서울 부동산은 경기 악화에도 최후의 피난처라 착시효과 발생

서울 부동산은 ‘안전해서 오르는 자산’이 아니라
다른 선택지가 무너져서 떠밀려 올라온 ‘최후의 피난처’입니다.
그래서 강하지만, 동시에 매우 불안정합니다.

아래를 차분히 보시면, 왜 아직 안 무너졌고 / 언제·어디서 갈릴지가 보입니다.

1. 서울 부동산은 이미 ‘국내 경기 자산’이 아닙니다

지금 서울 핵심지 아파트의 가격 논리는 한국 경제가 아니라 아래 3개로 움직입니다.

① 국내 대체투자 붕괴 → 자금 강제 수용
• 제조업 투자: 관세·중국·공장 이전으로 리스크 과다
• 지방 부동산: 인구 감소 + 유동성 실종
• 주식/벤처: 변동성 과다 + 회수 불확실

👉 남는 선택지가 서울 핵심 주거용 부동산 하나뿐

그래서 이건 “성장 베팅”이 아니라
“다른 곳은 못 믿겠으니 여기에라도 묻자”는 자금입니다.


② 서울 아파트는 사실상 ‘준(準)국채’처럼 취급됩니다

특히 강남·서초·용산·마용성 상급지는:
• 담보 환금성 최고
• 금융권 LTV 산정에서 최우대
• 위기 시에도 정책 방어 우선순위

즉 시장 참여자들은 이렇게 생각합니다.

“망해도 여기부터는 안 건드린다”

이 기대가 가격 하방을 단단히 만듭니다.

③ 실수요가 아니라 ‘체계적 쏠림 수요’

중요한 포인트 하나.

지금 서울 집값을 떠받치는 건
신규 실수요가 아니라 ‘기존 자산의 이동’입니다.

• 지방 자산 매각 → 서울 진입
• 다주택 정리 → ‘똘똘한 한 채’ 집중
• 법인·고소득층 → 거주+담보 목적 보유

그래서 거래량은 얇은데 가격은 버티는
전형적인 자산 피난처 국면입니다.

2. 그럼 왜 아직 안 무너졌나? (핵심 착시 3종)

많은 사람이 “이렇게 위기인데 왜 안 빠지냐”고 묻는데, 이유는 명확합니다.

(1) 하방 리스크가 ‘연기’되고 있기 때문
• 연체 → 바로 경매 아님
• PF → 만기 연장·리파이낸싱
• 가계 → 상환 유예·금리 조정

👉 부실은 쌓이는데, 매물은 안 나옵니다

이게 가장 강력한 가격 방어 장치입니다.


(2) 서울은 ‘마지막까지 버티는 곳’이기 때문

과거 모든 위기에서 순서는 같았습니다.

지방 → 수도권 외곽 → 서울 중저가 → 서울 핵심지 (맨 마지막)

지금도 이 순서 그대로 진행 중이고,
아직 서울 핵심지는 차례가 안 왔을 뿐입니다.


(3) 금융 시스템이 서울 부동산을 ‘건드릴 수 없음’

은행 입장에서 서울 핵심지 주담대는:
• 연체율 낮음
• 담보가치 유지
• BIS 비율에 유리

👉 은행이 가장 지키고 싶은 자산 풀

그래서 위기가 와도:
• 대출 회수 우선순위 ❌
• 신규 취급 제한 ⭕
• 금리 조정 ⭕

즉 가격 붕괴가 아니라 ‘거래 동결’로 대응합니다.

3. 하지만 중요한 질문: 영원히 안전한가?

아닙니다. 조건부입니다.
서울 부동산의 생존 조건은 딱 3개입니다.


조건 ① 금융 시스템 안정
• 대손비용이 통제 가능
• PF가 “터지는 게 아니라 녹는” 수준
• 가계 연체율이 관리 범위 내

👉 이 선이 깨지면 서울도 예외 없음


조건 ② 고소득 일자리 유지
• 금융·IT·대기업 본사 급여
• 성과급·보너스 흐름

👉 이게 흔들리면 ‘마지막 열차’도 흔들림


조건 ③ 대체 피난처 부재
• 해외 투자 규제
• 금·코인·달러의 불안정성
• 국내 자본 통제 가능성

👉 다른 안전판이 생기면
서울 부동산 쏠림은 즉시 약화

4. 그래서 결론은?

서울 부동산은 지금:
• ✅ 강합니다 (단기)
• ❌ 건강하진 않습니다
• ⚠️ 시스템 의존도가 극단적으로 높습니다

이건 호황 자산이 아니라
다른 게 다 무너진 뒤 남은 구조물입니다.

5. 한 줄로 정리하면

서울 부동산은 ‘오르는 자산’이 아니라
‘아직 무너지지 않은 자산’입니다.
그래서 가장 늦게 꺾이지만,
한 번 꺾이면 회복 논리도 없습니다.