서울지역 다주택자 유형별 특성과 최근 동향, 향후 5년 전망

서론: 서울의 다주택자 현황과 정책 배경

서울 부동산 시장에서 다주택자(複數住宅保有者)는 전체 주택 소유자의 약 15%를 차지하며, 이들이 보유한 주택은 서울 주택 시장에 큰 영향을 미칩니다 . 2023년 기준 서울에 2채 이상 주택을 소유한 사람은 약 37만 1천 명으로 전년 대비 0.96% 증가하였으며, 이들 중 약 21%가 강남3구(강남·서초·송파)에 거주합니다  . 반면 3채 이상을 보유한 이른바 ‘큰손’ 다주택자는 최근 5년간 지속적으로 감소하여 2019년 10만 명 수준에서 2024년에는 8만 9천 명까지 줄었습니다 . 다주택자 규제 강화로 다주택자 비중이 축소되어, 2019년 서울 유주택자의 15.8%이던 2채 이상 보유자 비율이 2023~2024년에는 14.0% 수준으로 낮아졌습니다 .

이 보고서에서는 서울 지역 다주택자의 주요 유형별 특성을 살펴보고, **최근 몇 년간 경제환경 변화(금리 상승, 경기 동향 등)**와 **부동산 세제정책 변화(양도소득세, 종합부동산세, 취득세 등)**에 따른 각 유형의 행동 변화를 분석합니다. 아울러 향후 5년간 금리 변동이나 세제 개편 등의 시나리오별로 각 유형 다주택자의 전략 및 자산구성 변화를 전망합니다. 분석에는 최신 통계, 정부 정책 자료와 전문가 의견을 활용하였으며, 주요 내용은 표와 요약으로 정리하였습니다.

다주택자 유형별 특성 (서울지역 중심)

서울의 다주택자는 보유 목적과 상황에 따라 여러 유형으로 구분되며, 각각 다른 특성과 세금 이슈를 가집니다:
• 1) 임대사업자형 다주택자: 주택 임대사업자로 등록하여 다수 주택을 장기 임대하는 경우입니다. 정부는 20172018년 다주택자에게 임대사업자 등록을 권장하며 세제혜택을 부여했는데, 그 결과 신규 임대사업자 수가 2017년 약 5.7만 명에서 2018년 14.8만 명으로 3배 가까이 폭증했습니다  . 임대사업자 등록 시 일정 기간(단기 4년·장기 810년) 동안 임대료 인상폭 5% 제한, 임대소득세 신고 등 의무가 있지만, 그 대가로 임대주택에 대한 종부세 합산배제 및 재산세 감면 등 혜택을 받아 세부담을 줄일 수 있었습니다. 서울의 임대사업자형 다주택자는 주로 중소형 아파트나 다세대주택 여러 채를 보유하며 월세·전세 수입을 얻는 것이 특징입니다.
• 2) 고가 주택 보유형 다주택자: “똘똘한 한 채” 전략으로 불리기도 하며, 가치가 높은 고가의 주택을 중심으로 자산을 보유한 부류입니다. 이들은 강남3구나 용산 등의 고급 주택을 소유한 경우가 많고, 경우에 따라 여러 채를 보유하기도 합니다. 고가주택 보유자는 주택 수가 적더라도 공시가격 합산액이 높아 종합부동산세 부담이 큰 편입니다. 특히 1주택자라도 공시가 11억→12억 초과분에 종부세가 부과되고, 다주택자는 1주택자보다 낮은 공제한도가 적용되어 세 부담이 높습니다 . 이러한 고가주택 보유자 중 상당수는 세부담을 피하기 위해 다주택자 규제기조 하에서 주택 수를 줄이고 한 채의 고가 주택으로 자산을 압축하는 경향을 보였습니다 . 실제로 3주택 이상 보유 ‘큰손’들의 수와 비중이 5년 연속 줄고 있는 것은 다주택자들이 고가 1~2주택 위주로 재편하고 있음을 의미합니다  .
• 3) 일시적 2주택자: 기존 주택을 팔기 전에 새로운 주택을 취득하거나, 상속·혼인 등의 이유로 일시적으로 2주택을 보유한 경우입니다. 이는 의도된 투자보다는 생활상의 필요로 발생하는 경우가 많아 세법상 예외가 인정됩니다. 일시적 2주택자는 일정 기간 내(규제지역의 경우 통상 1~2년 내)에 먼저 주택을 처분하면 1가구1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있고, 취득세 중과도 유예됩니다 . 다만 기한 내 주택을 처분하지 못하면 다주택자로 간주되어 각종 중과세를 부담해야 합니다. 서울처럼 투기과열지구에서는 기존주택을 1년 내 매도해야 양도세 중과를 피하도록 요건이 강화된 바 있습니다. 일시적 2주택자는 실수요자에 해당하므로 대체로 단기간 내 주택을 매각하고 다시 1주택 상태로 복귀하는 것이 일반적입니다.

이외에도 법인 소유 주택(절세 목적의 법인 설립을 통한 다주택 보유)이나 부모 찬스로 취득한 다주택(명의는 가족별로 나누지만 실질 한 가족이 여러 주택 보유) 등도 있으나, 본 고에서는 위의 대표적 세 유형에 초점을 맞춰 분석합니다.

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<tr><th>다주택자 유형</th><th>주요 특성 및 사례</th><th>관련 세제 및 규제</th></tr>
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<tr>
<td><b>임대사업자형</b><br>(등록 임대주택)</td>
<td>다수 주택을 매입하여 임대업 등록 후 장기 임대. 2017~18년 서울에서 급증한 유형으로, 중소형 아파트·연립 등을 여러 채 보유하며 월세/전세 수입 창출 [oai_citation:12‡webzine.kacta.or.kr](https://webzine.kacta.or.kr/news/articleView.html?idxno=23577#:~:text=%ED%95%98%EC%A7%80%EB%A7%8C%20%EB%8B%B9%EC%8B%9C%20%EC%A0%95%EB%B6%80%EA%B0%80%20%EA%B8%89%EA%B2%A9%ED%95%9C%20%EC%A2%85%EB%B6%80%EC%84%B8,%EB%93%B1%EB%A1%9D%EC%97%90%20%EB%82%98%EC%84%9C%EB%8A%94%20%EA%B2%BD%EC%9A%B0%EA%B0%80%20%ED%81%AC%EA%B2%8C%20%EB%8A%98%EC%97%88%EB%8B%A4). 예: 강동구 3채 + 수도권 2채를 임대등록한 경우 등.</td>
<td>임대의무기간 동안 종부세 합산배제, 재산세 감면 등 혜택. 임대료 5% 상한 및 임대차 신고 의무. 2020년 7·10대책으로 아파트 신규 등록 폐지되어 현 등록물량은 자연 감소 중 [oai_citation:13‡webzine.kacta.or.kr](https://webzine.kacta.or.kr/news/articleView.html?idxno=23577#:~:text=%EC%9D%B4%ED%9B%84%202020%EB%85%84%207%C2%B710%20%EB%8C%80%EC%B1%85%EC%97%90%EC%84%9C%20%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8,%EC%9E%84%EB%8C%80%EC%A3%BC%ED%83%9D%20%EC%88%98%EB%8A%94%20%EA%BE%B8%EC%A4%80%ED%9E%88%20%EA%B0%90%EC%86%8C%ED%95%98%EA%B3%A0%20%EC%9E%88%EB%8B%A4). 8년 의무기간 종료 시 혜택 소멸 및 세 부담 급증.</td>
</tr>
<tr>
<td><b>고가 주택 보유형</b><br>(똘똘한 한 채)</td>
<td>주로 서울 요지의 고가 주택을 보유. 다주택 규제 강화 이후 주택 수를 줄이고 가치 높은 한두 채로 자산을 압축하는 추세 [oai_citation:14‡biz.newdaily.co.kr](https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2026/02/05/2026020500117.html#:~:text=%EB%AC%B8%20%EC%A0%95%EB%B6%80%EB%8A%94%202017%EB%85%84%20%278%C2%B72%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EB%8C%80%EC%B1%85%27%EC%9C%BC%EB%A1%9C%20%EC%A1%B0%EC%A0%95%EB%8C%80%EC%83%81%EC%A7%80%EC%97%AD%EB%82%B4,p%EB%A5%BC%20%EC%B6%94%EA%B0%80%EB%A1%9C%20%EB%B6%80%EA%B3%BC%ED%96%88%EB%8B%A4). 예: 강남 1채 + 별장 1채 보유 등.</td>
<td>공시가격 합산액이 높아 종부세 과세 대상. 1주택자도 12억 초과분 종부세 과세 [oai_citation:15‡realty.chosun.com](https://realty.chosun.com/site/data/html_dir/2022/12/26/2022122600538.html#:~:text=%E2%96%A0%20%EC%A2%85%EB%B6%80%EC%84%B8%20%EA%B8%B0%EB%B3%B8%EA%B3%B5%EC%A0%9C%20%E2%80%986%EC%96%B5%E2%86%929%EC%96%B5%E2%80%99%E2%80%A6%EB%8B%A4%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%9E%90%20%EC%B7%A8%EB%93%9D%EC%84%B8,%EC%A4%91%EA%B3%BC%EC%84%B8%20%EC%99%84%ED%99%94%20%EC%B6%94%EC%A7%84). 다주택자는 종부세 높은 세율과 낮은 공제 적용(완화 전엔 최대 6%). 양도세는 1주택 비과세 혜택 있지만 *고가주택*은 양도가액 12억 초과분 과세.</td>
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<td><b>일시적 2주택자</b><br>(실수요 이주)</td>
<td>이사나 상속 등으로 단기간 2채를 소유한 경우. 기존주택 처분 전 새집 구매, 또는 혼인·부모봉양 등 사례. 통상 1~2년 내 한 주택을 처분하여 1주택자로 복귀.</td>
<td>일정 요건 충족 시 양도세 1주택으로 간주(비과세) [oai_citation:16‡nts.go.kr](https://www.nts.go.kr/upload/nts/ebook/sw_1227_j/sw_1227_j/assets/contents/download.pdf#:~:text=%5BPDF%5D%20%EC%96%91%EB%8F%84%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%20%EC%9B%94%EA%B0%84%20%EC%A7%88%EC%9D%98%20,%EB%B0%9B%EA%B8%B0%20%EC%9C%84%ED%95%9C%20%EC%8B%A0%EA%B7%9C%EC%A3%BC%ED%83%9D%20%EC%9D%B4%EC%82%AC%C2%B7%EC%A0%84%EC%9E%85%EA%B8%B0%ED%95%9C%EC%9D%80). *조정대상지역* 내에서는 신규주택 취득 후 1년 내 기존주택 처분 요건 등 강화. 기한 내 미처분 시 다주택 중과세율 적용. 취득세도 일시적 2주택 예외로 중과 배제 규정 있음 [oai_citation:17‡pwc.com](https://www.pwc.com/kr/ko/insights/issue-brief/one-point-tax-05.html#:~:text=%EB%8B%A4%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%86%8C%EC%9C%A0%EC%9E%90%EB%9D%BC%EB%A9%B4%20%EC%95%8C%EA%B3%A0%20%EC%9E%88%EC%96%B4%EC%95%BC%20%ED%95%A0%20%EC%84%B8%EA%B8%88%EC%97%90,%EB%91%90%EA%B3%A0%20%EC%9E%88%EB%8A%94%EB%8D%B0%2C%20%EC%9D%B4%EC%82%AC%C2%B7%ED%95%99%EC%97%85%C2%B7%EC%B7%A8%EC%97%85%20%EB%93%B1%EC%9C%BC%EB%A1%9C).</td>
</tr>
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최근 경제 환경 및 세금정책 변화

최근 몇 년간 다주택자를 둘러싼 경제 환경과 정책에는 극적인 변화가 있었습니다.
• 금리와 대출 규제: 2020년대 초까지 저금리 기조가 이어졌으나, 2022년 이후 한국은행 기준금리가 급격히 인상되며 주택담보대출 금리가 3% 미만 수준에서 6% 내외까지 올랐습니다. 그 결과 다주택자들은 높아진 이자 비용 부담에 직면했습니다. 특히 다주택자는 투기지역에서 담보인정비율(LTV) 0% 규제가 적용되어 추가 주택담보대출이 묶였었으나, 2023년부터 다주택자도 LTV 30%까지 대출 허용으로 완화되었습니다 . 고금리로 전세자금대출도 어려워지자 전세 수요가 감소하고 월세 선호가 늘어났습니다. 실제 2022~2023년 사이 서울 전세 거래는 감소하고 월세 거래는 증가하여 “전세의 월세화”가 진행되었는데, 이는 다주택 임대인들이 높아진 금리만큼 월세를 올리거나 전세를 월세로 전환한 영향으로 분석됩니다 .
• 주택가격 및 시장 동향: 20182021년 서울 주택가격은 저금리와 풍부한 유동성 속에 가파르게 상승했고, 20202021년에는 역사적 급등을 보였습니다. 그러나 2022년 이후 금리인상과 경기 둔화로 거래량이 급감하고 일부 지역은 가격이 조정되었습니다. 정부의 다주택자 매물 유도 정책에도 불구하고 2022년 당시 시장에서는 “다주택자 양도세 중과 유예” 조치에도 매물 출회가 예상만큼 증가하지 않아 거래 침체가 지속되었습니다 . 이는 다주택자들이 이미 이전에 급매를 처분했거나, 향후 정책 변화를 관망하며 쉽게 매물을 내놓지 않았기 때문으로 분석됩니다 . 2023년 하반기 들어 서울 아파트값이 저점 대비 반등하면서 다주택자들도 급매를 거둬들이는 움직임이 포착되었고, 시장은 “똘똘한 한 채” 선호 현상에 따른 지역별 양극화가 두드러졌습니다.
• 세금 정책 변화 (2017~2023): 문재인 정부 시절 다주택자를 겨냥한 부동산 세제가 대폭 강화되었고, 2020년대 들어 윤석열 정부는 일부 완화 조치를 실시했습니다:
• 양도소득세: 2018년 8·2 대책과 2020년 7·10 대책에서 다주택자 양도세 중과가 도입되어, 조정대상지역 2주택자의 양도세율에 20%p, 3주택 이상 30%p를 가산하였습니다 . 이에 따른 최고 세율은 75%에 육박하여 다주택 매각 차익의 상당 부분을 세금으로 내야 했습니다. 2022년 5월 새 정부는 다주택자 매물을 늘리기 위해 이 중과를 1년 한시 배제했고, 이 조치를 2023년2024년까지 연장하였습니다 . 그 결과 20222024년 5월까지는 다주택자가 집을 팔 경우 중과 없이 1주택자와 동일한 양도세율(6~45%) 적용을 받았습니다 . 이는 다주택자들의 *“퇴로”*를 열어준 조치로 평가되며, 2023년 다주택자 매물이 일부 증가하는 효과를 가져왔으나 근본적 거래 침체를 뒤집지는 못했습니다 . 2025년 이후에는 중과 배제 조치 연장 여부가 불투명하여, 다주택자들은 종료 시점에 맞춰 매도를 서두르거나 증여 등 대안을 고민하는 상황입니다.
• 종합부동산세 (종부세): 20202021년에 걸쳐 종부세율이 인상되고 다주택자에 대한 과세 기준이 크게 강화되었습니다. 조정지역 2주택 및 3주택 이상자에게는 최고 6.0% 세율의 중과세가 적용되었고, 다주택자의 종부세 공제금액은 6억원(1주택 11억)으로 낮았습니다. 2022년 세법 개정으로 윤석열 정부는 이를 완화하여 2023년부터 다주택자 종부세 공제기준을 6억→9억원으로 상향하고, 2주택자 중과세율을 폐지하여 2주택까지는 일반세율(0.52.7%)로 과세하도록 개편했습니다 . 다만 3주택 이상 보유시에는 중과를 유지하되 최고세율을 5%로 인하하였습니다 . 또한 주택 수별로 달랐던 세부담 상한(최대 300%)을 150%로 일원화하여, 급격한 세금 폭탄을 방지했습니다 . 이러한 완화로 2022년 종부세 중과 세액은 전년 대비 99.5% 급감하여 다주택자 부담이 크게 줄었다는 분석이 있습니다 . 그러나 2025년 이후 부동산 시장 상황과 정권에 따라 다시 강화될 가능성도 제기됩니다.
• 취득세: 다주택자에 대한 취득세 중과도 2020년부터 시행되어, 조정지역 2주택 취득세율 8%, 3주택 이상 12%로 대폭 높였습니다. 이는 다주택자들의 추가 주택 매입을 억제하는 효과가 있었지만, 거래세 부담이 커져 주택 거래 위축을 초래한다는 지적을 받았습니다. 정부는 2023년 이를 완화하고자, “2주택자까지는 취득세 중과를 폐지(일반세율 1~3% 적용), 3주택 4%, 4주택 이상 6%로 중과세율 절반 인하” 방안을 추진했습니다 . 그러나 취득세는 지방세이므로 국회 동의가 필요하며, 야당의 반대로 법 통과가 지연되어 2024년 초 현재까지도 종전 중과세율이 유지되고 있습니다 . 향후 취득세 완화가 실현되면 다주택자의 매수 심리 회복에 일부 기여할 수 있으나, 아직 불확실한 상황입니다.
• 임대차보호법과 기타: 2020년 말 도입된 임대차 2법(계약갱신청구권제, 전월세상한제)은 임차인 보호를 강화했지만, 다주택 임대인 입장에선 전세를 기피하고 월세로 전환하는 요인이 되었습니다. 또한 2020년 임대사업자 제도 개편으로 아파트는 신규 임대등록이 중단되었고, 기존 등록임대도 혜택 축소 및 의무 강화 조치가 취해졌습니다 . 이에 따라 임대사업자 등록 주택 수는 2020년 25.2만 호에서 2022년 17.9만 호로 급감하고 있으며 , 서울 내 등록임대 아파트 재고는 10만 호 남짓에 불과하게 되었습니다. 이처럼 임대사업자 제도의 축소는 전세 매물 감소와 월세 상승을 부추기는 한편, 등록 말소 시점에 다주택자들의 세부담 상승 문제를 낳고 있습니다.

2023년 부동산 세제 개선사항 요약: 다주택자 종부세 완화(공제 상향 및 중과 폐지), 한시적 양도세 중과 유예 연장, 취득세 중과 완화 추진 등 (자료: 부동산R114)

以上과 같이 **최근 경제여건의 변화(고금리 등)**와 **정부 정책의 변동(규제강화 → 부분완화)**은 다주택자들의 행동에 큰 변화를 가져왔습니다. 다음 장에서는 이러한 변화에 따른 다주택자 유형별 대응 양상을 구체적으로 살펴봅니다.

최근 변화에 대한 다주택자 유형별 대응 양상

1. 임대사업자형 다주택자의 대응

과거 정부의 세제 혜택에 힘입어 급증했던 임대사업자형 다주택자들은, 정책 변화에 가장 민감하게 반응한 그룹입니다.
• 세제 강화기(2018~2020년): 다주택자에 대한 종부세·양도세 중과가 도입되자, 많은 다주택 보유자들이 세부담을 피하기 위해 임대사업자 등록에 나섰습니다. 앞서 언급했듯 2018년에 임대사업자 신규 등록이 폭증한 것이 그 증거입니다  . 등록 시 장기간 매도를 유예하고 임대사업을 지속하면 양도세 중과를 피할 수 있었기에, 매물을 처분하기보다는 주택을 임대주택으로 묶어두는 전략을 택한 것입니다. 또한 다주택자 규제로 전세 공급이 줄어들 것이라는 우려 속에 정부가 임대등록을 장려한 측면도 있어, 임대사업자형 다주택자는 정부와 *“공생 관계”*를 이루기도 했습니다 .
• 임대차 시장 변화: 2020년 이후 임대차보호법 시행과 금리 상승은 임대사업자들에게 새로운 도전을 안겼습니다. 계약갱신청구권과 5% 상한제가 전세 연장에 적용되면서, 임대사업자들은 모든 임대인 중 유일하게 아니라 이제 모든 임대인이 5% 상한의 제약을 받게 되었습니다. 다만 임대사업자들은 이미 810년 장기 임대를 계획한 경우가 많아 급격한 영향은 적었으나, **20212023년 금리 급등**으로 전세보증금에 대한 기회비용이 커지자 월세 선호 현상이 뚜렷해졌습니다. 실제 전국 전세 거래는 2022년에 8.6% 감소하고 월세 거래는 6.1% 증가하여, 임대시장에 월세화가 가속되는 추세입니다 . 이는 임대사업자를 포함한 다주택 임대인들이 높은 금리로 인한 금융비용을 월 임대료로 전가하는 방향으로 움직였음을 시사합니다. 서울의 경우 2023년 월세 중위가격이 사상 처음으로 100만 원을 돌파하여, 10년 만의 최고 상승률을 기록하였습니다 .
• 세제 완화기(2022~현재): 윤석열 정부 출범 이후 일부 다주택 규제가 풀리면서 임대사업자들의 선택지도 변화했습니다. 2023년 경제정책 방향에서는 문 정부가 폐지했던 아파트 임대사업자 등록(전용면적 85㎡ 이하, 10년 임대)을 부활시키고, 신규 임대사업자에게 취득세 감면(60㎡ 이하 85100% 감면, 6085㎡ 50% 감면) 등의 인센티브를 주겠다고 발표했습니다  . 이는 미분양 해소와 임대시장 안정 목적이었으나, 국회 통과가 불발되어 2024년 초 현재 시행되지 못하고 있습니다 . 그럼에도 임대사업자들은 종부세 중과 폐지 등으로 보유세 부담이 줄어든 상황에서, 기존 임대주택을 계속 보유하며 임대료를 시장 수준으로 조정하는 쪽을 택하고 있습니다.
• 임대사업자 등록말소와 매물 전망: 2018년 대거 등록된 장기임대주택들이 2026~2028년에 의무임대 기간 만료를 맞습니다  . 임대 의무기간 종료 시 그동안 받던 종부세 합산배제 혜택이 사라져, 다주택자 종부세 폭탄이 예고되고 있습니다  . 예컨대 2018년에 서울·지방 아파트 2채를 등록했던 B씨의 경우, 임대기간 만료로 2024년부터 보유세(재산세+종부세)가 전년 1,450만 원 수준에서 3,788만 원으로 160% 이상 급증할 것으로 추정됩니다 . 공정시장가액비율 등이 정상화되면 보유세가 최대 2.8배까지 늘어날 가능성도 있습니다 . 이러한 세 부담을 피하고자 상당수 임대사업자들은 만료 시점에 주택을 매도하거나 증여할 것으로 보입니다. 전문가들은 “등록임대 말소로 보유세가 급증하면 임대사업자 보유 아파트가 시장에 매물로 나올 것”이라고 전망하고 있습니다 . 동시에 그 동안 시세보다 저렴한 전세에 거주하던 임차인들은 재계약 시 보증금 수억 원 인상 또는 월세 전환 압박을 받게 되어, 전세난이 가중될 수 있다는 우려도 나옵니다  . 정리하면, 임대사업자형 다주택자들은 과거에는 세금 회피 수단으로 임대등록을 활용했으나, 임대 종료 시점에서는 높아진 세금으로 인해 매물을 내놓는 방향으로 대응할 가능성이 높습니다.

2. 고가주택 보유 다주택자의 대응

고가주택 중심의 다주택자들(혹은 1주택 고가 보유자 포함)은 최근 몇 년간 정책의 직격탄을 맞으면서도, 한편으로는 자산 포트폴리오를 재편해온 그룹입니다.
• “똘똘한 한 채” 전략 부상: 문재인 정부 시기의 종부세·양도세 중과로 다주택 보유의 비용이 커지자, 자산가들은 분산된 여러 주택을 보유하기보다 입지가 가장 우수하고 가격 상승여력이 큰 주택 한 채에 집중하는 전략을 취했습니다 . 예컨대 지방 및 수도권에 여러 채를 갖고 있던 다주택자가 모두 처분하고 강남의 고가 아파트 1채만 남기는 식입니다. 실제로 “다주택자 압박” 기간 동안 서울에서 3채 이상 다주택자 수가 매년 감소하여 5년 연속 줄었고, 전체 다주택자 비중도 하락했습니다  . 이는 규제로 이미 팔 사람은 팔고, 남은 다주택자 상당수가 1~2채의 핵심 주택만 보유한 채로 세팅 완료되었음을 의미합니다. 강남3구 및 마용성 등 인기지역 위주로 증여 등 명의분산도 활발했습니다  . 한 부동산 전문가의 말처럼 “이미 빠질 사람들은 모두 빠졌다”는 평가가 나올 정도로, 고가주택 보유자들은 시장에 남아 요지의 부동산을 움켜쥔 채 관망세를 보이고 있습니다 .
• 매물 잠김과 가격 양극화: 다주택자들이 핵심지역 주택만 남기고 매각을 자제하자, 정작 강남 등의 고가주택은 매물 잠김 현상이 심화되어 가격이 더욱 뛰는 부작용이 나타났습니다 . 규제기였던 2020~2021년에도 강남권 집값 폭등을 막지 못한 이유 중 하나로, 다주택자들이 팔기보다는 증여나 버티기를 선택한 점이 꼽힙니다 . 이는 서울 내부에서도 부동산 부의 양극화를 심화시켰습니다. 상대적으로 여력이 되는 부유층 다주택자들은 세금이 늘어도 핵심 자산을 지키며 버틸 수 있었지만, 중소 자산가들은 세부담에 못이겨 변두리 주택부터 처분하면서 강북·수도권 외곽의 매물이 증가했습니다  . 그 결과 “강남 불패”, *“똘똘한 한 채 현상”*이 공고해졌고, 강남3구 집값 상승률은 전국 평균을 크게 웃도는 흐름이 되었습니다 . 한편으로 서초구 등 부촌에서는 무주택가구 대비 다주택가구 비율이 서울에서 가장 낮은 2.77배에 불과해, 강남권에 다주택자가 밀집해 있음을 보여줍니다 . 요약하면, 고가주택 보유자들은 규제기에 매물을 내기보다는 증여하거나 버티기를 택했고, 이는 해당 지역의 가격을 지지하거나 상승시키는 결과를 낳았습니다.
• 세부담에 대한 대응: 종부세 강화는 고가 1주택자에게도 타격이었습니다. 공시가격 현실화로 서울 웬만한 아파트가 종부세 대상이 되자, 일부 1주택 고령층은 세금 감당 어려움을 호소하기도 했습니다. 정부는 1주택 고령자의 종부세를 납부유예(종부세 납부를 재산세처럼 유예 후 이자부과) 제도 등으로 완화하고, 1주택자의 종부세 공제도 11억→12억으로 올렸습니다 . 하지만 다주택 고가주택 보유자는 이런 혜택을 못 받기 때문에 증여를 통해 세대를 분산하거나, 법인에 자산을 이전하는 시도를 하기도 했습니다. 다만 앞서 2023년 세법 개정으로 증여 후 5년→10년 내 매도 시 증여취득가액 인정 요건이 강화되어, 편법 증여 절세가 어려워졌습니다 . 그럼에도 2021~2022년 서울 강남·용산 등지의 주택 증여 건수는 역대 최고치를 기록하며, 다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 증여를 적극 활용한 것이 통계로 확인됩니다 .
• 금리 상승기의 관망: 고가주택 보유층은 자산여력이 탄탄하여 금리 인상의 압박을 비교적 덜 받는 편입니다. 2022~2023년 금리가 오르자 주택가격이 일시 조정받았지만, 강남권 고가 아파트는 하락폭이 제한적이었습니다. 이는 매물이 적고 실수요는 꾸준한 데다, 다주택 규제 완화 기대감까지 겹쳐서입니다. 많은 고가주택 보유 다주택자는 “언젠간 다시 오른다”는 학습효과를 갖고 있기 때문에, 일시적 침체기에 헐값에 팔기보다는 버티며 추이를 지켜보는 전략을 구사했습니다  . 2023년 하반기 서울 집값 반등 때도 매수 주체는 강남권 자산가들이 주도한 것으로 나타나, 부자들은 기회를 엿보다가 저점 매수에도 나서는 양상을 보였습니다.

요약하면, 고가주택형 다주택자들은 다주택 규제에 대응해 주택 수를 줄이고 핵심 자산에 집중했고, 증여 등을 통해 가계 내 자산 재편을 이루었습니다. 이들의 관망과 매물 잠김은 프라임 주택시장 강세와 부동산 부의 쏠림으로 이어졌습니다. 세부담이 크더라도 상대적으로 지불 여력이 높기 때문에 시장 영향력이 큰 그룹이며, 정책 변화에 대한 학습효과로 민감하지만 신중한 대응을 하는 것이 특징입니다.

3. 일시적 2주택자의 대응

일시적 2주택자는 주로 실수요자들이므로, 다른 투자 목적의 다주택자와는 다른 양상을 보였습니다.
• 이사 수요와 양도세 특례: 일시적 2주택자는 대부분 기존 집을 처분하고 새 집으로 갈아타는 과정에 있습니다. 따라서 양도세 비과세 기한 내에 기존주택을 매도하는 것이 최우선 과제입니다. 2021년 이전까지는 2년 이내에 처분하면 비과세가 가능했으나, 규제지역의 경우 이사로 인한 일시적 2주택은 1년 내 매도 기한으로 단축되었습니다. 이에 따라 서울처럼 규제지역에서는 거래 경색 시기에 1년 내 집을 팔지 못해 비과세 혜택을 놓치는 사례가 생기기도 했습니다. 예를 들어 2022년 거래절벽 상황에서 집을 사둔 1가구2주택자 중 일부는 매수가 잘 이루어지지 않아 1년을 넘기게 되었고, 다주택 중과세를 피하기 위해 울며 겨자먹기로 급매로 처분하는 일도 있었습니다. 2022~2023년에 나타난 수도권 일부 급매물 증가는 일시적 2주택자 등의 매도 압박과 관련이 있다는 분석입니다 .
• 정책 대응: 정부도 실수요자의 고충을 감안하여, 일시적 2주택자의 양도세 비과세 기한 연장이나 예외 인정을 부분적으로 시행했습니다. 2022년 다주택자 양도세 중과 유예 조치 기간 동안 일시적 2주택자들도 여유를 얻어 기존주택 처분을 완료할 수 있었습니다 . 또한 부득이한 사유(신규주택 입주 지연 등)로 매도 기한을 넘긴 경우 비과세를 인정하는 국세청 예규도 존재합니다 . 서울 부동산 시장에서는 **“갈아타기 수요”**라고 불리는 일시적 2주택자 매물이 지속적으로 나오는데, 2023년 거래 회복기에 이러한 매물이 소화되면서 매매거래량 증가에 기여하기도 했습니다.
• 금리 영향: 일시적 2주택자는 기존 집의 대출과 새 집의 대출을 한시적으로 이중 부담하는 경우가 많습니다. 따라서 금리가 급등했던 2022~2023년에는 이자 부담이 커져 갈아타기를 포기하거나 지연하는 사례도 있었습니다. 특히 새 집 잔금을 치르기 위해 기존 집을 서둘러 팔아야 하는데 매수자가 붙지 않으면 “이중채무” 위험에 처합니다. 이런 상황에서는 가격을 낮춰서라도 매각하거나, 기존 집을 전세 놓고 이사하여 시간을 벌기도 합니다. 후자의 경우 본인은 새 집에 거주하면서 구주택을 임대하는 형태가 되어, 당분간 다주택 상태를 유지하게 됩니다. 이는 원치 않게 다주택자가 지속되는 경우로, 임대소득 신고나 종부세 부담 등 추가적인 관리가 필요해지므로 가계에 부담입니다. 금리가 높을 때는 이런 의도치 않은 다주택 상태의 연장이 나타나곤 합니다.
• 향후 기대와 대응: 일시적 2주택자들은 근본적으로 1주택 지향이므로, 시장 상황이 호전되면 가급적 신속히 한 주택을 처분하는 방향으로 움직입니다. 최근 부동산 경기가 저점에서 회복 조짐을 보이자 서울에서도 일시적 2주택 매물이 늘어나 매매시장의 활력을 불어넣는 긍정적 효과를 주었습니다. 이들은 세제 변화에 민감하여, 양도세 비과세 요건이나 중과 유예 기간 등에 맞춰 행동합니다. 전문가들은 *“일시적 2주택 특례 요건을 완화하여 주택 이동 사다리를 원활히 할 필요”*를 제기하기도 하는데, 이는 실수요 이동을 촉진함으로써 시장에 건강한 거래량을 유지하기 위함입니다.

결론적으로, 일시적 2주택자는 정책의 의도와 부합하게 움직이는 편으로, 혜택을 주면 그 기간 내 거래를 완료하고, 어려움을 주면 일정 기간 주택 보유를 연장하되 결국 매도로 귀결되는 패턴을 보입니다. 다주택자 중 가장 순응적인 그룹이라 할 수 있으며, 시장에 물량을 공급하는 역할을 합니다.

향후 5년 전망: 경제·정책 시나리오별 다주택자 전략 변화

앞으로 5년간(2025~2030년 예상) 서울 부동산 시장은 금리 흐름과 정부 정책 방향에 따라 몇 가지 시나리오가 전개될 수 있습니다. 각 시나리오 하에서 다주택자 유형별로 어떤 전략 변화가 예상되는지 살펴보겠습니다:

시나리오 A: 고금리 기조 지속 및 세제 재강화

(가정: 물가 불안으로 한국은행 기준금리가 장기간 3~4%대 유지, 2027년 정권교체로 다주택자 규제 재강화)
• 임대사업자형: 금리가 높게 유지되면 전세형 수익률이 계속 낮아져 임대사업자의 수익성이 악화됩니다. 레버리지를 활용한 신규 매입은 어려워지고, 기존 보유분도 이자비용을 월세로 전가해야 하는 상황이 지속될 것입니다. 다만 임대료를 무리하게 올릴 경우 공실 위험이 있으므로 수익률이 낮은 일부 주택부터 매각할 가능성이 높습니다. 특히 2026~2028년 임대등록 말소로 세 부담이 폭증하는 물량은 시장에 급매로 출회할 전망입니다. 세제가 다시 강화되면 임대사업자에 대한 과세혜택(종부세 합산배제 등)도 축소될 수 있어, 남은 임대사업자들은 법인 전환이나 부동산 펀드 활용 등 새로운 절세수단을 모색할 수 있습니다. 그러나 전반적으로는 임대주택 수 감소와 민간임대 공급위축이 우려되며, 정책당국도 급격한 임대시장 불안을 막기 위해 일부 지원책을 병행할 수 있습니다.
• 고가주택 보유형: 금리가 높고 세금까지 다시 중과되면, 이들은 더욱 핵심지역 부동산에 집중할 것으로 보입니다. 이미 여러 채를 정리한 상태이므로 추가 매도 여력은 크지 않지만, 혹 남아있는 **부수적 자산(예: 지방 주택, 상가 등)**이 있다면 이를 처분하고 자금을 채권·예금 등 금융자산으로 이동시킬 수 있습니다. 왜냐하면 고금리 환경에서는 무위험 이자수익률이 높아져, 굳이 고세금을 물어가며 부동산을 여러 채 보유할 유인이 줄어들기 때문입니다. 다만 강남3구 같은 초고가 주택은 여전히 대체 투자가 어려운 가치저장 수단으로 인식되므로 이들은 “똘똘한 한 채” 기조를 유지할 것입니다. 세제 강화 시 증여가 다시 폭증할 수 있는데, 2025년 이후 정권이 바뀌면 증여세 완화나 종부세 폐지 등의 논의가 나올 여지도 있으므로, 부유층은 정치권 동향에 촉각을 세우며 증여 타이밍을 재도록 할 것입니다. 한편, 세금 폭탄으로 시장 가격이 하락한다 해도 고가주택 보유자들은 쉽게 매도하지 않고 상속 또는 장기보유를 택할 가능성이 높습니다. 따라서 이 시나리오에서 강남 등 핵심지 집값은 큰 폭 하락보다는 거래 부진 속 가격 견조 현상이 나타나고, 상대적으로 취약한 외곽 주택들만 가격 조정을 겪는 양극화 심화가 예상됩니다.
• 일시적 2주택자: 고금리·고세금 환경은 갈아타기 수요층에게 가장 부담입니다. 이들은 주택 구매를 유예하거나 기존주택을 팔고 전세로 눌러앉는 선택을 할 수 있습니다. 특히 세제 강화로 일시적 2주택 비과세 요건이 까다로워지면 (예컨대 처분 기한 단축, 대상 주택가액 제한 등) 실수요자들도 주택 이동을 주저하게 됩니다. 결과적으로 주택 거래 절벽이 올 가능성이 크고, 일시적 2주택자들은 이사 계획을 늦추거나, 불가피하게 2채 보유가 된 경우 헐값 급매로 한 채를 처분하는 사례가 늘어날 수 있습니다. 이들은 투자 목적이 아니므로 시장 상황이 악화되면 아예 수요자체가 증발하는 경향이 있습니다. 따라서 시나리오 A에서는 *“거래 실종”*이 현실화되어, 1주택 보유자들도 더 큰 집으로 이동하지 못하고 발이 묶이는 악순환이 우려됩니다. 정부가 이러한 부작용을 완화하려면 일시적 2주택자에 대한 한시적 양도세 완화나 기한 연장 등의 안전판을 마련할 필요가 있습니다.

시나리오 B: 금리 완화 및 세제 우호적 기조 유지

(가정: 경기둔화로 2024~2026년 사이 기준금리 인하, 현 정부 또는 유사 성향 정부 지속 집권으로 다주택자 중과세 폐지 기조 유지)
• 임대사업자형: 저금리로 돌아서면 임대수익률과 이자비용 스프레드가 개선되어 다주택 임대인의 투자 여건이 좋아집니다. 월세 수요도 견조한 가운데 금리 부담이 줄면, 전세를 끼고 추가 주택 매입을 모색하는 임대사업자들도 다시 등장할 수 있습니다. 특히 정부가 다주택자 취득세 중과를 폐지하고 LTV 규제를 완화한 상태라면, 자금여력이 있는 임대사업자들은 미분양 아파트나 수익형 부동산 매수에 나설 가능성이 있습니다. 다만 2020년에 폐지된 아파트 임대사업자 제도가 부활하지 않는 한, 신규 임대등록은 어렵기에 비공식적으로 임대 운영을 할 것입니다. 이 경우 세제혜택은 없지만, 세율 자체가 낮아졌다면(예: 종부세 인하) 다주택 보유에 대한 거부감이 크지 않을 것입니다. 또한 2026년경 임대말소 물량이 본격 나오더라도, 금리가 낮다면 그 주택들을 매각하지 않고 계속 보유하려는 임대사업자도 생길 수 있습니다. 왜냐하면 세부담은 늘어도 저금리 하에서는 주택가격 상승 기대가 커지고, 매각보다는 재임대 또는 가격 상승기까지 홀드하는 편이 유리할 수 있기 때문입니다. 정리하면, 시나리오 B에서는 임대사업자형 다주택자가 시장에 머무르며 오히려 물량을 늘리거나 유지하는 방향으로 전략을 취할 것으로 보입니다. 다만 임대차보호법 등 규제가 그대로이면 전세 매물보다는 월세 위주 공급이 지속되고, 전세의 월세화 추세는 계속될 수 있습니다.
• 고가주택 보유형: 저금리 환경은 부동산 등 자산가격에 상승압력을 줍니다. 세제가 우호적이라면(예: 종부세 사실상 폐지 및 재산세로 일원화, 양도세 중과 폐지 등) 고가주택 보유자들은 추가 주택 투자에도 관심을 가질 수 있습니다. 그동안 똘똘한 한 채에 묶어두었던 이들도, 세금 부담이 경감되면 해외 부동산이나 국내 상업용 부동산 투자에 나서거나, 세컨드 하우스 개념으로 별장을 구매하는 등 자산 다각화를 시도할 수 있습니다. 일부는 법인이나 리츠 형태로 부동산 자산을 늘려가는 전략을 택할 수도 있습니다. 특히 1주택자에 유리했던 세제가 균형을 맞추게 되면, 고가 1주택자들이 두 번째 주택을 투자 목적으로 마련하는 사례도 늘 수 있습니다. 예컨대 강남에 거주하는 1주택 부자가 세금 부담이 적다면 용산이나 제주 등에 추가 주택을 매입하는 식입니다. 이는 곧 고가 주택 시장의 수요 기반 확대로 이어져, 핵심지역 부동산 가격이 더 오를 가능성이 있습니다. 한편, 다주택자 규제 완화 기조가 확실해지면 과거에 증여했던 자산을 다시 매매시장에 내놓는 효과도 기대해볼 수 있지만, 현실적으로 증여된 집은 쉽게 안 팔리는 경향이 있어 큰 물량이 나오기는 어려울 것입니다. 대신 증여를 고려하던 사람들이 굳이 증여하지 않고 본인이 계속 보유하는 쪽으로 기울 수는 있습니다. 즉, 세 부담이 낮고 금리가 낮으면 고가주택 보유자들은 기존 자산을 계속 보유하면서 추가 투자 기회를 모색하게 되어, 그 결과 부동산 부의 집중도가 유지 또는 강화될 전망입니다.
• 일시적 2주택자: 금리가 내려가고 거래세 부담이 줄면, 주택 갈아타기 수요는 활발해질 것입니다. 기존 집을 팔고 새 집을 사는 데 따른 비용(취득세·중개수수료 등)이 줄어들고, 대출이자 부담도 경감되므로, 내 집을 더 좋은 집으로 교체하려는 1주택자들이 적극적으로 움직일 것입니다. 이는 곧 일시적 2주택자의 증가로 나타나지만, 이들은 대부분 규정 기한 내 매매를 완료할 것이므로 시장에 원활한 매물 순환이 이루어질 것입니다. 일시적 2주택 비과세 특례는 여전히 유효하므로, 집을 사고파는 과정에서 세금 문제가 적어 매매거래 활성화에 기여합니다. 다만 집값이 상승 국면에 들어서면 “기존 집을 더 갖고 가볼까” 유혹을 느끼는 경우도 있는데, 세제가 우호적이면 일부는 2주택 상태를 유지하면서 둘 다 가져가려는 시도를 할 수 있습니다. 예컨대 기존주택을 당분간 임대하고 향후 가격이 더 오른 뒤 팔겠다는 계산입니다. 그러나 이런 움직임이 많아지면 정부가 다시 규제를 강화할 소지가 있으므로, 대다수 일시적 2주택자는 리스크를 감안하여 예정대로 처분할 것입니다. 요컨대, 시나리오 B에서는 일시적 2주택자들의 교체 수요가 원활히 돌아가며 시장 유동성이 높아지는 밝은 전망이 가능하지만, 동시에 이들이 다주택자로 전환되지 않도록 정책의 유연한 관리가 필요합니다.

전문가 전망과 종합적인 논의

전문가들은 향후 부동산 정책의 방향에 따라 다주택자들의 행보가 크게 달라질 것이라 입을 모읍니다. 대한건설정책연구원 이은형 연구위원은 “양도세 등 규제가 강화되면 전반적인 거래량이 침체될 것이나, 똘똘한 한 채 수요는 더 커져 상급지 주택가격에 반영될 것”이라고 분석했습니다 . 이는 다주택자들을 억누르는 정책이 거래 위축과 고가주택 쏠림이라는 부작용을 낳을 수 있음을 지적한 것입니다. 반대로 규제 완화 일변도 정책에 대해서도 우려는 있습니다. 일부 전문가는 세제 혜택이 지나치면 다주택자들의 투기수요가 부활하여 또다시 집값 급등을 부를 수 있다고 경계합니다. 이에 대한 균형점으로, 실수요와 공급 확대를 병행하는 종합대책이 제시됩니다. 가령, 일정 기간 다주택자 양도세를 완화하되 그 기간에 매도된 주택을 무주택 실수요자가 구매하면 혜택을 주는 방안 등이 거론됩니다. 또한 2023년 말부터 1기 신도시 정비사업, 서울 공급 확대 정책 등이 추진될 예정이어서, 향후 5년간 공급 환경 개선도 다주택자 전략에 변수를 줄 것입니다. 공급이 충분해지면 다주택자들도 집값 상승 기대가 낮아져 주택 비중을 줄이고 포트폴리오를 재조정할 수 있습니다. 반면 공급 부족이 지속되면 다주택자의 자산 쏠림(똘똘한 한 채 선호)은 이어질 것입니다.

끝으로, 해외 경제 요인(미국 금리, 글로벌 경기)과 국내 정치 스케줄(2024 총선, 2027 대선 등)도 다주택자들의 의사결정에 영향을 줄 것으로 보입니다. 정책 기조 변화 가능성이 있는 시점 전에 미리 증여하거나, 매물을 내놓거나, 혹은 버티는 전략 등이 미리 계획될 수 있습니다. 예컨대, 다주택자들은 2027년 대선을 앞두고 정책 불확실성에 대비해 2025~2026년에 매도를 완료하거나 증여를 끝내놓는 식의 움직임을 보일 수 있습니다.

이러한 모든 요소를 종합하면, 향후 다주택자들의 자산 구성은 정책 시그널에 매우 민감하게 반응할 것이며, 정부의 정책 의도가 시장에 정확히 전달되어 예측 가능성을 높이는 것이 중요합니다. 그래야 다주택자들도 합리적인 포트폴리오 조정을 할 수 있고, 시장 충격도 줄일 수 있기 때문입니다.

결론 및 요약

서울지역 다주택자들을 유형별로 살펴본 결과, 각 그룹은 고유한 특성과 대응 전략을 보여왔습니다. 최근 몇 년간 금리 급등과 강도 높은 다주택자 규제는 임대사업자·고가주택 보유자·일시적 2주택자 모두에게 큰 영향을 미쳤습니다. 임대사업자는 세 부담을 피해 등록을 활용하다가 이제는 등록말소 시점의 세금폭탄을 고민하고 있고, 고가주택 보유자는 주택 수를 줄여 부동산 자산을 핵심 지역에 집중시키는 한편 증여 등을 통해 버티기에 들어갔습니다. 일시적 2주택자는 시장 상황에 따라 갈아타기 속도를 조절하며 비교적 정책 의도대로 움직였습니다.

최근 동향 한눈에 보기: 문정부 시절 규제로 다주택자는 감소했지만, 오히려 강남3구 쏠림 현상과 전세 공급위축을 낳아 강남 집값 폭등·월세 상승을 가져왔습니다  . 윤정부 들어 세제를 완화하자 다주택자 매물이 늘었으나 시장 활성화에는 제한적이었으며, 다주택자들은 세율 인하를 숨 돌릴 계기로 삼아 관망세를 유지했습니다 . 결과적으로 *“매물을 정리할 사람은 이미 정리했고, 남은 사람은 버틴다”*는 평가가 나옵니다 .

향후 5년은 금리 하향 안정 여부와 정책 기조에 따라 두 갈래 시나리오로 전개될 것입니다. (1) 금리 상승세가 이어지고 규제가 재강화된다면, 다주택자들은 남은 부동산을 더 줄이거나 가족 증여로 명의를 분산시키고, 부동산 자산을 채권 등 금융자산으로 일부 이동시킬 것입니다. 특히 강남 등 핵심지 고가주택만 살아남고 주변부 주택 매물이 증가하여 부동산 양극화는 심화될 수 있습니다. 반대로 (2) 금리가 내려가고 세제가 우호적으로 유지되면, 다주택자들은 추가 투자에 나서거나 현 수준을 유지하면서 부동산 보유를 지속할 전망입니다. 임대사업자는 다시 매입 여력을 얻고, 고가주택 보유자는 세컨드 홈을 늘릴 수 있으며, 일시적 2주택자는 원활한 갈아타기로 거래를 촉진할 것입니다. 이는 시장 유동성을 높이지만, 동시에 가격 상승 압력이 커질 위험도 있습니다.

정책적 시사점: 다주택자들은 부동산 시장의 중요한 참여자이므로, 이들의 행동을 왜곡하지 않도록 정교한 정책설계가 필요합니다. 과도한 징벌적 과세는 매물을 잠그고 똘똘한 한 채 선호만 키워 되레 부작용을 낳았다는 평가가 있습니다 . 한편, 지나친 감세는 부동산 투기 수요를 자극할 우려가 있습니다. 따라서 실수요 보호와 투기 억제라는 두 목표 사이에서 균형을 찾는 지혜가 요구됩니다. 예를 들어, 일시적 2주택자나 임대사업자 등 실수요·공급 기여 그룹에는 혜택을 주되, 투기성 다주택에는 엄격한 과세를 유지하는 차별화 전략이 고려될 수 있습니다. 또한 주택 공급 확대를 통해 다주택자에 의존하지 않고도 전세·월세 수급을 안정시키는 근본 해법도 병행되어야 할 것입니다.

서울의 다주택자들은 한편으로는 주택 임대 공급자로서 시장에 기여하고, 다른 한편으로는 주택 가격 형성에 영향을 미치는 존재입니다. 경제 환경 변화와 정책 신호에 민감하게 반응하는 이들의 향후 행보를 정확히 진단하고 대비하는 것은, 부동산 시장 안정을 위한 중요한 과제가 될 것입니다.

핵심 요약 (Key Takeaways)
• 서울 다주택자 구성: 2023년 현재 서울 2주택 이상 보유자는 약 37만 명(유주택자의 14%)으로, 강남3구에 전체의 21%가 거주  . 3주택 이상 ‘큰손’은 5년 연속 감소하여 다주택자 수·비중이 축소 추세  .
• 유형별 특성: (임대사업자) 다수의 주택을 임대하며 과거 등록시 세제혜택을 받았으나, 아파트 임대등록 폐지로 현물량은 자연 감소 중. (고가주택 보유자) ‘똘똘한 한 채’로 자산을 압축해 종부세 등 세부담을 최소화, 강남 등지에 집중. (일시적 2주택) 이사 등 실수요로 단기간 2주택, 대부분 기간 내 1주택으로 환원.
• 최근 정책 대응: 20182021년 규제강화로 다주택자들은 매도 또는 증여를 통해 주택 수 줄이기, 임대사업자 등록 활용 등의 대응 . 이에 따라 강남권 매물잠김→집값 폭등, 전세 매물 감소→월세화 등의 역효과 발생 . 20222023년 세부담 완화로 숨통이 트였으나 예상보다 매물 증가 효과는 제한적 ; 다주택자들은 완화 기조를 지켜보며 관망 유지.
• 금리 영향: 저금리기엔 다주택자들이 적극 매입에 나서 집값 상승 견인. 고금리기엔 양도차익 감소와 금융비용 증가로 다주택 보유 매력 하락, 일부 급매 및 월세 전환 유도 . 2022년 이후 고금리로 서울 월세 중위가격 역대 최고, 전세→월세 전환 비율 급증.
• 향후 전망: 금리와 정권에 따른 시나리오별로 다주택자 움직임이 갈릴 것. Scenario A(고금리+규제강화): 임대사업자 물량 처분 가속 및 민간임대 위축, 고가주택만 남고 외곽 매물 증가(양극화 심화), 거래절벽으로 주택유동성 악화. Scenario B(저금리+완화지속): 다주택자의 추가 매수 재개 가능, 임대시장 안정 속 월세 공급 확대, 갈아타기 수요 활발하여 거래량 증가 (다만 가격 상승 압력 경계).
• 정책 과제: 다주택자 규제는 양날의 검으로, 과도한 규제는 똘똘한 한 채 선호와 임대차시장 불안 초래, 과도한 완화는 투기조장 위험. 실수요와 공급 확보를 우선하면서 필요시 한시적 세제 조정 등 정밀한 정책이 요구됨. 특히 임대사업자 만료에 따른 시장 영향 관리, 일시적 2주택자의 원활한 갈아타기 지원 등이 향후 5년간 주요 이슈가 될 전망이다.

Sources: 통계청 주택소유통계  , 국토교통부 자료 , 정부 보도자료  , 한국은행 자료, 주요 언론 보도 및 전문가 인터뷰    등.