가액과 양도가액을 입증하는 핵심 서류로, 홈택스 전자신고 시 스캔본(PDF)을 첨부하여 제출할 수 있습니다 .
• 취득 관련 비용 증빙: 취득세 납부 영수증 (당시 납부한 취득세 고지서 or 영수증), 부동산 중개수수료 영수증 (아파트를 살 때 공인중개사에 지급한 중개보수 영수증), 등기 시 법무사 수수료 영수증/계산서 등이 해당됩니다. 취득 당시 지출한 세금과 부대비용을 필요경비로 인정받으려면 이러한 증빙이 있어야 합니다  . 특별히 아파트 분양의 경우 계약금, 중도금 납입 영수증 등이 필요할 수 있습니다.
• 양도 관련 비용 증빙: 양도 중개수수료 영수증 (집을 팔 때 공인중개사에게 지급한 중개보수에 대한 영수증), 양도 과정에서 발생한 기타 비용(인테리어 수리비용, 시설 교체비 등) 증빙 자료를 준비합니다. 단순 현금거래나 구두계약으로 증빙이 없는 비용은 인정받기 어려우므로, 영수증이나 계산서가 있는 지출만 필요경비로 산입할 수 있습니다 . 특히 실내 인테리어 등 비용이 있었다면 세금계산서, 카드영수증 등을 확보해 두십시오.
• 기타 참고서류: 주민등록등본 또는 초본 (과거 거주지 변동 사항 포함) – 거주기간을 입증해야 하는 상황에 대비하여 준비하면 좋습니다. 일반적으로 신고 단계에서 필수 제출은 아니지만, 향후 세무서에서 거주요건 충족 여부 확인을 요청할 수 있으므로 2년 거주를 증명할 자료(전입신고 일자가 기재된 주민등록초본, 전기료·관리비 고지서 등)는 갖춰두는 것이 좋습니다 . 또한 필요시 등기부등본 (소유권 이전일 등 확인용), 매도 잔금 영수증 (거래대금 수령 증빙) 등을 준비해두면 신고 내용의 신빙성을 높일 수 있습니다.

以上 서류들은 홈택스 신고 시 PDF 파일로 업로드 가능하며, 신고 후 세무서의 요청이 있으면 원본을 제시할 수 있도록 보관해야 합니다 . 준비한 자료를 토대로 다음의 홈택스 전자신고 절차를 진행합니다.

홈택스를 통한 양도소득세 셀프 신고 절차 (상세 안내)

국세청 홈택스 웹사이트를 통해 직접 양도소득세 예정신고를 진행할 수 있습니다. 아래에 홈택스 신고 화면 흐름을 단계별로 설명드립니다:
1. 홈택스 접속 및 로그인: 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr)에 접속하여 공인인증서(공동인증서) 등으로 로그인합니다. 로그인 후 상단 메뉴에서 **“신고/납부” -> “세금신고” -> “양도소득세”**를 선택합니다 . 개인이 부동산을 양도한 경우, 양도소득세 예정신고를 해야 하므로, 메뉴에서 **“간편신고 – 예정신고 작성”**을 클릭합니다 . (※ 예정신고: 부동산을 양도한 후 2개월 이내에 하는 신고로, 보통 한 회계연도에 부동산 1건만 양도했다면 예정신고만으로 확정신고까지 완료됩니다 .)
2. 기본정보 입력 (양도인): 신고서 작성 화면으로 들어가면 먼저 양도인 기본정보 단계가 나옵니다. 이는 양도자의 인적사항을 확인하는 단계로, 로그인된 사용자 본인의 정보가 자동으로 표시됩니다. 주민등록번호, 성명, 주소 등이 맞게 나와 있는지 확인하고 진행합니다. (특별한 추가 입력 없이 바로 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다.)
3. 기본정보 입력 (양수인): 다음으로 양수인(부동산을 산 사람) 정보를 입력하는 화면이 나옵니다 . 여기에는 아파트를 매수한 분의 성명, 주민등록번호(또는 사업자번호), 주소 등을 매매계약서 기준으로 입력합니다. 양수인 정보는 추후 양도소득세 신고서에 기재되며, 계약서에 나온 대로 정확히 기입해야 합니다. 부동산 소재지와 양도일(잔금일)을 함께 확인하여 입력합니다. 양도일은 잔금 받은 날 또는 소유권 이전 등기접수일을 기준으로 하며, 계약일과 다를 수 있으니 계약서 내용을 참고하세요  . (양도일 = 2025년 10월 2일로 입력)
4. 양도소득 금액계산 입력: 세 번째 단계에서 양도차익 및 세액계산에 필요한 금액들을 입력하게 됩니다 . 이 부분이 가장 중요하므로 차례로 설명하겠습니다:
• ① 양도가액: 실제 아파트 양도금액(실거래가)을 입력합니다. 홈택스에 부동산 실거래 신고 정보가 연동된 경우 자동으로 채워져 있을 수 있으니 금액이 16억 7천만 원으로 정확히 표시되었는지 확인합니다 . 자동 기재되지 않았다면 직접 입력하세요. (거래금액은 매매계약서상의 총액 기준)
• ② 취득가액: 아파트 취득 당시 지불한 금액을 입력합니다 . 기본적으로 본인이 분양받거나 매입한 가격(분양가 또는 매매대금)이 되며, 역시 홈택스 연계 정보가 있다면 자동 기재되었을 수 있습니다. 다만 단순 매입금액뿐만 아니라 취득 시 들어간 세금과 비용도 포함해야 하므로, 옆의 “취득가액 및 필요경비 입력” 버튼을 눌러 세부내역을 입력합니다  .
• 취득가액 세부입력: 새 창에서 취득 당시 지출한 항목들을 추가할 수 있습니다. 먼저 취득세를 선택하면, 부동산 종류와 취득가를 기반으로 자동 계산된 취득세 금액이 제시됩니다 . 확인 후 등록하면 취득세가 취득가액에 반영됩니다.
• 이어서 기타 부대비용으로 법무사 비용을 추가합니다. 법무사 사무소의 사업자등록번호, 지출일자, 금액 등을 입력하여 등기대행 수수료 및 인지대, 채권매입비용 등을 합산해 등록합니다 .
• 다음으로 취득 중개수수료를 선택해 부동산 중개업소의 사업자번호, 지급일자, 지급액을 입력합니다 . 등록을 누르면 해당 비용이 목록에 추가됩니다.
• 이 밖에도 취득 당시 지출한 잔금 송금 수수료나 기타 비용이 있다면 적절한 항목으로 추가 가능합니다. 모두 입력을 마쳤다면 저장하기를 눌러 창을 닫으면, 지금까지 입력한 취득 관련 금액들이 합산되어 취득가액(②번 항목)에 반영됩니다 .
• ③ 필요경비: 취득 후 양도까지 부동산을 유지하거나 양도하는 과정에서 든 추가 비용을 입력합니다 . 이는 양도소득세법상 인정되는 항목만 해당하며, 앞서 취득가액 입력 단계에서 일부 포함했을 수 있습니다. 대표적으로 양도 시 중개수수료가 있는데, 별도의 “양도 시 중개수수료” 항목으로 사업자번호, 지급일자, 금액을 입력하여 추가합니다 . 또한 양도 전에 주택의 가치를 높이기 위해 지출한 개량비, 인테리어 비용 등이 있다면 증빙을 갖춰 입력합니다. 필요경비로 인정받을 수 있는 비용인지 헷갈리면 국세청 안내나 전문가 상담을 참고하여 정확히 기입해야 합니다. 모든 필요경비 입력이 끝나면 저장하여 창을 닫습니다 . 그러면 취득가액(②)과 필요경비(③) 금액이 최종 반영되어 양도차익이 자동 계산됩니다.
• ④ 양도차익: 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 실제 이익이 표시됩니다 . 이는 과세 대상이 될 수 있는 전체 양도소득으로, 질문자의 경우 약 7.7억 원 내외로 나타날 것입니다. 이 금액은 아직 1세대 1주택 비과세를 고려하지 않은 상태이며, 다음 단계에서 고가주택 비과세분을 차감하게 됩니다.
• ⑤ 1세대1주택 비과세 양도차익: (해당 항목은 화면마다 다를 수 있으나, 고가 1주택의 경우 별도 입력란이 있을 수 있습니다.) 양도차익 중 비과세되는 부분을 계산하여 입력하거나 확인합니다. 홈택스 계산기가 이를 자동으로 계산해줄 수도 있습니다. 앞서 설명한 바와 같이 양도차익의 상당 부분이 12억 원 이하 몫으로 비과세되므로, 과세대상 양도차익은 전체 양도차익의 약 28%만 남게 됩니다 . 홈택스 화면에서 이러한 비과세액이 제대로 반영되었는지 확인합니다. (일반적으로 홈택스에서는 “과세대상 양도차익” 또는 “고가주택 과세대상 금액” 등으로 자동 계산되어 나타납니다.)
• ⑥ 장기보유특별공제: 과세대상 양도차익에 대해 장기보유특별공제 금액을 입력합니다 . 공제율 자체는 자동 계산되지만, 보유기간과 거주기간을 정확히 입력해야 올바른 공제율이 적용됩니다. 별도의 입력란이 있다면 아파트의 보유 연수(5년)와 실제 거주 연수(거주한 기간만큼, 예: 4년 등)를 기재하거나, “1세대1주택 요건 충족 여부”를 체크하면 공제율이 알아서 적용됩니다. 1세대1주택인 경우 3년 이상 보유 시 보유기간에 따라 2%/년, 거주기간에 따라 4%/년 공제가 계산되어 합산됩니다 . 예를 들어 5년 보유, 4년 거주로 입력하면 약 28%의 공제율이 반영되어 공제금액이 자동 산출됩니다. (홈택스 계산 결과를 참고하여 필요시 수치가 맞는지 검토합니다.)
• ⑦ 양도소득금액: 장기보유특별공제를 차감한 양도소득금액이 자동 계산됩니다 .
• ⑧ 양도소득 기본공제: 해당 양도소득금액에 연 250만 원 기본공제를 적용합니다. 홈택스 화면에 기본공제란이 있으며, 별도의 다른 양도소득이 없으면 250만 원을 입력하면 됩니다 . (만약 양도소득금액이 250만 원보다 적다면 그 금액만큼만 공제합니다.)
• ⑨ 과세표준: 기본공제까지 뺀 후의 과세표준이 자동 계산됩니다 . 이 과세표준 금액에 대해 양도소득세율이 적용됩니다.
• ⑩ 세율: 화면에 이미 거래 유형에 따라 세율구분이 설정되어 있으므로 별도 입력은 없습니다. 1세대1주택 양도이므로 다주택 중과가 아니라 일반세율(6~45%) 구간이 적용됩니다 .
• ⑪ 산출세액: 과세표준과 세율을 바탕으로 국세인 양도소득세 산출세액이 자동 계산되어 표시됩니다 . 이는 장특공제와 기본공제를 모두 반영한 최종 양도세 금액입니다.
• ⑫ 주민세(지방소득세): 국세 산출세액의 10%에 해당하는 지방소득세도 부과됩니다. 홈택스 양도세 신고 화면에서는 지방소득세까지 합산하여 보여주지 않을 수 있으나, 신고 완료 후 지방세 납부 안내가 따로 이루어집니다. (일반적으로 신고서 제출 후 위택스로 연결하거나 지방세 고지 정보를 별도로 제공합니다 .) 이 부분은 납부 단계에서 다시 설명드리겠습니다.
• ⑬ 가산세 등 기타사항: 이번 예정신고 시에는 해당사항이 없겠지만, 신고지연 가산세나 수시부과세액 등이 있다면 해당 항목에 표시될 수 있습니다. 정상 기한 내 신고이므로 이런 부분은 0원일 것입니다.
• ⑭ 분납 신청: 만약 산출된 양도소득세가 규모가 큰 경우 일부분을 분할납부할지 여부를 정해야 합니다. 분납을 원하면 분납할 세액 칸에 연기하고자 하는 금액을 입력합니다. 분납은 납부세액이 일정 규모를 넘을 때 허용되며, 2천만 원 이하일 때는 1천만 원 초과분까지, 2천만 원 초과일 때는 최대 50%까지 분납 가능합니다 . 예를 들어 산출세액이 3천만 원이라면 그 중 최대 1천5백만 원(50%)을 분납할 수 있습니다. 신고서에서 분납액을 입력하면, 이후 자동으로 이번에 즉시 납부할 금액과 분납할 금액이 구분되어 표시됩니다  . (분납 신청 방법은 아래 납부 방법에서 추가 설명)

모든 항목 입력과 확인이 끝났으면 신고서 제출을 클릭하여 전자신고를 완료합니다 . 제출 후 **“양도소득세 신고서 접수증”**을 확인할 수 있는데, 여기에는 신고 내용과 결정세액, 분납 신청 내역 등이 요약되어 있습니다 . 접수증을 통해 이번에 납부할 세액과 분납하여 나중에 납부할 세액(신청한 경우)이 안내되니 반드시 확인하세요 . 또한 지방소득세에 대한 안내 아이콘이 나타나며, 이를 클릭하면 지방세 납부를 위해 위택스(지방세납부 사이트)로 연결됩니다 .

※ 참고: 신고서 작성 도중 저장하여 나중에 이어서 할 수도 있습니다. 또한 홈택스 시스템은 부동산 실거래 신고 정보를 바탕으로 양도가액 등을 미리 채워주므로, 잔금일이 속한 달의 다음달 말경부터 신고를 시작하면 보다 편리합니다. 실제로 국세청은 잔금일이 지난 후 다음달 10일경에 카카오톡 안내 등을 통해 신고를 독려하며, 이 시기에는 홈택스에 거래 내역이 등록되어 있어 입력이 수월해집니다 . 따라서 너무 이르게 신고하려고 하기보다, 잔금일+약 5~6주 후부터 신고 작업을 착수하는 것이 좋습니다. 물론 법정 신고기한(잔금일 달의 말일부터 2개월 이내)을 넘기지 않도록 주의해야 합니다.

양도소득세 납부 방법 (기한, 방법, 분납/연납 가능 여부)

신고서 제출을 마쳤다면, 이제 기한 내에 세금을 납부해야 합니다. 납부기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내로, 질문자의 경우 2025년 12월 31일이 신고 및 납부 기한입니다 . (잔금일이 10월 2일이므로 10월 말일 기준 2개월 이내인 12월 31일까지 납부해야 함) 이 날짜까지 양도소득세 본세와 지방소득세를 모두 납부해야 합니다. 납부 방법과 분납 등에 대해 상세히 안내드립니다:
• 국세 납부 방법: 홈택스 신고 후 발급된 납부서(고지서) 정보를 바탕으로 납부합니다. 홈택스 전자신고 시 바로 납부까지 진행되지 않았다면, 홈택스 메인 메뉴의 조회/발급 -> 납부서 출력에서 양도소득세 납부서를 출력하거나 가상계좌 번호를 확인할 수 있습니다. 납부 방법은 계좌이체, 홈택스 간편결제(신용카드 등), 또는 은행 창구 납부 등이 있습니다. 가장 편리한 방법은 홈택스에서 국세계좌 (가상계좌)를 확인하여, 인터넷뱅킹이나 모바일뱅킹으로 해당 계좌에 이체하는 것입니다. 이체하면 국세청 시스템에 즉시 납부로 반영됩니다. 또는 납부서를 출력하여 은행 창구에 가서 납부할 수도 있습니다. 신용카드로 납부하는 경우 홈택스 국세납부 메뉴에서 카드 결제 기능을 이용하면 됩니다. (단, 카드 납부 시 소정의 수수료가 부과될 수 있습니다.) 전자납부를 이용하면 전자납부번호를 통해 ATM이나 ARS로도 납부 가능하니 편한 방법을 선택하세요.
• 지방소득세 납부: 양도소득세의 10%에 해당하는 **지방소득세(특별시·광역시 세목)**는 지방자치단체에 납부해야 합니다. 홈택스 신고 완료 후 나타나는 지방세 납부 안내에 따라 위택스(wetax.go.kr)로 접속하여 납부할 수 있습니다 . 위택스에 로그인하면 연계된 신고 정보로 지방소득세 납부서가 조회되며, 국세 납부와 마찬가지로 계좌이체나 카드결제, 은행 납부가 가능합니다. 지방소득세도 국세 납부기한과 동일한 기한(12월 31일)까지 납부해야 하므로 잊지 말고 처리해야 합니다. 참고로 홈택스에서 국세를 카드로 납부해도 지방세는 자동납부되지 않으므로 국세와 지방세 각각 별도로 납부해야 합니다.
• 분납(분할납부): 앞서 신고 시 분납을 신청했다면, 일부 세금을 납부기한 이후에 나누어 낼 수 있는 제도를 활용하는 것입니다. 국세청 규정에 따라 납부세액이 2천만 원을 초과하는 경우 최대 50%까지, 2천만 원 이하인 경우에는 1천만 원 초과분만 분할 납부를 허용합니다 . 분납 신청한 금액은 납부기한 경과 후 2개월 내에 납부하면 됩니다 . 예컨대 3천만 원 세액 중 1천만 원을 분납 신청했다면, 우선 2천만 원을 12월 31일까지 납부하고, 나머지 1천만 원은 2026년 2월 말일까지 추가로 납부하면 됩니다. 분납분에 대해서는 별도의 가산세나 이자 없이 유예가 인정되지만, 기한 내에 반드시 납부해야 합니다. 분납 신청 내역은 신고서 접수증이나 홈택스 세금납부 탭에서 확인 가능하며, 분납 기한 내 미납 시 가산세가 발생하니 계획대로 납부하시기 바랍니다. (참고: 분납은 국세에 대해서만 적용되며, 지방소득세는 분납 대상이 아닙니다. 지방세는 전액을 법정기한 내 납부해야 합니다. 다만 지방자치단체에 문의하면 일부 분할 가능 여부를 협의해볼 수도 있습니다.)
• 연납(연부연납): 양도소득세에는 상기 단기 분할납부 제도만 있을 뿐, 상속세 등의 연부연납처럼 장기간에 걸쳐 분할 납부하는 연납制度는 따로 없습니다. 따라서 2개월 분납 기한을 넘겨 장기 연기하는 것은 불가능하며, 경제적 사정으로 당장 납부가 어려운 경우 세무서에 납부기한 연장이나 징수유예를 신청해야 합니다. 그러나 이는 엄격한 요건과 심사를 거쳐야 하므로 일반적이지 않고, 가급적 기한 내 완납하거나 분납기간 내 납부를 마치는 것이 안전합니다.

정리하면, 양도소득세 국세는 12월 31일까지 납부(분납 시 일부는 2개월 연장)하고, 지방소득세도 12월 31일까지 별도 납부해야 합니다. 홈택스/위택스를 통해 계좌이체나 카드결제로 편리하게 납부할 수 있으며, 혹시 시스템 이용이 어려우면 고지서를 출력하여 은행에서 직접 납부할 수도 있습니다. 납부 후 홈택스 “납부결과 조회”에서 영수증을 확인하거나 출력해 두면 좋습니다.

신고 기한 및 지연 시 불이익

신고 및 납부 기한: 양도소득세 예정신고 및 납부기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다 . 다시 말해, 양도(잔금 완료) 후 대략 2개월 + 해당월 말일까지가 기한입니다. 만약 잔금일이 2025년 10월 2일이므로 기산일은 10월 31일이며, 그로부터 2개월 이내인 12월 31일(수)까지 신고서 제출과 세액 납부를 모두 마쳐야 합니다 . 이 기한을 넘기면 신고 지연 및 납부 지연에 따른 불이익이 발생하므로 절대 놓치지 않도록 유의해야 합니다. (만약 12월 31일이 공휴일인 경우 익월 첫 영업일까지 연장되지만, 2025년 12월 31일은 평일이므로 당일이 마감일입니다.)

신고 지연/누락에 따른 페널티: 정해진 기한 내에 양도소득세를 신고하지 않으면 가산세가 부과됩니다. 구체적으로, 무신고 가산세로 납부세액의 20%가 추가 부과되며 (부당한 탈루가 있는 경우 40%) , 설령 신고는 했더라도 세금을 적게 신고했다면 부족분의 10%가 과소신고 가산세로 부과됩니다 . 예를 들어 납부해야 할 세금이 3천만 원이었는데 신고를 아예 하지 않았다면 600만 원(20%)의 가산세를 별도로 물게 되는 것입니다. 또한 기한 후 자진신고를 하더라도 가산세 감경은 일부(최대 50% 범위)만 가능하므로 기한 내 신고가 최선입니다.

납부 지연에 따른 이자: 신고는 했으나 세금을 제때 완납하지 못한 경우, 미납세액에 대해 납부지연 가산세(연체 이자 격)이 부과됩니다. 현재 납부지연 가산세율은 1일 0.022% (연 약 8% 수준)로 책정되어 있어서, 하루만 늦어도 미납액의 0.022%씩 가산됩니다 . 예를 들어 1천만 원을 기한 넘겨 30일 늦게 납부하면 약 66만 원의 이자가 붙습니다. 이 가산세는 납부가 늦어지는 기간에 비례하여 계속 누적되므로, 혹시 기한을 넘겼다면 하루라도 빨리 자진 납부하는 것이 피해를 줄이는 방법입니다 .

기타 불이익: 신고 지연 또는 무신고 시에는 단순 가산세 외에도 경우에 따라 일부 공제나 감면 혜택을 받지 못할 위험이 있습니다 . 세법상 정해진 기한 내 신고해야 장기보유특별공제 같은 혜택이 인정되는 경우도 있으므로 (일반적으로 예정신고를 놓치면 1세대1주택 비과세를 스스로 적용하기 어려워지는 등 불이익), 이를 유념해야 합니다 . 또한 납부 지연이 장기화되면 국세징수법에 따른 체납 처분 절차가 시작되어 재산 압류 등의 심각한 불이익이 발생할 수 있습니다.

요약하면, 12월 31일 이전에 반드시 신고 및 세금 납부를 완료해야 하며, 기한을 넘길 경우 세액의 20%에 달하는 벌칙성 세금과 상당한 연체이자 부담이 생깁니다  . 만약 부득이하게 기한 내 신고를 못 했다면 1개월 이내 기한후 신고를 해서 일부 가산세 감면(20%→14% 등)이라도 받는 편이 좋으며, 세금 납부도 지연되지 않도록 해야 합니다. 그러나 가장 바람직한 것은 법정 기한을 준수하여 신고·납부함으로써 가산세를 원천 회피하는 것입니다.

절세 팁 및 기타 주의사항 (실무 팁)

마지막으로, 양도소득세 셀프 신고를 준비하면서 알아두면 도움이 되는 실무 팁과 주의할 점을 정리해드립니다:
• 비과세 요건 오인 주의: 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는지 판단할 때 거주요건 충족 여부를 정확히 확인하세요. 흔히들 *“2년만 보유하면 비과세”*로 알고 있다가, 정작 조정대상지역은 거주 2년 요건을 놓쳐 비과세 혜택을 못 받는 사례가 많습니다 . 다행히 질문자님의 경우 5년 이상 보유하여 기본 요건은 충족했고 일시적 2주택 특례로 1주택 판단을 받았으나, 실제로도 2년 이상 거주하셨다면 비과세 조건을 완벽히 만족한 것이니 안심입니다. 향후 다른 주택을 양도할 때도 보유기간 및 거주기간 요건을 사전에 체크해 비과세 혜택을 놓치는 일이 없도록 하시기 바랍니다.
• 필요경비 증빙 철저: 양도세 계산 시 필요경비를 최대한 인정받는 것이 절세의 기본입니다. 이를 위해서는 인테리어 비용, 수리비용, 취득세 및 중개수수료 등 모든 관련 지출의 영수증과 증빙을 챙겨두어야 합니다 . 증빙이 없으면 경비로 인정받기 어려우므로, 앞으로 부동산 거래를 할 때는 꼭 현금영수증/계산서 발급을 받는 습관을 들이세요. 이번 신고의 경우 이미 지출을 완료한 항목들이므로, 앞서 준비한 영수증을 기반으로 빠짐없이 필요경비란에 반영하는 것이 중요합니다. 필요경비를 충분히 인정받으면 과세 대상 양도차익이 감소하여 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
• 홈택스 모의계산 활용: 본격 신고 전에 국세청 홈택스의 “양도소득세 자동계산기” 또는 모의계산 서비스를 이용해보는 것을 추천합니다. 홈택스 메인 화면에서 양도소득세 계산기를 찾아 취득가액, 양도가액, 보유기간, 거주기간 등을 입력하면 예상 세액을 계산해줍니다 . 이를 통해 대략적인 세금 규모를 파악하고, 입력해야 할 사항을 사전에 연습할 수 있습니다. 특히 장기보유특별공제 적용 여부나 세율 구간을 확인하면서 절세 전략을 세워볼 수 있습니다 . 질문자의 경우에도 신고 전에 모의계산을 해보면 예상 세액이 어느 정도 나올지, 분납이 필요할지 가늠해볼 수 있을 것입니다.
• 일시적 2주택 특례 기간 준수: 이미 해당되셨던 내용이지만 다시 한 번 강조드리면, 신규 주택 취득 후 1세대 1주택 비과세를 유지하려면 기존 주택을 2년 내 양도해야 합니다 . 질문자께서는 종로구 주택을 취득한 후 2년 이내에 서대문구 아파트를 처분하셔서 요건을 갖추셨지만, 만약 이 기간을 넘겼다면 기존 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없게 될 뻔했습니다. 향후에도 주택을 갈아탈 때 일시적 2주택 상황이 생길 수 있으므로, 새 집을 산 뒤 옛집은 반드시 규정된 기간 내 파는 것을 염두에 두세요.
• 지방소득세 잊지 말 것: 종종 양도세 국세만 신고하고 지방소득세 신고·납부를 놓치는 사례가 있습니다. 그러나 지방소득세 10%는 반드시 별도로 신고하거나 (이번 경우 홈택스 신고서 제출로 신고는 갈음됨) 납부까지 완료해야 합니다. 홈택스 신고 후 위택스 안내를 확인하여 지방세 납부까지 최종 마무리해야 양도세 관련 세금 의무가 완료됩니다. 지방소득세 납부 여부도 추후 가산세 부과에 영향이 있으니 국세와 함께 챙기시기 바랍니다.
• 분납 전략: 산출세액이 큰 경우 무리해서 한꺼번에 납부하기보다 분납 제도를 활용하는 편이 유리합니다. 분납한다고 해서 불이익이 있지는 않으므로, 특히 이자 없이 2개월 납부유예를 받을 수 있는 금액은 가급적 분납을 신청해 자금 부담을 분산하세요 . 다만 분납분 납부기한을 또 놓치면 납부지연 가산세가 붙으니, 분납 신청액은 본래 기한으로부터 2개월 이내 확실히 납부하도록 일정 관리를 해야 합니다. 또한 분납은 국세에 한정되므로, 지방세는 전액 즉시 납부해야 함을 유의하세요.
• 기한 후 확정신고 여부: 양도소득세는 연말정산과 별개로 건별로 예정신고하면 되는 세목입니다. 해당 연도에 1건만 양도했다면 예정신고로 종료되며, 추가로 확정신고할 필요는 없습니다 . 질문자님처럼 하나의 부동산을 양도한 경우 이번 신고/납부로 끝입니다. 그러나 만약 2025년에 두 건 이상의 양도소득이 발생했다면, 각각 예정신고를 한 후 다음 해 5월말까지 합산 확정신고를 한 번 더 해야 합니다 . 일반적으로 1건인 경우엔 추가 신고가 없지만, 혹시 내년에 다른 부동산을 추가로 양도하실 계획이 있다면 이 점을 염두에 두세요.
• 전문가 도움 및 문의: 셀프로 신고하다가 애매한 부분이 있으면 국세청 고객센터(126)나 세무서에 문의하여 안내를 받을 수 있습니다. 홈택스에서도 안내 메시지나 도움말이 제공되니 참고하시고, 계산 오류가 의심되면 국세청 양도소득세 상담코너나 세무사와 상담해보는 것도 좋습니다. 다행히 국세청에서 제공하는 홈택스 시스템이 잘 되어 있어 웬만한 부분은 자동계산 및 검증이 이루어지므로 안내에 따라 천천히 진행하면 무리가 없습니다. 그래도 어려움을 느끼시면 전문가에게 신고 대행을 의뢰하는 방안도 고려할 수 있습니다 (수수료가 발생하지만 가산세보다는 저렴할 수 있습니다).

마지막으로, 신고 기한을 꼭 지키고 제출내용을 꼼꼼히 확인하는 것이 가장 중요합니다. 준비한 서류를 토대로 정확히 신고만 한다면 1세대 1주택 특례와 각종 공제를 통해 세 부담을 법規範 내에서 최소화할 수 있습니다 . 앞으로도 부동산 양도 계획이 있다면 세법 개정 동향을 살펴 절세전략을 미리 세워보세요. 이상으로 양도소득세 셀프 신고 및 납부 요령에 대한 종합 안내를 마칩니다. 성실신고로 불이익 없이 절세하시길 바랍니다!