아파트 ‘로열층·로열동’ 기준 변화와 부동산 시장 트렌드

로열층·로열동의 새로운 기준

• 서울 서초구의 아파트 단지 전경. 과거 아파트 시장에서 로열층은 일반적으로 가장 높은 층(꼭대기 층)을 의미했다 . 그러나 최근에는 도시 정비와 고층 건물 증가로 인해, 높은 층이라도 집 앞 풍경이 막히면 로열층으로 평가받기 어려워졌다 . 반면 조망이 탁 트여 경관이 좋은 중·저층의 가치는 오히려 더 높게 형성될 수 있다.
• 로열동 기준도 크게 달라졌다. 거주자의 생애주기나 가족 구성원 수, 라이프스타일에 따라 선호 동이 다양해졌다 . 예를 들어, 커뮤니티 시설을 자주 이용하는 입주민은 해당 시설 인근 동을 선호하고, 조용한 주거 환경을 원하면 다른 동과 거리가 떨어진 동을 선호한다 . 앞으로 재택근무가 보편화되면 ‘역세권 인접 동’이 로열동이라는 기존 공식도 흔들릴 수 있다 .

도시 개발과 공간혁신

• 저성장 시대의 도시 쏠림 현상으로 주거·상업·업무용지 경계가 흐려지면서 복합적이고 효율적인 토지 활용이 중요해졌다 . 국토교통부는 2024년 도심 성장거점을 만들기 위해 용도와 용적률 규제가 완화된 ‘공간혁신구역’ 선도사업 후보지 16곳(서울 양재역, 김포공항역, 청량리역 등)을 선정했다  . 공간혁신구역은 건축물 용도 제한과 건폐율·용적률 등의 규제를 풀어 다양한 기능을 복합한 도심 성장 거점으로 조성하는 특례구역이다 .
• 예를 들어, 양재역은 GTX·광역버스 환승센터와 서초구청 복합개발 계획이 있고, 김포공항역은 드론 등 미래형 교통 허브로, 서울 독산동 공군부대 부지는 군부대를 압축 배치해 산업·주거·업무시설로 개발하는 방안이 제시되었다 . 다만 기존의 주거·상업 등 용도별 인허가 체계와 건설업계 수익 구조는 과제로 남아 있다 .

아파트 브랜드와 리딩 아파트 명칭

• 서울 여의도 한강공원 전경. 2015년 이후 아파트 브랜드 파워 톱5는 크게 변함이 없었다 . 삼성물산(건설부문), 현대건설, 대우건설, GS건설, DL이앤씨(구 대림산업) 등 1군 건설사가 지속적으로 상위권을 유지해 왔다 . 이들 회사는 최근 10년간 디에이치(현대건설), 써밋(대우건설), 아크로(DL이앤씨) 등 하이엔드 브랜드를 론칭하며 고급화 전략을 강화했다 .
• 서울 최상급지의 경우 3.3㎡당 1억 원 시대가 도래할 만큼 부동산 가치가 양극화되었고, 주요 건설사들은 고급 브랜드로 시장 점유율을 굳혔다 .
• 또 다른 트렌드로 ‘리딩(Leading) 아파트’ 단지명이 부상하고 있다. 부동산 시세를 이끄는 주요 단지 이름은 대부분 8글자를 넘지 않는데, 이는 인간의 단기 기억 용량이 대개 7±2개(즉 5~9개)라는 밀러의 법칙과 연관된 현상일 수 있다  . 예를 들어 강남 래미안대치팰리스, 반포 아크로리버파크, 송파 헬리오시티, 강동 올림픽파크포레온 등의 단지명은 길이가 상대적으로 짧다 .

부동산 가치 평가의 세부 요인

• 앞으로 부동산의 입지 가치를 평가하는 기준은 더욱 다종다양해질 전망이다. 지역별·지자체별로 주택 인근 인프라 관리 능력이 다르기 때문이다. 예를 들어 동일한 하천이라도 지자체별로 수변공원 정비 상태가 크게 다를 수 있고, 행정구역 경계가 바뀌면 도시 인프라와 환경 수준이 달라질 수 있다 . 이러한 세부 요인들이 부동산 가격에 미치는 영향은 향후 무시할 수 없는 요소가 될 것이다.

출처: 주간동아 1515호, 조영광 「빅데이터 부동산」 (2025년 11월 25일)        .