세운 프로젝트의 촉매 효과: 서울 도심부 대전환이 종로구 및 성북구 주택 자산 가치에 미치는 영향 분석

I. 요약 및 전략 전망

본 보고서는 세운재정비촉진지구(이하 세운지구) 개발 사업이 인접한 종로구와 성북구의 아파트 가격에 미칠 중장기적 영향을 심층적으로 분석하고 예측한다. 본 분석의 핵심은 세운 프로젝트가 단순한 재개발을 넘어, 서울의 경제적 무게중심을 재편하는 근본적인 지각 변동이라는 점에 있다. 이 변화는 주변 주거 시장에 각기 다른 단계와 강도로 뚜렷한 영향을 미칠 것으로 전망된다.
종로구는 ‘직주근접 프리미엄’의 최대 수혜 지역으로, 단기적으로는 공사로 인한 불편이 존재하나 중장기적으로는 신규 고소득 일자리 창출과 대규모 녹지 공간 조성의 직접적인 효과를 흡수하며 가파른 자산 가치 상승을 경험할 것이다. 특히 노후화된 기존 아파트 단지들은 강력한 재개발 압력에 직면하며, 이는 2차적인 가치 상승 동력으로 작용할 것이다.
반면, 성북구는 종로구의 가격 상승에 따른 ‘파급 효과(Ripple Effect)’의 수혜를 입을 것으로 예상된다. 세운지구로 출퇴근하는 고소득 직장인 중 종로구의 높은 가격대에 부담을 느끼는 수요층이, 우수한 교통 접근성과 상대적으로 합리적인 가격을 갖춘 성북구로 유입될 것이다. 성북구의 가격 상승은 종로구보다 후행적으로 나타나지만, 신규 고용이 현실화되는 시점부터 보다 안정적이고 지속적인 상승 궤도를 그릴 것으로 분석된다.
결론적으로, 세운 프로젝트는 서울 도심의 지도를 다시 그리는 거대한 동인이며, 투자자와 부동산 소유주는 이 변화의 단계별 특성을 이해하고 각 지역의 잠재력을 구별하여 장기적인 관점의 자산 관리 전략을 수립해야 할 것이다.

II. 서울 역사 도심의 대전환: 세운 재개발 마스터플랜 해부

세운지구 재개발 사업은 서울 도심의 미래를 재정의하는 중대한 프로젝트로, 본 보고서의 인과관계 분석에서 ‘원인’에 해당하는 핵심 변수다. 이 장에서는 프로젝트의 비전, 규모, 핵심 구성요소를 상세히 분석하며, 이 사업이 한 세대 만에 이루어지는 서울 도심업무지구(CBD)의 가장 의미 있는 변화임을 명확히 한다.
2.1. 패러다임의 전환: 단편적 재생에서 통합적 재개발로
과거 박원순 시정부의 도시재생 접근법은 세운상가를 보존하며 남북을 잇는 1km 길이의 공중보행로를 조성하는 데 초점을 맞췄다. 총 1,100억 원의 사업비가 투입되었음에도 불구하고, 이 보행로는 저조한 이용률과 상권 활성화 효과 미비라는 비판에 직면했다.
현 오세훈 시정부는 이러한 점진적, 보존적 접근법과 완전히 결별하고 전면적인 재개발로 정책 방향을 전환했다. 오세훈 시장은 세운지구를 "도심 발전을 가로막는 대못", "피를 토하고 싶은 심정"이라고 강도 높게 비판하며, 단순한 개선이 아닌 완전한 재창조에 대한 강력한 정치적 의지를 표명했다. 이러한 확고한 정책 기조는 프로젝트 완수에 대한 불확실성을 상당 부분 해소하는 중요한 요인이다. 이 새로운 계획에 따라 진양상가, 삼풍상가, PJ호텔 등을 포함한 세운상가군 전체가 철거될 예정이며, 이는 과거의 보존주의적 입장에서 벗어나 백지상태에서 새로운 도심을 구상하겠다는 선언과도 같다.
2.2. ‘녹지생태도심’: 비전과 전략적 구성요소
새로운 마스터플랜의 핵심 비전은 ‘녹지생태도심’의 구현이다. 이는 단순히 고층 건물을 짓는 것을 넘어, 서울 도심의 새로운 도시 패러다임을 제시하는 것이다.
* 녹지축 조성: 계획의 가장 중심적인 특징은 유네스코 세계문화유산인 종묘에서 시작하여 청계천을 거쳐 남산에 이르는 거대한 남북 녹지축을 조성하는 것이다. 약 14만 m^2에 달하는 이 연속적인 녹지 공간은 뉴욕의 센트럴 파크나 런던의 하이드 파크처럼, 그 자체로 강력한 부동산 가치 상승 동력이자 핵심적인 공공 편의시설이 될 것이다.
* 문화 및 공공 인프라: 계획에는 신규 공원 하부에 1,500석 규모의 뮤지컬 전용 극장을 건립하는 등 중요한 문화 인프라가 포함되어 있다. 이는 세운지구를 단순한 업무 지구가 아닌, 여가와 문화를 즐길 수 있는 목적지로 격상시켜 지역의 매력을 한층 더 강화할 것이다.
* 통합 개발: 이 계획은 녹지 공간 양옆으로 고밀도 복합용도(업무, 주거, 상업) 개발을 통합하여, 24시간 활력이 넘치는 ‘직주락(職住樂) 도심’ 환경을 조성하는 것을 목표로 한다.

2.3. 프로젝트 구조: 단계, 일정 및 주요 구역
세운지구 전체 프로젝트의 목표 완공 시점은 2035년으로 설정되어 있으나, 각 구역별로 사업이 단계적으로 추진됨에 따라 그 영향력 또한 순차적으로 나타날 것이다.
표 1: 세운 재개발 프로젝트 - 주요 구역 요약
| 구역 | 주 용도 | 주요 특징 및 개발사 | 목표 완공 연도 |
|---|---|---|---|
| 세운4구역 | 복합 (업무, 오피스텔, 판매) | 종묘 인접으로 인한 문화재 심의 및 발굴 작업으로 지연  | 2030년 (예정)  |
| 세운5-1·3구역 | 프라임 오피스 | GS건설 시공, 대신자산운용 선매입 완료  | 2030년 3월 (예정)  |
| 세운6-1-3구역 | 복합 (업무, 공원) | 삼풍상가, PJ호텔 철거 후 공원화 및 47층, 54층 랜드마크 타워 2개 동 건설  | 2031년 (예정)  |
| 세운3-1·4·5구역 | 주상복합 | 힐스테이트 세운 센트럴 | 2023년 2월 (준공)  |
| 세운6-3-1·2구역 | 프라임 오피스 | 을지트윈타워 | 2019년 4월 (준공)  |

2.4. 예상되는 난관: 주요 프로젝트 리스크 분석
* 문화유산 제약: 종묘와의 인접성은 프로젝트의 가장 큰 제약 조건이다. 유네스코는 세운지구 개발이 종묘의 경관과 역사적 가치를 훼손하지 않는지 지속적으로 모니터링하고 있으며, 이는 과거에도 사업 지연의 원인이 되었고 향후 고층 건물 신축에 있어 여전히 잠재적 리스크로 남아있다.
* 사회·경제적 파급 효과: 이 프로젝트는 약 9,000개의 사업체와 28,000명 이상의 종사자 이전을 필요로 한다. 특히 서울 전체 인쇄업체의 59%가 밀집한 인쇄 산업과 같이 오랜 기간 형성된 긴밀한 협업 생태계의 파괴는 심각한 사회적 마찰과 사업 지연의 원인이 될 수 있다. 서울시가 공공임대상가 등을 통해 재정착을 지원할 계획이지만 , 기존 산업 생태계의 완전한 복원은 어려운 과제다.
* 복잡한 소유 구조: PJ호텔과 같이 단일 법인 소유의 부지와 달리, 세운상가 등 일부 건물은 다수의 소규모 지분 소유주로 구성되어 있어 소유권 확보 및 개발 합의 도출 과정이 훨씬 더 복잡하고 많은 시간이 소요될 수 있다.
이러한 분석을 통해 볼 때, 세운지구의 '녹지생태도심'이라는 공식 브랜딩은 기존의 강남업무지구(GBD)와의 경쟁에서 차별화된 우위를 점하기 위한 고도의 전략적 선택임을 알 수 있다. GBD가 고밀도 상업지구의 상징이지만 통합된 대규모 녹지 공간이 부족한 반면, 세운지구는 거대한 공원과 문화 허브 안에 새로운 CBD를 조성함으로써 질적으로 다른 업무 환경을 제공한다. 이는 삶의 질과 자연 접근성을 중시하는 현대의 기업 및 고급 인재들에게 강력한 유인책이 될 것이며, GBD가 쉽게 모방할 수 없는 경쟁력을 구축하게 할 것이다. 이러한 차별점은 특정 인구 통계학적 특성을 가진 고소득 근로자들을 유치하게 될 것이고, 이들의 주거 선호도가 주변 부동산 시장의 판도를 결정하게 될 것이다.

III. 새로운 상업 거인의 부상: 프라임 오피스 공급과 고가치 일자리 창출의 정량화

이 장에서는 세운 프로젝트가 창출할 ‘효과’를 정량적으로 분석한다. 즉, 새로운 주택 수요의 핵심 동력이 될 초대형 고용 허브의 탄생을 구체적인 수치로 제시한다.

3.1. 새로운 중력의 중심: 전례 없는 규모의 CBD 확장

세운 프로젝트는 2032년까지 약 389만 m^2의 신규 A급 오피스 공간을 CBD에 추가하는 대규모 도심 재편의 핵심이다. 이는 기존 CBD 전체 재고의 78%에 해당하는 엄청난 규모이며, 이 공급이 완료되면 서울 CBD는 강남업무지구(GBD)의 2배, 여의도업무지구(YBD)의 3배 규모로 재탄생하게 된다. 이는 서울의 기업 지형도가 역사적 도심으로 다시 집중되는 구조적 변화를 의미한다. 신축될 건물들은 평균 높이 131m(약 40층), 최대 용적률 1500%에 달하는 ‘프라임급’ 랜드마크 빌딩으로, 이는 매우 높은 가치를 지닌 고밀도 개발을 시사한다.
3.2. 선행 지표로서의 기관 투자자의 신뢰
이 프로젝트는 단순한 청사진이 아니라, 이미 주요 금융기관들이 완공 수년 전부터 막대한 자본을 투입하고 있는 현실이다. 대신자산운용이 세운5구역 오피스 빌딩을 3.3m^2당 약 3,500만 원이라는 높은 가격에 선매입한 것은 시장의 ‘스마트 머니’가 프로젝트의 미래 가치를 얼마나 확신하는지를 보여주는 강력한 신호다.
또한, 기존 시공사였던 태영건설이 워크아웃에 들어가자 국내 최상위 건설사인 GS건설이 즉시 사업을 인수한 사례는, 시장이 이 프로젝트를 ‘실패하기에는 너무 중요한(too important to fail)’ 사업으로 인식하고 있음을 증명한다. 한때 대신자산운용의 매입이 대신증권 본사 이전과 관련 있다는 소문이 있었으나, 이는 공식적으로 부인되었다. 따라서 이 거래는 순수한 투자 목적으로 이루어진 것으로, 이는 향후 이 지역의 임대 수요와 수익성에 대한 시장의 기대가 매우 높다는 것을 더욱 강력하게 방증한다.
3.3. 고용 엔진: 일자리 창출 규모와 인력 구성 예측
정확한 고용 창출 수치는 발표되지 않았으나, 표준 오피스 밀도 비율을 적용하여 보수적으로 추산할 때 389만 m^2의 신규 오피스 공간은 약 20만에서 30만 명의 고숙련, 고소득 사무직 근로자를 수용할 수 있는 규모다. 부동산 서비스 기업 CBRE의 보고서에 따르면, 프라임 오피스 임차 수요의 87%를 차지하는 IT 및 금융업이 주요 임차인이 될 것으로 예상된다. 이는 새로 유입될 인력의 대다수가 기술, 금융, 자산운용 및 기업 본사 등에 종사하는 고액 연봉의 전문직이 될 것임을 시사한다. 이들 고소득층의 대규모 유입은 주변 지역의 구매력과 임대료 지불 능력을 극적으로 끌어올릴 가장 중요한 변수다.
이처럼 막대하고 집중적인 프라임급 오피스 공급은 GBD, YBD 및 기존 CBD의 노후 빌딩에 입주해 있는 최상위 기업들의 ‘질적 이전(flight to quality)’을 촉발할 것이다. 기업들은 인재 확보 경쟁에서 우위를 점하기 위해 직원들에게 최첨단 시설과 활기찬 녹색 환경을 제공하는 새로운 랜드마크 빌딩으로의 이전을 강력하게 고려할 것이다. CBRE 보고서는 막대한 신규 공급으로 인해 임대인 우위 시장에서 임차인 우위 시장으로 전환될 가능성을 시사하는데 , 이는 대형 ‘앵커 테넌트’들이 유리한 조건으로 세운지구에 입주할 수 있는 기회를 제공한다. 결과적으로 국내외 유수 기업들이 노후화된 GBD 타워를 떠나 새로운 세운 CBD로 이전하게 될 것이며, 이러한 기업 이전은 단순히 일자리를 가져오는 것을 넘어 ‘연상에 의한 명성(prestige by association)’ 효과를 통해 세운지구의 위상을 서울 최고의 업무지구로 격상시킬 것이다. 이 높아진 위신은 인근 주거용 부동산의 인식 가치에 직접적이고 긍정적인 파급 효과를 미칠 것이다.

IV. 직접 근접성 영향 분석: 종로구 주거 시장

이 장에서는 세운지구 대전환의 가장 즉각적이고 강렬한 영향을 받게 될 종로구 주거 시장을 분석한다.
표 2: 분석 대상 아파트 단지 프로필
| 단지명 | 자치구 | 주소 | 준공 연도 | 총 세대수 | 주요 특징 | 세운지구까지의 거리/시간 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 창신쌍용아파트 | 종로구 | 창신동 | 1992-1993년 | 1,504세대  | 대규모 노후 단지, 상대적으로 저렴한 가격대 | 도보 가능 근접 지역 |
| 삼선현대힐스테이트 | 성북구 | 삼선동2가 | 2009년 | 377세대  | 상대적으로 신축, 중규모 단지 | 대중교통 이용 시 편리한 접근성 |

4.1. 사례 연구: 창신쌍용아파트
종로구 창신동에 위치한 창신쌍용아파트는 1,500세대가 넘는 대규모 노후 단지(1992-1993년 준공)로, 세운지구와 인접한 기존의 저렴한 주택 재고를 대표한다. 최근 가격 데이터는 혼재되어 있으나 대체로 안정적이거나 완만한 상승세를 보여준다. 예를 들어, 전용면적 79.87m^2의 감정가는 7억 6,300만 원으로 평가되었고 , 108m^2 면적의 매매가는 5억 7,250만 원 수준으로 나타나기도 했다. 이는 세운 프로젝트라는 촉매제가 작용하기 전의 기준 가격이 서울 핵심 지역에 비해 상당히 낮게 형성되어 있음을 보여준다. 이 단지는 젠트리피케이션 효과를 측정할 수 있는 완벽한 리트머스 시험지 역할을 하며, 세운지구 개발로 인해 가치가 상승하겠지만 노후화로 인해 신축 건물 대비 상승 잠재력에 한계가 있어 향후 자체적인 재개발 압력이 강하게 작용할 것이다.

4.2. ‘직주근접’ 프리미엄: 핵심 가치 상승 동력
가장 중요한 긍정적 영향은 막대한 ‘직주근접’ 프리미엄의 발생이다. 수십만 개의 고소득 일자리가 세운 CBD로 유입됨에 따라, 도보 15-20분 이내 거리에 있는 주택에 대한 수요는 폭발적으로 증가할 것이다. 창신동, 인사동, 익선동 등 종로구 일대는 이러한 수요를 흡수할 최적의 위치에 있다. 서울의 극심한 통근난을 피할 수 있다는 편의성은 상당한 가격 프리미엄을 정당화할 것이다.

4.3. 긍정적 외부효과: 공원, 위상, 편의시설 개선
종로구 주민들은 신설되는 14만 m^2 규모의 녹지 공간의 주된 수혜자가 될 것이다. 대규모 도심 공원에 대한 직접적인 접근성은 아파트 가치를 정량적으로 상승시키는 검증된 요인이다. 또한, 낡은 산업 지역에서 글로벌 비즈니스와 문화의 중심지로 탈바꿈하는 지역의 전반적인 ‘격상’은 지역의 위상과 거주 적합성을 높여 더 부유한 인구층을 유치하고 젠트리피케이션을 통해 부동산 가치를 끌어올릴 것이다.

4.4. 부정적 외부효과와 완화 요인
* 공사로 인한 불편: 향후 10년간 이 지역은 거대한 공사 현장이 될 것이다. 소음, 분진, 교통 혼잡은 공사의 직접적인 영향을 받는 구역의 가격 성장이나 임대 수요를 일시적으로 억제할 수 있다.
* 신규 공급과의 경쟁: 세운지구 계획에는 재개발 구역 내에 약 1만 세대의 신규 주택(아파트 및 오피스텔) 공급이 포함되어 있다. 이들 신축 고급 주택은 창신쌍용과 같은 노후 단지와 직접적으로 경쟁하며, 시장을 ‘신축 럭셔리’와 ‘구축 저가’로 양분할 가능성이 있다.
이러한 상황은 고소득 근로자들의 유입이 현대적이고 고품질의 주택에 대한 수요와 종로구의 노후화된 아파트 공급 간의 심각한 불일치를 야기할 것임을 보여준다. 세운지구에 새로 유입될 인력은 IT, 금융 분야의 고액 연봉 전문직으로, 이들은 통상적으로 최신 편의시설, 보안, 주차 공간을 갖춘 신축 또는 리모델링된 아파트를 선호한다. 세운지구 내 1만 세대의 신규 공급은 이러한 수요의 일부를 충족시키겠지만, 20만 명이 넘는 신규 근로자 전체를 감당하기에는 턱없이 부족하며 최고가로 책정될 가능성이 높다. 결과적으로, 종로구 내 노후 아파트 부지의 토지 가치는 신규 CBD와의 근접성 때문에 급등하는 반면, 건물 자체의 매력도는 떨어지는 가치 격차가 발생할 것이다. 이는 부동산 소유주와 개발사에게 기존 단지를 재개발하거나 재건축하여 이 격차를 해소하려는 강력한 경제적 동기를 부여하며, 장기적으로 이들 부동산에 대한 2차적인, 훨씬 더 큰 규모의 가격 상승 단계를 촉발할 것이다.

V. 파급 효과 분석: 인접 성북구 주거 시장

이 장에서는 세운지구와 인접하면서도 다른 가치 제안을 제공하는 성북구에 미칠 ‘파급 효과’를 분석한다.

5.1. 사례 연구: 삼선푸르지오 아파트

성북구 삼선동에 위치한 이 단지는 2009년에 준공되어 종로구 사례보다 현대적인 주거 옵션을 대표한다. 도보 접근은 어렵지만 CBD로의 교통 연결성이 뛰어나다. 최근 데이터에 따르면 전용면적 74m^2의 매매가는 7억 6,500만 원 수준이며 , 전용면적 84.83m^2의 전세가는 2022년 5억 6,900만 원으로 정점을 찍은 후 2024년 4억 3,700만 원 수준으로 안정되었다. 이는 종로구 사례보다 이미 높은 가격대에서 성숙한 시장을 형성하고 있지만, 핵심 CBD 인접 지역보다는 여전히 저렴함을 보여준다. 이 단지는 품질, 상대적 경제성, 그리고 새로 확장될 CBD로의 편리한 접근성이라는 균형 잡힌 장점을 바탕으로 파급 효과의 주요 수혜지가 될 것이다.

5.2. ‘합리적 가격의 통근’ 가치 제안

직접 근접성에 대한 수요로 인해 종로구의 가격이 급등함에 따라, 새로운 세운지구 근로자의 상당수는 가격 부담을 느끼게 될 것이다. 이들은 그 다음 최선의 대안, 즉 짧고 편리한 통근이 가능한 지역을 찾게 될 것이다. 특히 지하철 4호선과 6호선이 통과하는 성북구는 세운지구의 핵심인 을지로/종로 지역으로의 직접적이고 빠른 접근성을 제공하여, 이러한 파생 수요를 흡수할 최적의 후보지다. 따라서 성북구 주요 주거 지역에서 세운 CBD까지의 통근 시간은 향후 가격 민감도를 예측하는 핵심 지표가 될 것이다.

5.3. 비교 시장 포지셔닝

성북구는 종로구의 고밀도 상업적 특성과는 다른 주거 환경을 제공한다. 일반적으로 더 나은 학군과 근린 생활 시설을 갖춘 주거 중심적 분위기를 띠고 있다. 이는 새로운 근로자 중에서도 특히 자녀를 둔 가족 단위 수요층에게 매력적으로 작용할 것이다. 이들은 사무실까지의 도보 접근성보다는 주거 환경을 더 우선시할 수 있다. 본 보고서는 성북구의 매력을 ‘CBD의 편의성을 누리면서도 CBD의 복잡함에서는 벗어난 삶’으로 정의한다.
이러한 분석을 통해 성북구의 가격 상승은 프로젝트 발표 초기 단계의 투기적 수요보다는, 세운지구의 고용 기반이 실질적으로 성장하는 것과 더 밀접한 상관관계를 보일 것임을 예측할 수 있다. 종로구의 가격은 프로젝트의 미래에 대한 기대감(‘발표 효과’)과 실제 수요가 결합되어 높은 변동성을 보일 수 있다. 반면, 성북구의 수요는 파생적이다. 즉, 구매자들이 먼저 종로구의 높은 가격대에 부담을 느껴야만 성북구로 눈을 돌리게 된다. 이는 종로구의 가격이 실제로 특정 임계점까지 상승해야 함을 의미하며, 이 과정은 세운지구의 신규 오피스 빌딩에 직원들이 실제로 입주하여 경제 활동이 가시화될 때 본격적으로 촉발된다. 따라서 종로구의 가격이 초기에 투기적 급등을 보일 수 있는 반면, 성북구의 가격 궤도는 세운지구의 첫 주요 오피스 타워들이 만실에 가까워지는 시점부터 본격적으로 시작되는, 보다 점진적이고 지속적인 상승세를 보일 것이다. 이는 중장기적 관점을 가진 투자자에게 성북구가 순수한 투기보다는 실물 경제 활동에 기반한, 잠재적으로 더 낮은 리스크를 가진 투자처가 될 수 있음을 시사한다.

VI. 종합 및 미래 전망: 장기 가격 궤도 예측

이 마지막 분석 장에서는 프로젝트, 상업적 영향, 그리고 두 주거 시장에 대한 분석을 종합하여 구체적인 미래 전망을 제시한다.

6.1. 비교 영향 동인 매트릭스

아래 표는 본 보고서의 핵심 주장을 체계적으로 요약하여, 주요 가치 상승 동인이 종로구와 성북구에 각각 어떻게 차별적으로 영향을 미치는지를 보여준다.
표 3: 비교 영향 동인 매트릭스
| 영향 동인 | 종로구에 미치는 영향 | 성북구에 미치는 영향 |
|---|---|---|
| ‘직주근접’ 프리미엄 | 최상 (High): 가치 상승의 핵심 동력. 도보 가능 거리가 최대의 프리미엄을 창출. | 하 (Low): 직접적인 영향 없음. |
| 신규 녹지 공간 접근성 | 최상 (High): 주민들이 직접적인 수혜자로서, 삶의 질 향상과 자산 가치 상승을 동시에 경험. | 중 (Medium): 대중교통을 통해 접근 가능하나, 직접적인 프리미엄은 제한적. |
| 공사로 인한 불편 | 상 (High): 단기적으로 소음, 분진, 교통 혼잡으로 인해 가격 상승이 억제될 수 있음. | 하 (Low): 직접적인 영향 없음. |
| 신규 주택 공급과의 경쟁 | 상 (High): 세운지구 내 1만 세대 신축 주택이 기존 노후 단지와 직접 경쟁 관계 형성. | 하 (Low): 경쟁 관계가 미미하며, 오히려 신규 수요를 유치하는 긍정적 효과 발생. |
| ‘합리적 가격의 통근’ 매력 | 하 (Low): 가격이 높아지면서 이 매력은 점차 상실될 것임. | 최상 (High): 종로구 가격 상승의 반사 이익을 얻는 핵심 동력. |
| 가격 경쟁력 | 중 (Medium) → 하 (Low): 현재는 경쟁력이 있으나, 향후 급격한 가격 상승으로 경쟁력 약화 예상. | 상 (High) → 중 (Medium): 장기적으로 가격이 상승하겠지만, 종로구 대비 가격 우위를 유지할 것임.

6.2. 단계별 가격 예측 (단기, 중기, 장기)

* 단기 (1-3년): 이 시기는 공사로 인한 불편과 초기 투기적 수요가 시장을 주도한다. 종로구는 기대감으로 인한 완만한 상승세를 보일 수 있으나, 공사 현장과 가장 인접한 지역은 일시적 정체를 겪을 수 있다. 성북구 시장은 최소한의 직접적인 영향만 받으며 안정세를 유지할 가능성이 높다.
* 중기 (3-7년): 2030년 세운5구역 등 첫 주요 구역의 완공과 시점이 일치하는 변곡점이다. ‘직주근접’ 수요가 현실화되면서 종로구는 가파른 가격 상승을 경험할 것이다. 이 시점부터 성북구에서도 파급 효과가 본격적으로 나타나며 눈에 띄는 가격 상승이 시작될 것이다.
* 장기 (7년 이상 ~ 2035년): 녹지축을 포함한 프로젝트 전체가 완공에 가까워지면서 완전한 가치가 실현된다. 종로구는 서울의 다른 핵심 지역과 어깨를 나란히 하는 고급 주거 지역으로 성숙할 것이다. 성북구는 CBD의 매우 매력적인 ‘통근 배후 도시’로서의 위상을 공고히 하며, 지속적이고 강력한 가격 상승세를 보일 것이다.
6.3. 시나리오 분석: 강세, 기본, 약세 시나리오
* 강세 시나리오 (Bull Case): 프로젝트가 예정보다 빠르게 진행되고, 유수의 글로벌 기업들이 조기에 앵커 테넌트로 발표된다. 예측: 두 지역 모두 시장 평균을 상회하는 성과를 보이며, 특히 종로구는 폭발적인 성장세를 기록할 것이다.
* 기본 시나리오 (Base Case): 프로젝트가 현재 일정(2035년 완공)에 맞춰 대체로 순조롭게 진행된다. 예측: 6.2항에서 기술한 단계별 가격 상승이 현실화될 것이다.
* 약세 시나리오 (Bear Case): 유네스코 관련 문화재 문제나 심각한 경기 침체로 인해 프로젝트가 상당 기간 지연된다. 예측: 가격 상승은 5-10년 지연되고 그 폭도 둔화될 것이다. 장기화된 공사로 인한 불편 때문에 종로구가 더 큰 타격을 입을 것이다.
VII. 이해관계자를 위한 전략적 제언
본 분석 결과를 바탕으로, 각 이해관계자를 위한 실행 가능한 전략을 다음과 같이 제언한다.

7.1. 부동산 소유주를 위하여

* 종로구 소유주: 단기적인 공사 국면을 인내하며 보유 전략을 유지할 것을 권고한다. 최대의 가치 실현 시점은 중장기적으로 도래할 것이다. 특히 노후 단지 소유주의 경우, 재개발 논의에 적극적으로 참여하는 것이 자산 가치를 극대화하는 핵심 열쇠가 될 것이다.
* 성북구 소유주: 안정적인 장기 성장을 목표로 보유하는 것이 바람직하다. 성북구의 투자 논리는 세운 CBD가 완전히 성숙했을 때 완성되므로, 단기 변동성에 흔들리지 않는 장기적 관점의 투자가 유효하다.

7.2. 잠재적 투자자를 위하여

* 고위험/고수익 성향 투자자: 종로구, 특히 대지 지분이 높은 노후 아파트가 적합하다. 중기적 변곡점이 오기 전인 지금이 진입 시점일 수 있으나, 단기적 변동성을 감내할 수 있어야 한다.
* 저위험/안정 성장 성향 투자자: 성북구, 특히 주요 지하철 노선에 인접한 신축 아파트가 매력적인 대안이다. 세운지구의 첫 오피스 완공이 파급 효과를 촉발하기 직전인 향후 1-2년 내가 이상적인 진입 시점이 될 수 있다.