세운4구역 종합 분석 및 향후 전망

1. 도시개발 측면: 세운4구역 현황과 계획

위치 및 규모: 세운4구역은 서울 도심 종로구 예지동 85번지 일대에 위치하며, 면적은 약 3.22만㎡에 달한다 . 용도지역은 일반상업지역으로 지정되어 있고, 세운전자상가군 일대를 포함해 도시정비형 재개발을 촉진하기 위한 개발진흥지구에 속해 있다 . 해당 구역은 북쪽으로 세계문화유산인 종묘와 인접하고 남쪽으로 청계천을 바라보는 위치로, 역사문화자원과 도심 상업지역이 혼재된 핵심 입지이다. 개발 사업의 시행자는 서울시 산하 공기업인 서울주택도시공사(SH공사)로 지정되어 있으며, 공공 주도로 사업이 추진되고 있다 .

추진 경위 및 인허가 일정: 세운4구역은 2004년 재개발 정비구역으로 처음 지정된 이후 매우 더디게 진행되어 온 지역이다 . 다음은 주요 추진 일정을 연도순으로 정리한 것이다:
• 2006.10.26. 세운재정비촉진지구 지정 (서울시 고시 제2006-365호) 및 세운4구역으로 구역 지정 .
• 2009~2014년: 인근 종묘로 인한 문화재청 심의가 장기간 진행됨. 세계유산 종묘의 경관 보호를 위해 고층 개발 자제를 권고받아, 당초 122m 높이 건축계획이 여러 차례 축소 검토됨 . 이로 인해 사업이 약 5년간 정체되었다.
• 2018.06.29. 12차례에 걸친 문화재 심의 끝에 사업시행인가가 최초 승인・고시됨 . 종로 방면 건물높이 52.6m, 청계천 방면 71.8m로 높이 제한이 확정된 조건부 승인이었다.
• 2019~2021년: 사업시행계획 변경인가가 두 차례 추가 승인(2019.02, 2021.12)되어 세부 계획이 조정됨 . 이 과정에서 **숙박시설(호텔)**을 계획에서 제외하는 등 문화재 측 고려를 반영하였으나 건물 높이는 여전히 55m 안팎으로 제한되었다 .
• 2022.04.~2023.08.: 서울시가 ‘녹지생태도심 재창조 전략’ 발표 및 2040 도시기본계획 수립 등을 통해 세운지구 전반의 계획 변경을 추진함 . 세운4구역은 기 승인된 사업계획이 있었으므로 1차 변경 대상에는 포함되지 못했으나, 토지주와 SH공사 측이 사업성 개선을 위해 용적률 상향을 요구하며 후속 변경안 작업에 착수함  .
• 2024.03.~07.: 세운4구역 재정비촉진계획 변경안이 마련되어 주민공람(3월) 및 공청회(4월)를 거쳤고, 7월 서울시 도시재정비위원회 심의를 통해 수정가결되었다  . 2025년 7월 말 서울시 고시로 변경안이 최종 확정되어 향후 절차를 진행 중이다.

以上의 과정을 통해 세운4구역은 장기간 지연되었던 사업에 다시 속도가 붙고 있다. 현재 변경된 촉진계획을 바탕으로, 조만간 사업시행계획 변경 및 관리처분계획 수립 등 실착공을 위한 후속 인허가 절차가 진행될 전망이다.

개발계획 및 변경안: 세운4구역의 기존 개발계획은 지상 1520층 규모 건물 10개 동에 판매·업무시설(상가 및 오피스) 위주로 연면적 약 31만2천㎡를 조성하는 것이었다 . 하지만 이는 용적률 660% 수준(건폐율 약 68%)에 불과해 인근 다른 구역 대비 개발밀도가 낮고 사업성도 낮다는 지적이 있었다. 2025년 확정된 변경안에서는 용적률을 약 1000% 수준으로 대폭 상향하고 건물 높이를 최고 약 145m(3038층)까지 높이는 내용이 담겼다  . 대신 건축물 동수는 5개 동으로 줄여 건폐율을 약 48%로 낮추고, 저층부에 개방감을 확보하여 주변 역사경관과 조화를 도모하였다. 아래 조감도는 세운4구역의 기존 계획과 변경안을 비교하여 보여준다. 변경안에 따르면 지하 8층지상 3038층 규모의 오피스빌딩 3개 동과 오피스텔 2개 동이 들어서며, 숙박시설(호텔)은 포함되지 않는다 . 연면적은 기존 19만7천㎡(지상 부분)에서 약 31만7천㎡로 60% 이상 증가하여, 업무시설 공급이 대폭 확대될 예정이다 .

세운4구역 개발계획 기존안 vs 변경안 비교 조감도. 건물 배치와 용적률·높이 등 주요 지표 변화를 보여준다  .

변경된 재정비촉진계획의 핵심은 개방형 녹지 도입과 그에 따른 인센티브 확보이다. 세운4구역 민간 부지 내에 약 1.31만㎡ 규모의 열린 녹지공간(약 4천 평)을 조성하도록 계획을 수정함에 따라, 이를 기반으로 용적률 및 높이 상향 인센티브를 얻었다  . 서울시는 해당 녹지를 통해 종묘∼청계천∼남산을 잇는 남북방향 도심 녹지축을 구현하고자 하며, 이를 위해 약 968억 원의 예산을 투입해 세운상가 등 기존 건물을 순차 매입·철거하고 공원화를 추진 중이다  . 아래 그림은 세운4구역에 조성될 예정인 녹지공원의 구상도로, 완공 시 종묘 앞 역사문화공간과 청계천이 녹지로 연결된 열린 경관을 제공할 것으로 기대된다.

세운4구역에 계획된 개방형 녹지 조감도. 도심 한복판에 시민을 위한 대규모 공원이 들어설 예정이며, 종묘-청계천-남산을 잇는 녹지축의 한 부분을 형성한다 .

또한 변경안에는 공공기여 및 상생방안이 포함되어 있다. 세운4구역 내 저층부에 약 141개 점포, 1만7,500㎡ 규모의 공공임대상가를 조성하여 기존 도심 산업 종사자(세운상가 세입자 등)의 재정착을 지원할 계획이다  . 아울러 종묘 방향에 배치된 오피스 건물 최상부(18~19층)에 역사박물관 및 전망대를 설치하고, 저층에는 키즈카페 등 생활SOC 시설을 들이는 등 지역 주민과 방문객을 위한 편의공간도 제공할 예정이다  . 이러한 계획은 고밀도 개발과 역사경관 보존을 조화시키기 위한 것으로, 이단(二段) 스카이라인 구성과 통경축(視線軸) 확보를 통해 종묘 측에서 바라본 조망에 고려를 기울였다는 평가를 받고 있다  .

2. 부동산 가치 및 수요 전망: 시세 동향과 수요층 분석

인근 시세 동향: 세운지구는 서울 사대문 안 도심에 위치한 유일한 대규모 재개발 단지로서, 주변에 종로·을지로·광화문 등 중심업무지구(CBD)가 밀집한 입지다 . 그동안 세운상가 일대는 노후 상권과 소규모 제조업체들이 혼재하여 상대적으로 저평가되었으나, 최근 재개발 사업들이 속속 가시화되면서 인근 부동산 가치도 상승 추세를 보이고 있다. 실제로 세운지구 내 신규 분양된 주거·수익시설들은 높은 관심 속에 빠르게 소진되고 있다. 예컨대 2022년 분양한 생활형숙박시설 ‘세운 푸르지오 그래비티’(세운3-6,7구역)는 견본주택 개장 후 투자수요가 몰리며 큰 주목을 받았다  . 이 단지는 청약통장 없이도 분양이 가능하고 개별 등기 및 전매가 자유로워 규제에 비교적 덜 묶인 점이 부각되어, 도심 수익형 부동산 시장에서 호응이 뜨거웠다고 전해진다  .

주변 상업용 부동산 시세도 개선되고 있다. 세운지구 서쪽의 을지로·을지로3가 일대는 전통적으로 인쇄소, 공구상가 등으로 형성된 지역이었으나, 최근 개발 호재와 트렌드 변화로 카페거리 등 젊은 상권이 형성되면서 임대료와 건물 가치가 상승 중이다. 동쪽 청계천 변 역시 도심 재개발로 업무시설 수요가 증가하면서 오피스 임대료가 오르고 공실률은 낮은 수준을 유지하고 있다. 이미 세운6-3구역에 2019년 완공된 을지트윈타워의 경우, 한동은 BC카드 본사, 다른 한동은 대우건설 본사로 사용되며 도심 프라임 오피스로 자리잡았다 . 이러한 성공 사례는 세운지구가 기존의 노후 이미지에서 벗어나 기업체 본사와 스타트업의 입지로 재평가되고 있음을 보여준다.

세운4구역의 분양/임대 및 수요층 전망: 세운4구역 개발이 본격화되면 대형 오피스 면적과 신형 오피스텔 공간이 새로 공급되어, 다양한 수요층을 흡수할 것으로 예상된다. 우선 업무시설의 경우, 광화문·종로 일대에 집중된 공공기관 및 대기업, 금융회사들이 분산 수요로서 관심을 가질 가능성이 높다. 세운지구 인근에는 이미 SK그룹, 한화그룹, 하나금융그룹 등 대기업 본사가 밀집해 있고  , 시청·종로 일대의 전통 업무지구와도 가깝다. 따라서 세운4구역의 신축 오피스는 이들 기업의 신규 사옥이나 임차 수요를 충분히 확보할 수 있는 입지라는 평가다. 특히 인근에 약 70만 명에 달하는 직장인이 근무하고 있다는 통계도 있어, 업무공간에 대한 수요 기반이 탄탄하다 .

오피스텔 등 준주거시설에 대한 수요도 긍정적이다. 세운4구역은 지하철 1·3·5호선 환승역인 종로3가역과 1호선 종각역을 도보로 이용할 수 있는 교통 요충지이고, 남산터널을 통해 용산·강남 등으로 차량 접근성도 좋다 . 또한 주변에 롯데백화점·광장시장·서울대병원 등 생활편의시설과 청계천, 종묘공원, 남산 등 녹지공간이 풍부하여, 도심 거주 여건도 쾌적한 편이다 . 서울시는 2040 도시기본계획에서 세운지구를 신산업 허브로 개발하겠다는 구상을 밝힌 바 있는데 , 이에 따라 향후 혁신 기업들이 입주하고 녹지환경이 개선되면 젊은 직장인과 외국인 전문가 층의 주거 수요도 유입될 전망이다  . 세운4구역 오피스텔은 이들을 겨냥한 소형 고급 주거공간이나 서비스드 레지던스 형태로 운영될 가능성이 높으며, 도심 한복판이라는 입지 메리트로 임대 수익률도 양호할 것으로 기대된다.

다만 세운4구역 개발완료 시점의 부동산 시장 상황과 경쟁 공급물량은 변수다. 2020년대 중반 이후 서울 도심에는 광화문 일대(예컨대 광화문 재개발 등)와 을지로 일대에 신규 오피스 공급이 예고되어 있어 공급 증가에 따른 임대료 경쟁이 일부 있을 수 있다. 또한 금리 변동 등에 따른 부동산 투자수요 위축 가능성도 감안해야 한다. 그럼에도 불구하고 세운4구역은 희소한 대규모 복합개발로서 상징성과 입지 가치가 높아, 분양 및 임대 시장에서 안정적인 수요를 확보할 것이라는 견해가 우세하다.

3. 투자 전망: 사업성, 투자규모와 리스크 요인

공공·민간 투자 규모: 세운4구역 재개발에는 공공과 민간자본이 모두 투입되는 복합 금융구조가 예상된다. 우선 공공부문 투자로는 서울시와 SH공사의 예산 투입이 거론된다. 앞서 언급된 대로 서울시는 세운상가군 매입 및 공원 조성 등에 약 968억 원의 예산을 배정하여 도심공원화 사업을 추진 중이며 , 이는 세운4구역 사업의 기반 시설 확보를 위한 공공투자라 할 수 있다. 또한 세운4구역 내 공공임대상가 160호 조성 및 세입자 지원에도 상당한 비용이 소요될 전망으로, 이러한 부분 역시 시와 SH공사가 부담하게 된다 . 민간 투자는 주로 본 개발사업의 건축비 및 조합원 보상 등에 해당한다. 세운4구역 변경안에 따른 지상 연면적만 31만㎡를 넘는 대형 프로젝트로, 현 시세 기준 총사업비가 수천억 원대에 이를 것으로 추정된다. 실제로 세운지구 14개 구역 통합 개발을 추진 중인 민간 컨소시엄의 사례를 보면, 총 부지 43만9천㎡ 개발에 약 3,700가구 주택 및 오피스 등 복합단지를 2016~2026년에 걸쳐 단계별 완성하는데, 이와 유사한 대규모 투자계획이 필요한 상황이다  . 세운4구역 단일 사업만 놓고 보더라도 건축 공사비, 금융비용, 보상비 등을 합쳐 1조 원 안팎의 사업비 조달이 필요할 것으로 보인다 (인근 구역 사례 참조). 이러한 자금은 SH공사가 사업시행자로서 일부 부담하되, 시공사 선정 후 시공사 컨소시엄의 사업비 조달(프로젝트 파이낸싱 등)을 통해 충당하게 될 가능성이 크다. 현재 세운4구역 시공사는 미정이지만, 다른 세운지구 구역들의 사례처럼 대형 건설사가 참여할 공산이 높다 (예: 현대엔지니어링이 세운3-1,4,5구역 시공 , 대우건설이 세운6-3-4구역 시공 등).

수익성 및 사업성 전망: 세운4구역은 한때 낮은 용적률과 장기 지연으로 사업성 악화 우려가 컸으나, 변경안으로 개발밀도가 상승하면서 수익률 전망이 크게 개선되었다. 용적률 660% 수준일 때보다 1000% 수준으로 상향된 현재 계획은 단위 면적당 분양 가능한 면적이 크게 늘어나 분양수입 증가로 이어진다. 특히 숙박시설이 제외되고 오피스/오피스텔 등 수익성 높은 용도로 재편되면서 수입 구조가 안정화될 것으로 보인다 . 인근에서 이미 완공된 주상복합의 사례를 보면, 세운3-1,4,5구역의 주거분양은 100% 가까운 계약률을 보였고 신규 오피스빌딩(을지트윈타워)은 완공과 동시에 주요 기업에 임대/매각되는 등 상업적 성공을 거두었다 . 이처럼 도심 입지 프리미엄과 제한된 공급으로 인해 세운4구역 개발 역시 높은 분양가와 임대료를 확보할 가능성이 높다. 추가로, 서울시의 신산업 허브 육성 정책에 따라 입주 기업에 대한 세제 혜택이나 지원책이 마련된다면 수익성은 더욱 향상될 수 있다.

잠재 리스크 요인: 그럼에도 불구하고 몇 가지 리스크 요인을 고려해야 한다. 첫째, 문화재 및 세계유산 관련 규제로 인한 불확실성이다. 세운4구역은 종묘와 불과 수십 미터 거리여서, 2022년 시행된 세계유산관련 특별법에 따라 세계유산영향평가를 받아야 하는 대상이 되었다 . 국가유산청은 변경안에 대해서도 “기존 높이 결정사항 준수를 요청”하는 등 신중한 입장을 보이고 있으며 , 유네스코 세계유산센터 역시 서울시에 추가 정보를 요구하며 협의 중인 상황이다 . 만약 향후 본격적인 영향평가에서 고도 상향안이 부정적 평가를 받으면, 계획 조정이나 사업 지연이 불가피하다. 이는 공사비 증가와 분양 지연으로 이어져 수익성에 직접적인 악영향을 줄 수 있는 부분이다.

둘째, 사업 기간 및 금융비용 증가 위험이다. 이미 20년 이상 끌어온 사업인 만큼 추가 지연 시 조합원 보상비, 금융 이자 등이 눈덩이처럼 불어날 수 있다 . 매일경제 보도에 따르면 세계유산법 적용으로 세운4구역 사업이 반쪽 사업으로 전락할 위기에 놓였다는 지적과 함께, 계획 차질 시 사업비 부담이 크게 늘어날 것으로 우려되고 있다 . 이러한 비용 증가 리스크는 최악의 경우 사업성을 상실시켜 정비구역 해제 등의 결과를 초래할 가능성도 배제할 수 없다.

셋째, 부동산 경기와 정책 변화이다. 최근 부동산 시장 변동성이 커지면서 금리 인상, 경기 침체 시 분양 및 임대수요가 위축될 가능성이 존재한다. 세운4구역의 개발 완료 시점(예상 2028년 전후) 부동산 경기가 현재와 다를 수 있으며, 정부의 부동산 규제 정책이나 도심 개발에 대한 기조가 바뀔 경우 사업 여건도 영향받을 수 있다. 다행히 현재 서울시는 도심 정비사업에 우호적인 기조를 유지하며 각종 규제 완화와 인센티브를 제공하고 있어  , 단기적으로 정책 리스크는 낮은 편이다.

종합적으로, 세운4구역 사업은 높은 공공성과 사업성을 갖춘 대규모 도심재개발 투자로서, 성공 시 서울 도심 지형을 바꿀 랜드마크 개발이 될 전망이다. 사업 추진 주체인 SH공사와 서울시의 의지가 강하고 민간 수요도 뒷받침되고 있어 투자 전망은 대체로 밝지만, 문화유산 규제라는 고유한 리스크를 면밀히 관리하는 것이 수익 실현의 관건이 될 것이다.

4. 인근 구역 비교: 세운3-1, 3-2, 5구역 등과의 개발 현황 및 가치 비교

세운재정비촉진지구는 여러 개의 세부 구역으로 나뉘어 단계적 개발이 진행되고 있다. 이 가운데 세운4구역과 인접하거나 사업 성격이 유사한 세 구역(3-1, 3-2, 5구역)을 중심으로 개발 진척도와 기대 가치를 비교하면 다음과 같다.
• 세운3-1구역: 세운지구에서 세운4구역 남서측에 위치한 구역이다. 비교적 이른 시기에 사업이 진행되어, 힐스테이트 세운 센트럴이라는 지상 27층 아파트 및 도시형생활주택 복합단지가 건립되었다 . 이 단지는 총 414세대(아파트 206세대+도시형생활주택 208세대)를 공급하여 2023년 초 준공 및 입주를 완료했다 . 분양가는 전용 84㎡ 기준 9억 원대 수준이었으나, 도심 신규단지로 인기가 높아 완판되었고 현재는 분양가 대비 프리미엄이 형성되어 있다 (실거래가 상승)고 전해진다. 세운3-1구역 사업의 성공으로 인해 해당 단지 일대 부동산 가치가 크게 높아졌으며, 주변 상권에도 젊은 인구 유입 등 지역 활성화 효과가 나타나고 있다. 세운4구역 역시 추후 사업이 완료되면 이와 유사한 주거 수요 및 상권 활성화 효과를 기대할 수 있다.
• 세운3-2구역: 세운4구역과 청계천을 사이에 두고 남쪽으로 마주보는 구역이다. 업무시설 중심 개발이 계획된 곳으로, 지상 20층 규모의 오피스 빌딩 1개 동이 들어설 예정이다 . 2017년에 사업시행인가를 받고 2021년 관리처분인가를 득한 후, 2022년 하반기에 착공에 들어갔다 . 이 빌딩은 세운지구의 신형 오피스로서 202425년 경 완공을 목표로 하며, 도심 내 스타트업 및 벤처기업을 위한 벤처기업집적시설도 함께 마련될 것으로 알려졌다 . 세운3-2구역의 용적률은 약 1,524%로 높게 책정되어 세운4구역 변경안과 유사한 고밀 개발 사례라 할 수 있다 . 해당 오피스 건물의 가치는 주변 시세 기준으로 보아 프라임급 오피스로 평가될 전망이며, 완공 시 임대시장에서도 높은 임대료를 받을 것으로 보인다. 세운4구역이 계획대로 3038층 높이의 업무복합단지로 완성된다면, 세운3-2구역의 오피스와 함께 도심 동측에 새로운 업무지구 클러스터를 형성하며 시너지를 낼 것으로 기대된다.
• 세운5구역: 세운4구역과 청계천 동쪽으로 이웃한 구역으로, 을지로4가역 인근에 위치한다. 세운5구역은 중규모 재개발로서 상업·업무시설 복합빌딩 건설이 추진되고 있다. 세운5-1구역과 5-3구역을 통합 개발하여 지하8층~지상37층 규모의 초고층 오피스빌딩 1개 동을 짓는 계획이 수립되었으며, 연면적은 약 13만4천㎡, 용적률은 약 1504%로 허용되었다 . 2020년에 사업시행인가가 떨어진 후 현재까지 계획 변경과 인허가 절차를 거치고 있으며, 2024년 하반기 이후 본공사에 들어갈 것으로 알려졌다 . 세운5구역 완성 시 첨단 업무시설과 함께 공공임대 산업시설도 일부 포함되어 다양한 기업을 유치할 계획이다 . 입지적으로 지하철 2·5호선 을지로4가역에 가깝고, 남쪽 충무로 일대와도 연결되어 있어 교통이 우수하다 . 세운5구역의 기대 가치는 인근의 을지로3가 주변 기존 빌딩보다 한층 높은 임대료와 자본가치를 가질 것으로 보이며, 도심 제조산업과 ICT기업의 융복합 오피스 허브가 될 것으로 전망된다. 세운4구역과는 청계천을 경계로 마주보고 있어, 두 구역 모두 개발 완료 시 청계천 일대의 스카이라인 변화와 함께 동북측 도심의 부동산 가치를 함께 끌어올릴 것으로 예상된다.

이 외에도 세운지구 전반으로 보면, 6-3구역의 주상복합 ‘세운 푸르지오 헤리시티’(지상26층, 614세대)가 2023년 입주를 앞두고 있고 , 3-4·5구역의 힐스테이트 단지(지상27층, 608세대)도 2023년 준공되는 등  다수의 프로젝트가 가시적 성과를 내고 있다. 완공된 단지들의 평균 분양가 대비 시세 상승률을 볼 때, 세운지구 신규 개발 구역들은 대체로 안정적인 가치 상승 곡선을 그리고 있다. 이는 도심 재개발에 대한 수요층의 높은 선호와 지역 미래가치에 대한 시장의 긍정적 평가를 반영한다.

기대 가치 종합 비교: 세운4구역은 위 인근 구역들과 대비하여 가장 넓은 부지 면적과 공원 포함 복합개발이라는 점에서 차별화된다. 세운3-1구역 등은 주거단지로서 가치를 발휘하고 세운3-2, 5구역 등은 업무시설 위주 개발로 상업적 가치를 창출하는 가운데, 세운4구역은 이 둘을 아우르는 복합개발로서 도심 내 주중과 주말 모두 활력이 넘치는 공간이 될 것으로 보인다. 인근 구역들의 높은 분양 열기와 임대 완성도를 감안하면, 세운4구역 역시 개발 완성 시 상당한 경제적 가치를 실현하여 주변 구역 평균을 상회하는 랜드마크 자산이 될 가능성이 크다. 다만 동시에, 세운4구역은 세계유산 경관보호라는 추가 제약을 갖고 있어 최종 개발 규모가 인근 최대치(150m급 고층)까지 실현될지에는 변수가 남아 있다. 결국 세운4구역의 궁극적 가치는 이러한 인허가 변수 해결 여부에 달려 있으며, 해결될 경우 인근 어떤 구역보다도 높은 부동산 가치를 창출할 것으로 기대된다.

5. 최신 뉴스 및 정책 영향: 최근 동향과 정비구역 해제 가능성

최신 뉴스 요약: 2025년 들어 세운4구역과 관련된 가장 큰 뉴스는 앞서 언급한 재정비촉진계획 변경안의 승인 소식이다. 서울시는 2025년 7월 21일 도시재정비위원회에서 세운4구역 변경안을 수정 가결했다고 발표하며, 약 1만3,100㎡ 규모의 개방형 녹지 조성과 공공임대상가 공급 계획을 공식화했다  . 이로써 세운4구역에는 시민들을 위한 대형 녹지공간이 들어서고 종묘에서 남산까지 이어지는 남북 녹지축 전략이 본격 추진된다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 “온전한 도심공원을 조성해 종묘청계천남산으로 열린 녹지축을 구현하겠다”는 포부를 밝히며, 변경안 통과의 의미를 강조했다 . 해당 보도에 따르면 서울시는 이미 세운상가군 매입 비용 확보 등 도심공원 조성 기반을 마련한 상태이며, 앞으로 후속 정비계획도 순차적으로 추진해나갈 계획이다  . 이러한 움직임은 세운4구역 사업이 서울시의 장기 도시전략과 맞물려 있음을 보여주는 대목으로 평가받는다.

서울시 정책 방향: 서울시는 오세훈 시장 재임기를 거치며 세운지구 개발을 도시 핵심과제로 삼고 있다. 2006년 오 시장의 1호 공약이 세운상가 일대 개발이었고, 2020년대에 재취임한 이후 2040 서울플랜에서 세운지구를 혁신산업의 거점으로 지정하는 등 꾸준히 힘을 실어왔다 . 특히 녹지생태도심 구상은 도심 재개발에 녹지를 도입해 삶의 질과 도시 경쟁력을 높이려는 전략으로, 세운4구역은 이 정책의 시범 사례로 자리매김하고 있다  . 서울시가 세운4구역 변경안에 높은 용적률 인센티브를 부여한 것도 녹지 확보를 위한 조치로, 향후 다른 도심 개발에도 유사한 기조가 이어질 것으로 보인다. 또한 서울시는 세운지구를 역사와 현대가 공존하는 공간으로 만들겠다는 의지를 표명하며, 종묘를 포함한 역사자원 보존과 첨단개발의 균형점을 찾기 위한 협의에 나서고 있다. 이는 국가유산청 및 유네스코와의 지속적인 소통을 통해 나타나고 있으며, 향후 세운4구역 고층개발에 대한 최종 조율 결과가 주목된다  .

정비구역 해제 가능성: 한편, 일각에서는 세운4구역 사업이 지나치게 장기화되거나 세계유산 영향평가를 통과하지 못할 경우 정비구역 해제로 이어질 가능성도 언급된다. 실제로 서울시에는 사업이 지지부진한 정비구역을 해제하여 존치관리구역으로 전환하는 사례들이 있으며, 세운지구 내에서도 일부 구역(예: 세운2구역 일부)에 그런 논의가 있었다는 보도가 있다 . 매일경제에 따르면 세계유산법 시행으로 세운2·4구역이 사업 차질을 빚을 경우 반쪽 사업이 될 우려가 제기되었고, 이로 인해 사업비 증가와 함께 계획 전면 재검토 가능성이 언급되었다  . 그러나 현재로서는 서울시와 종로구가 세운4구역 개발 의지를 확고히 하고 있고, 토지 등 소유자 다수도 사업 추진에 동의하고 있어 즉각적인 해제 움직임은 포착되지 않는다  . 오히려 시는 세운4구역을 포함한 역사도심 재개발에 특별한 지원과 예산을 투입하며 사업 성사를 위해 노력 중이다. 따라서 단기적으로 정비구역 해제 가능성은 낮다는 게 일반적인 분석이다.

물론, 최종적으로 세계유산위원회의 권고나 국가유산청의 결정에 따라 세운4구역의 높이계획이 크게 축소된다면, 사업성이 악화되어 자발적 사업 포기 또는 계획 보류로 이어질 가능성은 배제할 수 없다. 그런 경우 정비구역 해제도 하나의 선택지가 될 수 있다. 하지만 현재로서는 변경안이 수정 가결된 만큼, 서울시와 사업시행자는 계획대로 추진하는 시나리오에 무게를 두고 후속 절차를 진행하고 있다.

결론적으로, 최근 뉴스와 정책 동향은 세운4구역 사업에 긍정적인 신호가 우세함을 보여준다. 서울시의 적극적인 정책 지원과 녹지 도심 구상, 그리고 공공임대상가 등 상생대책은 사업 추진 동력을 강화시키는 요소다. 남은 과제는 문화재 보존과 개발의 조화라는 어려운 숙제를 풀어내는 일이다. 이는 단기적으로 세계유산영향평가 통과 여부로 귀결되겠지만, 서울시가 제시한 완화된 스카이라인과 통경축 방안에 대한 관계기관의 협조 여부에 따라 결정될 것이다  . 만약 이러한 난관을 극복하고 사업이 본격화된다면, 세운4구역은 서울 도심 한복판에 역사와 첨단이 공존하는 녹지 친화형 복합타운으로 거듭나 주변 지역까지 변화시키는 거대한 파급효과를 가져올 것으로 전망된다. 반대로 사업이 무산될 경우 세운상가 일대의 정비방향을 전면 재검토해야 하므로, 이해 관계자 모두가 협력하여 최적의 해법을 찾는 것이 무엇보다 중요하다.

참고자료: 세운4구역 재정비촉진계획 변경 관련 종로구의회 자료  , 서울경제·경향신문 등 언론보도  , 서울시 및 종로구청 공개자료   등을 종합함.